休闲山庄项目可行性分析以及项目计划书.docx
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休闲山庄项目可行性分析以及项目计划书
休闲山庄项目可行性分析以及项目计划书
休闲山庄项目可行性分析以及项目计划书
目录
第一部分:
项目概况
项目选择的位置
项目的占地面积
项目内容
项目设施
项目投资估算
第二部分:
项目周边概况
周边自然地理概况对本项目的可行性
本项目位于成都附近的区位优势，适合经营乡村酒店
第三部分:
市场调查与分析
乡村酒店的概况
乡村酒店的主要特征
第四部分:
项目投资环境分析（SWoT分析）
优势分析：
1）与众不同的自然和文化氛围和酒店功能元素的柔和
2）得到国家农业产业政策的大力扶持
机会分析：
1）天府之地符合乡村旅游条件的地方已经凤毛麟角
2）郫县乡村旅游发展亟待转型升级
3）当地地方政府推出发展乡村旅游的新思路
第五部分:
项目定位与营运方案
项目未来经营目标与定位
经营目标与管理目标
组织机构
第六部分:
项目经济可行性分析
基本分析依据与假设
效益评价
第七部分:
结论
第一部分：
项目概况
1本项目选择的位置：
在老府河改道后遗留下来的湖中间大两头小的地块上，这块地距郫县犀浦5、6公里，距郫县团结镇2、3公里，距府河桃源5-6公里。
2占地面积：
约70亩左右
3项目内容：
建造一座高档休闲庄，服务达到准三星级标准，提供餐饮，娱乐，度假客房、培训、会议等星级标准的设施和服务项目，解决了宴请领导，上级，贵宾，商务往来，团体培训，家庭聚会，产品推广、学习培训，朋友相聚、婚寿筵等的服务需求。
使休闲庄成为提供商务宴请，宾客接待，友人相聚，团体休闲，产品推广、学习培训、婚寿筵的理想乡村度假圣地。
4项目硬件概况：
1）餐饮：
占地面积3000平方米，建筑面积XX平方米，附属设施建筑面积为220平方米。
宴会厅或多功能厅可同时容纳500-600人就餐；装修高档的特色雅间若干间，雅间内配备卫生间、上菜过道、休息区、娱乐区等。
介绍纯正的四川传统美食文化，新派川菜，让地道的川菜产品及服务丰富市民生活。
川菜文化历史悠久，具有平民文化，讲究简单、朴素的风格，无论休闲娱乐、商务谈判、聚会宴请，这里清新、舒适、优雅、安静的环境都将给人耳目一新，陶然世外的感受。
2）娱乐中心：
占地面积XX平方米，建筑面积1600平方米。
其中夜总会、羽毛球馆、健身房、壁球室、乓球室、棋牌室、儿童游乐室面积为1000平方米、室外球场、篮球场面积约为600平方米等。
3）垂钓中心：
利用现有的水面将其改造成一个环境优美、配套齐全的休闲垂钓中心。
置身郊外，远离市内噪音、废气、废水污染，在乡村清新、透明的环境中，缓解身心疲劳，给人怡然自得的精神享受。
会议培训中心。
主要接待商务洽谈、各种会议、企业公司培训等，面积1500平方米。
可容纳人数为100人会议室一间，小会议室若干间。
4）客房：
客房面积为XX平方米。
采用川西民间传统建筑设计格局，在环湖边建造24座独立式庭院建筑共40间客房，提供自助式休闲度假住宿服务。
5投资估算735万元
1）休闲客房：
投资240万元。
建筑面积XX平方米，每平方米1000元，小计200万元；
购买高标准休闲房40套设备，每套10000元，小计为40万元。
2）特色餐饮：
投资220万元 餐厅/多功能厅建筑面积XX平方米，附属设施建筑面积为220平方米，每平方米1000元，小计220万元；
3）娱乐中心：
投资180万元。
娱乐中心建筑面积1500平方米，每平方米1000元，小计150万元；
娱乐中心购买牌类、棋类、球类、歌舞等设备，小计30万元。
4）会议培训中心：
投资50万元。
建筑面积300平方米，每平方米1000元，小计30万元；
购买桌椅、音响等设备，费用20万元。
5）垂钓中心：
投资45万元，
高效生态立体养殖鱼类40000尾，每尾投资6元，小计24万元；
建设散座和茅草屋，投资21万元。
6项目工期估算
12-18月
第二部分：
项目周边概况
1周边自然地理概况对本项目的可行性
成都位于成都平原中部。
介于东经102度54分至104度53分，北纬30度05分至31度26分之间。
东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。
东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。
现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。
成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，境内海拔387-5364米，东界龙泉山脉，西靠邛崃山。
西部为纵贯南北的龙门山脉。
平原面积占%，丘陵面积占%，山区面积占%。
平原地区西北高、东南低，平均坡降%。
成都属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温℃。
年平均日照时数1071小时，年平均降雨量毫米。
成都市区位于成都平原东部，平均海拔约500米。
成都平原是我国西南地区最大的平原。
位于岷江干流上的都江堰水利工程，其灌溉渠呈扇形展开在广阔的成都平原上，使成都平原成为"水旱从人，不知饥馑"的"天府之国"。
气候成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16摄氏度，年降雨量1000毫米左右。
成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。
民间谚语中的"蜀犬吠日"正是这一气候特征的形象描述。
成都气候的另一个显著特点是空气潮湿，因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热；冬天气温平均在5摄氏度以上，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。
成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。
2本项目位于成都附近的区位优势，适合经营乡村酒店
1）地理位置优越：
距成都市中心仅十几公里主要交通干线侧，距郫县犀浦5、6公里，距郫县团结镇2、3公里，距府河桃源5-6公里。
2）周边经济发达：
郫县段沙西线两旁的经济高速发展，各种厂区、市场、小区、学校竞相建立；经济的高速发展为乡村酒店的发展奠定了良好的基础和发展前景。
3）周边文化发达，人气比较旺，靠近著名的大学城。
临近的团结镇附近建有成都高新西区大学城，现驻大学6所，其中著名艺术类高校成都理工大学、广播影视学院及四川师范大学成都学院等。
4）周边交通便利：
宾客一般可以通过乘车、驾车、骑车、步行等多种方式达到，当天可以往返。
5）周边自然景观和人文景观交相辉映：
坐落在府河源头的团结镇，水资源丰富，是比较优良的全国小城镇试点镇和著名的生态镇。
而犀浦镇位于四川成都市西郊，距市区7公里，离县城11公里，史称"古晋兴城"，传说因蜀太守李冰治水时沉石犀成浦而得名，迄今已有XX多年的历史。
滨河田园风光，生态环境良好，水资源清澈，周边精致的人文景观。
第三部分：
市场调查与分析
1.乡村酒店的概况
我国现代乡村旅游始于20世纪80年代后期，各地的乡村旅游开发主要以农家乐、生态园、度假村、农家庄园等为载体，向融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合型方向发展。
其中，国内游客参加频率和重游率最高的乡村旅游项目是以"住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐"为内容的"农家乐"式的乡村旅游。
随着经济社会的发展，旅游形式的增多，尤其是成都近郊乡村农家旅游景区的成批涌现，再加上游客们旅游兴趣的游动、旅游审美层次的升高，那种基本是农家院落式、文化主题不明确、只凭固有的乡土气息来招徕客源"农家乐"面临着旅游市场的激烈竞争。
随着城乡一体化的进程，土地整理流转速度的加快和以乡村旅游、农家娱乐为主的旅游方式的发展，一种新的乡村旅游接待形式在四川郫县正悄然兴起，它既有农家乐良好的生态环境，又有商务酒店的良好服务设施和服务质量。
这种新的乡村旅游接待模式被称为"乡村酒店"。
各个乡村酒店建筑风格独特，造型各异，绿化率都在60%%以上。
如紧靠河、湖构建的玉川茗苑，它所凸现的自然原生态，形成了河湖文化的独特氛围。
霜梅鱼庄里梅香笼罩的仿古牌坊、四合院、配套的古典卧室陈设以及古生鱼类精美菜品，已构成一定的庄园文化格调。
据国家旅游局的最新测算，我国乡村旅游的年接待游客人数已达三亿人次，旅游收入超过400亿元，占全国出游总量的近三分之一。
每年的三个黄金周，全国城市居民出游选择乡村旅游的比例约占70%，每个黄金周形成大约6000万人次的乡村旅游市场。
2乡村酒店的主要特征。
乡村酒店是一种既不同于城市商务酒店，也不同于乡间度假村、农家乐的一种独具文化个性的酒店，是介于农家乐与商务酒店之间的一种休闲旅游场所。
郫县是全国"农家乐"旅游发源地，14年前推出"农家乐"，XX年10月又率先推出了首批11家乡村酒店，并进行了正式授牌。
这种新型的乡村旅游模式在国内尚属首创。
这是乡村旅游市场发展的产物，是农村向城市发展的结合，是乡村旅游走向与国际接轨的必然趋势。
游客进入乡村酒店可以亲身感受到浓郁的乡土气息，领略到朴实的人文精神，品尝到清新的饮食精品。
郫县的乡村酒店都具有一定的投资规模、个性特色和文化内涵，既有农家乐优美的生态环境，又有商务酒店良好的服务设施和服务质量。
在规模、档次、功能、特色等方面都高于一般的农家乐，在环境配置方面，优于商务酒店，其周围乡村环境优美，人与自然和谐相融。
其主要特征主要表现在：
位置处在乡村，有供游客进行乡村休闲旅游活动体验的特色乡村景点；
有反映本酒店经营主题的特色文化产品；
有反映本酒店文化品位的旅游商品；
有与本酒店文化相关的乡村特色旅游活动，如地方民俗活动、传统文化活动和民间娱乐休闲活动；
有供游客进行乡村生活体验的活动场地，并提供相应的服务；
能够以天为时间单位向客人提供配有餐饮、组合休闲活动和相关服务的住宿设施；
绿化率较高，园林绿化各有特色，富有乡间气息。
3.乡村酒店发展的现状发展状况分析
目前，郫县乡村酒店有梦桐泉、鹿野苑、听江浦、和境山庄、望阳阁、霜梅渔庄、玉川茗苑、沈园、靖地俱乐部等10余家。
从分布情况看，主要分布在沙西线生态旅游休闲产业带、国道317线两旁和友爱镇农科村周围，地理位置特殊，交通便利，环境雅静闲适。
从自身特色看，建筑风格独特，造型各异，绿化率都在50%以上。
有的自行开发独具文化特色的旅游商品，有的开设以收藏南方丝绸之路石刻艺术品为主的石刻博物馆，有的提供游客进行乡村生活体验的活动场地，有的能提供乡村特色旅游活动，特色鲜明，富有浓郁的田园水域风光和川西民俗风情。
从酒店规模看，现有的乡村酒店固定资产投资规模最小的500万元，最大的5000万元；用地规模少则几十亩，多达240亩，有的采取征用方式，有的采取土地流转租赁方式。
四是从就业情况看，直接从业人员从几十到100多不等，总数约800人，其中本县从业人员占80%以上，有很多就是当地的失地农民。
从接待能力看，住宿床位数最少的20个，最多的100个；最大就餐接待容量在100-400人之间不等；接待对象既有境内外团体，也有境内外散客，年接待能力超过90万人次，经营收入2500多万元。
第四部分：
项目SWoT分析
优势
1.与众不同的自然和文化氛围和酒店功能元素的柔和
由郫县首推的乡村酒店是一种不同于城市商务酒店、乡村度假村和农家乐的一种独具文化个性的酒店。
在接待规模、档次上，小于城市商务酒店，大于"农家乐"。
在环境配置方面，它有城市商务酒店多缺乏的自然生态，同时又有着比自然生态"农家乐"讲究环境的规范培植，比度假村在环境配置上更追求主体文化特色。
在接待服务上，既不同于城市商务酒店只提供通用式的高档次食宿娱乐服务，也不同于度假村所提供的一般化休闲度假服务，它讲究文化参与、主客互动，它要逐步形成各自的文化符号，让游客记住它视觉的、听觉的抑或忆觉上的形象。
如紧靠河、湖构件的"玉川茗苑"，所凸现的自然原生态，形成了河户文化的独特氛围；"霜梅渔庄"，梅香笼罩的仿古牌坊、四合院、配套的古式卧室陈设以及古生鱼类竟品菜品，已构成一定的庄园文化格调；"中华盆景园"，着重展示的是川派盆景文化；"鹿野苑"，则以它别致的建筑风格和佛学文化见长，它那展示南方丝绸之路内容的石刻更使它文化特色具有个性。
每一家乡村酒店都各具特色，文化浓郁2得到国家农业产业政策的大力扶持
成功争取到了"中国农家乐旅游发源地"和国家"AAA"级景区的称号。
进入21世纪后，随着乡村旅游业的蓬勃发展，为进一步做大做强"农家乐"品牌，弥补农家乐起点较低、规模偏小、档次不高的问题，县委、县政府作出"再造农科村、振兴农家乐、重铸乡村旅游新辉煌"的战略部署,并于XX年10月26日成立了景区管理局,使景区建设迈上了科学化、规范化建设和管理的道路。
并通过科学规划和强化管理实现了景区的提档升级和更新换代，成功争取到了"中国农家乐旅游发源地"和国家"AAA"级景区的称号。
机会
1天府之地符合乡村旅游条件的地方已经凤毛麟角
随着成都市的扩张，都江堰市的下移，彭州市的工矿建设，温江区的城市化，天府之地符合乡村旅游条件的地方已经凤毛麟角，为此，郫县就应该严格保护和利用成都平原仅剩不多的生态环境，大做特做"乡村旅游"文章，再现天府的记忆。
2郫县乡村旅游发展亟待转型升级
郫县乡村旅游通过二十余年的发展，虽然打响了"中国农家乐旅游发源地"这一品牌，但是郫县乡村旅游还是停留在以观光和初浅体验为依托的都市近郊型旅游，仍然不具备乡村度假的条件和要求，乡村旅游基本停留在"产品粗糙式、经营模式粗放式、开发粗浅式"的初级阶段，因此，郫县乡村旅游发展亟待转型升级。
3当地地方政府推出发展乡村旅游的新思路
随着经济社会的不断发展，全国乡村旅游面临转型升级，当地政府提出了发展的新思路：
以"强一优二兴三"和"一三互动"的产业发展战略为准绳，通过重新审视国内外乡村旅游的发展模式和优秀经验，结合郫县特有的地质地貌、自然条件和历史文化资源，打好"天府源"文化母体这张牌，按照"一廊两带三核心"的空间布局，重点打造乡村滨河百里画廊、沙西线国际乡村旅游度假带、古蜀文化旅游带三个集中发展区域，抢占发展乡村旅游业的制高点，以大手笔、大思路、大策划打造出具有国际水平和前瞻性的可持续经营的乡村旅游标杆项目，突出遗产河道和林盘聚落特色，构建国际乡村度假、古蜀文化旅游、川西民俗旅游、乡村风景道体系、友爱农科村景区、三道堰景点等多品牌支撑的多元化产品结构和具有引领性、惟一性和垄断性的旅游产品，以政府引导市场主导的思路，多方面拓展融资渠道，从而为全县乡村旅游发展找到一条新路子。
第五部分：
项目定位与运营方案
1项目未来经营目标与定位
休闲庄定位：
准3星级度假型乡村酒店。
通过高质量及个性化服务成为乡村酒店的楷模。
目标与使命诠释：
认识我们
我们不仅是一个乡村酒店，而且是要成为成都地区上流社会人士的休闲度假的理想的在外家园。
我们将采取先进管理服务模式，同时保留当地文化特色。
我们将通过其专业化服务、舒适设施和标准化酒店管理吸引当地的高级管理人员和资深行政人员。
我们成功的首要因素是"以客为本"，为客人提供完全善满意的服务。
我们是可提供休闲客房、服务设施以及全方位标准服务的场所。
我们是个性化服务的乡村酒店而不是简单的住所。
业主及管理层必须清楚的承诺上述使命。
我们管理层及员工都必须遵循下列六条成功的服务因素：
谦恭忠诚
积极主动
最大可能满足客人需要
奉献自我
力求完美
绝不对客人说"不"
我们管理团队的承诺
管理团队将对休闲庄提供专业服务管理。
管理团队的目标是通过其成功的运作达到业主投资得到回报的预期效果，并通过其良好的信誉、成功的理财和运作使乡村酒店固有资产得到增值。
我们管理团队的宗旨：
提供最优质化的服务，永远走在行业的领先位置；严格奉行我们的优质服务标准；为业主创造盈利回报；保持专业化。
我们的产品：
休闲庄是集住宿、餐饮、娱乐休闲会议服务为一体的高档休闲度假乡村酒店，为客人提供舒适安全的环境。
餐饮主要是为了满足当地"上流社会"和周边官员、高级行政人员以及酒店住客的需要。
最具时尚欧式风格的休闲娱乐设施为酒店的住客以及成都市民提供一个极具特色的消费环境。
乡村酒店设施完备，服务周到、专业，各种休闲设施为公务繁忙的各类宾客提供最理想下榻处所。
我们的市场：
坐落成都郊区，众多云集于此的企业客户将直接带给我们不菲的生意额。
我们的目标客户市场：
政府机关35%，旅游团体30%，企业团体20%，旅游散客15%
2经营目标与管理目标
经营目标
投资：
开发高档休闲庄，为宾客提供上乘的服务和享受环境，为业主提供合理回报。
建筑设计：
宽敞、设施齐全的高级客房设计是为了给客人提供舒适的工作环境、轻松如家的氛围。
客房的特色是干净、整洁、简单却高贵、别具一格。
可以容纳500人同时就餐的中餐厅是宾客享用各式菜肴菜品以及地方土菜的理想场所，文化氛围的点缀和不同凡响的环境，服务场所的气氛带来一流的享受。
娱乐设施的周全体现现代人生活的快节奏和高效率，以及休闲方式的多样化的结合，宾客在此得到身心的放松和愉悦，体验不同凡响的生活质量的内涵。
收入：
餐饮收入约占营业总收入的56%；
客房收入约占营业总收入的20%，
娱乐收入约占营业总收入的24%
营业收入目标：
700万元
客房营业目标：
140万元
客房平均入住率75-80%
平均房价120元/间
餐饮营业目标：
390万元
娱乐配套设施营业目标;170万元
管理目标：
充分利用现有设施，提供最大限度的服务，实现最大盈利。
利用电脑系统，加快服务效率，加强经营成本控制。
按所制定的计划和措施，加强对设施、设备及休闲庄物业的维护和保养工作。
态度：
员工必须持积极态度，预见并防止问题的发生远比问题发生后再解决来得重要。
培训：
挑选和培训员工将对项目成功与否起决定性作用。
每一个员工的行为都对休闲庄乡村酒店的形象有重大的影响，对酒店的市场和管理策略也非常重要。
所有员工经过严格的培训，成为具有高水准"个性化服务"的服务员，以符合管理要求并应超出客人的期望值。
服务：
服务程序和操作手册将参照休闲庄乡村酒店的具体要求而严格执行。
电脑系统将辅助员工使其服务达到客人期望的最高服务标准。
操作：
营销策略、财务以及日常操作应组织详细计划，然后编制在操作手册及年度营业计划中，以达到最大盈利。
3组织机构:
简约扁平的原则。
设置：
餐饮部、休闲中心、管理部
定编50人。
本项目设管理人员5人，技术人员15名，，服务人员30名。
所需人员从人才市场招聘。
所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。
项目经营管理模式；自主经营、独立核算、自负盈亏。
经营管理措施：
人员管理：
在人员管理方面，统一规划，明确分工。
建立目标责任制和考核制，明确管理人员、技术人员和工作人员的责任，实行利益和业绩挂钩，生产效益与职工工资挂钩的责任制。
做到岗定人、人定责、责定薪，发挥每个人的作用，使每个人都能尽心尽责地做好本职工作。
工程管理：
严格执行国家各项基本建设程序，推行全面质量管理，严把每道工序质量关，加强技术指导和检查验收工作。
建设工程引入工程招标制和工程监理机制，物资采购实行招投标制。
工程建设实行定期报告制度，定期向上级主管部门报告工程进度、工程质量、资金使用情况以及工程建设中存在的问题。
项目建设中未经批准不得随意更改计划及建设内容，杜绝挤占、截留、挪用工程建设资金。
财务管理：
设立独立的财务核算部门进行管理，项目资金筹措、计划、使用专人负责，建立专门帐户，独立核算。
制定严格的财务管理制度，建立健全各项财务帐目，并按期编制资金平衡表或资产负债表。
技术培训：
对服务人员进行岗前培训。
了解种养的基本技术和服务环节要注意的事项。
采取集体培训和个别辅导相结合。
对市场营销人员的培训。
了解市场营销的方法和策略，提高营销人员的素质。
采取理论培训和跟班见习相结合。
多形式开展培训活动，通过举办培训知识讲座，现场技术指导，邀请教授课堂讲授，资料函授和联等开展培本项目所有员工均要求经过培训后上岗。
管理人员及技术人员必须具有大专以上文化水平，以确保人员的高素质要求。
第六部分：
项目经济可行性分析
1.基本分析依据与假设：
1、 年折旧：
按直线折旧法计算，折旧年限15年；
2、 装修费用：
735万元，按8年摊销；
3、 收购成本：
万元；
4、 前期运营费用：
100万元。
2.效益评价
假设营业收入预测计算：
700万年
成本费用估算：
609万元。
其中客房成本：
260万
餐饮成本：
280万，
人工成本：
70万
折旧：
35万/年
管理费用：
25万
无形资产及递延资产按10年摊销：
万元年
效益评估
假设营业收入预测计算：
600万年
成本费用估算：
万元。
能源成本：
100万元
维修保养费：
万元，占营业额%
广告宣传：
万元，占营业额%
行政其他：
万元，占营业额%
客房成本：
万元
餐饮成本：
175万元，占营业额45%
娱乐成本：
万 占营业额9%
工资成本：
70万 占营业额10%
折旧：
50万/
无形及递延资产摊销：
9万年
销售收入估算
假设：
700万元年
客房收入：
125万年
餐饮收入：
390万年
娱乐收入：
180万年*33%=万元。
利润及利润分配
本项目达产年税后利润总额91-=万元，盈余公积金按税后利润的10%计取万元，公益金按税后利润的5%计取万元。
年可分配利润万元。
4、财务评价指标
项目平均投资利润率%，项目平均投资利税率%，投资回收期12年。
销售收入估算
：
600万元
客房收入：
建高标准房40套，按入住价每间每日120元，年入住率260天计算，年销售收入260*120*40=125万元。
餐饮收入：
按餐位价每位每日消费50元，年消费260天计算，年销售收入220*300*50=330万元。
娱乐收入：
按餐位价每位每日消费30元，年消费260天计算，年销售收入240*200*30=144万元。
经济效益分析
1、毛利:
=99万元
2、营业税:
99*%=万元
3、所得税：
*33%=万元。
利润及利润分配
本项目达产年税后利润总额99-=万元，盈余公积金按税后利润的10%计取万元，公益金按税后利润的5%计取万元。
年可分配利润万元。
4、财务评价指标
项目平均投资利润率%，项目平均投资利税率%，投资回收期11年。
第七部分：
总体分析结论
项目具有较高的盈利能力，项目从经济上可行。
项目符合国家发展农业的产业政策，是国家解决"三农"问题的出路之一，无论从长远还是近期的发展评估，都具有较高的投资价值。
通过综合整体分析，结合当前成都地区乡村酒店市场情况来看，休闲庄乡村酒店具有良好的发展前景，得到良好的投资回报是勿容质疑的，总之，项目可行。
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