前期物业服务合同到期物业撤出小区管理的程序.docx

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前期物业服务合同到期物业撤出小区管理的程序

前期物业服务合同到期,物业撤出小区管理的程序

篇一：

物业合同期满仍需缴纳物业费

业主对物业事实服务是否应缴费

文/郝绍彬李天全

单位/重庆市第五中级人民法院荣昌县人民法院

来源/中国法院网

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

【案情摘要】

20XX年8月7日，业主刘女士向原告川三物业交纳了一年物管费933.10元后，一直未再交纳。

同年12月31日前期物业合同期满，但川三物业继续为小区提供物业服务。

20XX年6月，川三物业起诉要求被告刘女士交纳拖欠的物业费，刘女士以双方无物业合同关系为由予以抗辩。

【裁判评析】

1.前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

”

但是，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

本案因被告及小区

业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度。

双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。

2.事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。

合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。

本案川三物业在合同期满后继续为小区提供服务，刘女士居住使用位于该小区内的房屋，接受了川三物业提供的物业服务系客观事实。

因此，刘女士以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。

3.成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。

物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。

在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

本案因前期物业服务合同期限届满，新合同尚未签订,在双方未协商收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业服务费用。

浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中规定：

物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。

”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。

诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。

由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

一、《解释》施行之前的纠纷处理概况

在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。

无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。

何为事实服务？

物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。

在司法案例中，无论业主

们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。

物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。

物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。

其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。

在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。

而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。

业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。

因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。

二、《解释》施行之后的纠纷处理模式

（一）时间条件

在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。

在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：

其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

”

该解释第六条规定：

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。

诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的

第三条，该条款规定：

“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？

笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。

因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。

其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。

在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合

篇二：

关于上半年物业撤出的思考和总结

关于上半年物业撤出的思考和总结

上半年物业的撤出及因撤出引出的一系列问题，现归结起来，主要是对物业管理的概念、对物业管理条例的理解、物业公司与业主、物业公司与建设单位、业主与建设单位、物业公司与供水、供电、供热等事业单位的权责划分不清所致。

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

一、物业公司与业主（业委会）

1、物业与业主在长期的服务被服务过程中，一直执行的合同是建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》，而按照《条例》规定，小区在成立业主大会后，应选聘物业服务企业并与之签订正式的物业服务合同，相应的前期物业服务终止。

但我们的物业公司与业主长期以来一直按前期物业合同工作，责任主体不同，将来发生纠纷会造成麻烦。

2、物业公司为业主提供的一种有偿服务，但在好多情况下物业公司的为业主专有部分的维修往往都是无偿提供。

这对物业管理的收益会有影响，业主对物管的含义也会产生歧义。

3、有些业主以自家的专有部位及设施设备维修不及时，而拒交物业费，其实是由于业主对物业管理的本质没有搞清楚，对于这类情况，要区别对待。

有些责任是建设单位需要负责处理的，对于这类问题业主如果以不交物业费做为理由，是不正确的。

对于物业公司首先要在

日常与业主沟通的过程中，以口头或宣传栏的方式向业主说明物管的范围、内容及物业保修相关责任人的确定、反映问题、处理投诉等方式和渠道。

4、物业在撤出小区前，业主委员会以小区部分设施设备不完善为由

，拒绝移交。

事实上这种要求也是不合理的。

开发商在建设及销售物业时，按规划要求建设的小区公共配套设施设备及开发商为业主承诺的，关于小区建成后的应具备的各项设施设备均为建设单位和业主的关系，对于物业公司的去留、选聘解聘没有必然联系。

所以物业公司在撤出时，小区业委会对物业公司提出的种种以上理由是错误的。

5、物业公司的撤出方式不恰当。

《条例》规定物业服务合同的解除只有四种情形：

合同到期、双方协商一致、不可抗力，企业破产。

而我们单方面由于物业费收不齐而撤出，本身是不合法的。

现在回想，是有一些冲动之举。

6、业主委员会的责任：

从接管物业到物业撤出，关于解决小区里存在的任何大小事务，均由业委会的部分成员决定。

而忽视了小区其余业主及业主大会的功能和职责。

《条例》对业委会的职能权限是有明确界定的，对于小区的重大事宜，有些需经占小区全体业主人数过半及面积过半人数表决同意，有些事宜要经占小区全体业主三分之二以上人数及专有部分面积占全部面积三分之二以上的表决才能通过。

但我们小区的业委会一手遮天，从未在小区内召开过全体业主大会，更有部分业主对我物业公司撤出的原因毫不知情。

此种做法也是不合法的。

7、对于物业服务费收缴，《条例》当中规定，对于不履行缴纳物业服务费义务的业主，业委会应当配合物业公司进行催缴，对于部分拒不缴费的业主，物业公司可依据物业服务合同向人民法院提起讼诉。

20XX年5月22日，我物业公司的工作人员利用晚上业主都在家的情况，上门向小区业主收取20XX年1月至5月份物业管理费，当日我物业公司通知小区业主委员会王主任，希望业主委员会配合我公司收取物业费，可王主任以怕影响邻里关系为由，拒绝配合。

至此，业委会已将自已置身于《条例》调整的范围之外。

按照《条例》关于对业委会成员任职的要求，此类业委会应当依法予以撤消。

二、物业公司与开发公司

1、《条例》规定对于住宅小区，开发公司在前期物业管理时，应当通过招投标方式选聘物业服务企业，如规模较小、投标人少于3个经当地房地产行政主管部门批准可以协议选聘。

房地产公司在前期物管时未通过招标方式选聘，或未报主管部门批准就将利源物业做为前期管理物业公司的做法在程序上是不合法的。

2、二者应实行管理权与经营权相分离的原则，利源做为弘远的一个子公司。

虽是独立法人，但在人事安排、财务收支、资源使用与调配等方面仍必须通过提出申请、了解情况、等待批准等程序，在某些时候，也是造成物业公司反映迟缓，处理不及时，业主投诉等事件发生的原因。

我个人认为，物业公司就让他自主经营，自负盈亏，按照市场原则去运作，光靠开发公司的补贴维持生存，这样的物业可做也可不做。

三、物业公司与供水、供电、供热等事业单位关系：

1、《条例》规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

利源物业自接管小区以来，按照与电力部门的协议，建设单位为小区业主安装了电表，变压器等设备，按理来讲应当由小区业主向电业部门缴纳电费或电业部门向小区业主直接收取。

但物业公司确把这项本不该由物业承担的事情做了整整5年，且向供电部门分文未取。

2、《条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

物业移交时，关于小区二次加压泵出现故障，导致小区居民吃不上水等问题，理应由自来水公司负责维修和养护，即便是产生费用，也应当由全体业主或由业主大会选聘的新物业公司与供水单位协商解决，而不应由我们承担任何责任。

我当时对这个问题的认识不很清楚，在此做出检讨。

四、物业管理企业与行政主管部门的关系

物业管理的行政主管部门作为政府的职能部门，对物业管理工作主要体现在指导、帮助、协调和监督方面。

物业服务企业在遇到问题和困难时应当及时与行政主管部门沟通，寻求解决问题最佳途径。

盲目地自主，往往会使物业企业受到来自业主及政府部门的双重压力，

使企业形象和经济效益受到损失。

利源物业在撤出小区之前，对于这一点是有欠考虑的。

如果当时将业主拒交物业费这一情况向物业主管部门说清原因、讲明小区的真实情况，就不会让区房管局及物管科偏听业委会的一面之词，而对我公司造成不负责任的印象。

总结：

物业管理提供的其实就是一种商品，该商品即是服务。

是商品就有它的价格，物业管理费就是这种商品的价格。

买卖双方都应在公平、合理、诚信的基础上，明确双方权利义务。

利源物业在20XX年1月至5月为业主提供服务，而业主在享受了其服务的情况下，而不履行缴费的义务，违背了商品交换的规律，本身就物业服务合同而言，已经违约。

应承担违约而造成的一切后果。

小区的业主委员会也起到了推波助澜的作用，加快了利源物业撤出小区管理的步伐，加重了小区业主与世邦物业的矛盾，最终导致小区内物业在近一个月的时间里无人管理，垃圾遍地、秩序混乱的严重后果。