房地产物业服务.ppt

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第八章第八章房地产物业服务房地产物业服务RealEstateDevelopment&Operation第八章第八章房地产物业服务房地产物业服务第一第一节房地房地产物物业服服务概概述述1第二第二节物物业服服务的程序的程序与内与内容容2第三第三节不同不同类型房地型房地产的物的物业服服务3RealEstateDevelopment&Operation第一节第一节房地产物业服务概述房地产物业服务概述

（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物；

（2）与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施；（3）建筑物所占用的场地、庭院、停车场、小区内道路、绿化等。

物业构成要素包括：

一、一、房地房地产物物业服服务的含的含义及基本特征及基本特征1.1.物业的含义物业的含义：

指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施，包括建筑物所占用的土地等。

RealEstateDevelopment&Operation2.2.物物业服服务的含的含义（11）实施物施物业服服务的必的必须是具有是具有法法人人资格格的的经政府有政府有关关部部门注注册册认可可的的专业组织。

（22）物）物业服服务的依据的依据是是物物业服服务合同合同，物，物业服服务企企业通通过提供有提供有偿物物业服服务获取取经济效益。

效益。

（33）物）物业服服务的客的客体是体是物物业，服，服务的的对象是象是业主及物主及物业的使的使用人用人。

物。

物业服服务是以是以经营的手段的手段进行管理行管理和服和服务，是集管理、，是集管理、服服务、经营为一体的一体的有有偿劳动。

（44）物）物业服服务的目的是充分的目的是充分发挥物物业的的使用价使用价值和和经济效益效益，实现物物业的保的保值与与增增值，同，同时取取得最佳的社得最佳的社会会效效益和益和环境效益。

境效益。

物物业服服务是指是指业主通主通过选聘物聘物业服服务企企业，由，由业主和物主和物业服服务企企业按照物按照物业服服务合同合同约定，定，对房屋及配套的房屋及配套的设施施设备和相和相关关场地地进行行维修、修、养养护和管和管理，理，对相相关区关区域域内内的的环境境卫生和秩序生和秩序进行行维护。

物物业服服务企企业，是指依法，是指依法设立、具有立、具有独独立法人立法人资格、格、从从事物事物业服服务活活动的的企企业。

物物业业主主，指物，指物业的所有的所有权人；人；物物业使用人使用人，指非物，指非物业业主但主但拥有物有物业使用使用权的人（如承租人，一般的人（如承租人，一般简称称住住户）。

）。

RealEstateDevelopment&Operation3.3.物物业服服务的基本特征的基本特征（5）规范化

（1）专业化

（2）社会化（3）一体化（4）市场化物物业服服务的基本特征的基本特征RealEstateDevelopment&Operation二、二、业主、主、业主大主大会会、业主委主委员会与会与物物业服服务企企业的的关关系系1.1.业主的含主的含义业主顾名思义就是“物业的主人”。

根据物业服务条例的解释“业主是指房屋的所有权人”，即房屋所有权人和土地使用人。

在物业服务活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利。

这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

RealEstateDevelopment&Operation2.2.业主大主大会会的含的含义制定、修改业主公约和业主大会议事规则选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作选聘、解聘物业服务企业决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施法律、法规或业主大会规定的其他有关物业服务的职责制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

业主自治管理是通主自治管理是通过业主大主大会来会来实现的，的，业主大主大会会是由物是由物业服服务区区域域内内全体全体业主主组成，成，业主大主大会会应当当代表和代表和维护物物业服服务区区域域内内全体全体业主在物主在物业服服务活活动中中的合法的合法权益，益，并并设立立业主委主委员会会作作为执行机行机构构。

通常一。

通常一个个物物业服服务区区域只能成域只能成立一立一个个业主大主大会会。

业主大会的主要职责RealEstateDevelopment&Operation3.3.业主委主委员会会的含的含义（5）业主大会赋予的其他职责（11）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况（22）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同（4）监督业主公约的实施业主委员会的主要职责业主委主委员会会是是业主大主大会会的的执行机行机构构，由，由业主大主大会会在在业主中主中选举产生。

物生。

物业服服务区区域域内内在在业主入住率主入住率达达到一定比例，到一定比例，应当当成立成立业主大主大会会，并并设立立业主委主委员会会作作为执行机行机构构，在，在业主大主大会会授授权的范的范围内内行使行使职权。

RealEstateDevelopment&Operation4.4.业主主与与物物业服服务企企业的的关关系系（11）法律）法律关关系系物物业公司公司与与业主管理委主管理委员会会是受托者是受托者与与委托者的委托者的关关系系物物业公司和公司和业主管理委主管理委员会会无隶无隶属关属关系。

系。

当当然，然，业主委主委员会会有有权对物物业公司各公司各项工作的工作的实施及施及规章制度章制度的的执行行进行行监督督检查，这不是不是业主委主委员会会领导着物着物业公司，而是公司，而是委托和被委托委托和被委托关关系的必然要求。

系的必然要求。

RealEstateDevelopment&Operation4.4.业主主与与物物业服服务企企业的的关关系系冲突冲突关关系：

系：

为了了维护业主的合法主的合法权益，益，业主管理主管理委委员会会就必就必须行使自己的行使自己的权利，一方面向物利，一方面向物业公司公司反映，另一方面反映，另一方面还要同物要同物业公司作斗公司作斗争争，甚至在必，甚至在必要要时考考虑辞辞退物退物业公司。

公司。

合作合作关关系：

系：

委托合同中一般都委托合同中一般都规定物定物业公司和公司和业主管理委主管理委员会会的的权利和利和义务;业主管理委主管理委员会会的的执行秘行秘书一般都由物一般都由物业公司管理公司管理处的人的人员担任担任;双双方在有方在有关关物物业服服务的重大事的重大事项、重大、重大决决定需要定需要讨论决决定定时，往往坐在一起，往往坐在一起讨论表表决决，形成，形成决决议，而后由物，而后由物业公司公司具体具体执行。

行。

（22）工作）工作关关系系RealEstateDevelopment&Operation三、物三、物业服服务的模式的模式1.1.委托管理模式委托管理模式由由开开发商或商或业主采用招投主采用招投标或或协议的方式的方式选聘聘专业的物的物业服服务企企业，按，按照照“物物业服服务合同合同”的的约定，根据定，根据“统一管理，一管理，综合服合服务”的原的原则，提供物，提供物业管理和服管理和服务的管理方式。

的管理方式。

（22）代理）代理经租型租型指指业主主将将自有的物自有的物业出租而委托物出租而委托物业服服务企企业进行行经营管理的方式。

管理的方式。

这种种类型有型有两种两种委委托方式：

一托方式：

一种种是出租是出租权属属于于业主，由主，由业主主与与租租户签订租租赁合同，物合同，物业服服务企企业只承担收只承担收租和日常管理工作；另一租和日常管理工作；另一种种是把是把经租租权也委也委托托给物物业服服务企企业，由物，由物业服服务企企业全全权代代表表业主招主招揽租租户，签订租租赁合同。

合同。

（11）自用委托型）自用委托型自用委托型是指自用委托型是指业主主将将自有自用的物自有自用的物业委委托托给物物业服服务企企业进行管理，行管理，这是最常是最常见的委托管理模式，的委托管理模式，绝大部分住宅大部分住宅项目均目均属属于自用委托型模式。

于自用委托型模式。

1.1.委托管理模式委托管理模式RealEstateDevelopment&Operation三、物三、物业服服务的模式的模式2.2.自主自主经营型型由自己由自己单位位内内部部设立的物立的物业管理部管理部门来来管理。

其管理。

其与与委托管理型的委托管理型的区区别在于：

在于：

在物在物业所有所有权和和经营管理管理权的的关关系上，自主系上，自主经营型是二型是二权合一，委托管理合一，委托管理型是二型是二权分离；分离；在法人地位上，自主在法人地位上，自主经营型物型物业所有所有权人和人和经营人是同人是同个个法人，委托管理型是法人，委托管理型是两个两个各自各自独独立的法人。

立的法人。

（22）自有出租型）自有出租型开开发商或商或业主和物主和物业服服务企企业合而合而为一，一，来来经营管管理自己的出租物理自己的出租物业，这实质上是一上是一个个拥有自己物有自己物业的物的物业服服务企企业。

（11）自有自用型）自有自用型这种种类型大多型大多数数是收益性物是收益性物业，如商，如商场、宾馆、度假村、度假村、厂厂房、房、仓库等。

等。

这些物些物业的的所有人往往在自己企所有人往往在自己企业内内部部设立不具有立不具有独独立法人立法人资格的格的物物业管理部管理部门来来管理自己的管理自己的物物业。

自主自主经营型型RealEstateDevelopment&Operation四、物四、物业服服务对房地房地产开开发经营的影的影响响可以有效地提高房地产开发企业的信誉和形象，促进房地产开发商品的销售1有利于物业保值升值2有益于房地产市场的发展完善3有益于推动外向型房地产经济的发展4RealEstateDevelopment&Operation原建设部规定的物业服务公司的权利根据有关法规结合实际情况制定所管物业的管理办法；有权要求业主委员会协助管理；有权制止违反规章制度的行为；依照物业服务合同和有关规定收取管理费用；依照物业服务合同和管理办法对所管物业实施管理；有权选择专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；可以实行多种经管，以其收益补充管理经费。

五、物五、物业服服务企企业的的权利利与与义务RealEstateDevelopment&Operation五、物五、物业服服务企企业的的权利利与与义务履行物业服务合同，依法经营；1接受业主委员会和所管物业的用户监督；2重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；3接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。

4原建设部规定的物业服务公司的义务有：

RealEstateDevelopment&Operation

（1）一级资质注册资本人民币500万元以上；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

六、物六、物业服服务企企业的的资质等等级RealEstateDevelopment&Operation

（2）二级资质注册资本人民币300万元以上；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具