吴正梅商业地产培训教案.ppt

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是一种生活，是一种习惯，是一种体验，是一种期待，但不只是建筑本身！

2010年9月吴正梅商业地产培训教案吴正梅商业地产培训教案第四代购物中心开发模式全程解密第四代购物中心开发模式全程解密模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式供销社商业模式供销社商业模式百货商业模式百货商业模式SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL购物中心购物中心第四代城市生活休闲中心第四代城市生活休闲中心模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心项目的定位第四代购物中心项目的定位第四代购物中心项目选址第四代购物中心项目选址模块三：

第四代购物中心的建筑规划、形态及风格模块三：

第四代购物中心的建筑规划、形态及风格丰富建筑外立面丰富建筑外立面透光天棚采用开敞式的设计风格透光天棚采用开敞式的设计风格鲜明的水景主题鲜明的水景主题模块四：

模块四：

水游城水游城项目规划与招商经验项目规划与招商经验聚集人气是规划的关键聚集人气是规划的关键实现运营接口的重要性实现运营接口的重要性避免无用的、不可实现的招商避免无用的、不可实现的招商哪些运营接口可以在招商中实现？

哪些运营接口可以在招商中实现？

案例说明案例说明第四代购物中心开发模式全程解密第四代购物中心开发模式全程解密模块五：

模块五：

水游城水游城业态分析及经营模式业态分析及经营模式以消费者需求进行业态组合以消费者需求进行业态组合创新商家组合创新商家组合“只租不售只租不售”的方式对外招商的方式对外招商模块六：

考察第四代购物中心模块六：

考察第四代购物中心水游城水游城模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式供销社商业模式供销社商业模式以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为具体为:

以东莞为代表的现代以东莞为代表的现代连锁商业模式连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业以江门地区台山市为主的专业合作社模式合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。

以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。

一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。

其特点为一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。

其特点为:

在该地区工业化、城市化的背景下在该地区工业化、城市化的背景下,抓住抓住机会机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点逐步开发农村商业网点,开展连锁经营开展连锁经营,实施名实施名牌战略。

牌战略。

二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。

其特点为二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。

其特点为:

利用自己在商业流通领域的利用自己在商业流通领域的优势优势,抓住改制机会抓住改制机会,实施多元化经营实施多元化经营,实现产权多元化、分散化实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法建立健全内部组织结构和法人治理结构人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。

并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。

三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。

其特点为三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。

其特点为:

在台山实施在台山实施“农业稳市农业稳市”,以产业以产业化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头以农资公司为龙头,部分基层社为载体部分基层社为载体,完善农资经营网络体系完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的找准为农民服务的方向方向,推动台山农业发展。

推动台山农业发展。

四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。

其特点为四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。

其特点为:

供销合作社利用自己网点密集供销合作社利用自己网点密集的优势的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入积极介入再生资源回收领域再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位大力打造以行政街、中心镇为单位,形成形成社区社区回收、市场集散交易中心和回收、市场集散交易中心和综合利用处理三级网络。

综合利用处理三级网络。

特点：

整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。

（如、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天）理想营业面积为30000m2-40000m2（视地区市场而定）模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式百货公司百货公司DepartmentStoreDepartmentStore百货三类型百货三类型大众大众百货百货：

如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货.时尚百货：

时尚百货：

如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货精品百货：

精品百货：

如上海如上海-久光百货、北京久光百货、北京-新光天地、深圳新光天地、深圳-西武百货西武百货附注附注:

百货业态受市场其他业态的分流与细分影响百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于其业种品类逐渐偏重于服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式百货公司百货公司DepartmentStoreDepartmentStore特点：

类似SHOPPINGMALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：

浦东正大广场、西郊百联、深圳万象城），并具大型地下停车场。

难点：

投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。

模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式购物中心购物中心ShoppingCenterShoppingCenter特点：

类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场）知名店策略联盟，特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。

理想营业面积：

200000m2以上。

难点：

中国目前除沿海及经济发达城市外，其余城市较不适宜，投资者需具备一定的资金实力及运营管理团队支撑。

模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式摩尔摩尔MallMall模块一：

商业地产发展的主流商业模式模块一：

商业地产发展的主流商业模式第四代城市生活休闲中心第四代城市生活休闲中心模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位土地取得土地取得（选址选址）商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。

商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。

商业地产项目选址的四大要素：

商业地产项目选址的四大要素：

（11）客流规划。

）客流规划。

（22）交通可达性要素。

）交通可达性要素。

（33）与城市规划相结合）与城市规划相结合（44）给商家定制）给商家定制市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有调查就没有发言权没有发言权”，此言乃真理。

商业地产策划所需要的商业、商圈、商用，此言乃真理。

商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。

中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。

模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市调精析与项目定位一、市场调查的步骤与范例一、市场调查的步骤与范例（知己知彼，百战不殆）（知己知彼，百战不殆）商业市场调查流程与范例：

模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市调精析与项目定位二、消费人口市调分析二、消费人口市调分析AA：

（范例：

（范例按年龄结构、文化结构分析）按年龄结构、文化结构分析）通过对项目周边通过对项目周边347347份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位.2.31%18岁以下18-28岁29-38岁38-48岁49岁以上73.20%18.44%4.03%2.02%文化结构6.16%28.45%41.06%24.34%高中/技校专科学历高中以下大学以上模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市调精析与项目定位三、消费人口市调分析三、消费人口市调分析CC：

（范例：

（范例按家庭单次消费分析）按家庭单次消费分析）通过对项目通过对项目1.5km1.5km范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高于大商圈，多集中于于大商圈，多集中于400-999400-999元元/次区间，而次区间，而16001600元以上元以上/次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。

次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。

020%40%60%100元以下元以下100-399元元400-699元元700-999元元1000-1599元元1600元以上元以上家庭单次消费金额分析大商圈范围1.5km范围53.89%15.26%19.83%22.77%28.4528.45%15.52%19.83%16.38%0.58%6.92%2.59%0%模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市调精析与项目定位四、消费人口市调分析四、消费人口市调分析DD：

（范例：

（范例按餐饮菜系分析）按餐饮菜系分析）通过对通过对XXXX城项目城项目5km5km商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好，商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好，从而更好的进行餐饮业态的配比。

从而更好的进行餐饮业态的配比。

18%本地特色本地特色9%1%14%川湘风味川湘风味4%4%8%15%全国小吃8%2%9%7%餐饮菜系本地特色本地特色18%川湘风味川湘风味14%粤粤菜菜9%韩国料理韩国料理4%日本料理日本料理4%海鲜风味海鲜风味8%火火锅锅9%西餐咖啡西餐咖啡7%快快餐餐2%全国小吃全国小吃15%烧烤食品烧烤食品8%其其他他1%模块二：

模块二：

第四代购物中心的选址及市调定位第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市调精析与项目定位五、消费人口市调分析五、消费人口市调分析EE：

（：

（范例范例按消费选择分析）按消费选择分析）通过对通过对XXXX城周边地区消费者选择服装标准的特色问题答案，可以看出，受访消费群体