房地产投资开发类型选择.ppt

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第三章第三章房地产投资开发类型选择房地产投资开发类型选择第一节第一节概概述述房地产投资占用资金多，不进行合理控制，房地产投资占用资金多，不进行合理控制，会出现经济过热现象，不利于国民经济的健康会出现经济过热现象，不利于国民经济的健康和协调发展。

房地产投资类型不仅影响社会的和协调发展。

房地产投资类型不仅影响社会的潜在消费需求，也和现实的有效需求有密切的潜在消费需求，也和现实的有效需求有密切的关系。

关系。

房地产投资目标的正确选择，有利于盘活存量房房地产投资目标的正确选择，有利于盘活存量房地产，平衡社会总供给与总需求，促进资源的地产，平衡社会总供给与总需求，促进资源的优化配置。

优化配置。

一、房地产投资类型选择的重要性一、房地产投资类型选择的重要性

（一）是经济协调发展的重要基础

（一）是经济协调发展的重要基础房房地地产产投投资资项项目目建建设设周周期期长长，事事先先不不可可预预见见性性因因素素多多，投投资资风风险险大大。

要要取取得得投投资资的的成成功功，需需要要有有充充分分的的规规避避风风险险、控制风险和转移风险的能力。

控制风险和转移风险的能力。

（二）是投资成功的重要保证

（二）是投资成功的重要保证投资者对房地产优势区位的占领，确认房地产项目建设投资者对房地产优势区位的占领，确认房地产项目建设选址符合投资对象的区位要求。

选址符合投资对象的区位要求。

投资者对房地产市场未来的发展有较为清晰的把握，确投资者对房地产市场未来的发展有较为清晰的把握，确定的房地产投资对象适合于自己的开发能力，对其房地定的房地产投资对象适合于自己的开发能力，对其房地产投资的成功充满必胜信心。

产投资的成功充满必胜信心。

投资者对城市规划进行了认真研究，确认了投资的房地投资者对城市规划进行了认真研究，确认了投资的房地产项目是对其土地进行最佳利用。

产项目是对其土地进行最佳利用。

房地产投资类型的正确选择，包括以下方面：

房地产投资类型的正确选择，包括以下方面：

房地产投资类型的正确选择，意味着房房地产投资类型的正确选择，意味着房地产投资者不仅能够把握好房地产的投资机地产投资者不仅能够把握好房地产的投资机会，也可以控制投资进程，有能力保证房地会，也可以控制投资进程，有能力保证房地产开发中资金使用良性循环。

而且，好的投产开发中资金使用良性循环。

而且，好的投资项目在未来随着时间的推移，将会出现价资项目在未来随着时间的推移，将会出现价值的上升，有良好的增值效益值的上升，有良好的增值效益（三）是选择融资模式的重要依据（三）是选择融资模式的重要依据房房地地产产投投资资者者自自有有资资金金应应当当占占房房地地产产项项目目投投入入资资金金总总量量的的3030以以上上。

房房地地产产投投资资者者自自有有资资金金多多，其其选选择择房房地地产产投投资项目的自由度较大。

资项目的自由度较大。

1、考虑资本金的数量、考虑资本金的数量二、选择依据二、选择依据由由于于风风险险越越大大，投投资资报报酬酬率率越越高高，所所以以在在房房地地产产投投资资类类型型选选择择时时，敢敢于于冒冒险险的的，往往往往容容易易选选择择富富有有挑挑战战性性的的房房地地产产投投资资项项目目，其其利利润润相相对对也也高高些些；而而对对于于有有些些高高风风险险的的投投资资项项目目对对其其进进行行选选择择时时应应当当首首先先作好风险防范，采取相对保守的态度。

作好风险防范，采取相对保守的态度。

2、考虑投资类型的风险、考虑投资类型的风险房房地地产产投投资资项项目目的的选选择择是是否否具具有有可可行行性性，是房地产投资者的期望收益水平所决定的。

是房地产投资者的期望收益水平所决定的。

如如果果房房地地产产投投资资项项目目的的利利润润率率高高于于房房地地产产投投资资者者的的期期望望回回报报率率，就就是是可可行行的的。

相相反，则房地产投资者会放弃此投资项目。

反，则房地产投资者会放弃此投资项目。

3、投资者的期望收益水平、投资者的期望收益水平房地产投资项目的选择，往往受到房地产房地产投资项目的选择，往往受到房地产开发竞争情况的影响，房地产竞争激烈的项目，开发竞争情况的影响，房地产竞争激烈的项目，常常会引起投资者的兴趣。

常常会引起投资者的兴趣。

4、市场竞争情况、市场竞争情况当然，房地产投资类型的选择，主要是进行当然，房地产投资类型的选择，主要是进行投资机会研究，房地产投资者在进行目标的选投资机会研究，房地产投资者在进行目标的选择时，应当有多个备选方案、以便进一步做可择时，应当有多个备选方案、以便进一步做可行性研究择优选择，使房地产投资决策最佳。

行性研究择优选择，使房地产投资决策最佳。

11、注重学习和积累经验注重学习和积累经验22、充分利用中介服务充分利用中介服务33、重点关注房地产的增值潜力重点关注房地产的增值潜力44、注重依法办事注重依法办事三、房地产投资类型选择应当注意的问题三、房地产投资类型选择应当注意的问题第二节第二节住宅投资分析住宅投资分析

（一）基本知识：

（一）基本知识：

容积率容积率：

指该商品住宅用地内总建筑面积与该地：

指该商品住宅用地内总建筑面积与该地块面积之比块面积之比建筑面积：

建筑面积：

成套商品住宅的建筑面积由套内建筑面成套商品住宅的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成，套内建筑面积由套内积及共有建筑面积的分摊组成，套内建筑面积由套内商品住宅的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑商品住宅的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成面积三部分组成。

价格：

价格：

指该市场内同级别土地销售商品住宅的平均指该市场内同级别土地销售商品住宅的平均价格，具体反映为该地段商品住宅成交价的平均价格价格，具体反映为该地段商品住宅成交价的平均价格一、商品住宅的分类一、商品住宅的分类

（二）分类：

（二）分类：

商品住宅可根据容积率、建筑面积、以及价格三商品住宅可根据容积率、建筑面积、以及价格三个因素来分类：

个因素来分类：

11、中小普通商品住宅、中小普通商品住宅同时符合以下三个条件的为中小普通商品住宅同时符合以下三个条件的为中小普通商品住宅11（11）容积率大于容积率大于1.01.0；（22）商品住宅单套建筑面积小于）商品住宅单套建筑面积小于9090平方米；平方米；（33）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格宅平均交易价格1.21.2倍。

倍。

22、大户型普通商品住宅、大户型普通商品住宅同时符合以下三个条件为一般商品住宅：

同时符合以下三个条件为一般商品住宅：

（11）容积率大于）容积率大于1.01.0；（22）商品住宅单套建筑面积大于等于）商品住宅单套建筑面积大于等于9090平方米小于平方米小于144144平方米；平方米；（33）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住）商品住宅单套实际成交价小于同级别土地商品住宅平均交易价格宅平均交易价格1.21.2倍。

倍。

中小普通商品住宅和大户型普通商品住宅统称为中小普通商品住宅和大户型普通商品住宅统称为普通住宅。

普通住宅。

33、中高档商品住宅、中高档商品住宅符合以下三个条件之一的为中高档商品住宅：

符合以下三个条件之一的为中高档商品住宅：

（11）容积率小于等于）容积率小于等于1.01.0；（22）商品住宅单套建筑面积大于等于）商品住宅单套建筑面积大于等于144144平方米；平方米；（33）商品住宅单套实际成交价大于等于同级别土地商）商品住宅单套实际成交价大于等于同级别土地商品住宅平均交易价格品住宅平均交易价格1.21.2倍以上。

倍以上。

（三）政策规定（三）政策规定从从20062006年年55月月2424日起，国家明确规定：

日起，国家明确规定：

城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积9090平方米以下平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的总面积的70%70%以上以上。

廉租住房、经济适用住房和中低价。

廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小型普通商品住房建设用地的年度供应量不得位、中小型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的低于居住用地供应总量的70%70%。

依此计算得出，在住宅体系中，保障性住宅（廉依此计算得出，在住宅体系中，保障性住宅（廉租住房、经济适用住房）比例由目前的租住房、经济适用住房）比例由目前的5%5%上升到上升到10%10%20%20%，中小普通商品住宅比例将达到，中小普通商品住宅比例将达到50%50%60%60%，大户型，大户型普通商品住宅比例约占普通商品住宅比例约占20%20%，中高档商品住宅比例约占，中高档商品住宅比例约占10%10%11、梯级性、梯级性城市住宅价格在不同的市场类型中具有不同的水城市住宅价格在不同的市场类型中具有不同的水平。

在城市间或同一城市内部可形成多层次的市场价平。

在城市间或同一城市内部可形成多层次的市场价格，这将形成梯级投资，梯级投资能够充分发掘各收格，这将形成梯级投资，梯级投资能够充分发掘各收入阶层的投资潜力，促进住宅投资市场的繁荣。

入阶层的投资潜力，促进住宅投资市场的繁荣。

22、周期性、周期性住宅投资涉及社会、经济、文化、自然等多方面因住宅投资涉及社会、经济、文化、自然等多方面因素，加之投机、炒作行为屡见不鲜，使投资表现出周素，加之投机、炒作行为屡见不鲜，使投资表现出周期性。

期性。

二、住宅投资的特征二、住宅投资的特征33、易受政策影响性、易受政策影响性住宅价值巨大，关联带动性强，因而其投资具住宅价值巨大，关联带动性强，因而其投资具有重大经济意义，而且住宅是刚性需求商品，家庭有重大经济意义，而且住宅是刚性需求商品，家庭必备，如果人们无房可住，将严重影响社会治安和必备，如果人们无房可住，将严重影响社会治安和生活质量，因而住宅投资具有重大社会政治意义。

生活质量，因而住宅投资具有重大社会政治意义。

所以政府越来越重视住宅的产业价值，出台各种政所以政府越来越重视住宅的产业价值，出台各种政策调控城市住宅投资，因而使城市住宅投资易受政策调控城市住宅投资，因而使城市住宅投资易受政策影响。

策影响。

11、交通便捷、交通便捷交通便捷是住宅投资选择中考虑的关键，其衡量交通便捷是住宅投资选择中考虑的关键，其衡量包括通达度、距离和时间。

包括通达度、距离和时间。

22、配套完整、配套完整包括技术性基础设施与社会性服务设施的配套完包括技术性基础设施与社会性服务设施的配套完整。

住宅用地选择的特别看中社会性基础设施的配套整。

住宅用地选择的特别看中社会性基础设施的配套完整性。

完整性。

33、安全舒适、安全舒适住宅投资特别看重社会治安和周边环境。

安居才住宅投资特别看重社会治安和周边环境。

安居才能乐业，良好的社会治安是地段选择的一大优势能乐业，良好的社会治安是地段选择的一大优势三、住宅投资选择考虑的影响因素三、住宅投资选择考虑的影响因素44、时尚性、时尚性住宅投资同样讲究时尚性，主要与时代潮流及当住宅投资同样讲究时尚性，主要与时代潮流及当地的观念习俗紧紧相连。

同时由于房地产的地域性，地的观念习俗紧紧相连。

同时由于房地产的地域性，地段选择具有强烈的地区性，不同城市在居住观念上地段选择具有强烈的地区性，不同城市在居住观念上又各有不同，如成都人形成观念东门住穷人，西门住又各有不同，如成都人形成观念东门住穷人，西门住富人，南门住贵人，北门住恶人；昆明则北贵南贱。

富人，南门住贵人，北门住恶人；昆明则北贵南贱。

55、发展潜力大、发展潜力大考虑长远的保值和增值。

户型、建材容易淘汰，惟考虑长远的保值和增值。

户型、建材容易淘汰，惟有地段是住宅增值的主要支撑，所以应特别关注其未有地段是住宅增值的主要支撑，所以应特别关注其未来发展潜力。

来发展潜力。

1、把握时机、把握时机包括进入时机和退出时机的把握。

把握住宅投资包括进入时机和退出时机的把握。

把握住宅投资时机是否成功，就要看投资者对市场行情的判断准确时机是否成功，就要看投资者对市场行情的判断准确性了。

正是由于投资者对住