天津拿地方案新开路项目可研报告.docx
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天津拿地方案新开路项目可研报告
天津拿地方案
新开路项目
可
行
性
研
究
报
告
2007年3月3日
第一部分报告摘要
一、前言
天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。
天津市场价格由1999年到2001年温和发展后到目前来看，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到8000—10000万元/M2的高点，同时天津整体价格从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。
上扬势头强劲。
由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。
天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。
天津目前客源倾向明显，南部和东南部区域包括滨海区域已成为关注焦点，不过在天津中心城区，随着规划与建设的不断进行，却呈现出了遍地开花的共同发展局面。
同时河东区目前随着交通与环境的提升，加之该区域的土地供应非常有限，房产市场一直较为火热，未来市场属于“寸土寸金”之地，发展潜力巨大。
天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，也将跟上天津的整体发展脚步，体现出支柱产业的号召力。
二、项目概况
1、项目简介
本项目所在区域隶属于河东区。
项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。
如图所示：
位置详图
2、项目区域在城市规划中的定位
该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。
河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米，商业用地12702平米。
3、宗地现状
Ø地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。
Ø商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。
Ø项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。
Ø拆迁基本完成，地势平坦。
4、项目规控的要点
Ø可用地面积：
50939平方米
Ø总建筑面积：
156000平方米；
Ø居住建筑面积：
122000平方米；（其中住宅118000平方米，公建4000平方米）
Ø商业建筑面积：
34000平方米；（其中住宅16000平方米，商业18000平方米）
Ø住宅容积率：
3.19
Ø商业容积率：
2.68；
5、项目SWOT分析
优势：
Ø该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。
Ø紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。
Ø周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。
Ø地块离天津站只有10分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。
Ø通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。
Ø地块所在区域有地铁2号线停靠，地铁2号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便利。
劣势：
Ø住宅用地地块形状不规则，尤其是北端狭窄区，域加大了设计、利用难度，同时提高了单位开发成本。
Ø紧邻铁路、高架桥，有噪音污染，同时影响地块景观和视觉效果。
Ø商业地块临街面窄，容积率高，不利于商业成型。
机会：
Ø国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区域提供高端人群。
Ø地块河东区规划的三条商务楼宇发展带之一，加大商业发展前景；
Ø规划中的新开路嘉华商业聚集区距项目地块步行20分钟，增大地块的商业潜力；
Ø地块将处于河东区规划的中心商务区（CBD）辐射区域，和平路商圈均近在咫尺，区域内商务、商业氛围未来将会更加浓厚。
Ø天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短河东中心区与郊区的距离。
Ø部分地铁线在天津站汇合（2号线、3号线、9号线），新开路距天津站只有一站，未来交通和转乘都更将方便。
Ø随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品将越来越紧俏。
Ø该区域以小户型和部分大户型（远洋天地）为主，且均为高端项目，目前该区域住宅项目备受关注，对本项目入市时形成更强的市场关注度具有有利影响。
威胁：
Ø周边在售项目和部分项目的二期（远洋天地二期），会对本项目形成潜在的竞争。
Ø地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理的人群。
Ø天津站今后将是地铁2、3、9号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对区域内楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大的压力。
Ø该区域目前面临的拆迁问题将会影响拿地及后期相关时间进度安排。
三、产品（商业）定位建议
根据本案商业部分的控规指标，结合项目目前周边环境和所在区域的经济发展，我们认为：
1．本案商业地块属于临街，通达性和可视性都较强，适合开发集中购物中心。
2．项目商业潜力较大，但短时间内不能收效，需要等待区域经济的进一步发展和区域内消费能力的提升；
3．地块位置在老的居住区内，且商业与住宅部分隔离，周边被旧社区所包围，会影响项目整体品质，无商务氛围，不适合办公；
4．需要很精细的业态组合，鲜明的商业主题，来吸引客源，提升商业品质，在新开路日趋成熟的商业氛围中脱颖而出。
5．提供消费者高档次的商业精品，引进有竞争力的产品线，提倡品牌消费概念，提高项目品质，加大项目升值空间，挖掘投资潜力，从而带动整个项目的销售。
综上所述，我们认为项目运作“酒店公寓+集中商业”有一定的可行性。
第二部分新开路可研报告
一、基本概况
1．天津市总体概况
1．1地理位置
天津市位于北纬38度34分至40度15分，东经116度43分至118度04分之间，地处太平洋西岸环渤海湾边的华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，与首都北京毗邻，东、西、南分别与河北省的唐山、承德、廊坊、沧州地区接壤。
从市中心区向西北行137公里即达到中国的首都北京。
天津处于国际时区的东八区。
天津总面积1.19万平方公里。
南北长189公里，东西宽117公里。
其中市辖区面积7417.86平方公里，市辖县面积4501.84平方公里；陆地面积8772.30平方公里，水域面积3147.40平方公里。
1．2人口统计
2005年本市的常住人口为1043万人，与2000年第五次人口普查相比，五年来增加了41.62万人，平均每年增加8.32万人，年均增长率0.82%。
其中，五年来外来常住人口年均增长率5.54%，占五年来常住人口增量的64.9%，是全市人口快速提升的主要因素，反映出随着本市综合经济实力的进一步增强和经济建设的快速增长，正在愈来愈多地吸引着外来人口到本市投资、经商、务工和居住。
2005年全市常住人口为1043万人，户籍人口939.31万人。
全市常住人口中，共有家庭户335.10万户，平均每个家庭户的人口为2.95人；集体户人口为53.47万人。
2005年末分区县的总人口
名称
数量
名称
数量
和平区
30.21万人
东丽区
47.89万人
河东区
75.74万人
西青区
46.40万人
河西区
77.93万人
津南区
45.06万人
南开区
89.85万人
北辰区
46.92万人
河北区
65.11万人
武清区
85.41万人
红桥区
54.89万人
宝坻区
68.64万人
1．3行政区域
天津现辖15个区3个县。
其中，6个市区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区），6个环城区（东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区和宝坻区），3个滨海区（塘沽区、汉沽区、大港区）。
3个市辖县（宁河县、静海县、蓟县）。
1．4经济
2005全年实现全市生产总值（GDP）3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。
全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。
其中GDP比重：
2005年，第一产业完成增加值109.42亿元，同比增长4.3%。
第二产业完成增加值2050.34亿元，同比增长17.5%。
第三产业完成增加值1504.1亿元，同比增长11.4%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.0%、66.5%和32.5%。
三次产业结构由2000年的4.3：
50.8：
44.9变化为2005年的3：
56：
41。
2005年全市财政收入突破700亿元，达到725.52亿元，按可比口径计算比上年增长26.8%。
工业完成增加值1884.8亿元，增长17.9%。
其中，规模以上工业完成增加值1783.02亿元，增长20.4%，完成工业总产值6774.10亿元，增长20.8%。
完成全社会固定资产投资1516.84亿元，增长20.5%。
其中房地产业完成投资339.47亿元，增长23.2%。
农业总产值完成238.34亿元，比上年增长4.8%。
外贸进出口总值533.87亿美元，增长27.1%。
其中出口274.15亿美元，增长31.4%，进口259.72亿美元，增长22.8%，实现贸易顺差14.43亿美元。
新批外商投资企业1309家，增长18.8%；全市直接利用外资合同金额73.23亿美元，增长31.0%；实际到位33.29亿美元，增长34.6%。
外商独资企业成为直接利用外资的主要形式，全年实际到位22.72亿美元，占全市的比重达到68.3%。
社会消费品零售总额完成1190.06亿元，增长13.9%。
全年城市居民消费价格指数为101.5，涨幅比上年回落0.8个点。
其中居住类价格上涨6.7%，比上年上升3.1个百分点。
2005年全年城镇单位从业人员人均劳动报酬23929元，增长13.2%。
城市居民人均可支配收入12639元，增长10.2%;农村居民人均纯收入7202元，增长10.4%。
居民生活水平继续提升。
2005年城市居民人均消费性支出9653元，增长9.7%。
其中衣着、医疗保健和交通通讯支出分别增长了11.9%、20.9%和26.7%。
农村居民人均生活消费支出3590元，增长8.9%，其中衣着、交通通讯支出分别增长23.1%和12.0%。
综述：
Ø天津已形成电子工业、机械工业、化学工业、冶金工业以及现代医药和新能源等六大支柱产业。
天津的金融、商贸等第三产业日益发达。
Ø天津经济整体发展增长势头较为迅猛，同比增长幅度达到14.5%，同时城市居民人均可支配收入增长10.2%。
Ø外商投资、合同金额比例逐渐加大，同比增长达到34.6%，可见，外商对天津经济发展的心理预期非常高涨。
Ø城市居民消费价格指数为101.5，涨幅比上年回落0.8个点。
但居住类价格上涨6.7%，比上年上升3.1个百分点。
可见，天津的房地产在平稳中有所上升，发展势头良好。
2．河东区总体概况
2．1地理位置
河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。
东以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界与河北区接壤。
东西长10公里，南北宽6公里。
河东区距塘沽新港38.4公里，距天津机场7.1公里，距首都北京120公里。
面积近40平方公里。
2．2人口
常住人口62万人，辖19个街，316个居民区。
2．3自然条件
河东区是天津市中心市区之一，是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。
海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道。
河东区正处在海河东岸，有其优越的地理优势。
2．4文化产业
全国三大妈祖庙宇之一的天妃宫遗址、清朝末年的北洋机械局、北洋武备学堂、北洋水师学堂、周公祠都始建于河东区。
中国近代启蒙思想家、教育家严复也曾在河东区度过他最光辉的那段时光。
这些都是河东区富含商机的宝贵资源。
2．5河东规划
天津河东区“十一五”发展规划中强调努力构建服务业发展的“五三三”格局和建设“两园和若干个工业小区”。
五”，就是天津中心商务区（CBD）、大直沽“洋务溯源”旅游观光区、天钢国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区、滨海大道物流集散区等“五个聚集区”。
第一个“三”，就是打造“三条商务楼宇发展带”，即：
规划建设十一经路金融发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸发展带等“三条商务楼宇发展带”。
第二个“三”，就是着力培育和发展三大类服务业态。
第一类是重点发展为制造业配套的生产性服务业；第二类是大力培育关联度大的新兴服务业；第三类是全面提升满足群众生活需求的传统服务业等三大类服务业态。
“两园”即：
金地物流工业园和现代工业园。
“若干个工业小区”即：
围绕加工制造业为滨海新区配套服务，重点建设以电子信息、生物工程、机械制造、包装材料、纺织和食品加工等功能各异的二号桥、天钢、春华等工业小区、楼宇工业园。
综述：
Ø河东区是天津城市发展的起源，是老城区。
区域地位优势明显。
Ø在整个天津经济东移的发展战略中，河东区是连接滨海新区和天津市中心的战略要地，该区域的发展将受到城市中心板块和滨海区域板块的带动，形成“张力”效用。
Ø河东区拥有大量的旅游资源和文化产业，具有旅游产业开发、投资的先天优势。
对于区域房地产发展有助推作用。
Ø作为老一代的商务区域，天津市政府将对其进行大规模的改造工作。
要把其打造成以服务业（商业，旅游业、会展等）和轻工业为主的新一代商业商务区。
政府的此次运作，势必会促使该区域的居住人口的增加，而区域内人气的上扬将会促使商气和财气的大幅提升。
二、天津房地产市场分析
1．天津历年市区土地出让面积（实际成交）单位：
公顷
从上图可以明显看出，2003年—2004年是天津土地交易高峰期，而从2005年以后，土地交易量明显下降，原因主要是国家宏观政策的调整导致。
因此，可以看出，目前天津土地交易属于政府部门严格控制阶段。
2．2003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图
施工面积
新开工面积
复工面积
竣工面积
2006（1-6）
2338.27
569.3
1768.97
392.74
2005
2470.57
1579.87
890.7
1479.22
2004
2040.107
1216.220169
823.89
1108.02996
2003
1950
无数据
无数据
832
从上表可以看出，2006年6月的施工面积基本上与2005年相差不大，其中复工面积就达到2005年的二倍，这种现象是与2005年国家金融政策出台导致部分开发项目不能如期开工有很大的关系。
依此类推，2006年的未进行开复工的土地将集中在2007年运作，因此可以预计2007年的施工面积比2006年仍将有一定上浮。
3．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度
2005年天津房地产投资额为327.54亿元，比2004年同期增长24.1％；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1％；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1％。
房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1％；新开工面积为1579.87万平米，比上年同期增长29.9％；竣工面积为1479.22万平方米，比上年同期增长33.5％。
2006年1－7月天津房地产开发投资额为208.16亿元，同比增长21.4％；住宅开发投资额为142.35亿元，同比增长30.6％；经济适用房开发投资额为15.11亿元，同比下降13.1％。
2006年1－6月天津房地产施工面积为2338.27万平方米，同比增长17.3％；新开工面积为569.3万平方米，同比增长15.7％；竣工面积为392.74万平方米，同比增长15.9％。
综述：
综上可见，天津房地产市场仍处于上扬态势，不过发展势头（同比增长幅度）有所减缓（这主要是受到近期宏观政策调控的影响）。
对于未来天津房地产市场来说，仍将处于一个长期发展的时期。
预计2007年的施工面积将有一定程度的上浮，短期内可能会出现集中入市的现象，市场竞争压力将会加剧。
天津房地产投资额度逐年递增20%以上，可见开发商对天津房地产有着很高的心理预期，对天津充满了自信。
预测未来天津房地产市场将是全国各大开发商角逐之地，竞争激烈是不言而喻的。
通过对天津2005年—2006年的房地产投资与房地产住宅开发投资额度的比较，发现在总的投资额里，住宅开发的投资额度占到了一半以上，可见天津目前的房地产热度还是在住宅开发方面。
可以预见，未来天津住宅类市场的竞争非常激烈。
激烈竞争的后果就是导致开发商拿地会出现“天价”。
所以，未来住宅类用地的土地价格将会有一个上扬。
4．价格走势
天津房地产的价格在整个房地产市场走势和市场刚性需求等影响下，均价从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。
上扬势头强劲。
5．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月）
商品房价格一路都在上升，进入06年，上升辐度变缓，06年9月商品房价格比05年同期增长9.4%，"十五条"等一系列宏观政策对房地产市场造成了较大影响，消费者对房地产市场有观望态度，成交量在06年2月份出现明显下滑，市场进入低潮期。
随后开始大幅反弹，成交额又创历史新高。
目前来看，在不受各种政策影响下，天津平均房价将进入一个长期上涨的时间节点，但涨幅波动不大。
6．天津房地产近期市场特点
天津房地产市场开发有以下特点：
Ø市内土地供量逐步减少，居住向外发散已成为政府规划和市场主流；
Ø出现了多个居住组团，凭借价格、规模、交通、宜居程度等优势成为居住热点；
Ø市场上产品出现了多样化，如市中心的精装小户型公寓、小高层、高层，城郊的多层、小高层等，均受到了客户的欢迎；
Ø天津目前地产界云集了众多知名开发企业，如万科、金地、泰达、阳光壹佰、复地等；
Ø产品品质日益提高，市场竞争逐步激烈，但推动了整个天津房地产更为良性、有序地发展；
Ø随着政府规划发展战略的实施和市政基础设施配套的逐步完善，河东区将成为最有潜力的发展区域。
7．天津房地产发展趋势
未来天津房地产市场的发展因该具有2006年的惯性延续，同时也应该具有一些新的特征。
我们认为包括以下几点：
Ø宏观调控政策影响直接，楼市发展将趋于平稳，将会有一个持续上升的发展空间。
2005年—2006年政策出台之密集，影响面之广前所未有。
在土地、利率、营业税等一系列政策影响下，2006年中旬天津商品房成交量明显下挫。
同时，房价快速增长势头有所放缓。
在经历一段观望期后，目前市场在自住型需求拉动下重回正轨。
未来发展潜力仍然巨大。
Ø供需结构性失衡浮出水面，短期内无法根治。
目前来看，天津高档房供大于求，而中低档房供不应求。
同时经济适用房供应下降，从而促使供应结构愈加不合理。
因此，中档房的开发将切入市场需求要点。
Ø外地开发商加快步伐，品质提升决定项目成败
2006年外地企业在津项目已经进入实质性开发阶段，以富力城、假日风景、阳光星期八为代表的外地开发项目，大多市场表现良好，这也反映出天津楼市的吸纳能力和辐射能力都在加强。
不过整体来看，天津新盘市场不仅供应规模较为有限，且整体品质并无大的突破。
今后围绕产品的创新力度和专业化提升将成为决定项目成败的关键因素。
Ø住宅供应整体品质进一步提升，高层产品日益普及。
Ø理性购房成为主流，市场逐渐进入品牌消费时代。
Ø天津市场将会进一步细分化，住宅消费的需求也会呈现多样化、个性化的倾向，梯级消费的需求将会逐渐增多。
三、河东区土地交易情况
1、天津市区2006年土地供应情况
Ø从上表看出，在整个天津市区供应量最大的是河北区，而河东区在六大市区只排列第四，这是因为河东区在经过2004年—2005年的一个房地产快速发展阶段后已经步入开发后期，实际土地供应极为有限所致。
可以断言，未来河东区土地供应属于“寸土寸金”的局面。
Ø根据对河东区土地交易情况的分析，我们发现，在2006年上市交易的土地大部集中在河东区西北角（三块），离本项目位置较近，但其总体量较少，共15万平方米左右。
因此，未来本区域产品供应量不会较大。
2河东区部分土地交易情况汇总表
土地交易分布图
河东区部分招、拍、挂土地交易情况汇总表
序号
地块编号
位置
出让面积（平方米）
用途
起挂价（万元）
建筑面积（平方米）
成交价格（万元）
土地单价（万元/亩）
容积率
楼面单价（元/平方米）
土地使用年限
成交日期
土地使用权人
1
津东新（挂）2006-014号
东至新开路，南至江西会馆，西至巨福新园，北至施工地块
2926.9
办公用地
30995.871
6037
1375.068
10.59
1947.67
40年
2006-4-24
天津市自来水集团有限公司
2
津东王（挂）2006-032号
王串场一号路西侧
13422.4
居住
59998.128
9288
461.321
4.47
1548.04
70年
2006-9-11
天津市津房置业发展有限责任公司
3
津东七（挂）2006-033号
东至八纬路，南至十经路，西至七纬路，北至德元里
12854
住宅及商业金融用地
16759
63512
住宅：
45912
商业：
17600
16769
869.721
4.94
2640.28
住宅70年，商业金融40年
2006-8-14
天津世昌房地产开发有限公司
4
津东广（挂）2006-063
广瑞西路
15220.4
居住
4353
18264.48
4373
191.542
1.2
2394.26
70年
2006-11-30
天津市红鼎房地产开发公司
5
津东万（挂）2006-064
河东区万东小马路
46998.3
居住
13200
90000
34120
483.992
1.91
3791.11
70年
2006-11-30
广西阳光股份有限公司
四、项目概况
1、宗地位置
项目地块属于河东区，项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。
如图所示：
1、区域位置示意图
2、位置详图
2、项目区域在城市规划中的定位
该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。
河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米，商业用地12702平米。
3、宗地现状
Ø地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。
Ø商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。
Ø拆迁基本完成了，地势平坦。
4、项目周边情况
4.1交通状况
Ø新开路站：
距离小区步行2分钟路程，407、653、870、821、841、861路；
Ø和平村站：
距离小区400米，步行6分钟路程，观光2路、7、653、678、828、841、861、868、870、907路；
Ø小树林站（狮子林桥大街）：
距离小区1公里，步行15分钟路程，观光2路、14、15、39、172、600、633、675、653、675、856、804、908路；
Ø金狮立交桥站：
距离小区1.5公里，步行20分钟路程，22、27、908路
Ø第三十二中学，位于华龙道与新广路交口处，距本项目约700米
Ø河东实验小学，位于新开路与华兴路交口处，距本项目约700米
Ø河东一幼，位于华龙路，距本项目约400米
Ø菜市场，位于城市之星项目旁，一居民小区内，距本项目约400米。
新开路区域内无大型菜
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