物业管理服务方案标书.docx
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物业管理服务方案标书
第一章投标报价
序
号
项目
面积
（平方米）
包干单价
（元/平方米/月）
1
电弟住宅
物业服务费
2
多层
物业服务费
●该价格为包干价，包含所有的费用、税收等。
报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、公共责任险!
维护费、税金、利润等实施本、项目前期物业管理所发生的所有费用。
●该报价表价格与投标报价函价格一致。
第二章物业概况
一、招标项目的简要说明本建筑区划位于，四至范围：
东至，西至，南至，北至。
本建筑区划规划设计的物业类型为：
住宅物业。
“小区”规划建设净用地面积平方米，总建筑面积平方米。
地上建筑面积平方米，其中：
电梯住宅建筑面积平方米，物管及社区服务用房建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。
本项目建筑密度：
％，容积率：
，绿地率：
≥％。
本项目共计建筑物幢；建筑结构：
框剪结构。
本项目规划建设机动车停车位辆。
本项目共有住户：
户。
二、物业管理用房的配置情况
物业服务企业或者其他管理人用房：
建筑面积为平方米。
三、房屋专项维修资金建立情况
开发建设单位和购房人均按《广安市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号）缴存。
*物业管理服务执行标准
本物业的物业服务按照《广安市普通住宅物业服务等级标准》三级标准执行。
第四章物业管理制度
物业管理服务质量标准
我公司根据《广安市普通住宅物业服务等级标准》三级标准，及本标书物业管理服务质量要求，并结合我公司自身品质化、专业化、亲情化物业管理服务要求，特制定“小区”物业管理服务质量标准。
1、客户服务质量标准：
工作内容
作业频度
质量标准
服务热线
24小时值守
电话铃响3声内接听电话，普通话接待、礼貌用语、准确记录、耐心解释、及时处理。
公共事务受理
在约定时间内完成
公共事务受理率100%，满意率90%。
回复
重要事务100%回复
业主主办及时掌握事务受理状况、进度。
回访
完成后24小时
熟记完成情况，征求业主意见。
回访率100%
小区文化建设
小区活动每年1次
满意率80%以上。
业主满意度
满意度调查至少1次/年
满意率80%以上。
2、秩序维护服务质量标准：
工作内容
作业频度
质量标准
小区主出入口岗位
24小时
人、车、物进出登记、核实100%；值勤，礼貌服务，先敬礼后费、问话。
仪表整洁，标志齐全。
停车场管理岗
24小时
车辆停放有序。
秩序维护巡查
24小时
居住区
安全
可疑人员的查问。
无破坏绿化、无乱扔乱倒，乱吐乱烧的各类噪声现象。
车辆停放
检查
车辆停放有序
3、环境服务质量标准：
工作内容
作业频度
质量标准
地面
清扫保洁
1次/天全面清洁
不间断循环保洁
地面无杂物垃圾；通道光亮整洁，无纸屑，无积水，无烟头，无痰迹；车场、楼梯口无杂物；门窗、天台、天彬无尘，无蜘蛛网，所有公共场所无杂物、无垃圾。
保洁率98%以上。
楼道
1次/天全面清澡
不间断循环保洁
无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。
保洁率98%以上。
垃圾清运
垃圾每天清运1次
100%日产日清、整洁、无味无污迹。
卫生消杀
垃圾筒1次/周
排污井池1次/月
沙蚊蝇、无鼠，消杀率99%
清理项目
雨、污水井1次/半年
化粪池1次/每季度
雨、污水管道1次/年
无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损、丢失。
植物修剪养、
护
1次/每季度
乔木剪重枝、灌木造型、地被草保持4-8公分。
施肥
适时施肥
均分无重复无遗漏。
浇水
适时施肥
均匀适量。
除杂草
1次/月
基本无杂草。
补缺
1次/每季度
实际绿化面积达规划面积的99%以上。
杀虫
适时喷洒药物
用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良。
公共设施
循环保洁
无蛛网、灰尘、粘贴物、物件完好。
4、房屋维护与设备管理服务质量标准：
工作内容
作业频度
质量标准
装修监督与
巡视
装修期间内，不少于2次
符合规定，无危及安全，无改变用途，无违章搭建。
室内维修
按双方约定时间完成
凭票收费，不索小费，100%回访，住户满意率99%以上。
道路、停车场
检查1次/周，随坏随修
平整无积水、无缺损，完好率99%以上。
楼梯及墙面
检查1次/周，随坏随修
整洁无缺、扶手完好、无张贴痕迹。
外墙
检查1次/周，随坏随修
无脱无鼓、无渗水。
门厅
检查1次/周，随坏随修
整洁、完好、无张贴痕迹。
走廊通道
检查1次/周，随坏随修
整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。
供水供电供气
细查1次/月，发现异常零修自办，小修以上报相关部门
运作正常、无乱搭接、无泄露。
对讲报警系
统
1次/月
主机外观清洁无尘；功能可靠，线路无障碍。
公共场所
检查1次/周，随坏随维
整洁、安全、无改建、无乱堆放。
路灯、庭院灯
检查1次/周，随坏随维
灯泡正常、灯罩完好、完好率不低于80%。
机电设备
管理
当班日常检查，开关、安全标识齐全，日、周、月、季、年度工作按计划实施，设备管理落实责任人，各类突发事件应急预案健全
具备专业资质操作人员，设备运行良好，灵、敏无异常，设备管理档案健全，有检查、维保记录。
第二节管理服务人员编制明细及职责
一、“安得·格莱美住宅小区”物业管理处人中编制表：
部门
岗位
编制
秩序维护队
管理
人
秩序维护员
人
合计
人
工程部
电工
人
消防管理员
人
合计
环卫部
绿化工
人
清洁工
人
合计
人
人员合计
人
第十一章 项目收支预算
“小区”物业形态为电梯住宅、商业物业，经过综合测算该项目物业管理项目每月总收入为约元，每月总支出为0元，每月利润约元。
鉴于此我公司认为“小区”住宅区的物业管理费收费标准应为：
物业管理费测算标准：
①电梯住宅物业服务费：
元／平方米／月；
②多层物业服务费：
元／平方米／月；
临时停车、自行车、电动自行车、摩托车等按广安市相关规定执行。
各项收支情况如下：
一、收入测算：
序号
项目
依据
金额（元/月）
1
电梯住宅物业管理费收入
2
多层物业服务费收入
3
停车位服务费收
1、管理服务人员工资、福利待遇费支出：
部门
岗位
编制（人）
工资标准（元/月）
小计（元）
秩序维护队
管理
1
2000
班长
1
1000
秩序维护员
800
合计
工程部
电工
2200
消防管理员
1
1500
合计
环卫部
绿化工
1000
清洁工
600
合计
人员合计
人
工资合计
第十二章 临时管理规约（建议稿）
第一章总则
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业i的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与单位签订物业买卖合同时对本临时规约予以的书面承诺，表示对本临时规约内容的认可；
第三条 本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致。
第二章物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：
小区
座落位置：
第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井，照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第三章 物业的使用
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为周一至周五（上午8：
00—12：
00、下午14：
00—19：
00）、周末和节假日（上午10’：
00—12：
00、下午14：
00一18：
00），其他时间不得施工。
第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的：
业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十三条 业主确须封闭阳拿和安装雨栅的，必须按统一的样式、型号、规格、材料制作：
不得在阳台、窗户玻璃外安装防盗护栏。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅启拆改。
第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十七条 商业物业的使用：
1、在园区内营业的商家凭证合法经营，严格遵守国家相关规定和园区管理规定，严格按合同经营，不得随意增加经营项目，更不得从事违反法律法规的活动；
2、不采取非法的营销手段，未经许可不在园区内进行产品推广，不使用不正当的竞争方式；
2、为了保障商业街的统一规范，铭牌、广告灯箱须由物业公司统一规范，不在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌、广告牌等，遵守装修管理规定；
4、遵守安全管理规定，不超负荷使用电器，不在店内存放易燃易爆及有毒物品、同时配备足够有效的灭火器材，加强防火管理。
未经允许不可擅自检测水电系统。
夜间留宿人员每家不得超过一人，留宿人员须办理园区出入证等，并报物业公司备案；
5、商铺门前实行三包，每天及时清理商铺垃圾，不将垃圾乱丢乱放、不得在店外从事有油污等污染性商品的经营活动，小区内步行街不能从事餐饮行业。
6、小区内可能发出超过政府对噪声限制的商铺（如音像店、酒吧、歌厅等），必须对店铺进行隔音处理。
各商铺的音像设备不得发出超出政府对噪声限制的噪音，以免滋扰住户；
7、业主有义务向商家告知本临时管理规约的内容并督促物业使用人与物业公司签订《商业物业管理服务协议》。
第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场·地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点、在户外阳台和墙面架设招牌和广告；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、法律、法规禁止的其他行为。
第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、必须采取有效防护措施以保障相邻业主和物业使用人安全，如为犬只佩带绳套等；
2、为所饲，养动物配备必要的排泄物清理工具，以避免本物业管理区域的公共环境受到污染；
3、采取有效措施以避免所饲养动物在本物业管理区域造成噪音污染。
第四章 物业的维修养护
第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（所在地居委会或派出所或相邻业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
l、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、警告、限期整改、赔偿损失等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；
第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。
业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
第三十条 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第三十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。
第七章 附则
第三十五条 本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时管理规约所称物业的共用部位、，共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十六条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。
第三十七条 本临时管理规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十八条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。
承诺书本人为栋单元号的受买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读有限责任公司制定的“小区”（以下称“本临时规约”）；
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；
三、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；
四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。
承诺人（签章）
年 月 日
第十三章 拟配备的物业服务设备、器材及
信息等技术与装备
（行政中心）
序号
名称
数量
单位
备 注
1
木质文件柜
1
组
2
电脑
1
台
3
办公桌椅
1
套
4
空调
1
台
壁挂式
5
对讲机
2
部
健伍TK308
6
接待业主的桌椅
3
组
7
标识标牌
1
套
8
传真机
1
部
9
报纸、书刊展示架
1
个
客户服务中心用
10
书柜
1
组
11
办公文具
1
批
12
管理员服装
按人员分配
13
办公软件、财务软件
1
套
（保洁）
序号
名称
数量
单位
备 注
1
洗地水管
4
卷
2
玻璃套装清洁工具
3
卷
3
人字梯
1
把
4
环卫服装
套
按人数配置
5
伸缩杆
2
把
6
刮水器
2
把
7
小区垃圾桶
30
只
8
清洁用品
1
批
（秩序维护）
序号
名称
数量
单位
备 注
1
对讲机
5
部
健伍TK3107
2
专用器材
1
批
共用
3
雨衣、雨鞋
件
按人数配置
4
强光手电筒
4
把
共用
5
值班工作桌椅
3
套
6
专用制服
套
按人数配置
7
大衣
套
按人数配置
8
各种消防专用器材
1
批
9
热水器
1
台
10
风扇
1
台
11
头盔
个
按人数配置
（工程、设备维修）
序号
名称
数量
单位
备 注
1
电工专用工具箱
2
个
2
指针万用表
1
只
3
数字钳形表
1
只
4
兆欧表
1
只
5
红外线测温仪
1
台
6
钻头
1
套
7
绝缘手套、绝缘靴
套、双
按人数分配
8
管钳
2
把
9
高压验电器
1
台
10
接地棒、临地接地线
1
套
11
电锤
2
把
12
手提式切割机
1
台
13
电动疏能器
1
部
14
锯弓
1
把
15
人字梯
1
部
16
手枪钻
1
把
17
压线钳
1
把
18
便携式砂轮机
1
台
19
套装扳手
1
套
20
喷灯
1
台
21
电烙铁
1
套
22
焊机
1
台
23
三爪
2
只
24
温、湿度计
2
只
25
线盘
2
盘
26
玻璃胶枪
2
把
27
机动潜水泵
1
台
28
皮碗
1
套
29
压线钳
2
把
30
铆枪
2
把
31
锉刀
2
把
32
平板车
1
台
33
安全帽、安全带
套
按人数配置
34
应急照明灯
3
台
35
防水电筒
2
把
36
临时电源线
1
套
37
电烙铁
1
套
38
手缍
2
把
39
皮老虎
1
只
40
施工专用标识牌
2
只
（绿化）
序号
名称
数量
单位
备 注
1
喷药机
2
台
2
剪草机
1
台
3
绿蓠切割机
1
台
4
汽油机喷雾器
1
台
国产
5
高枝剪
1
把
6
手锯
2
把
7
条剪
2
把
8
咬钳
2
把
9
枝剪
2
把
10
铁耙
2
把
11
蹬撬
2
把
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