丁桥商业分析资料讲解.docx
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丁桥商业分析资料讲解
丁桥消费者分析
我们通过调查得知，我们电玩城的消费人群主要是集中在16-40岁，16-20岁的消费群体虽然没有一定的收入，但是消费水品却到达一定的程度，以求便捷，电玩城的销售总量就等于城市中年轻人的总量。
消费者分布也是很广泛的，捕鱼机的消费人群主要集中在21-40岁，但是捕鱼机的消费人群不能等同于城市中年轻人的总量，经过调查发现10个男性消费者中大约会有1个会喜欢玩捕鱼机，女性消费者大约是男性消费者的四分之一。
丁桥人口现状：
人口总量：
2010年人口普查数据显示丁桥镇常住人口34377，近两年来随着不少经济适用房小区及商品房小区的陆续交付，丁桥的人口不断增加。
如今丁桥区域已有居住人口5.2万人左右，根据规划，近两年那里的居住人口可达10万多人，今后则是一个积聚40万人口的城北新城。
年龄结构：
全区常住人口中，0-15岁人口为5434人，占10.45％；16-40岁人口为31463人，占60.5％；41-59岁人口为7407人,占14.25%;60岁及以上人口为7696人，占14.80％。
电玩城的顾客人群主要集中在16-40岁，丁桥在这个年龄段的人口有31463人，杭州男女比例51.23:
48.77，丁桥适龄男性16119人，女性15344人。
由此得出我们在丁桥消费顾客在31463人左右，消费能力比较强的博彩类顾客在1996人左右
消费能力调查：
杭州城镇居民家庭人均消费性支出
2005
2006
2007
2008
2009
2010
消费支出
13437.58
14471.74
14895.75
16719.10
18594.75
20218.98
教育娱乐服务消费
1970.11
2010.54
1689.63
1782.02
1965.94
2088.77
从表格中明显可以看出消费者消费能在不断的增强，服务性消费的比重也不断地增加，是可以说是所有消费中增长最快的一块。
这里我们附上我们的问卷统计表：
关于电玩城的调查问卷统计表
样本数
50
有效样本
47
样本基本情况
项目
选项
性别
女
男
23
24
年龄
15岁以下
16-20岁
21-25岁
26-30岁
30岁以上
3
24
8
7
6
月收入
1000元以下
1000-1500元
1600-200元
2000以上
26
6
7
8
职业
学生
个体
公司职员
自由职业
政府雇员
27
5
10
3
2
调查内容统计
娱乐方式（多选）
电玩城
KTV
溜冰场
网吧
酒吧
其他
22
33
9
17
17
3
是否常去电玩城
常去
偶尔去
从不去
12
33
2
一般什么时候去电玩城
周末
工作日
想到了就去
19
3
25
选择哪里的电玩城
大型电玩城
小型电玩城
哪里近就去哪
33
/
14
喜欢哪一类娱乐项目（多选）
赛车
推币机
跳舞机
捕鱼机
篮球机
打鼓机
娃娃机
格斗机
其他
25
33
24
30
17
9
21
11
8
去电玩城你消费多少
10-20元/次
30-50元/次
60-100元/次
100元以上
12
15
10
10
希望提供什么样的附加服务
餐饮
茶水
回馈性服务
其他
10
18
13
6
由此可以看出，我们电玩城的可行性是非常大的，并且我们电玩城的结构于其他的电玩城又加以区别，我们是集娱乐休闲于一体的，并且我们会加上一些附加服务，其中包括餐饮，茶水和一些回馈性服务等等。
丁桥现有的人员流量较大的两块区域：
新城广场和丁兰广场无疑是丁桥人流最旺的两块区域，但是给人的总体感觉人流量仍然不大。
新城广场
新城广成占地近3万平方米，建筑面积近11万平方米，商业及配套用房面积约5万平方米，商务办公约3.5万平方米。
新城广场内除了零售业商业之外，还规划了大面积的餐饮、娱乐等休闲式商业作为互补性业态。
新城广场主楼13层，其中1—3层规划为大型商业中心，4—13层规划为小户型商贸套间，附楼为四个双面店铺形成的购物街区，规划集合购物、休闲、餐饮、娱乐等功能。
主楼地下部分和一楼为物美大卖场，二楼部分为苏宁电器，三楼为餐饮娱乐配套设施，其中御龙大酒店已开业。
物美外租区品牌到达率较高，包括知味观、肯德基等餐饮，耐克、阿迪达斯等运动名品，美特斯邦威、巴拉巴拉等服饰，以及香港金恋等珠宝饰品，购物类业态齐全。
广场南面沿街为7000平方精品商业街，一层部分商铺已出租营业，租金水平在1.8-2.7元/平米/天，二层、三层有一家网吧，其余商铺均空置。
沿蕙兰雅路为生活配套类业态，商铺品牌较好，九月生活、顺旺基、桂林米粉、同一大药房以及杭州联合银行已开业；沿大农港路为日常购物类业态，主要是服饰、童玩、化妆品等业态。
目前，新城广场人气不旺，主楼二三楼以及广场南面商业街二三层商铺大量空置。
物美及其外租区域是人流集中区，商业街区商户普遍对看好未来发展。
新城广场占地近3万平方米，建筑面积近11万平方米，商业及配套用房面积约5万平方米，商务办公约3.5万平方米。
新城广场内除了零售业商业之外，还规划了大面积的餐饮、娱乐等休闲式商业作为互补性业态。
楼层
北区
南区
业态
面积
业态
面积
负1层
物美超市
13753平方米
21045平方米
1层
物美超市
6636平方米
商铺
共9971平方米
2层
电器卖场
7399平方米
商铺
3层
餐饮娱乐配套设施
7734平方米
商铺
5102平方米
4-13层
单身公寓，面积45至90平方为主
新城广成三层可以作为选址的目标之一
丁兰广场：
新城广场南面丁兰广场，是一个一站式的商业中心；西面是丁桥大唐苑，底商为基本生活配套，租金为2元/平米/天；北面与西北面是广宇上东城。
☐丁兰广场东临丁兰公园，南面明珠街，西临惠兰雅路，北至大农港河绿化带，与大区主干道大农港路隔河相望；出让土地面积28150平方米，建筑总面积84450平方米，容积率3.0，建筑密度46.7%。
主要为商业、办公、酒店及餐饮、休闲娱乐等用途。
☐A区块主要用于精品商铺，一～三层为商铺，四层为电玩娱乐等用房；
☐B区块主要用于商场、宾馆、银行、经济型酒店等功能，一层为商业、银行，二层为餐饮，三层为娱乐院线及休闲餐厅，四层为KTV,四层以上均用作宾馆客房。
目前，已完成签约商家有世纪联华超市、横店院线、酷尚电玩城等主力店；
☐C区块主要为超市大卖场和酒店式写字楼，一～三层布置大卖场和休闲咖啡茶吧等用房，四层及四层以上均为酒店式写字楼。
建筑地下一层及二层主要用于地下商场、库房、机动车停车、非机动车停车和设备用房等。
竞争对手：
酷尚电玩
现在在丁桥区域还基本没有什么娱乐性场所，但是一个潜在的对手近期就要入驻丁兰广场。
酷尚动漫是一家专业品牌连锁动漫城，在中国游艺行业征战多年，已经有了电玩产品的自主研发能力，其公司产品与品牌连锁店现已遍布全国各地以及香港、台湾、澳门、东南亚地区。
酷尚电玩城产品目录、定价、店面装潢、服务准则等一般相对是固定的：
场地面积一般在1500-2000平米，工作人员一般在20-30人左右。
下面为酷尚电玩的样板店
这家样板店的面积在2000平米，配备全球最新的音乐机、格斗机、抓娃娃机、篮球机、体感机、模拟机、推币机、捕鱼机。
经营模式的相对固定。
通常连锁店的产品目录、定价、店面装潢、服务准则等都是固定的，加盟单店不允许根据自己的需求随意更改、增添产品或自己进行促销活动。
这限制了经营的灵活性，可能带来“水土不服”的风险。
在这一点上我们可以多做文章多做一些促销活动
学校
就现在来说，丁桥区域里的学校并不多，只有丁兰实验中学、杭州电子职高、丁兰实验小学（两个校区）以及四所幼儿园。
丁桥镇规划，等到整个丁桥区域的建设全部完成后，辖区里最多将会有39所学校。
对我们来说杭州电子职高应该也是我们的消费人群，我们可以选在在高职招聘兼职或张贴海报的形式来作宣传。
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