房地产开发成本会计核算.docx
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房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用;土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：
第一、土地费用（土地获得价款）
房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地,企业缴纳“土地出让金"和相关税费；二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金"和相关税费.
根据支出计入相应会计科目：
借:
开发成本——土地——土地出让金（土地转让金）
拆迁补偿费
契税
贷：
银行存款
待整个项目竣工后，再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.
第二、前期工程费
此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等.主要包括：
一）勘察设计费
（1）勘测丈量费:
包括初勘、详勘等。
主要有:
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
规划费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等.
（3）建筑研究用房费：
包括材料及施工费
二）报建费
（1）报批报建费
①项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等.
（2）增容费
包括水、电、煤气增容费
三）“三通一平”费：
1）临时道路：
施工用的临时道路设计、建造费用。
2）临时用电：
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3）临时用水：
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4）场地平整:
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用.
四）临时设施费
1）临时围墙：
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2）临时办公室：
租金、建造及装饰费用
3）临时场地占用费：
施工用临时占道费、临时借用空地租费
4）临时围板：
包括设计、建造、装饰费用
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本——房屋开发成本——前期工程费
贷:
银行存款
第三、基础设施费
核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。
一）室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二）室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三）室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
四）室外电气及高低压设备费
主要包括高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备。
五）室外消防系统费
含消防水、电
六）室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七）环境设计费
八）绿化建设费：
公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
九）建筑小品：
雕塑、水景、环廊、假山等
十）道路、广场建造费：
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一）围墙建造费：
包括永久性围墙、围栏及大门
十二）室外照明：
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
十三）室外背景音乐
十四）室外零星设施：
各种指示牌、标识牌、示意图等
从上不难看出主要是室外设施
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本-—房屋开发成本——基础设施费
贷：
银行存款
第四、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
主要包括：
一）基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水.
二）结构及粗装修造价
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
三）门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用.
四）公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用.
五）户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
六）室内水暖气电管线设备费；
1、室内给排水系统费（自来水、排水）；
2、室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）;
3、室内燃气系统费；
4、室内电气系统费（楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋）
七）设备及其安装费
1、通风空调系统：
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
2、电梯供货及安装
3、发电机供货及安装：
发电机供货、安装、机房降噪
4、消防系统：
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
5、人防设备及安装:
密闭门、气体过滤装置
八）智能化系统费
1、居家防盗系统：
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
2、对讲系统：
包括可视及非可视对讲
3、有线电视：
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
4、三表远传系统费用：
水、电、气远程抄表
5、电话：
主体内外布线及终端插座
6、宽带网：
主体内外布线及终端插座
根据支出计入相应会计科目：
借：
开发成本-—房屋开发成本——建安费
贷：
应付账款——应付工程款（或银行存款）
第五、公共配套设施费
房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类：
一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；
另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，如商店、会所等
对于不能有偿转让的配套设施，发生的公共配套设施支出：
借：
开发成本——房屋开发成本——配套设施费
贷:
应付账款-—应付工程款等账户
对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本.
第六、开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出.（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
）
一）工程管理费
1）工程监理费:
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
2）预结算编审费：
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
3）行政管理费：
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4）施工合同外奖金：
赶工奖、进度奖.
5）工程质量监督费：
建设主管部门的质监费。
6）安全监督费:
建设主管部门的安监费。
7）工程保险费
二）营销推广费
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、模型等所有营销推广费用，主要包括:
1）广告设施及发布费:
车站广告、路牌广告
2）现场包装费：
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
3）接待厅装修、装饰费:
设计、工程、装饰等
4）样板间：
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
5）销售模型费：
售楼沙盘、户型模型等
6）其他
三）资本化利息：
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金,以及小区入住前投入的物业管理费。
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用,应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
应由房屋开发成本负担的开发间接费用，
借：
开发成本——房屋开发成本-—开发间接费
贷：
开发成本——开发间接费用
第七、开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。
会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，
借：
开发产品
贷:
开发成本—-房屋开发成本
第八、期间费用
一）管理费用
本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
二）销售费用
本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
1）媒介广告费：
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用。
2）展销费:
展位费、布置费、制作费等。
3）促销活动费：
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。
4）宣传资料及礼品费：
售楼书、各种礼品.
5）现场销售器具费：
饮水机、家私等.
6）销售人工费:
工资、奖金、补贴等.
7）看楼交通费：
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用。
8）销售代理费及佣金:
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
9）中介策划及咨询费：
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
10）产权交易费:
包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费。
后附房地产开发成本明细表：
房地产开发成本明细
一
土地费用
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
2
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
前期工程费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
1.项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
基础设施费
1
室外给排水系统费
自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
2
室外采暖系统费
管道系统、热交换站、锅炉房费用
3
室外燃气系统费
管道系统、调压站
4
室外电气及高低压设备费
高压线路工程、高压柜、变压器、低压柜;箱式变压设备
5
室外消防系统费
消防水、电
6
室外智能化系统费
电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
7
环境设计费
8
绿化建设费
公共绿化、宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
9
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
10
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
11
围墙建造费
永久性围墙、围栏及大门
12
室外照明
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
13
室外背景音乐
14
室外零星设施
各种指示牌、标识牌、示意图等
四
主体安装工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
6
室内水暖气电管线设备费
室内给排水
自来水、排水
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气系统费
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
7
设备及其安装费
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统、烟感、温感、报警、消防广播
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
8
智能化系统费
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
包括可视及非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
公共配套设施费
1
游泳池
2
业主会所
3
幼儿园
4
学校
5
网球场
6
设备用房
7
车站建造费
8
……
六
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门的质监费
安全监督费
建设主管部门的安监费
工程保险费
2
营销推广费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其他
3
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
4
物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费
七
期间费用
1
管理费用
（1）开办费；
（2）办公费；（3）交通费；（4）通讯费；（5）水电费;（6）差旅费；（7）业务招待费；（8）车辆费；（9）设备维修费；（10）会务费；（11）企业财产保险费；（12）税金；（13）咨询费；（14）折旧费；（15）摊销费；（16）工资；（17）福利费；（18）工会经费；（19）职工教育经费；（20）其他费用。
2
销售费用
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
产权交易费
包括总产权登记费、分户产权转移登记费、房屋交易费
升级会员 