合肥别墅市场调研45.docx
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合肥别墅市场调研45
合肥别墅市场调研
、合肥市即将上市别墅项目
区域
项目名称
项目地址
建筑类型
开发商
建筑面积
容积率
入市时间
肥西县
万振紫蓬湾
紫蓬山风景区
别墅
万振房产
105100就
0.39
待定
肥西县
安粮紫云湾
紫蓬山风景区
独栋双拼
安粮地产投资
6万多方
未知
待定
肥西县
幸福联盟紫郡
紫蓬山风景区
联排独栋
合肥蜀科置业有限公司
7.8万就；住宅约2.1万就
1.66
待定
肥西县
名流高尔夫庄园二期
紫蓬山风景区
独栋联排
合肥名流置业有限公司
454000就
0
待定
肥西县
紫蓬山休闲文化风情园
紫蓬山风景区
独栋
北京爱英斯木结构房屋制造有限
公司
51754就
-
待定
长丰县
合院
合肥双凤湖畔
独栋双拼空中别墅
安徽盛通置业股份有限公司
20306.26就
1.2
预计4月中旬
长丰县
阿奎利亚
双凤管委会
叠层别墅联
排
安徽省恒泰房地产开发有限责任
公司
-
-
200平米现房别
墅，即将推出
高新区
圣联•香御公馆
合肥市高新区
联排
安徽圣联投资股份有限公司
-
1.2
待定
巢湖
合肥城建琥珀香山美墅
西临裕溪路，南临油泵油嘴
厂
联排
合肥城建巢湖置业有限公司
190000rf
-
待定
、合肥市在售别墅项目
1
区域
项目名称
项目地址
建筑类型
开发商
备注
包河
绿色港湾
玫瑰绅城
312国道以北，南淝河以西
联排双拼叠加安徽众安实业有限公司
二期在售30套300-450就的联排和双拼别墅；三期在售
220—370平米叠加别墅
包河
包河区南淝河路200号
'上海城开集团合肥置业有限公联排叠加
司
正在办理转让，暂不对外销售
包河
海亮兰郡
庐阳区西二环与北二环交口
联排双拼
安徽海亮房地产有限公司
目前在售利兹庄园部分保留房源，300-390平米户型
包河
碧湖云溪•缘墅
太湖路与铜陵南路交叉口
联排
合肥泰峰房地产开发有限公司
在售面积为180-240平米，30套
巢湖
碧桂园•滨湖城
巢湖忠庙镇碧桂园滨湖城
联排双拼
安徽中庙碧桂园房地产开发有
限公司
在售双拼别墅153-260平米；临湖别墅170-210平米
肥西
观澜天下紫蓬山环湖路高尔夫球场旁
独栋合肥康宏房地产开发有限公司在售一期319〜757〃啲别墅，余2套,二期在售300-600
平米左右的加推20套别墅
肥西
名流高尔夫庄园合肥中国合肥紫蓬山
独栋联排
合肥名流置业有限公司一期售完，二期未定
咼新
玉兰大道和枫林路的交叉口西南万城南山郡
角
联排安徽万城房地产有限公司在售600-700就的类联排别墅，目前房源还剩20套左右
经开
绿城翡翠湖玫瑰园
经开区翡翠湖北岸石门路和云外
路交口
联排
安徽绿城玫瑰园房地产开发有
限公司
绿城翡翠湖玫瑰园二期380、470平米的别墅在售，均价
4万元/平米，总价在1400万-2000万/栋
庐阳
中铁瑞园
庐阳区清源路以南，桃源路以西
联排双拼中铁房地产集团合肥置业有限在售联排19栋117套，面积290-330.
公司
庐阳
中房兰郡别墅
庐阳区董铺路与清源路交口
中国房地产开发合肥置业有限联排双拼
公司
在售联排、双拼别墅，均价9000元/平米
蜀山
紫郡
森林大道与环山路交叉口
独栋合肥蜀科置业有限公司
在售稀世临湖独院别墅，目前共有47套，户型面积为
270-870平米
新站
帝豪星港湾
新站当涂路与新海大道交汇处以西
联排
合肥帝豪房地产开发有限公司
在售联排别墅205就、230就
长丰
半岛1号别墅
长丰县蒙城北路梅冲湖畔东南侧
联排双拼
安徽西湖新城置业有限公司
在售二期歌德岛别墅A1-A13#共计34套，220-300就
长丰水源墅
双墩镇紧邻元一高尔夫
联排独栋
合肥新慧房地产开发有限公司
目前在售原味欧洲水岸风情别墅19套，380-412平米
长丰
元一别墅5期菩提
墅
合肥双凤湖畔
独栋
安徽元一房地产发展有限公司
目前在售面积为430—580平米（地上）的3层独栋别墅
政务
内森庄园翡翠路西、南二环路南
联排独栋上海绿地合肥天邑置业有限公在售一期500叮型的联排别墅，均价约为20000元/叱
司在售二期天墅10号楼，面积为200-270就左右房源
政务
置地广场栢悦府
政务区星光西路与龙图路交汇处
联排独栋
安徽置地投资有限公司
在售400-600就，为在售1#、10#、11#、16#、17#、18号楼，600-1200万/套
三、在售典型别墅项目基本信息
项目
绿色港湾
碧湖云溪
玫瑰绅城
半岛一号
棠溪人家
绿城翡翠湖玫瑰园
内森庄园
规模
占地面积：
3021亩
占地面积：
120亩
占地面积：
340亩
占地面积：
3200亩
占地面积：
208亩
占地：
33.5万平米
占地面积：
14万平米
建筑面积：
64万平米
建筑面积：
53627平米
建筑面积：
40万平
米
建筑面积：
80万平米
建筑面积：
82万平米
建筑面积：
59.27万平米
建筑面积：
21万平米
容积率
0.8
0.67
0.7
0.91
0.59
1.8
整体1.5，另U墅约0.5
别墅
类型
双拼、联排、
叠加
叠加
联排空中别墅
双拼、联排、叠加
联排、叠加、
独栋
联排
双拼、联排、独栋
位置
周边
环境
社区
景观
包河区
包河区
瑶海区
庐阳区
滨湖区
合宁高速与
南淝河交口
项目周边基
本无成熟居
住社区，同时商业、人文环
境较差；东、南、北为农田
，西边为旧村
庄
一期主打西
班牙塞维利
亚风格；五大
主题人居公
园：
高尔夫运动
公园，乡村生
态公园，原生湿地公园，梦
幻儿童公园,
郊野垂钓公
铜陵南路与太湖
东路交口
项目周边均是规
模较大的中高端
的住宅小区，居住氛围浓厚，周边交
通便捷，主干道道路宽敞，整洁，整
体大环境绿化较
好
目前在售二期“缘
墅”着重塑造田园
清逸风格，社区内溪流贯穿、碧波荡
漾的自然境界
南淝河路与当涂路
交口
位于合肥市东南部
二环边，地处炙手可热的“马鞍山路
版块”，车流量较
大，环境略差
社区景观以“玫瑰
”、“英伦文化”
为主线，分别设计
了英伦城市广场展
示区、英伦玫瑰花
园风情区、英伦小
镇文化风情区、英伦水域风情区四大
主题景观区，整体
风格为英伦风格
蒙城北路环梅冲
具备原生态自然
条件，包括丰乐生态园、梅冲湖
水库、湿地公园
、大方郢水库等
，环境清新自然
主打英伦园林风
格，营造三个主题区块，即东线、西线和中线，东线；社区景观
主张以乔木为绿
化树种
西藏路与中山路交
项目与合肥市师范
附小，合肥一中等名校及合肥中心医
院毗邻。
南边有塘
西河公园。
东临国
际高尔夫球会等
建筑造型以徽派建
筑元素为基调，融入皇家园林景观并
辅以现代建筑风格
，形成古朴和现代
的完美融合
经开区
政务区
石门路与云外路交口
座落于经开区的翡翠湖旁边
，自然景观由于，距离金寨
路高架10分钟车程，交通便
捷
建筑以法式合院为产品特色
，美国LSI担纲别墅区园林设计，以世界级别墅标准营造法式合院别墅，庄重对称
的法式宫廷园林
翡翠路与南二环路交口
项目座落环境优美的政务区
内，紧邻匡河和天鹅湖，周边环境幽静，主干道道路宽
敞整洁，与重点中学八中紧
邻，人文氛围好。
小区的绿化和道路入口景观
与集中绿化景观带相结合，主要取景内部的自然河道，形成自然的景观主轴和景观
次轴
立面
设计
红瓦黄墙，
一层外挂褐色石材，
二三层为高级黄色涂料
墙体为浅黄色高档石材，顶为灰瓦
整体为英伦风格外立面一层为浅灰色石材，以上部分
为暗红色面砖，顶为黑色瓦面，质感较强
整体为英伦风格外立面一层为石材，以上部分为面砖
徽派风格浓厚外立面为高级涂料，屋顶灰瓦，质感较强
将传承法国古典主义与新古典主义的建筑立面风格并自成一体，使法兰西民族的浪漫主义审美观和恒久居住理念与中式生活习惯有机结合
灰色涂料加上淡黄色石材，
顶为深灰色瓦
周边
交通
目前项目周边交通状况一般，连接市
区主要道路为巢湖南路、徽州大道
项目周边交通成熟、便捷，距离市中心10分钟车程
四面临路，多条公
交直达园区，交通
便利
单面临主干道，公共交通较弱，但沿蒙城北路，可直达市中心
位于滨湖区，
道路比较通达
目前周边交通较为便利，距
离市中心较远
位于政务区，项目周边道路
通达
物业
管理
英国戴德梁行
物业费1.8
元/平米/月
合肥天成物业
物业费暂定1.8
元/平米/月
合肥申大物业服务
有限公司
别墅物业费暂定
1.5元/平米/月
杭州加杭物业有限公司（一级资质）
别墅物业费：
2.1元/平米/月
合肥诚和物业有限
公司
暂定1.8元/平米/
月
绿城物业公司
暂定约2元/平米/月
物业公司：
待定
别墅物业费：
约2元/平米/
月
周边
配套
项目周边目前没有相关生活及娱乐配套设施
周边有大面积城中村、装饰世界、钢材市场；商业配套包括合家福、家乐福、周谷堆商业圈等，整体来说配套非常齐全
项目周报配套齐全，家乐福、合家福以及元一柏庄哈街等
目前配套不完善，建成的有元一高尔夫球会，小区内计划建有商业街、会所等高档配套
合肥市师范附小、合肥一中、合肥市中心医院、大型购物中心、塘西河湿地公园等
168中学、芙蓉小学、易初莲
花、安医第二附属医院等
项目周边商业配套较少，休闲及学区配套齐全
四、经典个案分析
1、绿色港湾
优势：
纯别墅类项目
项目规模大，五大特色主题公园，建成后内部居住、休闲、娱乐等配套完善。
劣势：
目前项目周边交通、居住现状较差，周边没有生活及相关高档餐饮、休闲等配套。
主要卖点：
1、五园一湖生态旅游线；2、楼盘量体大，紧靠1200亩的主题公园，自然环境优越；3、生活配套完善其他：
产品：
产品上呈现多样化（叠加、联排、双拼、独栋、等）。
配套：
豪华会所，星级度假酒店、豪华游艇码头、高尔夫运动场地等。
2、玫瑰绅城
优势：
项目距马鞍山路1.5公里，相距“周谷堆商业圈”2.1公里，虽然区位环境无竞争性优势，但依托于“马鞍山路版块”的商业优势，弥补了项目本身的区域不足。
劣势：
紧邻东二环，周边环境目前较差；内部规划了高层住宅，未能形成纯高档的居住环境。
主要卖点：
1）马鞍山路繁华地段，商业氛围浓厚。
2）上海城开房产资金实力雄厚。
其他：
规划：
40万方英伦风情社区，为城市精英打造的纯英伦风情社区。
产品：
产品呈现多样。
3、半岛一号
优势：
项目别墅规模大，有规模效应，自然景观优越，在天然的环境基础上引进国际设计特色，对消费者来说具有很强的吸引力。
同时通过蒙城北路直达市中心，交通比较便捷；目前一期的样板示范区已经完善，给来访的客户较强的视觉冲击力。
劣势：
位置位于庐阳区与长丰交界的双岗，行政辖属于长丰境内，目前周边配套欠缺，周边人文环境较差。
主要卖点：
依靠梅冲湖自然景观；2）豪华游艇顶级生活;3）完善的自身配套设施
其他：
产品：
花园洋房采用了挑高退台设计，大阳台、大露台，带入户花园。
规划』目在设计和建筑上以迪拜“棕榈岛”为模型，打造合肥唯一的顶级湾区物业。
----塘西河公园。
东临18
开发商品牌知名度高；小区高标准科技环保配套。
生活不便利；小区后期有高层开发，影响别墅区整体档次。
rf到740rf不等，院子赠送地面的院落从50rf到750rf不等，负一层还有部分下沉庭院面积的赠送，另外负一
层130-350rf的面积赠送，还有阁楼50rf左右的面积等都是赠送。
（比如最小户型销售284rf左右，但是实际的面积大约在500rf左右）
具体户型面积为：
类独栋豪华边套380rf,经济中间套281rf，经济边套313rf;独立别墅有747rf\502rf;
小区道路设计：
别墅区内设计为一条小区主干道路带岀各条尽端支路的规划形态。
主干道路面宽6米，宅间路面宽4米。
这样设计最大程度的避免宅前
道路人来人往，穿越性弱，业主不容易被外人所打扰。
各条支路的尽端为独栋别墅，高层区以入口到两高层组团中间为回车载客区域，地面处理为硬质铺装，强调景观特质。
4、棠溪人家
优势：
项目别墅规模大，滨湖新区目前唯一纯别墅项目，纯徽派建筑，项目外围有“塘西河湿地公园”劣势：
位置位于滨湖区，距离市中心较远，目前周边配套欠缺，周边高层建筑偏多，私密性差。
主要卖点：
1、位于滨湖新区的核心地段，毗邻塘西河公园；2、学区（师范附小、合肥1中）生活配套齐全
其他：
产品：
以中式的中轴对称布局
配套』范附小，合肥一中等名校及合肥中心医院毗邻。
南边有一个大型的滨湖轮滑场，和大型的湿地公园洞国际高尔夫球会，距离巢湖风景区也仅5分钟车程。
5、绿地内森庄园
优势：
项目周边和内部景观优越；
劣势：
目前政务区商业配套较少，
绿地内森庄园户型及设计：
户型：
独栋、联排别墅为主；户型从280
同时在基地内部沿翡翠路设置一条南北向车道，一方面解决了部分车位的地面停放，另外高层区域车库出入口均设置在此道路上。
为整体最经济合理的利用地面道路系统，原则上外来机动车都在两组团中间的回车场上解决载客下客问题，而自备车都从进小区入口后两侧下地库然后地下室电梯到家这样的交通流线。
在每个组团基本实现“人车分流”的设计指导思想，以组团分流和立体分流为主要手段来改善本地块人行环境。
高层组团以人车分流组织组团内交通,车辆停放尽量解决在组团外围，组团内部平时不进车，做到车行道在外围，人行道在内，人车部分分流。
住宅机动车停放：
采用地下停车为主，高层区设计了一个可停放700多辆机动车的特大型停车库，部分机械停车。
别墅区则设计地下停车及宅前停车相
结合的解决形式，保证做到了停车比例1:
1（每户1辆），有的甚至更高。
地面露天停车共提供车位117个，其中包括高层区沿主要道路边停车位52个,
别墅区宅前停车位65个。
地下停车数共814个，其中包括704个高层全开挖特大型车库，别墅区自带半地下停车数110个。
绿地内森庄园相关配套：
9大建筑科技系统、8大智能控制系统、主打低碳科技生态豪宅
8大智能系统:
2离线式智能巡更系统
3地下停车管理系统
4公共背景音乐系统
5
7英寸室内智能终端对讲系统
LCD高清晰厨房电视电话系统
美国Honeywell彩色
6美国Honeywell彩色
7美国Honeywell浴室专用对讲电话系统
8法国莱克米电子围栏周界报警系统
9大科技系统:
1地源热泵（低碳）空调技术系统
2顶棚辐射制冷系统
3地板辐射制热系统
4置换新风系统
5太阳能热水（低碳）供应系统
6抗干扰隔音降噪系统
7节能外墙保温系统
8高效节能隔热外窗系统
⑨外遮阳系统
6、
绿城翡翠湖玫瑰园
主要卖点：
1）
2）
幼儿园到中学的一系列教育设施和服务设施。
绿城品牌在本地的价值
其他：
配套：
从幼儿园到中学的一系列教育设施和服务设施。
产品：
小户型大众化产品
绿城翡翠湖玫瑰园法式合院解析：
合院住宅的庭院通过降低层数及通过建筑和连廊围合可以阻挡周围住宅对庭院空间的视线干扰；
在户型的设计上，充分考虑内庭院与室内的关系以及衔接。
在内院设置院落内廊，更好的把室内空间延伸到庭院中来，把会客厅,客人房与家庭厅、自家卧室因庭院的存在自然分隔开来，形成主人的安静空间。
利用地下室的空间面积，设置工人房，娱乐室，多功能房间，与一层、二层之间，动静分离，相得益彰。
法式合院概念：
法式合院是在绿城法式排屋基础上升级的一种产品形态，是绿城最新研发产品，法式合院将传承法国古典主义与新古典主义的建筑立面风格并自成一体,使法兰西民族的浪漫主义审美观和恒久居住理念与中式生活习惯有机结合，以打造出合肥翡翠湖玫瑰园独有的建筑美感和人文品位。
因此，作为本项目核心产品的法式合院别墅，成为绿城继法式平层官邸、法式排屋和法式别墅之后新一代的高端住宅产品。
法式合院建筑特点:
1布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。
2、贵族风格，高贵典雅。
3、在细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。
4、在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。
5、三段式立面，构图简洁端庄，几何性很强，轴线明确，主次有序。
底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐。
6、新古典主义立面构成模式与内部楼层及开间大小有密切的比例关系，给人典雅、稳重的感觉。
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