设计与成本管理培训课件.pptx
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2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用房地产企业成本管理体系与设计阶段的房地产企业成本管理体系与设计阶段的成本控制要点成本控制要点2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用2一、成本管理体系的建立：
1、成本管理的规律2、成本管理的价值3、成本管理体系的核心4、与标杆企业的管理对标二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些?
（知识点+案例）2、限额设计如何实现？
（三步曲+指标建议）3、如何破解品质与成本的矛盾（关键点+指引+案例）课堂记名作业：
1、你来定义什么是“成本管理”2、你的岗位与成本管理有什么关系？
课后作业：
公司搭建成本管理体系中你的责任和价值如何体现（个人）2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用3决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理11房地产项目成本形成与管理规律房地产项目成本形成与管理规律2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用4房地产项目成本形成与管理规律房地产项目成本形成与管理规律2100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。
Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用5合同管理变更签证管理合同结算管理合约管理阶段预决算管理阶段目标成本体系阶段工程预算管理动态成本管理项目决算管理成本优化管理阶段目标成本管理合约规划管理限额设计管理责任成本管理成本后评估管理成本对标管理产品经济性管理无效成本管理成本适配管理D级：
过程管理C级：
闭环管理B级：
目标管理A级：
价值管理点线面体及时完成成本核算1实现成本控制，不超预算目标2实现成本价值3房地产行业成本管理发展规律房地产行业成本管理发展规律2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用6企业战略目标企业内部管理财务目标运营目标发展目标制度流程信息系统绩效考核成本管理全面预算年度利润项目盈利资金计划成本控制目标成本动态/结果计划体系建立计划体系跟踪成本计划形成/落实项目储备客户忠诚战略合作核心价值成本策划能力成本合理投入制度规范作业流程效率效益专业集成成本制度流程成本接轨专业成本软件信息接轨成本责任落实过程考核问责全面IT化管理专业软件系统关键绩效全面考核指标体系导向/落地财务/成本如何接轨财务如何监管成本成本管理如何落实到运营中？
运营体系如何监控成本？
成本如何支撑企业发展如何衡量成本管理结果如何建立合理有效的成本管控体系成本管理如何ERP成本如何过程考核业务考核与成本考核接轨2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用7价格优势项目“投入-产出-利润”企业价值体现白银时代怎么办？
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用8成本成本管管理理体体系建设的总体实现目标系建设的总体实现目标预控预测全价值链成本管理预知设定成本控制目标联动设计成本限额预知动态成本信息预知成本发生额、结算额建立专业成本数据库联动产品标准化体系2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用9成本管控的四条线成本管控的四条线-管什么？
如何管？
管什么？
如何管？
哪些启发？
项目拓展项目策划方案设计招标采购销售交付项目成本项目周期70%-80%20-30%扩初及施工图设计工程施工目标成本曲线（预设）维护目标成本线成本形成线成本发生曲线（预知）成本控制线成本发生线（+/-3%）成本形成曲线（预控）目标成本控制线（预设）动态成本控制线（预判）2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用10分析与纠偏动态成本信息反馈设立目标成本基于利润目标利润目标的监督与实现支撑控制2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用11设计限额图纸优化部品适配技术优化标底招标控制价商务谈判合约执行“盈利-成本”测算“盈利-成本”动态监控盈利结果实现预算清单计量计价核价结算审算（审计）成本优化盈利结果采购合约造价管理项目的成本管理干什么?
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用12项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展成本体现!
决策!
目标的建立目标的动态实现贯穿价值链全过程的”价值-成本”管理项目全生命周期的”盈利-成本”监控2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用13目标成本管理体系的体现目标成本管理体系的体现：
目标成本可研版目标成本策划版目标成本方案版目标成本扩初版目标成本施工图版成本规划优化、实现规划2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用14先与同行对对标2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用15标杆企业如何管理成本：
万科标杆企业如何管理成本：
万科版版n公司制定了包括公司房地产开发企业成本核算指导、公司目标成本管理实施细则等在内的成本管理制度;n使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。
n项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。
n项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。
n子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。
此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用16标杆企业如何管理成本：
万科标杆企业如何管理成本：
万科版版目标深度要求：
目标深度要求：
制度流程建设：
制度流程建设：
责任落实：
责任落实：
责任成本落地责任成本落地信息化建设：
信息化建设：
动态管理要求：
动态管理要求：
财务风险控制：
财务风险控制：
按需规划；升级；接轨按需规划；升级；接轨财务监管要求财务监管要求责任；落地责任；落地统一；专业支持统一；专业支持前提；执行；一贯性前提；执行；一贯性万科模式核心分析万科项目目标成本分析2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用17标杆企业如何管理成本：
万科标杆企业如何管理成本：
万科版版产品成本弹性适配刚性/弹性分析品质适配灵活应对市场变化产品/部品/工艺标准化部品清单技术标准统一工厂化：
工艺标准化集中/战略采购材料部品集中性采购战略合作伙伴采购与供应商管理万科成本管理几个突出优势2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用18标杆企业如何管理成本标杆企业如何管理成本：
龙湖版：
龙湖版Step1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目初步设计阶段Step2Step3Step4龙湖模式：
目标形成目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用19标杆企业如何管理成本标杆企业如何管理成本：
龙湖版：
龙湖版Step1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step2Step3Step4龙湖模式：
目标实现目标分解与合约规划动态成本回顾项目竣工成本项目成本后评估2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用20标杆企业如何管理成本标杆企业如何管理成本：
龙湖版：
龙湖版龙湖模式的优势：
1、明确目标测算的节点和深度，目标约束性强2、显性的、明确的合约规划带来项目实施过程控制、回顾可控度高项目合约规划分析2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用21标杆企业如何管理成本标杆企业如何管理成本：
万达版：
万达版u动态成本管理u变更签证控制u如何建立目标u如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三u审批流u考核万达模式：
商业地产开发标准化2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用22标杆企业如何管理成本标杆企业如何管理成本：
绿地版：
绿地版地标!
超高!
多样化!
规模化!
产业化!
速度!
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用23管理需要系统化管理需要适配化管理需要常态化标杆企业的管理真的有秘诀吗？
我们怎么办？
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我们怎么办？
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2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用24房地产企业成本管理要点策划与设计阶段采购与实施阶段动态盈利监控策划阶段成本估算如何靠谱设计阶段成本管理介入度目标成本清晰并与设计匹配设计动态调整与成本目标合约规划的实现采购是否真实受控与成本洽商成本及时反馈开发计划对成本影响动态成本报表过程决策管理房地产开发项目成本管理要点提炼房地产开发项目成本管理要点提炼2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用25与财务接驳点的落地1全面预算经营计划盈利测算盈利监控与项目运营接驳落地2运营计划中的成本计划运营报表体系中的成本报表运营监控中的成本监控运营协调中成本的发言权与各专业管理工作的接驳落地3现金流测算与实现成本口是否介入项目运营投资测算靠谱吗项目策划中有成本策划吗各阶段设计真的限额了吗采购签约受控与成本吗变更签证成了成本失控恶梦成本管理需要哪些支持体系4组织架构与管控体系责任分解与落实监督环节设置专业制度交圈考核体系建立2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用26话题话题01目标成本如何靠谱目标成本如何靠谱关于成本的分摊关于成本的分摊管理对象实体范畴合同对象全周期项目要求：
分产品如何定价？
产品策划依据？
销售要求：
谁来做？
谁能帮助我们？
成本核算与利润结转（受益原则）（成本与售价匹配原则）（税务筹划）财务要求：
为什么要分摊？
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用27话题话题01目标成本如何靠谱目标成本如何靠谱关于成本的分摊关于成本的分摊系统内置分摊原则系统内置分摊原则系统自动归集系统自动归集所有所有需分摊成本需分摊成本系统自动试算系统自动试算成本分摊结果成本分摊结果项目成本分摊-期内分摊/跨期分摊如何实现自动分摊？
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用28话题话题01目标成本如何靠谱目标成本如何靠谱关于成本的分摊关于成本的分摊项目含有多少独立单体？
公共配套及大类公摊是否公摊？
非公摊为可售单体，需分摊成本单体的规划指标多少？
后期成本分摊与工程量测试依据项目整体规划信息如何实现自动分摊？
2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用29二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？
3、如何破解品质与成本的矛盾设计图纸深度重点颗粒度要求成本测算深度重点颗粒度要求成本与设计如何并轨接驳点内容方法2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用30二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？
3、如何破解品质与成本的矛盾概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1项目产品组合最盈利的产品组合盈利能力对比表设计、成本、营销，招商A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期0.5d3可售比/可租比比率最大化可售面积/建筑面积；赠送建造面积比设计、营销、成本，招商4项目公建配套满足规划要求的最小化面积配套面积户数比设计、营销、成本、客服、物业，招商5商业满足需求的商业面积商业面积户数比6路网布置路网设计路网简洁合理道路/占地面积比设计、成本、客服、物业B路网设计方案初稿0.5d项目出入口出入口数量优化出入口数量/消防规范数量道路宽度道路宽度优化道路宽度/规范宽度设计、成本2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用31设计与商业的互动模式设计与商业的互动模式：
设计:
3号线地铁连接。
招商：
3号线地铁要6年后开通。
因此设计将其视为地铁口设计，而招商可能按照无地铁连接口落位招商。
设计阶段考虑产品的成本核算与分摊规则，规划最优的盈利模式（重庆案例）2016赛普版权，仅供中垠地产培训使用32二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？
3、如何破解品质与成本的矛盾方案设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议
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