《物业管理基本制度与政策》第三章(7)讲义.ppt

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一、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的监管第七节住宅专项维修资金制度（修订）2007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。

原住宅共用设施设备维修基金管理办法废止。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门2、共用部位、共用设施设备的定义（熟悉）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门2、共用部位、共用设施设备的定义共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

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区分于共用部位第七节住宅专项维修资金制度（修订）一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门3、管理原则（掌握）住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）第七节住宅专项维修资金制度【历年真题】（2010年单选题第42题）住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（）。

A政府决策、统一管理B所有权人决策、政府监督C政府决策、所有权人监督D所有权人决策、政府管理【答案】B一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门4、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（掌握）

（一）住宅专项维修资金的交存主体1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。

3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存

（一）住宅专项维修资金的交存主体业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）第七节住宅专项维修资金制度【例题多选题】根据物业管理条例的规定，（）的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

A、住宅物业B、非住宅物业C、住宅小区内的非住宅物业D、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业【答案】ACD二、住宅专项维修资金的交存

（二）住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存

（二）住宅专项维修资金的交存金额2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）第七节住宅专项维修资金制度【历年真题】（2010年单选题第44题）公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（）提取。

A10%B20%C30%D40%【答案】C二、住宅专项维修资金的交存（三）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（三）住宅专项维修资金的交存方式2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（三）住宅专项维修资金的交存方式3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（三）住宅专项维修资金的交存方式4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。

开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

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不以物业管理区域设账第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）二、住宅专项维修资金的交存（四）住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用（掌握）

（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）第七节住宅专项维修资金制度（修订）【历年真题】（2010年多选题第77题）住宅专项维修资金可用于（）。

A弥补物业服务费的不足B共用部位、共用设施设备的大、中修C共用部位、共用设施设备的更新D共用部位、共用设施设备的改造E共用部位、共用设施设备的日常养护【答案】BCD三、住宅专项维修资金的使用

（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则2、使用原则方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致第七节住宅专项维修资金制度（修订）第七节住宅专项维修资金制度【历年真题】（2010年单选题第43题）住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、（）。

A全体分摊B平均分摊C受益人与负担人相一致D自愿分摊【答案】C三、住宅专项维修资金的使用

（二）住宅专项维修资金的分摊规则1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用

（二）住宅专项维修资金的分摊规则2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用

（二）住宅专项维修资金的分摊规则3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用

（二）住宅专项维修资金的分摊规则4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用（三）住宅专项维修资金的使用程序1.划转业主大会管理前的使用程序

（1）提出建议：

物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（2）讨论通过：

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；！

非业主大会第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用（三）住宅专项维修资金的使用程序1.划转业主大会管理前的使用程序（3）组织实施：

物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）申请列支：

物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用（三）住宅专项维修资金的使用程序1.划转业主大会管理前的使用程序（5）审核：

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）划转：

专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位小结：

提出建议讨论通过组织实施申请列支审核划转第七节住宅专项维修资金制度（修订）三、住宅专项维修资金的使用（三）住宅专项维修资金的使用程序2.划转业主大会管理后的使用程序

（1）提出方案：

物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新