某房地产资产评估报告.ppt

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资产评估终极版本资产评估终极版本集全班二十组集全班二十组之精华之精华翻版不究翻版不究CompanyLogo资产评估的基本资产评估的基本方法方法1.2.3.成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法一、定义市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。

（9组）市场法是资产评估的一种评估思路，而不是一种具体的评估方法（5组）需要有一个充分活跃的公开资产市场；公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物）参照物的基本数量至少为3参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上相同或相似市场法前提（20组）公开市场是一个充分的市场有自愿的买者和卖者平等交易（17组）资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：

1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

对前提补充说明：

（19组）1、没有可比参照物的资产，如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。

2、没有市价的资产，某些资产（如锅炉）的附属或配件设施就没有市价，不能采用市场法评估，而应采用其他方法进行评估。

（16组）市场法不适用于以下两种情况：

市场法运用的基本程序（10组）

（1）选择参照物：

对参照物的要求关键是一个可比性问题，另外通常参照物需要三个以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。

（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素：

关注影响资产价值的主要因素。

比如一个房地产项目。

（3）指标对比、量化差异：

一般采用系数调整的方法。

（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;（5）综合分析确定评估结果。

包括算数平均法和加权平均法等。

（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。

（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。

（5组）一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？

注意：

不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。

四、市场法的具体方法四、市场法的具体方法市场法市场法直接比较直接比较法法11、现行市价法、现行市价法22、市价折扣法、市价折扣法33、功能价值类比法（类比估价法）、功能价值类比法（类比估价法）44、价格指数调整法（物价指数法）、价格指数调整法（物价指数法）55、成新率价格调整法、成新率价格调整法66、成本市价法、成本市价法77、市盈率乘数法、市盈率乘数法类比调整法类比调整法（9组）利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。

计算公式：

一、直接比较法（17组）适用范围：

适用范围：

参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显因素上，如新旧程度或交易时间差异等。

优点：

优点：

直接比较法直观简洁，便于操作。

缺点：

缺点：

但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

直接比较法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整，没有足够的数据资料以及对资产功能、市场行情的充分了解，很难准确确定评估值。

直接比较法适用范围和优缺点（17组）

（一）现行市价法例如，可上市流通的股票和债券，可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。

（17组）【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（11组）其计算公式为：

资产评估价值参照物成交价格（1-价格折扣率）

（二）市价折扣法（17组）一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

该法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

例1：

评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

求其资产评估价值。

10（1-40）6（万元）（13组）例2：

甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？

评估值=120000（1-30%）=84000（元）（16组）市价折扣法例题功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,可以区别两种情况。

（三）功能价值类比法（16组）功能价值类比法功能价值类比法生产能力比例法：

生产能力比例法：

资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力/参照物生产能力）计算公式：

举例：

被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，则被估资产的价值为10（90120）7.5（万元）（14组）规模经济效益指数法规模经济效益指数法此时假设资产价值与其功能呈指数关系。

资产评估值=参照物成交价格公式中的x称为规模经济效益指数例：

被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，则被估资产的价值为10（90120）0.7=8.18（万元）（16组）（17组）指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。

（四）价格指数法（16组）此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。

其计算公式为资产评估值=参照物成交价格（1+物价变动指数）或资产评估价值=参照物成交价格x价格指数与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？

评估值评估值=10（1+8%）=10.8（=10（1+8%）=10.8（万元万元）价格指数法例题（16组）（五）成新率价格调整法该法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

（17组）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。

其计算公式为：

资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）其中：

资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）其计算公式为：

其计算公式为：

资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对象现评估对象现行合理成本行合理成本参照物现行合理成本参照物现行合理成本）（2组）注意：

参照物的成本往往较难获得。

（10组）成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。

（3组）（六）成本市价法成本市价法例题例：

评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，求其资产评估价值。

201502015030（30（万元万元）（17组）以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算计估他的方法。

其计算公式为：

资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率（20组）例题：

某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：

评估价值=10002020000（万元）（1组）此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投主要是股票投资资）评估评估。

其他方法适用于单项资产评估。

其他方法适用于单项资产评估。

（20组）（七）市盈率乘数法二、类比调整法类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。

但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。

因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。

没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

（9组）参照物的主要差异因素（9组）时间因素区域因素功能因素交易情况个别因素时间因素（9组）时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。

一般情况下，应根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。

如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照价格交易时间差异修正系数区域因素（9组）区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。

当评估对象与参照物之间只有地区因素的影响时，评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格交易时间差异修正系数功能因素（9组）功能因素是指资产总体功能过剩和不足对价格的影响。

当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异是，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格功能差异修正系数交易情况（9组）交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。

市场条件主要是指参照物成交的市场条件和评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场的供求情况。

交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。

当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异是，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格交易情况修正系数个别因素（9组）个别因数主要包括资产的总体特征和质量。

当评估对象与参照物之间只有个别因数的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格个别因数修正系数如果评估对象与参照物之间存在上述各差异时，评估值计算公式可用下式表示为：

评估值=参照物价格交易时间差异修正系数区域因素修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数其数学表达式为：

资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数市场售价类比法（17组）该法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。

市场售价类比法例题评估过程：

（1）选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料。

搜集待估土地资料。

（略）搜集交易实例资料。

（17组）案例估价对象概况：

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

评估要求：

评估该地块2007年10月的公平市场交易价格。

第一节第一节市场法市场法类比调整法应用实例：

类比调整法应用实例：

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地面积为600平方米，地形为长方形，请评估2007年10月的公平市场交易价。

评估过程：

评估过程：

1、选择评估方法、选择评估方法-市场法市场法2、搜集有关评估资料、搜集有关评估资料

（1）搜集待估土地资料

（2）搜集交易实例3、交易情况修正、交易情况修正4、交易时间修正、交易时间修正5、区域因素修正、区域因素修正6、个别因素修正、个别因素修正7、初步计算评估对象的价格、初步计算评估对象的价格8、求评估结果、求评估结果-算术平均法算术平均法5种修正因素只用了4种JISUAN不做功能因素修正评估对象（待估土地）资料评估对象（待估土地）资料所处地区所处地区一般市区一般市区用地性质