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物业管理专业课程物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导物业设备设施管理学习辅导.一、物业设备管理的意义和目标一、物业设备管理的意义和目标11物业设备概述物业设备概述*什么是物业设备设施呢？

什么是物业设备设施呢？

物物业业设设备备既既包包括括室室内内设设备备，也也包包括括物物业业红红线线内内的的室室外外设设备备与与设设施施系系统统，具具体体主主要要有有给给排排水水、供供电电、供供暖暖、消消防防、通通风风、电电梯梯、空空调调、燃燃气气供供应应以以及及通通信信网网络络等等设设备备，这这些些设设备备构构成成了了物物业业设设备备的的主主体体，是是物物业业全全方方位位管管理与服务的有机组成部分。

理与服务的有机组成部分。

注注：

作作为为现现代代物物业业，无无论论是是住住宅宅、商商业业，还还是是写写字字楼楼、工工业业厂厂房房或或其其他他不不同同的的物物业业类类型型，物物业业设设备备是是其其不不可可缺缺少少的的重重要要组组成成部部分分。

是是为为了了满满足足人人们们生生活活的的基基本本需需求求，同同时时还还是是人人们们追追求求生生活活更更舒舒适适、更更安安全全的的物物质质保保证证。

只只有有这这些些设设备备、设设施施正正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

.22、物业设备管理的意义、物业设备管理的意义注注：

物物业业设设备备管管理理的的基基本本内内容容包包括括管管理理和和服服务务两两个个方方面面，也也就就是是说说，需需要要做做好好物物业业设设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。

备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。

*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：

物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环环境境中中，起起到到基基础础性性管管理理的的作作用用，并并提提供供了了有有力力保保障。

障。

物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。

物业与设备现代化、规范化的强有力手段。

物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运行的保证。

运行的保证。

物物业业设设备备管管理理是是城城市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫卫生生、环环境境建建设设与与物物质质文文明明建建设设起起到到保保驾驾护护航航的的作作用。

用。

物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。

.33、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标注注：

物物业业设设备备在在整整个个物物业业内内处处于于非非常常重重要要的的地地位位。

它它是是物物业业运运作作的的物质和技术基础。

物质和技术基础。

*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备备的的利利用用率率及及完完好好率率，是是物物业业设设备备管管理理的的根根本本目目标。

标。

*衡量物业设备管理质量的两个指标：

衡量物业设备管理质量的两个指标：

AA设备有效利用率，；设备有效利用率，；BB设备的完好率，；设备的完好率，；.物业设备是否完好的标准为：

物业设备是否完好的标准为：

零部件完整齐全，零部件完整齐全，设备运转正常设备运转正常设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效.二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理备品配件管理备品配件管理固固定定资资产产（设设备备）管管理理和和工工程程资资料料的的管理等管理等.11、物业设备基础资料的管理、物业设备基础资料的管理注注：

主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案、设设备备技技术术资资料料以以及及政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条例、规程、标准等强制性文件。

条例、规程、标准等强制性文件。

（11）设备原始档案）设备原始档案设备原始档案包括：

设备原始档案包括：

设备清单或装箱单设备清单或装箱单设备发票设备发票产品质量合格证明书产品质量合格证明书开箱验收报告开箱验收报告.产品技术资料产品技术资料安安装装施施工工、水水压压试试验验、调调试试、验验收收报报告告（22）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：

设备技术资料包括：

设备卡片设备卡片设备台账设备台账设备技术登录簿设备技术登录簿竣工图竣工图系统资料系统资料.（33）政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条条例、规程、标准等强制性文件例、规程、标准等强制性文件22、物业设备运行管理、物业设备运行管理*物物业业设设备备的的运运行行管管理理实实际际上上包包括括了了物物业业设设备备技技术术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

（应取得两个方面的成果）：

一一是是设设备备的的运运行行在在技技术术性性能能上上始始终终处处于于最最佳佳状态状态针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切切实实可可行行的的操作规程。

操作规程。

.对对操操作作人人员员进进行行专专业业的的培培训训教教育育。

对对政政府府规规定定的的某某些些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。

需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。

加强维护保养工作。

设设备备中中的的仪仪表表、（如如压压力力表表、安安全全阀阀等等）、安安全全附附件件必须定期校验，确保灵敏可靠。

必须定期校验，确保灵敏可靠。

对对运运行行中中的的设设备备不不能能单单凭凭经经验验用用直直观观的的方方法法来来管管理理，而而应应在在运运行行状状态态下下的的监监测测和和对对故故障障进进行行技技术术诊诊断断的的基基础础上上，做深入、透彻、准确的分析。

做深入、透彻、准确的分析。

对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。

即事故原则。

即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

没有采取改善措施不放过。

.二二是是从从设设备备的的购购置置到到运运行行、维维修修与与更更新新改改造造中中，寻寻求求以以最最少少的的投投入入得得到到最最大大的的经经济济效效益益，即即设设备的全过程管理的各项费用最经济。

备的全过程管理的各项费用最经济。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

（11）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：

在购置设备时，应综合考虑以下因素：

设设备备的的技技术术性性能能参参数数必必须须满满足足使使用用要要求求，并并注注意意考虑到发展的需要。

考虑到发展的需要。

设设备备的的安安全全可可靠靠程程度度、操操作作难难易易程程度度及及对对工工作作环环境的要求。

境的要求。

设备的价格及运行时能源的耗用情况。

设备的寿命。

设设备备的的外外形形尺尺寸寸、重重量量、连连接接和和安安装装方方式式、噪噪声声和震动。

和震动。

注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，.（22）运行成本管理）运行成本管理能源消耗的经济核算。

能源消耗的经济核算。

操作人员的配置操作人员的配置维修费用的管理维修费用的管理33、物业设备维修管理、物业设备维修管理设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

备正常使用，严重时会酿成设备事故。

（11）维维护护保保养养方方式式：

主主要要是是“清清洁洁、紧紧固固、润润滑滑、调调整整、防防腐腐、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查”。

对对长长时时期期运运行行的的设设备备要要巡巡视视检检查查，定定期期切切换换，轮流使用，进行强制保养。

轮流使用，进行强制保养。

.维维护护保保养养工工作作主主要要分分日日常常维维护护保保养养和和定定期期维维护保养两种。

护保养两种。

日日常常维维护护保保养养工工作作要要求求设设备备操操作作人人员员在在班班前前对对设设备备进进行行外外观观检检查查，在在班班中中按按操操作作规规程程操操作作设设备备，定定时时巡巡视视记记录录各各运运行行参参数数，随随时时注注意意运运行行中中有有无无异异声声、震震动动、异异味味、超超载载等等现现象象，在在班班后后对对设设备备做做好好清洁工作。

清洁工作。

（22）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施.定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。

协助进行的。

它是有计划地将设备停止运行，进行维护它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。

保养。

应做好以下工作：

彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检检查查运运动动部部件件运运转转是是否否灵灵活活及及其其磨磨损损情情况况，调调整整配配合合间隙；间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

.（33）设备的点检）设备的点检设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。

设备就是对设备有针对性的检查。

设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

点检时可以停机检查，也可以随机检查。

设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检。

设设备备的的日日常常点点检检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。

日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：

运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部部位位；在在运运行行中中经经常常出出现现不不正正常常现象的部位。

现象的部位。

.设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人员一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行为主，操作人员协助进行，计划点检内，计划点检内容主要有：

容主要有：

记录设备的磨损情况，发记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；现其他异常情况；更换零部件；更换零部件；确确定修理的部位、部件及修理时间；定修理的部位、部件及修理时间；安安排检修计划。

排检修计划。

.（4）（4）物业设备的计划检修物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其的结果可以确定其检修间隔期检修间隔期。

以检修。

以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是进行预防性修理，这就是计划检修计划检修实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。

计划检修工作一般分为小好能用状态。

计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修修、中修、大修和系统大修44种。

种。

.（5）（5）计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划检修维护保养为主，计划检修为辅为辅”的原则。

的原则。

44、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理在

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