房地产开发全过程成本管理(朱曙东课件二).ppt

房地产开发全过程成本管理(朱曙东课件二).ppt

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房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理朱曙东朱曙东（20132013年年11月月）内容大纲树立统一的成本管理理念成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理理念5W1H5W1H5W1H5W1H分析分析分析分析房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程房地产成本管理行业特征成本管理的基本内容成本管理的基本内容合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征：

房地产行业中不同角色的成本管理特征：

施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制现场与花费，管理上的问题现场与花费，管理上的问题设计单位的确定与控制设计单位的确定与控制设计周期与深度，技术上的问题设计周期与深度，技术上的问题造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制图纸与定额，技术上的问题图纸与定额，技术上的问题房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制产品与市场，经营上的问题；就是产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。

强调成本的产品导向，成本管理是为了配合理配置成本（均衡）。

强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，合产品开发，做出更好的产品。

做出更好的产品。

不同利益原则下导致目的不同，导致关注不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等对象、工作内容及方法等方面的差异方面的差异房地产成本管理理念5W1H分析1，成本管理的目的（WHY）提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT）全成本3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE）确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN）全过程5，成本管理的责任人（WHO）全员6，成本管理的方法（HOW）目标管理成本管理的目的（WHY）l房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标l成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益消除无效成本，提升投资价值l成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）l成本管理的目的与企业的目标是一致的机构/团队的目标房地产项目成本的构成（房地产项目成本的构成（WHAT）WHAT）全成本的概念全成本的概念1，成本的概念：

一些基本概念的区别与联系：

成本、造价、投资、费用2，成本构成建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销和管理等）3，时间与空间上的分布时间：

建设全过程都在发生空间：

公司+现场；实体+费用工程成本与完全成本工程成本与完全成本经济评价经济评价合计合计合计合计不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费12121212其他费用其他费用其他费用其他费用11111111开发期税费开发期税费开发期税费开发期税费10101010销售费用销售费用销售费用销售费用9999财务费用财务费用财务费用财务费用8888管理费用管理费用管理费用管理费用7777开发间接费开发间接费开发间接费开发间接费6666公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费5555建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费4444基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费3333前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222土地费用土地费用土地费用土地费用1111项目项目项目项目序号序号序号序号工工程程成成本本项项目目发发展展全全成成本本开开发发成成本本工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例1土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程费社区管网工程费社区管网工程费园林环境工程费园林环境工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费开开发发成成本本三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费营销设施建造费营销设施建造费工工程程成成本本工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例2土地成本土地成本前期费用前期费用建安工程成本建安工程成本开发间接费开发间接费营业费营业费公司管理费公司管理费财务费财务费项项目目发发展展成成本本临时工程费临时工程费销售需要的建安费销售需要的建安费工工程程成成本本基础设施费基础设施费环境工程费环境工程费公建配套费公建配套费建筑单体费建筑单体费全成本全成本开发成本开发成本期间费期间费成本管理的阶段（成本管理的阶段（WHEN）WHEN）全过程全过程11，阶段阶段立项立项策划策划设计设计发包发包施工施工竣工竣工维护维护22，对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实虚拟：

估、概、预算虚拟：

估、概、预算现实：

合同价、付款、结算价现实：

合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包从虚到实的转折点就是发包成本管理的阶段（WHEN）全过程各阶段成本管理重点内容各阶段成本管理重点内容立项阶段立项阶段成本测算，项目经济性评价，盈利目标成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段设计阶段产品目标与成本目标的制定产品目标与成本目标的制定方案：

最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征方案：

最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征初步：

材料设备的初步：

材料设备的合理合理选型选型施工图：

限额设计，图纸的施工图：

限额设计，图纸的质量质量和和时间时间保证保证成本管理的阶段（WHEN）全过程各阶段成本管理重点内容各阶段成本管理重点内容发包阶段发包阶段通过市场通过市场竞争竞争找到合适的价格和单位，完备的合同找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段施工阶段变更和签证的管理，付款审核，动态监控变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺销售阶段营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关与资料的把关竣工阶段竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段维护运营阶段保修金、维护费用的管理保修金、维护费用的管理成本管理的责任主体（WHO）全员要点：

所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责要点：

所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。

任，都要具有成本意识。

n成本意识：

只要考虑了性价比问题，就是有成本意识成本意识：

只要考虑了性价比问题，就是有成本意识n控制主体：

从控制主体：

从“谁花钱控制谁谁花钱控制谁”到到“谁花钱谁控制谁花钱谁控制”成本管理的基本方法（HOW）目标管理l目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握。

l目标管理的过程PDCA循环l实现目标动态监控的手段信息化成本管理的基本方法（成本管理的基本方法（HOW）HOW）目标管理目标管理房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的三个阶段房地产成本管理的三个阶段造价计算（概、预、结）造价计算（概、预、结）-定额模式下，强调个人经验，定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；【审算型审算型】成本控制成本控制强调不能突破目标值强调不能突破目标值【控制型控制型】提升价值提升价值强调企业强调企业/团队的共同目标：

面向公司利益，讲团队的共同目标：

面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值求性价比，发掘价值，创造价值【能动型能动型】房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产产品品价价值值提提升升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理的发展过程指导思想结合产品和市场，以造价计算和成结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。

目标开展成本管理工作。

内容大纲树立统一的成本管理理念成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点房地产成本目标管理房地产成本目标管理房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标制定制定制定制定的过程的过程的过程的过程房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标分解分解分解分解的方法的方法的方法的方法房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标实现实现实现实现的方式的方式的方式的方式成本目标管理原则成本目标管理原则1.1.目标的内涵：

目标的内涵：

不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。

后的产品目标。

2.2.目标的作用：

目标的作用：

目标不是上限而是目标不是上限而是基准基准，目标的作用在于心，目标的作用在于心中有数。

中有数。

3.3.目标的范围：

目标的范围：

成本目标是整个项目团队的目标，目标范围成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。

覆盖全成本。

目标形成的几个阶段新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展策策策策划划划划定定定定位位位位方方方方案案案案或或或或初初初初步步步步施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算（初初初初始始始始）成成成成本本本本测测测测算算算算（预预预预控控控控）目目目目标标标标成成成成本本本本（发发发发展展展展）目目目目标标标标成成成成本本本本调调调调整整整整（内内内内控控控控）动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析正向测算：

正向测算：

l测算依据测算依据成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。

一般的依据文件有：

项目发展报告、段经历由粗到细的过程。

一般的依据文件有：

项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；l测算方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；固定方式；（如烂尾楼改造、中学等）（如烂尾楼改造、中学等）l团队工作团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。

品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。

（工作重心前移）工作重心前移）制定的方法制定的方法反向倒逼：

反向倒逼：

确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平。

反推计算成本水平。

目标需经过各方的讨论、审批和正式发布目标需经过各方的讨论、审批和正式发布（也（也可能经集团审批）。

可能经集团审批）。

制定的方法制定的方法方式之二，方式之二，按项目实体分解按项目实体分解方式之一，方式之一，按合同计划分解按合同计划分解方式之三，方式之三，按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但