物业管理实务第六章.ppt

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第六章房屋附属设备设施的管理第一节第一节房屋维修管理概述房屋维修管理概述一、房屋维修的含义一、房屋维修的含义1狭义：

仅指对房屋的养护和修缮，狭义：

仅指对房屋的养护和修缮，广义：

包括对房屋的养护、修缮和改造广义：

包括对房屋的养护、修缮和改造。

2维修目的维修目的A）恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性B）改善或提高房屋的艺术性改善或提高房屋的艺术性二、房屋维修责任的划分二、房屋维修责任的划分11新建房屋在保修期内新建房屋在保修期内由施工单位负责由施工单位负责22保修期满后保修期满后由业主承担维修责任并承担费用由业主承担维修责任并承担费用对于业主委托物管企业管理的物业规定如下：

对于业主委托物管企业管理的物业规定如下：

11）物业公司负责维修）物业公司负责维修共用部位共用部位共用设施、及场地共用设施、及场地a）共共用用部部位位：

楼楼盖盖、梁梁、柱柱、内内外外墙墙体体和和基基础础等等承承重重结结构构部部位位和和外外墙墙面面、楼楼梯梯面面、走走廊廊通通道道、门门厅厅、电电梯厅、车库。

梯厅、车库。

bb）共共用用设设施施及及场场地地：

上上下下水水管管（屋屋内内）、落落水水管管、邮邮箱箱、垃垃圾圾箱箱、供供电电干干线线、共共用用照照明明、天天线线、中中央央空空调调、暖暖气气干干线线、供供暖暖锅锅炉炉、高高压压水水泵泵房房、楼楼内内消消防防设设备备、电电梯梯、道道路路、化化粪粪池池、自自行行车车棚棚、休休息息庭庭、健健身身设施、网球场、游泳池、超市等。

设施、网球场、游泳池、超市等。

2）2）业主承担业主承担自用部位自用部位自用设备自用设备的维修的维修建建设设部部发发布布的的于于1998年年9月月1日日起起实实施施的的商商品品房房购购房房保保修修期期规规定：

定：

1屋面防水屋面防水3年年2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年年3墙面、顶棚摸灰层脱落墙面、顶棚摸灰层脱落1年年4地面空鼓开裂、大面积超砂地面空鼓开裂、大面积超砂1年年5门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1年年6管道堵塞管道堵塞2个月个月7供热、供冷系统为供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期个供暖期或供冷期8卫生洁具卫生洁具1年年9灯具、电器开关灯具、电器开关6个月个月第一节房屋日常维护管理n一、房屋日常维护n是指在房屋设计适用寿命内，为保证其原有的完好程度和适用功能作用的正常发挥所进行的必要工作，包括周期性和不定期的检查、调整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小的修理，以及其他一些保证使用寿命、防止以外损坏的维护保养活动。

n房屋日常维护的特点：

n项目简单n零星分散n量大面广n工种多n原料品种多n时间紧迫n耗费少n房屋日常维护的种类n零星维护：

物业服务企业根据掌握的实际情况或根据业主的保修，对房屋使用过程中突然的小损小坏进行及时修复的预防性养护。

n内容：

n屋面筑漏（补漏）、修补屋面、泛水、屋脊等；n钢、木门窗的修整、拆换五金、配玻璃、换纱窗等n修补楼地面面层、抽换个别楞木等n拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；n抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等；n下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等n房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等；n房屋日常维护的种类n计划维护：

指对房屋各组成部分定期保养和修缮，不是等到问题出现后再进行修补，而是根据不同的部位和不同的构件、配件制定不同的保养周期，按计划定期地进行维护保养。

n内容：

n例行检查n全面保养二、房屋日常维护的管理n房屋日常维护的项目收集n走访查房的定期检查收集n住（用）户随时报修收集n编制房屋日常维护工程计划n落实房屋维护项目的任务n监督检查房屋日常维护项目n房屋日常维护的考核评价n房屋日常维护工程的考核指标n定额指标：

人工定额和材料定额。

n人工定额：

指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量；（大于）n材料定额：

指完成一定的合格小修养护工程所需消耗用的材料量。

（低于）n服务指标：

走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。

n走访查房率：

指物业服务企业每月走访查房户数与辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率（大于50%以上）和季度走访查房率（达到100%）。

n房屋日常维护工程的考核指标n服务指标：

走访查房率、小修养护计划完成率和小修养护及时率。

n小修养护计划完成率（达到80%）：

指物业服务企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。

n小修养护及时率（达到99%以上）：

指当月（季）完成的小修养护户次数与当月（季）全部检修报修中的应修户次数比。

n房屋日常维护工程的考核指标n安全指标：

是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。

n经费指标：

是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标，一般指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。

第二节房屋维修管理n一、房屋维修的概念、方法与种类n概念：

n房屋维修是指对遭受破坏的或者完全破旧的房屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。

nTip:

维修是治愈性的，而维护是预防性的。

n方法：

n定期性维修n预防性维修n检测性维修n拆除性维修3原则：

原则：

11坚持坚持“经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用”的原则的原则22采用不同标准，区别对待原则采用不同标准，区别对待原则33维护房屋不受损坏的原则维护房屋不受损坏的原则44为用户服务的原则为用户服务的原则55修缮资金投资效果最大化原则修缮资金投资效果最大化原则n房屋维修的种类n1、小型维修：

属于日常维修养护服务。

n2、中型维修：

是指建筑物在经过一个较短的使用年限后（35年），房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。

n房屋维修的种类n2、中型维修n特点：

集中、项目较小而工程量比较大、有周期性。

n范围：

n1、少量结构构件形成危险点的房屋维修；n2、一般损坏房屋的维修；n3、整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程及单项目的维修n房屋维修的种类n3、大型维修：

指那些单位维修任务耗时至少超过两个工作日的任务，无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和共用生活设备（包括上下水、通风、取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。

n特点：

工程地点集中、项目齐全、整体性n范围：

n1、修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程；n2、对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程；n3、对房屋进行局部改建的工程；n4、对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。

n房屋维修的种类n4、房屋翻修：

是指原来的房屋需要全部拆除、另行设计、重新建造，或利用少数主体构件在原地移动后进行更新改造的工程。

n特点：

投资大、工期长n范围：

n1、房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险；n2、因自然灾害破坏不能再使用的房屋；n3、地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋；n4、主体结构、维护结构简陋无修缮价值的房屋；n5、国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

n房屋维修的种类n5、房屋综合维修：

是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。

n范围：

如果有该片（幢）大部分严重损坏，或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋，或需改变片（幢）面貌的房屋，都需要进行综合性维修。

n费用比较：

费用比较：

n小修小修中修中修综合维修综合维修大修大修翻修翻修n1%以下以下20%以下以下20%以上以上25%以上以上几乎全部几乎全部二、房屋维修管理的内容和程序n房屋维修管理是指物业服务企业按照一定的科学程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房屋进行大中型的维护修缮和更新改造的管理。

n包括：

n房屋维修前的管理n房屋维修施工管理n房屋维修行政管理n房屋维修档案资料管理n房屋维修前的管理：

房屋验收管理、房屋质量管理和危房管理。

n房屋验收管理：

是指物业服务企业在住户入住前，协助住户检查所接收房屋的质量是否合格的一系列管理工作。

n房屋质量管理：

是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，依据：

各类房屋的结构、装修和设备等的完好或毁损程度。

房屋损坏的现象房屋损坏的现象1自然损坏自然损坏气候因素：

风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用气候因素：

风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用生物因素生物因素:

虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。

虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。

地理因素：

地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降地理因素：

地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降灾害因素：

天灾人祸。

地震、洪水、泥石流等。

灾害因素：

天灾人祸。

地震、洪水、泥石流等。

2人为损坏人为损坏使用不当：

不合理改装、搭建；不合理改变用途，使用不当：

不合理改装、搭建；不合理改变用途，周围设施的影响等（人防工程等。

）周围设施的影响等（人防工程等。

）设计和施工质量低劣：

房屋坡度不符合要求水泥差设计和施工质量低劣：

房屋坡度不符合要求水泥差预防保养不善：

钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没预防保养不善：

钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没有用油漆等。

有用油漆等。

房屋的组成部分房屋的组成部分评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目进行：

评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目进行：

1结构部分结构部分基础、承重构件、非承重墙（配重基础、承重构件、非承重墙（配重墙）、屋面、楼地面等项目墙）、屋面、楼地面等项目2装修部分装修部分门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细木装修等项目木装修等项目3设备部分设备部分水卫、电器照明、特殊设备（如消水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目防栓、避雷针装置、电梯）等项目房屋完损等级分类n完好房完好房：

指正规房屋其结构完好、屋面或板缝不漏水、装修和设备完好齐全、管道畅通、现状良好、使用正常。

n基本完好房基本完好房：

指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定。

屋面板或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。

n一般损坏房一般损坏房：

指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通、水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。

n严重损坏房严重损坏房：

指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨、设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。

n危险房危险房：

指房屋承重结构已属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重损毁需要拆除、翻修的整幢房屋。

房屋完损等级评定n原则：

n1、要对整栋房屋进行综合评定；n2、要以实际完损成都为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据；n3、要掌握好评定等级的决定因素和标准，加以建造年代或原始设计标准高低为依据；n4、要对重要房屋的评定等级进行严格复核测试；n5、要对正在施工的房屋进行竣工前的房屋评定。

房屋完损等级的评定方法房屋完损等级的评定方法n1.房屋的结构、装修、设备完损程度符合同一个标准，则该房屋完损等级就是该等级。

n2.结构各项属于同一个完损标准，在装修、设备部分有12项下降一个等级，其余各部分和结构部分符合同一标准，则该房屋的完损等级按结构部分的标准。

n3.结构部分中，非承重墙或楼地面完损程度下降一个等级，装修或设备部分中有1项下降了一个等级，其余各项符合上一个等级，则该房屋的完损等