产品定位分析.docx
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产品定位分析
第六章、项目产品定位分析
一、项目产品和投资组合总体方案
根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：
技术经济指标
方案A
（㎡）
方案B
（㎡）
方案C
（㎡）
方案D
（㎡）
总
体
安
排
总建筑面积
198300
198300
214400
224000
多层公寓
182000
123900
103600
93600
高层公寓
——
——
36400
56000
情景洋房
——
31600
31600
31600
叠加别墅
——
26500
26500
26500
公共建筑等
合计
16300
16300
16300
16300
会所
2000
2000
2000
2000
幼儿园
2100
2100
2100
2100
商业服务
3900
3900
3900
3900
农贸市场
2500
2500
2500
2500
小户型公寓
2800
2800
2800
2800
错复式商住
3000
3000
3000
——
车库
10000
12000
13000
14000
一期
总建筑面积
48100
48100
48100
48100
多层公寓
33900
33900
33900
33900
公共建筑等
14200
14200
14200
14200
车库
1800
1800
1800
1800
二期
总建筑面积
65500
63000
63000
63000
多层公寓
65500
31400
31400
31400
情景洋房
——
31600
31600
31600
车库
3600
3800
3800
3800
三期
总建筑面积
49200
48200
48200
48200
多层公寓
47100
19600
19600
19600
叠加别墅
——
26500
26500
26500
幼儿园
2100
2100
2100
2100
车库
2600
4200
4200
4200
四期
总建筑面积
35500
39000
55100
64700
多层公寓
35500
39000
18700
8700
高层公寓
——
——
36400
56000
车库
2000
2200
3200
4200
备注：
车库层高按2.18米，不计入建筑面积
二、构建投资分析模型
1、项目产品定位工作流程
项目前期研究
市场定位的可行性方案 项目用地潜力分析
项目产品组合分析
投资效益分析与测算
项目产品定位
规划设计建议
2、投资效益分析工作模型
项目开发计划
投资成本测算 销售收入预测
分期投资计划分期销售收入
静态投资效益评介
动态投资效益评介
各方案效益指标比较
提出产品定位方案
三、投资分析相关参数
1、依据
安徽省建筑和装饰工程预算定额；
巢湖市同类工程竣工决算的指标；
主要设备和材料的现行价格。
文件规定的相关报建规费
2、投资成本构成与支付遵循原则
项目土地费，期初支付土地费100%；
前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；
建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%；
基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同；
管理费用，按工作的进展分期适当增加；
财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；
不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%；
销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊；
营业税金及附加，按销售收入分期支付。
四、A方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
（元）
金额
（万元）
备注
1
土地费用
6435.5
土地出让金
亩
238
260000
6188.0
契税
4%
247.5
2
前期工程费
2630.9
勘察设计费
万㎡
393．5
地堪费
万㎡
15.87
1
15.9
规划方案费
万㎡
19.83
6
119.0
施工图设计费
万㎡
19.83
8
158.6
景观设计费
万㎡
10.0
10
100.0
相关报建费
2087.4
城市基础设施配套费
万㎡
19.83
40
793.2
人防费
万㎡
19.83
30
594.9
白蚁防治费
万㎡
19.83
2.5
49.6
规划技术服务费
万㎡
19.83
2
39.7
散装水泥基金
万㎡
19.83
1.5
29.7
档案管理
万㎡
19.83
0.5
9.9
图纸抗震审查费
万㎡
19.83
1
19.8
质检费
万㎡
19.83
2
39.7
监理费
万元
14725.5
1.2%
176.7
招投标费
万元
14725.5
6‰
88.4
墙改基金
万㎡
19.83
8
158.6
土地登记及测量费
19.83
4.4
87.2
工程前期费
150.0
按建安工程费1%取
3
建安工程费
万㎡
19.83
14725.5
多层砖混指多层公寓；
多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。
多层砖混
万㎡
18.2
700
12740.0
多层框架
万㎡
1.63
850
1385.5
高层住宅
万㎡
1000
半地下车库
万㎡
1.0
600
600.0
4
基础设施费
万㎡
19.83
100
1983.0
5
直接建设成本
25774.9
6
管理费用
580.0
按2-4项3%
7
财务费用
贷款5000万元2年，年利率6%
600.0
8
不可预见费
580.0
按2-4项3%
9
销售费用
762.0
销售收入×2.0%
10
营业税与附加
2095.8
销售收入×5.5%
11
总成本费用
30392.7
单方成本
1488
按可售面积20.42万㎡
2、投资计划
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
6823.5
1365.5
3452.1
6312.6
6047.4
4283.8
1902.2
205.6
30392.7
直接建设投资
888.9
2772.9
5330.0
5162.9
3541.7
1480.0
25774.9
管理费用
70.0
70.0
75.0
75.0
80.0
80.0
80.0
50.0
580.0
财务费用
150.0
150.0
150.0
150.0
600.0
不可预见费
5.0
26.6
83.2
159.9
154.8
106.2
44.3
580.0
销售费用
230.0
90.0
90.0
90.0
90.0
90.0
82.0
762.0
营业税与附加
281.0
507.7
559.7
465.9
207.9
73.6
2095.8
单位:
万元
3、预计销售收入
序号
项目名称
单位
数量
销售单价
（元/M2）
合计
总计
万㎡
20.42
1866
38106.0
1
多层公寓
万㎡
18.20
1800
32760.0
2
高层公寓
万㎡
2000
3
情景洋房
万㎡
2200
4
叠加别墅
万㎡
2500
5
底层商业
万㎡
0.39
4500
1755.0
6
小户型公寓
万㎡
0.28
2200
616.0
7
错复式住宅
万㎡
0.30
850.0
住宅部分
万㎡
0.20
2000
400.0
商业部分
万㎡
0.10
4500
450.0
8
农贸市场
万㎡
0.25
2500
625.0
9
半地下车库
万㎡
1.00
1500
1500.0
单位:
万元
4、分期销售收入
时间
项目
2006
2007
2008
2009
合计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
5109.0
9230.4
10176.6
8471.4
3780.6
1338.0
38106.0
一期
5109.0
3065.4
2043.6
10218.0
二期
6165.0
3699.0
2466.0
12330.0
三期
4434.0
2660.4
1773.6
8868.0
四期
3345.0
2007.0
1338.0
6690.0
单位:
万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额38106万元
项目总成本30393万元
项目所得税前利润7713万元
所得税前投资利润率为（7713÷30393）×100%=25.4%
项目实现净利润5168万元
所得税后投资利润率为（5168÷30393）×100%=17.0%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
一、现金流入
5109.0
9230.4
10176.6
8471.4
3780.6
1338.0
38106.0
销售收入
5109.0
9230.4
10176.6
8471.4
3780.6
1338.0
38106.0
二、现金流出
6823.5
1365.5
3452.1
6312.6
6047.4
4283.8
1902.2
205.6
30392.7
直接建设投资
888.9
2772.9
5330.0
5162.9
3541.7
1480.0
25774.9
管理费用
70.0
70.0
75.0
75.0
80.0
80.0
80.0
50.0
580.0
财务费用
150.0
150.0
150.0
150.0
600.0
不可预见费
5.0
26.6
83.2
159.9
154.8
106.2
44.3
580.0
销售费用
230.0
90.0
90.0
90.0
90.0
90.0
82.0
762.0
营业税与附加
281.0
507.7
559.7
465.9
207.9
73.6
2095.8
三、税前净现金流量
-6823.5
-1365.5
1656.9
2917.8
4129.2
4187.6
1878.4
1132.4
7713.3
四、税前累计净
现金流量
-6823.5
-8189.0
-6532.1
-3614.3
514.9
4702.5
6580.9
7713.3
五、所得税
169.9
1381.9
619.9
373.7
2545.4
六、税后净现金流量
-6823.5
-1365.5
1656.9
2917.8
3959.3
2805.7
1258.5
758.7
5167.9
七、税后累计净
现金流量
-6823.5
-8189.0
-6532.1
-3614.3
345.0
3150.7
4409.2
5167.9
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率39.2%
所得税前财务净现值（Ic=8%）5347万元
所得税后财务内部收益率28.0%
所得税后财务净现值（Ic=8%）3284万元
五、B方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
（元）
金额
（万元）
备注
1
土地费用
6435.5
土地出让金
亩
238
260000
6188.0
契税
4%
247.5
2
前期工程费
2658.7
勘察设计费
万㎡
393.5
地堪费
万㎡
15.87
1
15.9
规划方案费
万㎡
19.83
6
119.0
施工图设计费
万㎡
19.83
8
158.6
景观设计费
万㎡
10.0
10
100.0
相关报建费
2105.2
城市基础设施配套费
万㎡
19.83
40
793.2
人防费
万㎡
19.83
30
594.9
白蚁防治费
万㎡
19.83
2.5
49.6
规划技术服务费
万㎡
19.83
2
39.7
散装水泥基金
万㎡
19.83
1.5
29.7
档案管理
万㎡
19.83
0.5
9.9
图纸抗震审查费
万㎡
19.83
1
19.8
质检费
万㎡
19.83
2
39.7
监理费
万元
15717.0
1.2%
188.6
招投标费
万元
15717.0
6‰
94.3
墙改基金
万㎡
19.83
8
158.6
土地登记及测量费
19.83
4.4
87.2
工程前期费
160.0
按建安工程费1%取
3
建安工程费
万㎡
19.83
15717.0
多层砖混指多层公寓；
多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。
多层砖混
万㎡
12.39
700
8673.0
多层框架
万㎡
7.44
850
6324.0
高层住宅
万㎡
1000
半地下车库
万㎡
1.2
600
720.0
4
基础设施费
万㎡
19.83
100
1983.0
5
直接建设成本
26794.2
6
管理费用
610.0
按2-4项3%
7
财务费用
贷款5000万元2年，年利率6%
600.0
8
不可预见费
610.0
按2-4项3%
9
销售费用
830.0
销售收入×2.0%
10
营业税与附加
2283.9
销售收入×5.5%
11
总成本费用
31728.1
单方成本
1538
按可售面积20.62万㎡
2、投资计划
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
6826.5
1392.6
3444.0
6496.3
6522.1
4716.1
2084.6
245.9
31728.1
直接建设投资
6601.5
895.9
2755.5
5471.4
5549.4
3894.5
1626.0
26794.2
管理费用
70.0
70.0
75.0
80.0
80.0
80.0
80.0
75.0
610.0
财务费用
150.0
150.0
150.0
150.0
600.0
不可预见费
5.0
26.7
82.5
164.0
166.4
116.7
48.7
610.0
销售费用
250
100.0
100.0
100.0
100.0
90.0
90.0
830.0
营业税与附加
281.0
530.9
626.3
524.9
239.9
80.9
2283.9
单位:
万元
3、预计销售收入
序号
项目名称
单位
数量
销售单价
（元/M2）
合计
总计
万㎡
20.62
2014
41525.0
1
多层公寓
万㎡
12.39
1800
22302.0
2
高层公寓
万㎡
2000
3
情景洋房
万㎡
3.16
2200
6952.0
4
叠加别墅
万㎡
2.65
2500
6625.0
5
底层商业
万㎡
0.39
4500
1755.0
6
小户型公寓
万㎡
0.28
2200
616.0
7
错复式住宅
万㎡
0.30
850.0
住宅部分
0.20
2000
400.0
商业部分
0.10
4500
450.0
8
农贸市场
万㎡
0.25
2500
625.0
9
半地下车库
万㎡
1.20
1500
1800.0
单位:
万元
4、分期销售收入
时间
项目
2006
2007
2008
2009
合计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
合计
5109.0
9652.4
11387.3
9544.7
4361.6
1470.0
41525.0
一期
5109.0
3065.4
2043.6
10218.0
二期
6587.0
3952.2
2634.8
13174.0
三期
5391.5
3234.9
2156.6
10783.0
四期
3675.0
2205.0
1470.0
7350.0
单位:
万元
5、静态投资效益评价
项目预计实现销售总额41525万元
项目总成本31728万元
项目所得税前利润9797万元
所得税前投资利润率为（9797÷31728）×100%=30.9%
项目实现净利润6564万元
所得税后投资利润率为（6564÷31728）×100%=20.7%
6、动态投资效益评价
项目现金流量分析
时间
项目
2005
2006
2007
2008
2009
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
下半年
一、现金流入
5109.0
9652.4
11387.3
9544.7
4361.6
1470.0
41525.0
销售收入
5109.0
9652.4
11387.3
9544.7
4361.6
1470.0
41525.0
二、现金流出
6826.5
1392.6
3444.0
6496.3
6522.1
4716.1
2084.6
245.9
31728.1
直接建设投资
6601.5
895.9
2755.5
5471.4
5549.4
3894.5
1626.0
26794.2
管理费用
70.0
70.0
75.0
80.0
80.0
80.0
80.0
75.0
610.0
财务费用
150.0
150.0
150.0
150.0
600.0
不可预见费
5.0
26.7
82.5
164.0
166.4
116.7
48.7
610.0
销售费用
250
100.0
100.0
100.0
100.0
90.0
90.0
830.0
营业税与附加
281.0
530.9
626.3
524.9
239.9
80.9
2283.9
三、税前净现金流量
-6826.5
-1392.6
1665.0
3156.1
4865.2
4828.6
2277.0
1224.1
9796.9
四、税前累计净
现金流量
-6826.5
-8219.1
-6554.1
-3398.0
1467.2
6295.8
8572.8
9796.9
五、所得税
484.2
1593.4
751.4
403.9
3232.9
六、税后净现金流量
-6826.5
-1392.6
1665.0
3156.1
4381.0
3235.2
1525.6
820.2
6564.0
七、税后累计净
现金流量
-6826.5
-8219.1
-6554.1
-3398.0
983.0
4218.2
5743.8
6564.0
项目财务评价指标
所得税前财务内部收益率47.6%
所得税前财务净现值（Ic=8%）7084万元
所得税后财务内部收益率35.8%
所得税后财务净现值（Ic=8%）4450万元
六、C方案投资效益测算
1、投资成本测算
序号
项目名称
单位
数量
费用单价
（元）
金额
（万元）
备注
1
土地费用
6435.5
土地出让金
亩
238
260000
6188.0
契税
4%
247.5
2
前期工程费
2890.3
勘察设计费
万㎡
416.0
地堪费
万㎡
15.87
1
1
升级会员 