XX物业保洁绿化操作手册DOC 15页.docx

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保洁绿化操作手册

（一）保洁

保洁是一项服务性工作。

“业主至上，服务第一”，为业主创造干净、舒适、优美的环境，是物业管理公司的服务宗旨，并始终以优质、规范的服务使业主和使用人满意。

新保辉对大厦进行定点、定时、定人的日常清扫。

废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主和使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清扫、擦、拭、除、洗等专业性的服务，维护辖区内的清洁卫生。

保洁绿化管理程序

一、清洁卫生质量标准的确定

1、物业管理员每年1月15日前根据物业管理合同中有关清洁卫生的规定，业主管委会的有关要求和最新的访问住户记录总结中有关清洁卫生方面的住户意见，拟定《清洁绿化工作检验标准》或提出对其修改意见，报管理处主任审批。

2、管理处经理批准的卫生标准作为物业管理员组织保洁工作和检查保洁质量的依据。

二、保洁工作安排

1、物业管理员考虑各部分保洁工作量的大小，提出保洁员配置方案并划分各保洁员负责范围，报管理处主任审批后施行。

2、保洁员聘用及管理按《劳务工管理程序》进行。

3、保洁员按卫生标准要求和《住宅区保洁绿化工作手册》规定进行保洁工作。

4、保洁质量的检查监督

1）物业管理员正常工作日每天检查保洁质量，并保证对所有保洁员的责任范

围在一周内至少检查一次，检查结果记录于《保洁质量巡视记录表》发现

问题，即时要求责任保洁处理。

2）物业管理员每月初汇总上月《保洁质量巡视记录表》提交管理处主任阅批。

3）管理处经理每周至少一次检查保洁质量，检查结果记录在《保洁质量巡视记录表》，发现问题，及时通知物业管理员处理或直接要求责任保洁员处理。

4）管理处经理每月分析汇总的《保洁质量巡视记录表》对经常发生的问题，按《纠正与预防措施工作程序》采取进一步的措施。

三．大堂操作程序

1、应以夜间操作为基础，白天一般只进行日常的保洁。

夜间定期进行彻底的清洗、抛光、定期上蜡，操作时，上蜡区域应有示意牌或栏绳，以防人员滑跤。

日常保洁要求每天对地面推数次，玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座，要经常清洁，保持光亮、明净。

操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后，再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数。

遇到下雨天，要在大厦大门进出口放置伞袋、踏垫、辅防湿地毯，并树立“小心地滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

2、大堂卫生标准

保持地面无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾杂物，柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁无灰尘。

玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。

四．公共区域

操作程序：

1、走道

1）夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面的清扫，并打蜡；

2）用抹布擦灰，依次从左到右，由上到下；

3）定时清扫走廊，保证地面干燥、清洁；

4）每次工作结束，把楼面垃圾集中后，带到指定地点收集、清运；

2、扶梯

1）晚上用抹布把扶梯擦干净；

2）将扶手从上到下擦干净，栏杆或玻璃档面，做到无灰尘，无手印。

3）扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时掸净；

4）每个楼面的楼梯进出口处，要保持干净、整洁。

3、电梯及电梯厅

1）每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，如梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及对地毯吸尘等；

2）白天不停地循环地对电梯厅的地坪进行保洁，保持电梯干净、整洁；

3）经常清理烟灰缸内的垃圾和烟头；

4）夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光；

5）每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数；

4、室外场地

1）晚间清扫地面的灰尘和垃圾，白天因往来人多，可适当进行跟踪保洁；

2）每星期进行两次以上大面积的冲洗（深夜进行），冲洗后及时扫干净，保证无积水；

3）不停地循环地清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂；

4）所有垃圾集中到垃圾箱（房）；

5）保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座等的清洁；

6）保持室外场地上的下水道干净、畅通；

5、卫生标准

1）地面保持清洁、光亮、无污迹、无水迹、无脚印；

2）走道四角及踢脚板保持干净，无垃圾；

3）楼面垃圾箱放置整齐。

把垃圾袋套在垃圾箱上，四周无散积垃圾、无异味；

4）墙面及走道设施、门柜、通风口、灯管保持干净，无积灰；

5）安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾，扶杆上保持光亮、无积灰；

6）保持电梯梯门光洁、明亮，轿箱及四壁地面干净、整洁；

7）室外场地的地面，做到无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸悄，使人感到宽广舒畅；

五．卫生间

该区域要求每日清扫六次。

1、操作程序

1）先用清洁济清洗小便池，并喷上除臭剂；

2）按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面；

3）墙面要用清洁剂清洁；

4）地面用拖把拖干，保持地面干燥、干净；

5）配备好卷筒纸和洗手液；

6）检查皂液器、烘手器等设备的完好情况；

7）喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新、无异味；

8）检查是否有遗漏处，不要遗忘清洁工具；

9）小便池定期投放卫生球；

2、卫生标准

1）卫生洁具做到清洁、无水迹、无头发、无异味；

2）墙面四角保持干燥、无蛛网、地面无脚印、无水迹；

3）镜子保持明净，无灰尘、无污痕、无手印、无水迹；

4）金属器具保持光亮，无浮灰、无水迹、无锈斑；

5）卫生用品保证齐全，无破损；

6）保持卫生间内空气清新；

六．会议厅

1、操作程序

1）按顺序擦拭窗台、窗柜、门、扶手；

2）依次清洁墙面、护墙板、踢脚线；

3）擦拭茶几、桌子、椅子，用吸尘器吸去沙发上的灰尘。

4）喷洒适量的空气清香剂；

5）检查是否有遗漏处，收拾清洁工具，并关好门；

2、卫生标准

1）保持室内的窗、窗台、窗柜干净、整洁、无破损；

2）保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网；

3）保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞；

4）保持室内各种家具光洁、无灰尘、放置整齐；

5）保持室内各种灯具清洁、完好、无破损；

6）保持室内空调出风口干净、整洁、无积灰、无霉斑；

7）室内各种艺术装饰挂件挂放端正，清洁无损；

8）定时喷洒空气清香剂，保持室内的空气清新；

七．玻璃及不锈钢

1、操作程序

1）工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶、抹布等；

2）用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器按45度从上到下，从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水迹擦干；

3）如遇玻璃表面较脏，则在进行第二步操作前，先用水涂在玻璃上，用刀片轻轻地刮去表面污垢；

4）不锈钢应用绒布擦，并用不锈钢光亮剂定期上光；

2、卫生标准

1）玻璃无灰尘、无水迹，保持干净、明亮；

2）玻璃上的污斑，手印应及时清除，保持清洁；

3）要防止玻璃清洁不当而发毛；

4）爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃；

5）不锈钢无灰尘、无水迹、无污迹、无手印；

八．绿化带

1、操作程序

1）用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾；

2）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内；

3）在清扫绿化带时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶；

2、卫生标准

1）保持池绿化带清洁干净；

2）目视无枯枝落叶、无果皮、无饮料罐，无3厘米以上的石块等垃圾和杂物，50平方米以内无烟头；

九．自行车、摩托车（棚）的清洁

操作程序

1、用扫把清扫自行车、摩托车（棚）内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等；

2、用干净扫把将房（棚）顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘等清除；

3、用湿抹布擦抹棚架和自行车房拉门及窗网。

4、将自行车、摩托车按顺序排列整齐。

5、对没常使用积尘明显的自行车、摩托车，每三天用鸡毛掸打扫其灰尘；并用毛巾擦拭。

长期停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按《车辆管理规定》处理；

标准

1、地面无果皮、无纸屑、无垃圾等杂物，墙面干净无污迹、无蜘蛛网；

2、车辆停放整齐有序、无积尘；

3、棚架、拉门、窗、棚顶干净明亮；

十．瓷砖地（墙）面的清洁、保养

A、先将地面清洗干净；

B、一般情况瓷砖地（墙）面清洗只需用抹布沾水进行半湿擦拭即可；

C、对于特别脏的地方用水加少量清洁剂调匀后进行清洗，如遇顽固污迹采用小灰铲或钢刷进行铲刷，直至砖间色缝干净，砖面不留污迹；

D、每次清洗面积达3平方米后，拖布需进行清洗后再抹；

E、对于墙面如遇有污垢时，应有抹布和清洁剂进行清洁；

F、日常清洁过程应按先墙后地面的程序进行清洁；

十一.卫生标准：

A、地面、墙面无污迹、无灰尘；

B、地面、墙面无破损；

C、墙缝干净明亮。

十二.其它保洁

附表一：

清洁工作检验标准和办法

分类

序号

项目

标准

检验方法

清洁频率

室

外

部

分

马路和人行道

无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑平均不超过2个；无1厘米以上的石子；

抽查3处，取平均值；

每天保洁，每小时循环一次；楼道口每小时循环一次；

散水坡和排水沟

无明显污垢、泥沙；每50平方米烟头、棉签或纸屑在2以下；

抽检2栋房屋的坡和沟，取平均值；

每天保洁在8次以上；

停车场、岗亭和自行车棚

无杂物、纸屑、渍污、门窗玻璃无灰尘，棚上无垃圾、蜘蛛网；

目视抽检3处（清洁后抽检）

每天保洁，清扫3次/天，自行车棚顶清扫1次/周

绿化池

无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物，地上无3cm以上的石子，房屋阳台下每100平方米烟头或棉签在5个以内，其他地面1000平方米在1以下；

目视、每区抽检3处，取平均值；

每天保洁3次以上/天

垃圾池（屋）和垃圾箱

清运及时，清运率100%，周围无污垢，无积水落石出，清运后及进冲洗，离池或箱2米没臭味；

每责任区抽检1个，清洁后检查；

日清运2次，日清洗2次，每周用洗洁精洗1次；

垃圾中转站

清运率100%，周围无明显污垢，排水畅通，无污水；

每天清洁后目视检查；

日运2次，清洗2次；

游乐场

地面无垃圾、纸屑，设施无污迹，沙坑外面无明显沙石；

每天目视检查；

每天保洁，每小时循环1次；每周洗抹1次；

污、雨水井和沙井

排水畅通，无外溢，沙井内无纸屑、烟头，盖上无污垢；

目视，每责任区抽检3个，取平均值；

沙井每周2次/周，雕饰1次/月；

宣传栏、雕饰

无污迹，无明显积尘，无乱张贴；

目视；

宣传栏1次周，雕饰1次/月

喷水池

无纸屑、杂物，水无变色或异味；

目视检查；

每天保洁，每周换水1次；

标识牌、路灯

无积尘，无乱张贴，无污迹；

目视；

标识牌室外1次半月，室内1次/天，路灯1次/月。

化粪池

进排畅通，无污水外溢

目视；

清理1次/年，平时保持畅通；

室

内

部

分

楼道梯级、自行车房和走廊地面

无杂物、明显纸屑、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个；每个自行车房烟头不超过5个，走廊100平方米烟头不超过2个；

目视，抽查每责任2个单元，抽查走廊50平方米3处，取平均值；

清扫2次/周；拖抹1次/周，每天保洁1次；

墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开关

无广告，无蜘蛛网，无痰迹，无积尘；

目视，每责任区抽查2处；

清抹消防管1次/半月；其他项目均为每周清洁1次；

天面、雨篷

无杂物、垃圾、纸屑、排水口畅通，水沟无污垢；

目视，每责任区抽查1栋楼宇；

1次/周；

值班室、卫生间

整洁、无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘；

目视，全面检查；

1次/日；

卫生间

无痰迹、烟头、杂物，严重嗅味；

目视，检查；

2次日；

楼道灯具

无积尘，透明度好；

目视，清洁后抽检20个；

外抹1次/月，取下内抹1次/季；

水池

无明显沉淀，无虫子，池边底无明显结垢；

目视，全面检查；

1次/半年；

消

杀

灭鼠

老鼠密度不超过1%，鼠洞每1万平方米不超过1个；楼道无明显鼠迹；

布粉法：

用100块布粉取值，抽检3个约2平方米的面积，查鼠洞；

投药：

1次/半月堵鼠洞，

灭蚊

蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；

抽查10—20处；

喷药、投药；草地和楼道等大面积1次/半月；垃圾池（箱）1次/周；

灭蝇

每1万平方米暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商店、饮食店和办公室无蝇蛆孳生地；

目视抽查；

喷、投放药物：

1次/半月；垃圾池（箱）：

1次/半月；

灭蟑螂

室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%；

抽查室内20间，污雨水井20个，取平均值；

喷药：

1次/月；发药（到户）：

1次/2月；

请注意：

清洁频率中“每小时循环一次”是指在保洁时间内

表二：

消杀服务质量检验表位：

年月日

检查项目

检查地点

灭蚊

灭蝇

灭鼠

灭蟑螂

不合格处理结果

垃圾池

垃圾中转站

污、雨水井

化粪池

沙井

绿地

楼道

自行车库

天面雨篷

食堂、宿舍

游泳场

停车场

设备房

商业网点

说明：

1、清洁班长每月对照《清洁工作检验标准》中消杀虫的检验标准进行检查并填写此表：

2．合格打√，不合格记录其原因；

表三：

大厦室外清洁日检表

单位：

年月日

检检

查查

记项

录目

受检人

1、人行道6、游乐场11、岗亭16、污水井

2、排水沟7、卫生间12、绿地17、路灯

4、散水坡8、垃圾池13、公共场地18喷水池

4、停车场9、垃圾站14、雕饰

5、单车场10、马路15、标识牌

不合格

次数

处理

结果

说明：

对照《清洁工作检验标准》由班长检查记录，合格在记录栏内打“√”，发现不合格时写出对应项目序号及不合格原因，轻微不合格由班长关闭处理，发生严重不合格时，由班长及时报告管理处主任处理。

表四、大厦室内清洁日检表

单位：

年月日

日

期

检检

查查

记项

录目

受检人

1、消防管6、信报箱11、天面16、扶手

2、宣传板7、走廊12、雨篷17、单车房

3、电表箱8、墙面13、楼道梯级18、

4、电子门9、窗户14、拖抹楼道19、

5、消防栓10、开关15、楼道灯具

不合格

次数

处理

结果

说明：

表五：

消杀服务过程记录表

单位：

年月日

项目记录

地点

灭蚊蝇

灭鼠

消杀

人

监督

人

备注

喷药

投药

放药

装笼

堵洞

垃圾池

垃圾中转站

污、雨水井

化粪池

沙井

绿地

楼道

自行车蓬

天面雨篷

食堂宿舍

停车场

设备房

商业网点

各住户发药

说明：

1、对当天已做的项目及地点用“√”表示，未做的项目用“×”表示；

2、清洁班长负责监督，填写此表，管理处保存一年；

（二）绿化

绿化管理程序

一、确定绿化方案

1、管理处经理根据业主管委会的委托和要求，并根据小区美化实际需要，提出初步绿化方案。

2、管理处经理就初步拟定绿化方案，向业主管委会征询意见。

3、根据业主管委会的意见，管理处主任拟定绿化方案，并提交公司经理审核、批准。

二、委托施工

1、绿化工程承包商的确定按《供应商选择程序》进行；

2、管理处经理与被选定的供应商签订绿化工程合同；

三、施工质量监控

1、物业管理员按绿化工程合同的规定对施工质量进行监控。

2、物业管理员对发生的不符合要求的情况，记入《绿化工程存在问题处理单》并将处理单交承包商限期整改。

3、物业管理员跟踪整改的进度，并检查整改结果，决定认可或要求其继续整改。

4、对合同期限内不能完工的绿化工程，物业管理员应要求承包商寻求补偿。

四、绿化工程的验收

1、绿化工程的施工完毕，物业管理员应组织人员进行验收。

2、参与验收的可包括下列人员：

A、物业管理员；

B、管理处经理；

C、业主管理委员会委派的人员；

D、公司总经理；

E、承包商。

3、参与验收的人员在《绿化工程验收移交记录表》上签字，即为验收合格。

4、若验收时发现存在问题，物业管理员按规定进行处理。

五．绿化工程验收接管后，由管理处自行养护。

六.日常管理

1、物业管理员每周对绿化带至少巡视一遍，并做好绿化巡视记录。

2、物业管理员在巡视中发现的问题，及时通知绿化养护单位处理。

3、物业管理员每月汇总绿化巡视记录，提交管理处主任审阅。

4、管理处主任对汇总的《绿化巡视记录》进行分析，对存在的重大问题经常发生的问题，按《纠正与预防措施工作程序》进行处理。

七.日常养护

1、除草

1）保洁员除草责任范围及工作内容的确定

物业管理员根据绿化面积、保洁员人数的多少，划分和规定保洁员除草责任范围和工作内容并列出《保洁员除草责任范围及工作内容一览表》。

2）保洁员对自己责任范围的绿化带内杂草每半个月清除一次，保证无显目的杂草。

2、浇水

由绿化养护员按以下要求进行。

1）对新栽绿地，自栽种之日起十天内，须早晚各浇一遍，待成活后，可酌情减少浇水次数。

2）持续一星期干旱时，须浇水一遍。

3、施肥、杀虫、修剪按以下要求进行：

1）杀虫：

每星期至少检查一遍，如有虫害应及时进行消杀治疗；

2）修剪：

每年不少于五次，应保持绿化植物的整齐、美观；

3）施肥：

每季度应施肥一遍，并保持生长良好；

4）补种：

枯死、病死和损伤死亡的绿化植物应及时补种。

4、以上项目由物业管理员每月填写《绿化养护记录表》并交管理处主任签署意见。

5、绿化带的日常维护

绿化带的开挖或占用

1）物业管理员知道或发现施工单位需要或正在开挖、占用绿化带时，应要求施工单位提交《临时占用、开挖公共用地（道路）申请表》对未经批准擅自开挖、占用绿化带的按《业主违例事件处理程序》对委托该施工单位的业主进行处理。

2）物业管理办理审批手续，并将经批准的《临时占用、开挖公共用地（道路）申请表》原件交施工单位据以施工，复印件存底备查。

3）开挖或占用完毕，物业管理员应检查绿化带恢复情况。

6、绿化带受损的处理

物业管理员发现绿化带受损时，可以：

A、要求责任人限期恢复绿化带原状；

B、安排绿化养护单位恢复绿化带并要求责任人支付该费用。

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