停车场土地出租合同.docx
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停车场土地出租合同
停车场土地出租合同
篇一：
土地租赁合同
土地租赁合同
甲方：
（以下简称甲方）乙方：
（以下简称乙方）见证方：
湖南____________________________为优化环境，发展当地经济，现就承包_____________________开发，为了租赁合同双方当事人的合法利益，规范土地管理和经营行为，本着公平互利的原则，根据国家相关法规，经过双方协商，在见证方监督下，签订如下协议：
邵阳县________________经过与__________________所属村组、村民多次大会商议，达成一致意见，经村委会及所涉土地承包户全体同意，在见证方的监督见证下，同意将___________________________租赁给湖南夫夷河农林科技发展有限公司（法定代表人吕红兵）作为综合开发、经营。
允许乙方自主决定开发方式，以市场为导向，充分提高该土地产出效益。
一、承包期限：
期限为伍拾年（即二O一年月日至二O年月日）止。
其中村有的集体土地或各农户承包的土地．其剩余承包期限不足五十年的，当国家将土地重新分配时，则由村委对土地的变动统一调节，乙方不负责变更已发放的土地租金，由村委自行调配。
并按现有租赁的土地位置面积不变，以保障乙方五十年租赁期的合法性和连续
有效性。
二、地理名称，位置及面积：
XXX：
位于_______________________。
共约200亩，面积计量以林业国土部门对沙洲的勾勒图确定的数据为准。
具体数据及界标见附件附表。
三、土地使用：
对乙方租赁的土地，在法律规定范围内，乙方有权自主开发经营，自行处置。
包括修建道路、屋舍、水电、桥梁及环境绿化等。
原有村、组或各承包户的土地的界标，甲方自行与村、组及各户标定。
四、租赁费：
1、土地租赁费：
_______________________元支付给甲方。
．
五、付款方式和时间：
分两次付款：
在本合同签订生效前，乙方支付给甲方人民币______元作为订金；余款人民币___________________元在甲方处理好甲方现有地面附属物转止问题并得到乙方认可时一次性付清（应无土地出租权权属问题或土地出租遗留纠纷）。
所有的土地租赁款和地面物转让费用在处理好甲方现有地面附属物转让问题得到乙方认可时一起支付给权益人。
六、权利与义务：
甲方：
1、为方便乙方项目顺利进行，若乙方需要改造加宽现有连接_____村道时，修建道路费用由乙方想办法解决，所需占用的田地，由双方
协商解决。
在租赁的土地范围内修建道路及基础设施，可由乙方自行规划，不另缴纳任何费用。
2、有责任提供和谐安全的工作环境，配合调解和解决与当地群众的矛盾纠纷。
3、对乙方租赁的地域行使租赁权、监督权，依据租赁合同的约定，向乙方收取合同约定租赁费。
4、在租赁期终止后，有权提出新的租赁标准，选择确定新的承租方，乙方有优先权。
5、尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动；乙方利用租赁土地所产生的一切成果归乙方。
6、对乙方相赁的土地，林业部门颁发的林地经营权证，林地使用权证，林木所有权证，租赁期限内，权益人为乙方。
7、处理好土地权属关系。
甲方收取该宗土地租金及地上物转让费后，如因分配或使用不当而引起与他方矛盾的情况，与乙方无关。
如果出现上述情况由甲方负责处理，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损文由甲方负责赔偿。
若出现以上不可调和的矛盾导致乙方在该项目无法继续经营时，甲方需退还除乙万已付的租赁费及地上物转让费外．还必须承担乙方在开发过程中的投入和造成的所有损失。
8、维护乙方其他相关合法权益。
不得搭接乙方的水利，电力设施。
9、甲方未能在______年7月20日前处理好_______现有地面附属物转让问题、桃花岛土地出租权权属问题或土地出租遗留问题（甲方负责解除曾社桂／贵在桃花岛的租赁关系），乙方有权单方面书面通知合
同终止．则已付的______万元承租土地的订金甲方须在本台同终止之日起5日内按不加倍、不计利息的方式退还给乙方。
10、在乙方交付约定的转让费后，按目前岛上现所有的设施资产（包括屋舍，道路，绿化，树木，电力，水等等）之现有状态移交给乙方。
并保障乙方正常用电。
对乙方进驻后使用时，电的升级，改造及维护由乙方负责。
11、甲方及甲方村民不得在___________红线周围500米范围内以任何理由采挖沙石，也不得将资源卖给其他方进行采挖沙石，若该原因引起的后果由甲方负责，给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。
12、乙方接手上岛开发时起，若连续3年时间不对本岛进行开发和管理，引起该岛荒废，甲方有权中止合同。
乙方：
1、不得任意改变开发用途，不进行商业性挖掘桃花岛的河沙资源，岛上进行基础建设时，不得大规模机械挖砂石。
若出现商业性挖沙。
合同终止．租金不退。
其他开发项目报批政府部门，依法合理开发，依法享有对租赁的土地进行经营使用和收益的权利。
享有对土地项目立项权和项目立项收益权，甲方不得干涉。
2：
乙方对租赁地可依据市场需求，在法律、政策允许范围内自主安排生产经营方式。
3：
如在租赁期内对所租赁的土地进行了基本农田改造或土地整改，对改造形成的资产如电、水利、房屋及道路，绿化等由乙方投入建设的设施或转让得到的资产，均归乙方所有。
4：
土地续租问题。
①租赁期满后，如甲方不愿将土地继续对外出租，乙方在租赁范围内的所有投入的和转让得到的资产由相关权威机构进行评估（乙方有权自行聘请有资质的评估机构），甲方负责将评估款一次性支付给乙方。
②租赁期满后，如甲方继续将土地对外出租，则出租价格不得高于当时当地土地出租的市场价格或政府指导价，且在同等条件下，乙方对原租赁的土地有继续租赁的优先权。
③租赁期满后，若乙方不愿续租，则地面物由乙方在一年时间内自行处置。
④租赁期满后，若甲方与第三方达成租赁合同，乙方在租赁范围内的所有投入的和转让得到的资产由相关权威机构进行评估（乙方有权自行聘请有资质的评估机构），甲方负责要求后续获得土地使用权的第三方按评估价一次性将款项支付给乙方（本条不得违背同等条件下乙方优先权原则）。
5：
按本合同的约定缴纳租赁费。
租赁期内不得增加租金。
6：
协议生效后，租赁土地的所有权属甲方，使用权属乙方。
7、积极协助相关部门解决矛盾和纠纷。
8、乙方享有用工的自主权。
乙方享有工程项目发包自主权。
9、签订合同时间起，所有对该宗土地的政策性补贴，不管是原有的还是合同签定后出现新政策的补贴，甲方不再享受，甲方只享受土地租金权益。
乙方自行协调与林业部门事宜，调整岛上树木布局。
10、在乙方租赁期内，国家项目需要征地时，土地补偿款，乙方不受益。
对征用的士地超过-----亩时，甲方退还给乙方按年已付的征用的土地租金。
乙方对地面投入形成的资产补偿归乙方享有。
篇二：
土地租赁协议纠纷判决书成功案例
刘超（北京）律师成功代理土地租赁协议纠纷，驳回对方仲裁请求
申请人因土地租赁协议纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，本所刘超律师作为被申
请人的代理人参与了案件的庭审过程。
刘超律师对本案有独到的法律见解，通过
法律分析，大量的证据收集，最终仲裁庭裁决驳回了申请人的仲裁请求，维护了
委托人的合法权益。
裁决书：
北京仲裁委员会
裁决书
（20XX）京仲裁宇第0264号
申请人：
北京市通州区某镇某村民委员会
地址：
北京市通州区某镇麦庄村
负责人：
王某该委员会主任
委托代理人：
闰某北京市XX事务所律师
被申请人：
北京某食品开发有限公司
住所：
北京市通州区次渠（麦庄西口）
法定代表人：
李某总经理
委托代理人：
刘超北京市国汉律师事务所律帅
北京仲裁委员会（以下简称本会）依据申请人北京市通州区某镇某村
民委员会（以下简称申请人）于20XX年12月9日提出的仲裁申请，以及中请人
与被申请人北京某食品开发有限公司（以下简称被申请人）于20XX年5月10
日签订的《土地租赁协议》（以下简称本案合同）中的仲裁条款，于20XX年12
月16日受理了前述申请人与被申请人就本案合同产生的纠纷（以下简称本案）。
本案编号（20XX）京仲案字第1400号。
本案适用本会自20XX年4月1日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》
（以下简称仲裁规则）。
本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、仲裁舰则、《仲裁员名
册》等仲裁文件，以及申请人提交的全部仲裁材料。
根据仲裁规则有关规定，本案审理适用简易程序。
由于争议双方未在规定期限内共同选定独任仲裁员，本会主任依据仲裁规则有关规定，于20XX年2月1日指定孙建为独任仲裁员，组成仲裁庭审理术案争议。
争议双方末对仲裁庭组成人员提小回避请求。
仲裁庭审阅了争议双方提交的全部书面仲裁材料，决定于20XX年2月17H在北京开庭审理本案争议。
仲裁庭如期开庭，申请人及被申请人的委托代理人均到庭；双方在仲裁庭主持下进行陈述，答辩、举证、质证、庭审调查和辩论及最后陈述等程序。
仲裁庭试图调解，未果。
本案现已审结。
仲裁庭仔细分析争议双方当事人全部书面材料和口头陈述，依照相关法律及仲裁规则规定，作出本裁决。
现将本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下。
一案情
（一）本案基本事实和当事人陈述
20XX年4月30日，申请人向北京市通州区某镇人民政府提出《关于引进北京某食品开发有限公司的请示》，该请示内容为：
1．以发展某镇麦庄村经济，解决本村剩余劳动力就业为目的，拟在本村工业园内选址，采用土地租赁形式，由被申请人独自兴建食品公司；2．被申请人是日商在华独资企业，产品内销400余家超市，出口日、韩等东南亚国家前景广阔；3.该项目占地8亩，建筑面积6000平方米建设周期两个月，投资60万美元，年上缴国税可达80万元（指人民币，下同），且项目符合环保要求。
经村党支部、村委会研究，全体村民代表大会审议通过，同意引进该项目。
20XX年5月8日，申请人的请示得到批准。
20XX年5月8日，申请人与被申请人签订《土地租赁协议》（以下称10年期租赁协议），约定山被申请人承和麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩：
租赁期限为10年（2022年6月1日至2032年5月31日）：
租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。
20XX年5月10日，申请人与被申请人签订本案合同，约定由被申请人承租麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩；租赁期限为20年（20XX年6月l日至2022年5月31日）；租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。
20XX年5月30日，申请人与被申请人签订《土地租赁协议（补充条
款）》，主要内容是双方根据公证处规定的公证年限20年，自愿按公证处要求将土地租赁协议中的租赁期限30年分割为20年和10年两部分，即20XX年6月l日至2022年5月31日和2022年6月1日至2032年5月31日，其它内容不变。
待20年租赁期满后，再另行公证后10年的租赁协议。
20XX年12月5日，申请人与被申请人签订《土地租赁协议（补充条款）》，将原来租赁面积由8亩变更为亩，年租金由原来的24000元变更为27900元，其它条款末作变更。
申请人称：
本案合同项下土地属于集体所有，申请人将涉案土地出租给被申请人进行建设，违反《中华人民共和国七地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十三条笫一款的规定，故而本案合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。
本案合同约定合同经公证生效，但本案合同违法所以未进行公证，故而本案合同未生效。
故而，申请人提出如下仲裁请求：
1．确认本案合同以及双方于20XX年12月5日签订的《土地租赁协议（补充条款）》无效，责令被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地；
2．被申请人承担本案仲裁费用。
被申请人答辩称，1．本案合同是双方真实意思表示，是有效合同应受法律保护。
被申请人严格履行了支付租金义务，依法纳税同时解决了当地部分人的就业，没有违约行为。
3．被申请人承租的地点是在西联营厂院内，包括院内房屋与土地均属非耕地。
西联营厂建立时是通过两级政府的相关审批程序，该地块当时就是进行非农业种植、养殖、林业建设等用途，不存在非法占用耕地的情形。
被申请人租赁该厂地投资建厂，经过全体村民代表大会审议通过，并得到通州区某镇政府批准，被申请人的租赁行为受法律保护。
04．被申请人承租的西联营厂院内场地，已于20XX年确定进行拆迁，申请人提起本案仲裁程序，是为达到拆迁时不予补偿或少补偿的目的，请求依法驳同申请人的仲裁请求。
二仲裁庭意见
（一）关于本案合同的效力
申请人认为本案合同违反了国家相关法律的强制规定，应当确认无效。
被申请人则认为，本案的协议和补充条款是依法成立的，被申请人承租的地点是
麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内，包括大院内的房屋与土地，而非耕地，其承租行为是合法的。
虽然本案合同约定了公证后生效，但实际履行中双方都以行为变更了必须公证才生效的约定，因此本案合同合法有效，受现行法律保护。
仲裁庭根据双方提交的书面材料以及庭审情况，认为双方对于以下基本事实均不存异议：
1．双方曾经签署的数个土地租赁协议及补充条款：
2．近10年时间双方都能认真履行协议约定的义务；3.申请人出租土地即被申请人承租地点是位于麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内；4．西联营厂当初在80年代建设和90年代扩建时已经按政府规定履行了占用耕地、占用非耕地的相关报批于续。
仲裁庭注意到，对于被申请人提交的北京通环重型机器厂《联营企业协议书》、《通县人民政府关于次渠镇麦庄扩建汽车配件厂占用非耕地的批复》、《通县人民政府关丁次渠镇麦庄扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》、对于扩建停车场部分的《建设用地规划许可证》，申请人表示认可真实性。
但对于被申请人提交的《通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复》、《通县人民政府关于麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复》、《关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复》、《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》，申请人则以被申请人没有原件为由不认可真实性。
仲裁庭认为，被申请人既不是该土地的所有人亦不是联营厂的代表，向政府部门索取西联营厂扩建州地的批复和规划许可证正本存在困难；依据被申请人上述证据之间的关联性和双方认可的事实，仲裁庭确认被申请人提交的《通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复>、《通县人民政府关丁麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复>、《关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复》、《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》的真实性，同时确认上述批复与本案所涉租赁土地有关联。
同时仲裁庭还注意到，《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》中有“未经市、县人民政府批准，土地的使用权不得出让、出租、转让等”的表述。
申请人将已经获得批复许可使用的西联营厂使用的非耕地，出租给被申请人建食品厂。
申请人提出，被申请人没有按照某镇人民政府的要求办理相关报批手续。
仲裁庭认为，申请人没有履行各种报批手续，使得本案所涉土地的租赁在形式要件上存在欠缺，但此欠缺并不导致合同无效的后果。
故仲裁庭依据本案现有证据和有关土地使用权的法律，不认为本案的数个土地租赁协议和补充条款违反国家
强制性法律规定。
对于申请人所持本案合同约定必须经公证后协议才生效，但实际并未办理公证，因此合同未生效的理由能否成立，仲裁庭认为应当从双方实际履行的客观状况和真实意思表达来判断。
仲裁庭注意到双方实际履行协议近10年时间，申请人每年接受约定租金行为和被申请人每年按时支付租金的行为已达成默契，双方不再以公证作为胁议生效前提。
申请人在协议履行近10年后提出协议没有生效的理由，显然缺乏事实依据，也不符合民事活动应遵循的诚实信用原则。
综上，仲裁庭不能支持申请人关于确认本案合同及20XX年12月5日签订的《土地租赁协议（补充条款）》无效的仲裁请求。
由于申请人请求确认本案合同无效的请求无法得到仲裁庭的支持，故而对于申请人要求被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地的仲裁请求，仲裁庭亦予以驳回。
（二）关于本案仲裁费的承担。
由于申请人的仲裁请求未得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由申请人承担。
三裁决
仲裁庭依据所认定的争议事实，基于本案合同相关约定及相应法律规定，裁决如下：
（一）驳同申请人的仲裁请求；
（二）本案仲裁费24806元（已由申请人预交），由申请人承担。
（本页以下无正文）
本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。
篇三：
地下车库成本处理与税务的关系
税务处理上看，土地增值税清算时，地下车位办理了产权证，税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。
具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[20XX]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？
各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。
房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？
《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[20XX]91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。
在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[20XX]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
具体分配方法：
占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
土地增值税清算时，地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类，分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本；共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。
在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算，成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。
一、地下车库产权归属介定问题
第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。
二、销售地下车库涉及的税金
（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。
因而，个人
销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.
（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。
（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。
（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。
（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
三、出租地下车库房产税如何缴纳
根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[20XX]181号）的规定：
（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：
1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×%.
2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：
第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：
（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。
四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。
只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：
1.营业税。
根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔20XX〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。
2.房产税。
房产税是以房产为征税对象。
房产是以房屋形态表现的财产。
财政部、国家税务总局《
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