房地产区域开发研究报告.docx
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房地产区域开发研究报告
地产区域开发研究报告
目录
一，区域开发背景研究2
1.1区域开发的含义2
1.2区域开发的主体3
二，国外区域开发模式及案例研究4
2.1开发模式4
2.2案例模式5
三，中国的区域开发8
3.1开发现状8
3.2区域开发过程中的问题8
3.3中国区域开发模式9
3.4区域开发土地价值测算与开发10
3.5土地开发资金筹集11
3.6合作方式11
3.7案例分析——北京CBD11
四，总结16
一，背景：
在历史长河中随着社会的不断进步，经济的不断发展，资源从分散逐步转而集中。
资源的集合及匹配，反之又促进了生产力的快速发展。
随着资源的不断增多，资源的有序问题反而成为了资源高效的最大问题。
如何做到资源高效利用成为了现今经济发展甚至社会发展的重大问题所在。
随着我国经济的快速发展，在某些城市其经济发展水平已经达到了发达国家城市经济水平。
经济快速发展的差异效应已经减弱，其推动力的转移影响着整个资源的重新匹配以及资源整合。
我国城市人口的不断增多，城市化率的不断提升，城市规模快速的膨胀。
资源的碎片无序影响也日益突出。
资源匹配过程中的损耗甚至较本身资源价值还要大。
简单举例，在北京这个国际大都市中，交通本应带来便捷，反而在交通上浪费了过多时间成本。
其内在资源冲突已经日趋严重。
在城市经济学中，存在“纳瑟姆曲线”的城市化规律，所有发达国家的城市化大体都经历了类似过程：
城市化水平在30%以下，是发展势头较为缓慢的准备阶段；30%-65%或70%之间，是发展势头即为迅猛的高速阶段；超过70%之后，则是发展势头趋于平缓的成熟阶段。
美国在1880-1960，日本在1930-1970，韩国在1960-1990都先后完成了“纳瑟姆”曲线中高速增长阶段。
我国1996年的城镇人口比重为30.48%，已达到“纳瑟姆”曲线的第一个拐点，城市化开始加速，“十一五”期间，城市化率从2005年42.99%提高到2009年的46.59%，年均增加0.9个百分点。
按“纳瑟姆”曲线的规律，我们预计，这个加速增长期将持续到2020年左右。
届时中国城镇人口将占总人口的70%左右。
未来长达10年的城市化加速增长，将形成城市区域的大规模扩张和对城市建设的强烈需求。
在土地利用方面，我国原有的规划，整体而言还处于碎片化处理。
其有着历史原因，也是由于当时生产力水平所决定。
现今这种规划模式已经不适合资源日趋紧张的城市化发展，如何解决？
整体规划，资源合理整合与分配成为了重要的发展手段。
区域整体开发已成为现今中国城市建设的主要开发策略。
新城开发，产业园建设，CBD建设以及大型居住区建设等等，其开发目的无非是进行相关的资源整合，已达到更为高效的资源匹配。
1.1区域开发的含义：
区域开发的对象是区域，区域开发与国民经济发展的重要区别在于特定区域范围内的经济发展。
由于各个区域具有不同的禀赋、不同的地理位置、不同的经济发展水平、不同的发展环境等，区域开发呈现出不同的特点。
概况来讲，区域开发是指一定的开发主体对特定区域的自然、经济、技术、文化、社会等各种资源进行综合利用，求得最大的经济发展和社会进步。
1.2区域开发的主体：
区域开发主体主要包括政府和企业两类。
政府显然是区域开发的主体，因为政府几乎直接或间接地参与所有的区域开发过程，并且以区域经济发展作为长期目标。
政府的利益与区域利益是一致的。
企业也是区域开发的主体，因为企业的经济活动是对区域资源开发利用的过程，企业的竞争力强弱直接关系到企业所在区域竞争力的强弱，企业盈利能力直接关系到当地居民的收入水平和政府的税收收入。
因此，企业利益与区域利益是相关联的，一旦区域内多数企业陷入困境甚至破产，区域开发活动将不可避免地处于停滞甚至倒退的状态。
1.3区域开发在中国的主要驱动力：
●经济快速发展所需，实现产业集聚，资源优化，提升内在竞争实力；
●快速城市化的需要，城市面对外来人口的大量涌入城市负荷增加；
●资源浪费与环境恶化，促使提高资源利用率、降低对的环境影响。
二，国外区域开发模式及案例研究：
2.1开发模式：
田园区域：
是指以国家立法为基准,政府主导下由区域开发公司进行规划建设的区域。
其核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。
产业区域开发模式：
以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的区域模式
边缘区域模式：
边缘区域是随着城市郊区化的发展而形成的。
其核心推动力是城市快速发展导致中心城区负荷过重。
TOD（transit-orienteddevelopment）区域开发模式：
是以公共交通为导向的开发，其核心推动力是通过提高交通便利性吸引对此敏感度较高者。
副中心区域开发模式：
承担城市中心区的部分功能，其核心推动力以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。
行政中心区域开发模式：
是应政府的需求产生的，政府在区域建设中起主导作用。
其核心推动力为依靠行政转移达到经济或政治上的带动作用。
2.2案例分析：
1，典型案例：
哥伦比亚新城
●位置和规模：
距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km占地5600公顷
●规划总人口11万人
用地功能组合：
居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%
●主要特点：
邻近核心城市，公路交通网发达
区域建设按照邻里单位结构组成
公共配套设施完善
60％以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会
五大优点：
1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。
2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定了基础。
3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。
4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
5.“建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
存在问题
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。
哥伦比亚区域虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。
在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
2，典型案例——日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇。
开发背景：
由于经济活动和就业迅速向东京都的中心区域集中，造成了地价飞涨，使得市内的房价变得非常昂贵。
住房需求不得不向郊区转移。
为了应对这种状况，日本政府采用了以铁路为导向的新镇发展计划，而多摩正是在这种情况发展起来的。
开发目的：
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。
1975年11月，区域镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
多摩区域开发的成功因素：
●土地利用政策整体限制城市中心的发展同时促进站点周边高密度、高强度发展；
●通过限制私家车发展和鼓励铁路捷运系统的使用实现交通需求的有效的管制，增
强社会对于公共捷运，特别是快速铁路的依赖性；
●政府和铁路投资运营商共盈的开发模式；
●以铁路捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力；
●开发时机应该在经济发展初期：
房地产开发先于铁路保证客流量。
多摩新镇的问题：
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。
多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。
从90年代中期，人口减少了17000。
萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
●宏观来看，东京人口结构和数量发生了质的变化，传统的家庭组织架构发生了变化；
●终生雇用制度与基于年龄的薪金制度造成不合理的居住区人口结构；
●住房产品和结构的不合理，使得新镇住房的性价比下降，失去对目标人口的吸引力。
三，中国的区域开发
3．1中国区域开发的现状
伴随我国房地产市场的快速发展以及城镇化要求，各地政府对于区域开发均投入了大量资源。
在城市基础设施建设，产业提升方面取得了较大成就，但问题也较为突出。
其主要问题为盲目开发，脱离了地方实际需求导致大量资源的严重浪费。
所调查的90%以上的地级城市规划建设了新城新区。
检索了12个省各城市的政府工作报告、文件、规划和新闻报道等，涉及地级以上城市共156个，其中提出新城新区建设的有145个，占92.9%。
12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区，其中沈阳要建设13个新城新区，武汉也规划了11个新城新区。
在144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%，共规划建设了200个新城新区，平均每个地级市提出建设1.5个新城新区。
在我们检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
大多数城市已经将新城新区建设付诸于行动，并非仅仅存在于规划。
基础设施建设成为经济主要的驱动力，各省市地区的固定资产投资成为了经济快速增长的重要保障。
一方面，类似北京CBD、金融街的成功，一方面又是唐山曹妃甸、鄂尔多斯等严重问题。
如何在数量上控制，在质量上提高成为了中国区域开发面临的严重挑战。
2.2区域开发过程中的问题：
1、过多过大过滥，在竞争条件下很难实现规划目标。
我国城镇发展和前三十年的区别是，城镇之间招商引资竞争愈演愈烈。
在竞争的格局下，有限的投资主体不可能集中到某个新区，投资的分散很难使新区达到期望规模。
全国目前所有开发区和新区都面临这个难题。
2、标准过高，没有那么多可支撑的高素质产业和高素质人口。
中国人才短缺是一个不争的事实，同理高水准和高端的投资也一样面临着短缺，因此也无法吸引这么多以高端作为门面的产业和人口进入。
而从各新区规划上看，空间大多是留给富人的，高标准的新城新区规划没有提供适宜中低收入人口和外来农村人口进城居住生活的空间。
如此下去，新城新区集聚人口目标必将难以实现。
3、政府财政压力增加，风险逐渐显化。
大部分新城规划都确定了浩大的投资规模，寄希望于未来通过新城开发的土地出让金偿还。
但是“遍地开花”的新城新区建设，一旦开发主体不到位，地方政府必须面临投资风险问题。
目前一些城市出现的债务问题、投资浪费问题和新的债务风险问题已经显现，没有人承担责任。
4、新城新区建设冲淡了中央城镇化战略的初始目标。
各地热衷于新城新区建设，大搞所谓的“城市综合体”，说明地方政府在理解中央城镇化政策上出现了严重的偏差，很有可能影响到未来城镇化有关政策的落实，特别是针对农民工市民化问题、城市发展模式转变等问题。
社会上对地方的作法反响也十分强烈，担心是又一轮“城镇化投资大跃进”。
如果不及时规范和引导，也必定造成社会的不良反响，加剧大拆大建所引发的社会矛盾。
3.3中国的区域开发模式
区域开发来说，由于体量巨大，涉及面广，操作过程也相对十分复杂，因此在开展每一阶段具体工作前，必要的计划和准备都不能省略。
规划或者说策划的过程需要贯穿融资、建设与招商的始终，最终使得开发过程环环相扣，达到整体效益的最大化。
●三层联动的开发模式
三层联动的开发模式，即总体开发、功能片区开发和项目开发三个层面同时推动。
1）总体开发主要是集中资金投入完成拆迁安置并快速形成区域主要市政道路等基础设施框架和形象规模。
2）同时启动一至二个功能片区，将基础设施向深度开发推进。
通常是产业功能和城市功能两个片区的双轮驱动。
3）在推进的两个功能片区内，为树立区域开发形象标杆，快速打造商业发展空间载体和城市功能载体，通常启动一个商业、酒店和居住的区域综合体项目。
●积累开发模式
在区域开发的过程中，功能片区分期启动，产品和配套逐渐积累完善，并最终形成大盘规模。
此种模式为居住导向的区域一般采取的开发模式，适合于位于郊区、配套很不齐全及人气不旺的地区，建筑产品及环境都需要慢慢积累完善，同时需要较强的开发实力，市场应变能力强，能够保证片区可持续发展。
此类项目开发循序渐进，区域物业具有极强的升值潜力。
但是，开发时间长，配套环境效果氛围不明显，市场风险大。
●耦合开发模式
耦合是物理学的一个基本概念，区域开发中指通过房地产产业和其他产业的耦合，实现互相促进、互相影响的目的，此种模式也被称作复合型开发模式。
耦合概念对市场的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对健康、精神、文化等其他方面的需求，给人以双重、多重满足。
复合地产的理念贯穿了整个区域开发过程，包括规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节。
通过耦合开发主要形成的是复合地产，包括教育地产、运动地产、旅游地产、艺术地产等。
●产业园辐射开发模式
临近产业园区，依托强大产业背景，进行商业和居住开发，吸引大量就业和居住人群，最终形成类似小城镇的区域。
此种模式要求项目必须依托产业园区，且区域规划明晰，功能定位明确。
例如上海的安亭新镇就是以上海国际汽车城作为产业依托，为汽车城提供生活配套，吸引大量就业和居住人群，依靠其自身产业，形成新镇，减轻对大上海交通和生活配套的过分依赖和造成的压力。
3.4区域开发土地价值测算与开发
区域开发不是简单的卖地，但不可否认的是，土地开发是区域成功开发的关键环节。
承接了城市规划、基础设施建设和产业发展三项功能，也是区域利益合作共赢的基石。
土地开发可以说是区域开发，特别是前期开发中具有决定意义的环节，其本身便是一个极端复杂的体系，具体的运作过程也由于区域所在地自然、经济状况不同而千差万别，由于篇幅有限，此处仅选择土地开发中较为突出的前期测算与合作方式做一个简单阐述。
土地价值测算
基准价格采取假设开发法进行测算。
该方法是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，以房屋的市场价格扣减房屋建设成本、相关税费和开发商合理利润，从而得到土地的市场价格。
该土地价格为开发商可承受最大价格，若高于该价格，开发商将因为利润过低而不愿经营该块土地。
当前中国地价主要由三个部分构成：
一是取得成本，包括给予被征地农民的征地补偿安置费，及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，及政府以出让金形式获得的土地纯收益。
在具体土地拍卖中，最终土地成交价格为开发商可以接受的土地最高限价，或接近该限价的价格。
因此采用假设开发方法计算土地价格符合市场竞争原则，测算中涉及的参数主要包括3个方面：
建设成本、相关税费和开发商利润。
建设成本和相关税费按行业通常水平取得。
关于开发商利润，由于普通企业财务的不透明，许说法不一，且可能诸多掩饰，而上市公司必须公布相应的财务数据，因此可以采用上市地产企业数据，或进行适当调整进行测算。
基准价格测算完成后，由于区域开发的面积一般较大，因此需要建立测算模型和工具，结合指标要求和土地开发时间（从征地拆迁至土地上市预计时间），明确土地的分期开发上市进行和投资需求，并调整各项变量使其达到可以满足的目标。
3.5土地开发资金筹集
北京、镇江以及近期的昆明均由地方政府发文制定了土地一级开发战略合作的相关规定，其核心都是保证总投资额一定的收益回报，结合近期颁布的“新36条”，土地开发逐渐由“政府垄断”向“政府主导、市场化运作”的方式转变。
在这一转变过程中，作为区域开发主体的政府平台公司则可以充当一个协调者的作用。
得到了政府的土地分成承诺，平台公司拥有了土地开发收益权，才能理顺融资主体的法律关系，使平台具备土地融资能力，实现引入社会资本的目的。
实际运作中，引入社会资本进行土地开发的合作方式有很多种，股权、债权、期权都是可以选择的方式。
3.6合作方式
由平台公司和投资人双方共同出资设立项目公司，由市政府批准，授予项目公司土地一级开发权。
双方以项目公司为主体，共同进行土地开发。
平台公司用土地使用权入股，占有一定股份。
投资人以现金入股，占有其余股份。
投资人投入的现金作为项目开发的资金，由项目公司使用，用于本项目的开发。
项目公司由平台公司和投资人共同派出人员担任管理职务，共同负责项目公司的管理。
项目公司负责进行征地拆迁，土地平整，道路修建，市政配套等一级开发工作。
资金的使用在双方共同协商的基础上，通过项目公司进行操作。
项目结束后，双方可以协商决定继续保留项目公司或解散项目公司并清算。
回报方式
根据法律规定，股份公司的股东根据其占有股份大小，按比例获得的股份公司的收益。
在实际实施时，可采用平台公司回购项目公司股份的方式实现投资人收益。
收购资金来源为土地上市后财政拨付的资金。
3.7案例分析
北京CBD
简介
北京CBD是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。
这里是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，也拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿。
同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。
从330米的北京最高楼——中国国际贸易中心第三期到世贸天阶的超大电子屏，从建外SOHO的白楼到万达广场，到今年开建的500米高的中国尊。
众多创意文化、物流、服务企业在这里启航。
北京CBD由1993年国务院批复的《北京城市总体规划》首次提出。
十多年的发展，已经使这个区域成了首都不折不扣的“聚宝盆”。
根据统计，目前在CBD区域内，汇聚了77座商务楼宇，入驻企业和机构超过15000家，全球500强中有150多家落户这里。
仅中国国际贸易中心一处，目前就集中有壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普、马士基等70多家世界500强企业，而在一路之隔的嘉里中心，则聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等20多家世界500强企业。
从整体来看，北京CBD的产业形态、空间形态初具规模，已经进入拓展空间、规范管理、提升品质的发展阶段，形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局，成为首都六大高端产业功能区之一。
早在规划建设之初，北京CBD确立了明确的发展目标：
北京CBD建成后将具有管理功能、集散功能、服务功能和交往功能，成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心；成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域；成为跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地；成为首都国际商务活动和国际文化交流的理想社区。
十余年的发展，CBD已经初步达到建设目标，形成了“国际化优势明显、区位条件优越、基础设施完善、服务体系规范、人才资源丰富”五大优势。
北京CBD及周边聚集了北京80%的涉外资源，已经成为首都最具国际化特色的区域，是首都国际化交往的重要窗口。
形成
1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。
1998年，市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
2000年6月5日，第76次市政府专题会议决定，将商务中心区建设纳入北京市“十五”计划。
2000年8月8日，北京市政府第82次市长办公会决定全面加快北京商务中心区的规划建设并成立相关的领导机构。
2000年8月15日在北京开幕的第一届北京朝阳国际商务节，将CBD这张“名片”象品牌一样正式隆重推出。
专家预言，以国际形象出现的北京CBD将为首都经济的发展起到助推器的作用，他所带来的并不仅仅是大量的就业机会和现代城市高速发展，而且还将把中国经济融入到全球经济的浪潮中。
2009年5月，北京市政府决定将北京CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，7月下旬，北京CBD东扩区的规划开始面向国际征集方案，众多实力雄厚的著名设计机构踊跃参加征集活动，最终，美国SOM建筑师事务所、英国福斯特及合伙人建筑事务所、美国KPF和北京建筑设计研究院、法国巴黎机场工程公司、中国城市规划设计研究院和英国空间句法公司、北京清华城市规划设计研究院、广州城市规划勘测设计研究院等7家设计机构提出的7个方案在本届CBD国际商务节上向公众展示。
北京CBD总体规划内容
1、功能布局规划
北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。
主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
2、空间形态规划
超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。
国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。
整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。
3、绿化系统、公共开放空间规划
规划方案中公共绿化用地面积共33.39公顷，占总面积的11%，主要由以下几部分组成：
四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带、通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。
4、地下空间规划
规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。
5、交通规划
北京CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上的区域交通规划。
据此，研究并制定CBD的道路系统及内外交通组织方案。
规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。
为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。
在上述规划以及其他相关规划的基础上，综合研究并提出了CBD的总容量以及建筑容积率、建筑高度控制、绿化率和静态交通等指标和相关要求。
为CBD的建筑实施奠定了重要基础。
北京CBD综合规划方案的主要特点
商务中心区综合规划是在总结了8个征集方案规划思路的基础上，经过多次专家论证，结合商务中心区现状编制而成的。
具有较强的可实施性和经济合理性，有利于完善城市功能，塑造城市形象，使北京商务中心区成为富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势及高效有序运行的商务活动区。
综合规划方案的主要特点：
一是国际性。
规划方案将北京商务中心区定位于国际性商务中心区，在规模、功能方面以未来世界经济贸易中心为目标进行规划。
在综合8家规划设计方案的基础上，吸收国际先进理念，体现了国际先进水平。
二是可行性。
规划方案充分考虑了商务中心区内现有和重点规划的项目，避免规划方案对这些项目的颠覆性意见。
同时，在道路系统、公用设施布局上适当考虑利益平衡，确保方案切实可行。
三是交通规划的超前性。
北京商务中心区建设管理办公室委托香港MVA交通顾问公司，制订出兼顾宏观与微观、近期与远期，分期实施的交通规划方案。
方案依据《北京市道路网系统规划方案》，综合考虑未来十年中北京的汽车化水平、公共交通（包括轨道交通）、行人系统和停车系统的发展趋势，重点考虑了北京成功举办2008年奥运会和中国加入世界贸易组织对北京地区交通的影响。
四是多元化和人性化。
规划中的商务中心区是一个高度复合的区域，除满足商务活动外，
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