房地产案例.ppt

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第一章第一章房地产法概述房地产法概述1房地产法房地产法案例分析案例分析v案情介绍：

2000年5月，王某的丈夫赵某去世，留下房屋一幢，100平米，房屋产权证登记的所有人是赵某。

同年7月，赵某生前好友刘某找到王某，向其出示了原建房协议等证据材料，该建房协议书明确写明赵某所留房屋系赵某和刘某二人合资兴建，并约定二人各有一半产权。

刘某据此要求确认自己对房屋的部分产权，王某不承认合资建房的事实，要求按产权证办事，由她一方继承全部房产。

双方争执不下，发生纠纷。

王某遂到法院起诉，要求法院依法处理。

v王某与刘某发生争议以后，刘某未经王某同意于2000年9月与张某达成协议，将其所有的份额以10万元出卖，并得到了全部价款，准备待法院判决后即向张某交付房屋。

法院在调解过程中，将有关情况告诉了王某，而王某仍坚持按产权证继承全部房屋，不承认刘某与张某的买卖关系。

同时申明，因为是其丈夫建造了这幢房屋，居住此屋可以寄托对死者的思念，所以即使法院最终判决刘某有部分产权，她也要把那份房产买回自用。

第一章第一章房地产法概述房地产法概述2房地产法房地产法案情分析案情分析1、本案中共建房屋产权如何确定？

应确认赵某和刘某对房屋是按份共有关系。

虽然房产证是确认房屋产权的合法证据，其他证件不能代替房产证确权的效力。

但实际生活中，也常常会出现房产证的记载与事实不符的情况，在这种情况下，应当依据实事求是的原则来确认房屋的产权，这才公平合理，才能更好地保护当事人的合法权利。

案中争议房产证虽然没有将刘某登记为房屋共有人，但是，刘某向法庭出具了建房协议和购买建房物资的发票等一系列证据材料，同时，当时被雇佣建房的几个工人也证明争议房屋是刘某和赵某共建。

据此可以确认房屋为赵某和刘某是按份共有关系。

第一章第一章房地产法概述房地产法概述3房地产法房地产法2、如果确认刘某有部分产权，在刘某已将部分产权出卖的情况下，王某要将刘某所有份额买回自用的请求是否可以实现?

依民法通则的规定，在同等条件下财产共有人享有优先购买的权利。

本案中，王某继承赵某的遗产成为房屋共有人，具有优先购买权。

刘某在王某不知情的情况下将自己所有的份额卖给张某，其行为侵犯了王某的优先购买权，应属无效。

在同等条件下王某有权优先购买刘某所有的房屋份额。

业主封阳台物业公司输官司业主封阳台物业公司输官司v江苏南通市裴某向发展商购买商品房一套，双方在合同中约定：

“业主不得擅自封闭阳台”、“业主在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。

同年11月，裴某领取房屋钥匙时与物业公司签订物业管理公约及补充协议，约定：

“本小区统一不得封闭阳台、改变外立面”。

裴某入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天容易积水，同时由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，裴某在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。

物业公司劝阻无效，向法院起诉，要求裴某将阳台恢复原状、确认补充协议中不得封闭阳台的约定合法有效。

南通市两级法院的判决结果是：

一、物业公司与裴某签订的补充协议中不得封闭阳台的条款无效；二、驳回物业公司要求裴某将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

法院认为，物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的补充协议，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴某等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，属于格式条款。

裴某通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。

涉案阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不属于建筑物中的共有部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，裴某依法享有专有所有权。

补充协议以格式条款禁止封闭阳台，排除了裴某的主要权利，根据合同法第40条规定，应属无效。

案例一案例一v王某与其父亲共有一房产，王某是房产证的户主，其父亲是共有人。

王某有一弟弟，在王某的父母过世后，王某能否完全享有房产证的全部产权？

若王某想一个人完全拥有房产权利，需要怎么办？

分析：

分析：

v1.王某和其弟弟都有权利继承你父亲的财产（如果没有明确的遗嘱的话）。

v2.如果没有具体指明共有份额的话，一般理解为你和你父亲各自占有50%。

v3.王某的父母过世后，他们50%的份额由他们兄弟二人共同继承，也就是说王某除了拥有50%的共有产权外，在父母的50%里还可以有一份，具体有多少可以根据承担赡养义务的情况进行分配。

v4.如果王某想一个人完全拥有房产，可以购买其弟弟应继承的那部分份额（他最多占25%的份额）。

如果他弟弟放弃继承，也可以完全拥有。

案例二案例二共有的房子共有的房子卖不卖起纠纷卖不卖起纠纷5年前，李先生和父母、哥哥三方各出资1/3购买了一套房子，房子一直由哥哥和嫂子居住着，自己结婚后也另外买了房子居住。

现在，哥哥提出要把房子卖掉，好把他当年投资的那部分钱拿出来另外买房单独过。

李先生考虑到给父母养老，不同意将房子卖掉，以免父母少了一份保障了。

虽然房屋的产权证上只有他和哥哥两人的名字，但哥哥口头认可父母有房屋1/3的产权。

v当年兄弟和父母共同出资买房，如今哥哥想卖房，李先生不同意，房子能不能卖得成？

分析：

分析：

根据上述信息，从产权登记表明该房子是李先生和其哥的共有财产，二人是该房子的合法产权人。

对于共有财产，某一共有人如要将共有财产转让，必须经过其他共有人的同意，因此，如果李先生不同意将该房子卖掉，那么，其哥哥就无权卖房。

v如果必须把房子卖掉，怎样才能在产权证上没有父母名字的条件下，保证其父母能够拿到1/3的房款？

分析：

分析：

如果要卖房，又要保证其父母能够得到三分之一的卖房款，应事先和其哥哥和父母三方签订书面协议，确认你父母对该房子的三分之一财产份额。

当然，这个协议只在他们家庭内部有效，对外不能对抗第三人。

8房地产法房地产法案例一案例一开发商应及时办理房地产权属登记开发商应及时办理房地产权属登记【案情简介】申请人：

王某被申请人：

欣欣房产公司王某于2004年向欣欣房产公司购买了其所开发的欣欣家园二期住宅。

双方在合同中约定：

欣欣房产公司于2006年5月31日前将经验收合格的商品房交付给王某，在交房后120日内，欣欣房产公司将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因欣欣房产公司的责任，王某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，欣欣房产公司按照已付房价款的1%向王某支付违约金。

合同签订后，王某按约付清房款43万元。

2006年5月28日，双方办理交房手续，欣欣房产公司向王某收取了包括契税、印花税、土地使用权证工本费、公共维修基金等在内的各项费用两万余元，并收取了王某夫妇的身份证复印件。

2006年12月10日，王某从欣欣房产公司领到了自己所购房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

王某于2006年12月27日申请仲裁，要求欣欣房产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金4300元。

第二章第二章房地产权属法律制度房地产权属法律制度9房地产法房地产法【裁决结果】仲裁庭经过审理，裁决欣欣房产公司支付王某逾期办证违约金4300元。

【评析】1、本案中，欣欣房产公司认为其已按照合同约定履行了向产权登记部门报送办理权属登记须由其提供的资料的义务，因此不应承担违约责任。

2、仲裁庭认为，按照合同约定，欣欣房产公司确实只须完成规定期限内报送资料的义务。

3、但在合同履行过程中，欣欣房产公司又收取了包括办理所有权证书时才缴纳的契税、印花税、工本费以及购房人的身份证复印件，应当认为双方已经就由欣欣房产公司代为办理房地产权属证书达成合意。

因此如果未能在规定期限内办理房地产权属证书，欣欣房产公司应当承担相应的违约责任。

第二章第二章房地产权属法律制度房地产权属法律制度10房地产法房地产法【总结】在商品房买卖活动中，经常会发生本案中这种情形，即双方在实际履行中就合同约定内容发生变更，主要是在办证环节，有的开发商对此并不在意，认为早一天晚一天没有关系，但实际上其中隐藏着可能导致违约的情形，应当加以注意，及时办理相关登记手续。

第二章第二章房地产权属法律制度房地产权属法律制度11房地产法房地产法12房地产法房地产法案例二案例二房屋行政登记行为是否合法房屋行政登记行为是否合法vhttp:

/房地产权属法律制度房地产权属法律制度13房地产法房地产法本案中，诉争的房屋应为张某与何甲、何乙的共有物。

对于共有物的处理，应遵循协商一致的原则。

因此，登记时必须注明各方的出资额，按出资额对房屋享有权利。

在各方未达成协商的情况下，应以建房申请的户主张某作为权利人（申请人）申请。

审理中，张某承认口头委托何乙申请办理房屋权属登记，但未出具书面委托。

因此A市政府在未交验代理人有效证件、权利人的书面委托书，以及在权属理有争议的情况下，向张某颁发房屋权属证书，属行政程序违法，登记行为应予撤消，但鉴于被登记的房屋已在城市建设中拆除，故撤消登记已无实际意义，应判决确认登记行为违法。

第二章第二章房地产权属法律制度房地产权属法律制度14房地产法房地产法案例某工厂为扩大生产规模，投资某工厂为扩大生产规模，投资8080万元建一分厂，向某县万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地级人民政府申请用地22亩（以出让方式取得土地使有权），亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于经县人民政府批准使用城市规划区内属于AA村集体所有的土村集体所有的土地（非耕地）地（非耕地）22亩。

为保证按时使用土地，工厂与亩。

为保证按时使用土地，工厂与AA村签订了村签订了土地使用权合同。

合同规定土地使用权合同。

合同规定AA村向工厂出让土地村向工厂出让土地22亩，土地所亩，土地所有权出让金有权出让金3030万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为年限为7070年。

有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用年。

有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。

权的标准合同写明。

据此，请回答以下问题：

据此，请回答以下问题：

（11）该土地使用权出让合同是否有效？

为什么？

）该土地使用权出让合同是否有效？

为什么？

（22）县级人民政府批准的该工厂用地）县级人民政府批准的该工厂用地7070年是否合法？

年是否合法？

为什么？

为什么？

（33）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？

用权？

案例一：

拆迁办错颁许可证拆迁办错颁许可证v在拆迁过程中，一市民与黑龙江省轩辕房地产开发公司发生纠纷，他认为对方持有的拆迁许可证违法，而将哈尔滨市某拆迁办告上法庭，并打赢了这场官司。

12月上旬哈尔滨市道里区法院审结了此案。

2000年，市民耿某在哈尔滨市道外区的房屋动迁，但因强迁、安置补偿等问题，耿某与开发公司发生纠纷，多次协商未果。

在此过程中，耿某发现开发公司持有的房屋拆迁许可证存在问题，他认为颁证单位哈尔滨某房屋拆迁管理办公室的颁证行为违反了有关规定，致使开发公司非法拆迁，侵犯了自己的合法权益，于是便一纸诉状将拆迁办告上法庭，要求法院撤销许可证，并赔偿自己的损失。

法院经审理查明，2000年7月，省轩辕房地产开发公司欲对道外区太古街等处进行开发，并向拆迁办提交了相关文件。

同年7月15日，拆迁办向开发公司颁发了房屋拆迁许可证。

之后，开发公司补交了资金证明和相关手续。

v法院认为，拆迁办在为开发公司颁发许可证时，开发公司提交的两份文件违反了城市房屋拆迁管理条例中的有关规定，且未提供拆迁补偿资金证明，未对包括耿某房屋在内的部分房屋进行评估，因此拆迁办向开发公司颁发许可证的行为在程序上缺少必要的证据，违反法律规定，属违法行政行为。

v由于拆迁办违法颁证，开发公司利用该证违法拆迁，其行为侵犯了耿某的合法权益。

对耿因此造成的经济损失，应予赔偿。

一审判决：

拆迁办于2000年7月15日为该开发公司颁发的房屋拆迁许可证的具体行政行为违法。

v本案发生在国有土地上房屋征收与补偿条例出台之前，城市房屋拆迁管理条例在当时尚未失效。

其中第六条规定：

“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁管理条许可证后，方可实行拆迁。

”拥有房屋拆迁许可证，是当时进行合法拆迁的前提条件。

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