北京吉普车厂用地项目可行性研究报告.docx
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北京吉普车厂用地项目可行性研究报告
北京吉普车厂用地项目
初步可研报告
2005-10
一、项目概况
1、项目位置
图一、项目位置图
项目用地位于朝阳区广渠路36号，地处东三环南路东侧，广渠路与南磨
房路之间。
北临广渠路、南至南磨房路、东距大望路约600米、西侧距东三
环南路约300米。
该用地北边界的广渠路距离通惠河约1.1公里，属于泛CBD地区，地理位置极其优越。
2、交通
图2、交通位置图
扼守多条交通要道，四通八达。
无论乘坐火车、汽车、飞机，均很方便、
快捷。
距离地铁国贸站仅有1.6公里，步行仅需要20分钟，开车只需5分钟到达国贸，规划地铁十号线穿过附近的富力城；25分钟车程直达首都机场，
15分钟车程直达北京火车站。
3、用地现状
通过实地勘测地块的南北长约750米，东西宽约350米，目前地块上已经基本拆平，成为七通一平待入市的熟地。
4、周边状况
东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项目和家乐福超市、
其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、西部是内燃机厂宿舍楼。
5、市政条件
市政条件良好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地需要
6、规划条件
项目为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，总用地面
积414919.4平方米，其中规划建设用地面积311156.3平方米，代征道路用地面积63409.7平方米，代征绿化用地面积40353.4平方米；建筑规模小于等于900200平方米，且在规划中有一条交通次干道。
整个地块分为5个部分,具体详细见下图。
图4、用地规划图
二、市场分析
1、北京市房地产总体市场
近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。
1.1、供给方面
05年实现地区生产总值6814.5亿元，按可比价格计算，同比增长
11.1%，增幅下降了2.1个百分点，对比全国9.9%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。
05年北京市完成固定资产投资2827.2亿元，同比上升11.8%,增幅比上年回落5.4个百分点。
其中，完成房地产开发投资1525亿
元，同比增长3.5%，增幅下降19个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。
05年北京市房屋开复工面积14096.2万平方米，比上年增长7.4%;其中住宅8043.2万平方米，增长7.1%。
房屋竣工面积4679.2万平方米，增长11.3%;其中住宅3024.1万平方米，增长14.1%。
1.2、需求方面
近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运
会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。
经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。
05年北京实际利用外资
35.3亿美元，增长14.4%。
，而全国这一指标下降了-0.5%。
05年北京城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%,扣除价格因素，实际增长11.2%,居民的购买实力大大增强城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米,比2000年增加2.7平方米，生活质量在逐步提高。
05年商品房销售面积2803.2万平方米，增长13.4%;其中住宅2566万平方米，增长12.3%。
商品房空置面积1374.2万平方米，增长31.6%,受05年市场宏观调控的影响，空置面积略有上升。
1.3、小结
05年对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价
上涨，但由于需求强劲，房地产销售并未出现类似上海房地产市场大滑坡局面，销售面积仍高于供销两旺的2004年，北京房地产价格依然呈现上升势头。
近期来看，随着供给量加大，局部地区需求压力有所上升；长期看，随着经济的发展和08年奥运的迫近，北京房地产市场将持续向好，市场前景乐观。
2、区域市场
2.1、泛CBD区域特点
经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
目前区域内还没有形成一个成熟的居住区构架，但是雏形业已形成，那就是“一中四边”，“一中”是CBD核心区，“四边”就是西北东直门区域，西南广渠门区域，东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线一带，东南四方新区（以四方桥为中心）。
具体有以下特点：
2.1.1、CBD核心区---顶级商务区
位置：
位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。
特点：
区域内大部分为公寓、写字楼项目。
世界500强中已有156家进
驻北京，其中2/3在CBD地区。
根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。
代表项目：
东方瑞景、建外SOHO通用时代等。
2.1.2、西北东直门----中西文化交流区
位置：
东直门附近，以东直门为核心，占地约27公顷。
特点：
东直门地区是北京东西方文化结合最好的地区，也是文化底蕴和文化生活氛围最浓郁的地区之一。
单从居住环境讲，东直门区域在一定程度上比CBD核心区更有优势。
这由于在空间密度上，东直门区域明显低于CBD核心区，第一使馆区、工人体育馆、农展馆、保利大厦等一些区位格局都基本稳定，不可能再像CBD核心区那样集中出现大量的高密度建筑；
代表项目：
海晟名苑、皇家港湾等。
2.1.3、东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线一纯居住区位置：
以东四环和东五环为纬，以朝阳北路、朝阳路、姚家园路为经，地块规则，以长方形或者梯形板块居多，高中低楼盘各得其所。
特点：
该区域是CBD东北门户居住区，此区域内，即使是同一区域，盘与盘之间的定位也大相径庭。
在价位上，与其它几个区域相比，东北区域的优势是明显的。
代表项目：
珠江绿洲等。
2.1.4、西南广渠门---高档住宅区
特点：
作为几十年来形成的大型成熟社区，广渠门、光明桥区域的新兴房地产开发只是在近些年才陆续启动，主要是将区域内小部分危旧房或工厂用地进行拆迁改造，目前新建项目分布在护城河西岸和两广路两侧。
一些中高档住宅项目的陆续兴建，提升了这个区域的整体形象和房地产品质，改变了以往这一区域内缺乏现代高品质社区的面貌。
代表项目：
富力城、优士阁等。
2.1.5、东南四方新区----绿色生态区
位置：
四方新区以四环路与京沈路交汇的南交通枢纽四方桥为中心，北与CBD核心区遥相呼应，仅10分钟车程。
整个新区共由4部分构成，总面积为6.5平方公里。
特点：
CBD东南门户四方新区内的第三大住宅项目世纪华侨城将于年内揭开神秘面纱。
加上四方新区正在建设中的近1平方公里的大型生态旅游
公园、20年成树密林公园、窑洼湖公园、已经运营并扩建的燕莎OUTLESS购物中心、北京工业大学，以及将要建设的2008年奥运会球类比赛场馆
等，在距CBD仅3公里之遥的东南区域，四方新区以鲜明的绿色生态、旅游休闲、商业、文化等特色成为京城东南部一颗璀璨的明珠。
代表项目：
山水文园、世纪东方城等。
2.2、供给方面
作为北京CBD勺功能配套区，区域内住宅多为高档住宅项目为主。
目前，区域内在售商品房的销售价格主要集中在8,000元/平方米
-17,200元/平方米之间，详见附件一。
从近期看，这一区域内有多个高档产品入市，住宅最高均价已达到17,000元/平方米，商业达到40,000元/平方米，详见附件一和附件二，且多数是现房和准现房销售。
区域供应量大，市场竞争激烈。
从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也已表明态度，不会再像过去那样支持该区域的住宅开发。
多为项目的后续工程,数量有限。
2.3、需求方面
近期，由于区域内项目的短期放量集中的，市场销售情况一般，但此区域内大量的高收入阶层和外国公司，这种硬性刚性需求仍然强劲，受此影响市场价格下不会出现下滑。
区域住房仍是投资者的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点。
从长期看，随着CBD乍为中央商务区功能的不断加强，跨国公司入驻将进一步增加；同时，加上预期人民币将会升值因素的影响，都将导致对此区域内住房的需求将进一步上升。
3、西南广渠门区域分析
3.1与周边区域关系
2.2.与CBD的关系：
广渠门区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD勺联系主要通过东四环及广渠路-东三环，但四惠桥局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直较差，再加上长安街、通惠河以及铁路形成的屏蔽使得百子湾区域受CBD勺辐射相对较少。
这种情况在今后一两年内应该会有所改善。
广渠路将要改造扩宽成城市
快速路，今年内就会动工。
有消息称北京东站也会搬迁。
这样会使得
百子湾区域与CBD勺联系更加便捷和通畅。
23与东四环沿线区域的关系：
由东四环窜起的区域向北有燕沙区域、望京区域，向南有四方新区区域。
这几个区域与百子湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关系的区域。
燕沙有着涉外氛围，属于比较高档的区域；望京是北京比较早开发的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的区域，现在已经有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来的前景也是比较看好的。
这些区域对百子湾区域来说，既是竞争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。
但这些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日。
3.2、周边配套情况
广渠路、大望路板块是离CBD很近的生活支撑区，经过合生创展、今典集团、富力集团等大型开发商的共同开发，作为北京市东部新中心的发展潜力正日益突显。
住宅先行，生活配套和区域商业随后跟着发展。
现在已有家乐福、百安居等大型连锁商业以及餐饮行业进驻大望路板块。
详细见下表：
广渠路36号地附近商业状况
名称
位置
距离
经营
步行
车行
范围
（分）
（分）
海文王府井百货
“潘家园桥”以北
600米
45
15
日用百货
京客隆双井店
双井桥东南角
15
5
食品百货
普尔斯马特超市会员店
“东二环南路/劲松路（路口）”东北方向
300米
30
12
食品
「百货「
鄂尔多斯专卖双井分店
“劲松桥”以北800
米左右
30
10
毛衣服装
北京国美电器有限公司双井店
“广渠门外大街/垂杨柳中街
30
10
家用
（路口）”以东200
米
电器
北京好视明眼镜有限公司北京眼镜厂总店
“东二环南路/劲松南路
（路口）”以南200
米
60
15
眼镜
“劲松南路/潘家园东路
45
15
图书
王府井书店劲松分店
（路口）”东北方向
100米
文具
主食厨房劲松连锁店
“东二环南路/劲松路
60
20
厨房
（路口）”以西100
米
百货
4、项目优劣势分析
4.1、优势
黄金区域土地供应稀少，土地升值潜力巨大；
区位优势突出，市政条件及商服设施配套完善；
区域交通极其便捷，四通八达；
周边高档项目聚集，整个区域形成良好的人文生活氛围。
与CBD区域通过国贸桥形成中心对称关系，市场潜力巨大
4.2、劣势
拿地成本较高
4.3、威胁
周边同档次住宅供应量较多
4.4、机会
高档楼盘汇集，区域优势明显；
地块规模大，典型的黄金大盘，足以改变区域市场面貌
5、可比项目
5.1、富力城
位置：
位于广渠门外大街北侧，忠实里居住区以东，光华木材厂以南，东三环南路以西；
项目定位：
公司中、高层管理人员、外籍员工以及其他中、高收入阶
层。
规模：
项目占地487,800平方米，总建筑规模1,390,000平方米，
绿化率达48%主力户型在2〜3居（85〜180平方米之间）。
目前已
经开发完毕的一期2004年底入住，二期2005年7月以前入住。
项目的三期将从2005年10月开始陆续入住
销售均价：
截止到05年8月份，12、36、15号楼起价：
10000元/平
方米；均价：
10500元/平方米；最高价：
12500元/平方米，一次性付款、银行按揭
销售情况：
目前销售情况良好，项目品质较高。
特点：
此项目与本案以东三环南路相隔，产品定位也比较相似。
从地理位置上讲：
富力城更靠近核心区，且在三环路以内，位置更佳。
但由于富力城由于开盘较早，对本案销售影响不大。
5.2、珠江帝景
位置：
地处东三环与东四环之间，西大望路与广渠路交叉十字路口东南角，东长安街、大望桥向南1600米。
北侧为广渠路，西侧为西大望路,东南两侧为服务社区的市政规划路，
项目定位：
公司高层管理人员、海外人士和其他高收入阶层以及市场
投资客。
规模：
项目占地310,000平方米，总建筑规模900,000平方米，绿化率达40%容积率约2.89，主力户型在2〜3居（130〜240平方米之间）。
目前项目的一期、二期已售罄，珠江帝景三期圣维利亚2005年9月17日正式开盘。
销售均价：
截止到05年9月份，起价：
95000元/平方米；均价：
11000元/平方米；最高价：
16000元/平方米，一次性付款、银行按揭
销售情况：
项目三期刚开盘不久，市场销售势头不错，品质很好，价
格较高。
特点：
此项目与本案以广渠路相隔，产品定位也比较相似，规模大小也基本一致。
对于未来本案前期开盘有一定竞争，因此要求本案必须在项目品质上做的更精。
三、市场定位
1、项目定位
经过以上分析，结合地段优势和市场特点，我们认为该项目的定位：
以顶级商业、5A写字楼、高档住宅为一体标志性建筑综合体，具体比例见4规划指标假定。
2、客户定位？
?
自2001年底，商务中心区（CBD的规划正式出台。
整个商务中心区建筑总规模800-1000万平方米，其中写字楼约占50%，公寓25%，商业、服务、文化、娱乐设施等占25%。
从这一规划可以看出，北京的CBD与国外传统的中心商务区不同，居住的成分所占比例较大.
目前，在CBD购房群体中，从购房目的来看，60%勺客户为工作需求，20%T户为区域投资客；从群体年龄来看：
集中在25-40岁之间，约占客户总量的80%E右。
从消费需求来看：
这部分人的工作和消费场所主要在CBD国
贸、燕莎等区域，这部分消费群体对区域内的环境、科技含量、物业管理及社区配套等有较高的要求，且注重心理诉求，强调社区文化。
泛CBD区域住宅项目客户一览表
泛CBD区域住宅项目客户一览
项目
客户
平果社区
60%CBD另有外地人（在附近幵公司、办公）
一居的投资客能占到一半
石韵浩庭
九龙家园、东环18等周边较老项目中的客户更新换
代
大多数在CBD办公，还有朝阳门、燕沙等地办公，九
龙家园中办公
团购客户
年龄在28-41岁左右
金海国际
国贸上班族为主，年龄在30-40岁区间，还有部分
当地居民
购买小户型的多为投资客
世纪东方城
国贸上班族居多，还有部分北京工业大学的老师及已
毕业的学生
少数西部中关村上班客户
风度柏林
投资客：
30%
国贸小白领
九龙、华腾的升级客户
团购客户
富顿中心
投资客，占60%左右
年轻人，年龄在25〜35岁之间，附近工作和外地工
作各占一半
后现代城
投资客，30%左右
周边工作的25〜30岁之间的年轻人
金港国际
投资客：
1/3左右
多数是在CBD附近工作，年龄在30〜40岁左右
少量文体界明星
易构
主要是国贸周边白领
北京台、中央电视台的工作人员
有部分投资客
非常生活
投资客
国贸附近工作白领
富力城
职业多元化：
商人，医生，银行工作人员，老师等成
功人士
30~40岁占76%左右
通过上表分析，我们可以得出本项目的主要客户：
区域内有经济实力的白领和中产阶级
小型公司老板和自由职业者
外资公司的外籍雇员
投资客
二次置业或升级的更新换代客户
3、价格定位
根据附件一“BJC可研项目住宅部分参考均价表”和附件二“BJC可研项目写字楼和商业参考均价表”分析，考虑该项目周边住宅价格10,000-20,000元/平方米，结合市场现状及未来行情，暂定价（均价）如下：
住宅：
11,000元/平方米
写字楼：
17,000元/平方米
商业：
28,000元/平方米
4、规划指标假定
根据区域性的特点（详细过程见附件一）和土地利用率最大化原则，我们估且把容积率设为2.0292，以达到规划建筑面积为900200平方米的指标。
其他指标，我们假定住宅面积占地上面积的88%假定地上商业占地上面积的5.0%、假定写字楼占地上面积的10.0%其他具体指标详见下表：
技术经济指标
内容
面积（平方米）
其中
面积（平方米）
备注（数据来源）
一、总
414,919
可开发用地
311,156
假定
占地面
代征绿化用地
40,353.40
假定
积
代征道路用地
63,409.70
假定
二、总建筑面
积
900,200
地上面积
688,393
其中地上可售面
积
631,412
假定容积率2.0292
地下面积
211,807
三、居住建筑面积
588,981
地上面积
555,643
假定住宅占地上面积的88.0%
地下设备
16,669
假定为地上面积的3.0%
地下人防
16,669
假定为地上面积的3.0%
四、非配套公建建筑面积
284,338
地上商业
31,571
假定地上商业占地上面积的5.0%
地上写字楼
63,141
假定写字楼占地上面积的10.0%
会所
8,000
地下商业
3,157
假定为地上面积的10.0%
地下写字楼
6,314
假定为地上面积的10.0%
地下车库
172,155
住户80%■十,35平米/个,写字楼按每200
平方米/个
五、配套公建建筑面
积
30,038
托幼
4,934
每千人296平方米
小学、初中
8,101
每千人486平方米
卫生医疗
400
每千人24平方米
文化体育
1,084
每千人65平方米
商业服务
8,335
每千人500平方米
金融邮电
2,217
每千人133平方米
社区服务
1,100
每千人66平方米
行政管理
1,567
每千人94平方米
市政公用
2,300
每千人138平方米
六、销售面积
661,064
住宅
562,311
假定分摊地下面积的20.0%
商业
32,771
假定分摊地下面积的60.0%
办公
65,983
假定分摊地下面积的60.0%
七、容
积率
1、总占地面
积容积率
2.21
总地上面积/总可开发用地
2、可销售面积容积率
总销售面积/总可开发用地
八、居住总户数
5556
户均面积100.0平方米
九、居住人数
16669
户均3.0人
四、经济测算
1、开发经营期与销售计划假定
初步假定开发经营期为6年，销售计划为房屋建成后销售完毕，具体参
见附件四“BJC项目可研分析动态资金测算表（施工及销售进度表）”
2、主要成本假定
土地取得费：
40亿元人民币
前期费用：
可研费：
100万元
勘察设计费：
94元/平方米
建安费用：
住宅：
地下2,300元/平方米，地上1,600元/平方米
写字楼（含装修）：
地下6,000元/平方米，
地上3,000元/平方米
商业：
地下2,500元/平方米，地上2,000元/平方米
车库：
地下2,300元/平方米
会所：
2,500元/平方米
配套面积：
具体见附件五“BJC可研项目成本测算表”
小市政：
200元/平方米
销售费用：
取销售收入的3%
财务费用：
按贷款6%计息
不可预见费：
取附件五“BJC可研项目成本测算表”前四大项和的
3%
管理费用：
取附件五“BJC可研项目成本测算表”前三大项和的3%
折现率：
6%
3、具体测算
参见附件四“BJC项目可研分析动态资金测算表（施工及销售进度表）
附件五“BJC可研项目成本测算表”4、现金流量分析
根据动态资金测算分析，安排现金流，具体见附件六“BJC可研项目现金流量测算表”，并作出相应的现金流量图：
图3:
现金流量图
对图3分析知：
5、经济评价
总成本：
684,913万元
经营利润：
270,973万元
税后利润：
181,552万元
内部收益率：
9%
总销售额：
955,886万元
投资利润率：
39.56%
税后利润率：
18.99%
净现值：
33,837万元
2005年、2006年由于净现金流为负，通过销售回款，2007年起现金流为正，2009年左右净现金流最大。
五、风险分析
1、敏感性分析
首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用、建安费用、销售价格
等三个因素做敏感性分析，详细参见附件七“BJC可研项目项目敏感性分析
表”，作出相应的变化曲线：
图四：
土地取得费用、销售价格（均价）及建安费用对税后利润率的敏感性分析
图
通过分析知：
建安成本对税后利润率的平均敏感度为0.76;土地取得费
用对税后利润率的平均敏感度为1.57;销售价格对税后利润率的平均敏感度为2.46。
因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。
2、保本点分析
本案通过对销售均价、土地取得费用两个因素对开发经营可能产生影响的因素进行了分析，详细参见附件八“BJC可研项目盈亏平衡分析----保本点分析”并做出曲线图加以分析。
图五：
销售价格保本点分析图
图十八：
土地取得费用的保本点分析图
通过分析知：
在其他因素及关系配比不变的情况下，最低销售价格住宅
为7,782.5元/平方米、写字楼为12,027.5元/平方米、商业为19,810元/
平方米,最高土地取得费用65亿元;可见本项目抵抗风险的能力很强。
六、结论
本项目区域优势明显，市场空间潜力较大；
投资收益高，税后利润率达到18.99%,内部收益率为9%
因此，该项目具备开发价值，项目可行。
附件一：
BJC可研项目住宅部分参考均价表
BJC可研项目住宅部分参考均价
序号
项目名称
成交价格（元/平方米）
1
东区国际
8189
2
金港国际
7810
3
乐成国际
9601
4
建夕卜soho
17174
5
沿海？
赛洛城
7189
6
CBD总部公寓
7717
7
天之骄子
8652
8
富力城
10324
9
华业玫瑰东方园
8867
10
外企国际公寓
7161
11
珠江帝景
8400
12
华贸中心
15162
13
CBD东都
7639
14
万达国际公寓
13222
15
苹果社区
8126
16
后现代城
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