物业承接查验方案案例.docx
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物业承接查验方案案例
承接查验方案
（共有部位、共用设施设备）
1.0承接查验的目的
2.0承接查验的内容、标准与方法
3.0承接查验的组织和分工
4.0承接查验流程、计划及注意事项
5.0支持性文件
1.0承接查验的目的：
1.1规范物业承接查验行为,维护业主、物业企业、建设单位的合法权益，确保承接查验工作的顺利开展。
1.2确保新建物业的工程遗留问题的及时发现和整改。
2.0承接查验的内容、标准与方法：
2.1承接查验的内容
2.1.1资料内容：
2.1.1.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2.1.1.2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
2.1.1.3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
2.1.1.4物业质量保修文件和物业使用说明文件；
2.1.1.5承接查验所必需的其他资料。
备注：
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
2.1.2现场查验内容
2.1.2.1共用部位：
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2.1.2.2共用设备：
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
2.1.2.3共用设施：
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
2.1.2.4建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
2.2承接查验依据与标准
2.2.1依据《物业买卖合同》《临时管理规约》《前期物业服务合同》《物业规划设计方案》；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范编制《物业承接查验标准》。
2.2.2承接查验方法：
现场查验应当综合运用核对查验、观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法
2.2.3重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
3.0承接查验小组组织和分工：
3.1承接查验领导小组名单
序号
所属单位
姓名
联系电话
职责与分工
建设单位
总协调
监理单位
问题判断
物业服务企业
维保受理、跟踪、反馈
承建单位（总包）
维保受理
承建单位（分包）
维保实施
领导小组主要职责是对承接查验过程中出项的问题进行协调并解决。
3.2承接查验及工程问题解决小组名单
序号
承接查验项目
人员、联系电话
承建单位人员
建设单位
监理单位人员
物业服务企业人员
1
室内土建
组长：
联系电话：
组员：
2
外观结构
组长：
联系电话：
组员：
3
变配电系统
组长：
联系电话：
组员：
4
照明系统
组长：
联系电话：
组员：
5
给排水系统
组长：
联系电话：
组员：
6
闭路监控系统
组长：
联系电话：
组员：
7
消防系统
组长：
联系电话：
组员：
8
空调系统
组长：
联系电话：
组员：
9
电梯系统
组长：
联系电话：
组员：
10
环境绿化
组长：
联系电话：
组员：
11
VI系统
组长：
联系电话：
组员：
12
防避雷系统
组长：
联系电话：
组员：
13
停车场管理系统
组长：
联系电话：
组员：
14
外墙插窗机
组长：
联系电话：
组员：
15
楼宇自动化系统（BA）
组长：
联系电话：
组员：
16
安防系统
组长：
联系电话：
组员：
17
人防工程
组长：
联系电话：
组员：
18
门禁系统
组长：
联系电话：
组员：
19
周界系统
组长：
联系电话：
组员：
20
综合布线
组长：
联系电话：
组员：
4.0承接查验流程、计划及注意事项：
流程
承接查验内容
承接查验要求
起止时间
责任人
支持性文件
1承接查验要求
建设单位提出承接查验要求
1、需建设单位提前发出书面承接查验通知书。
现场查验30天前
管理处经理
2承接查验条件核实
核实是否符合承接查验条件
1、根据《承接查验条件核实表》复核承接查验条件。
2、不符合以书面函件回复建设单位，并说明不符合的内容。
现场查验29天前
前期工作经理
《承接查验条件核实表》
3确定承接查验方案
编制方案并与建设单位确定
1、确定承接查验内容与标准；
2、编制承接查验记录（含资料与现场）与移交记录（含资料与现场）；
3、标准和记录应依据商品房买卖合同，临时管理规约、前物业服务合同及当地法规要求修订；
4、承接查验方案及相关表格需与建设单位沟通达成共识后定稿。
5、与建设单位确定承接查验费用。
现场查验25天前
前期工作经理
《承接查验标准》
《承接查验记录（含资料与现场）》
《承接查验移交记录（含资料与现场）》
《承接查验费用》
承接查验准备
1、组建承接查验小组并按《承接查验培训计划》组织培训和考核；
2、按《承接查验工具清单》（包含检测与测试仪表及工具）准备承接查验工具；
现场查验20天前
前期工作经理
《承接查验培训计划》
《承接查验工具清单》
4图纸资料移交
移交有关图纸资料
1、移交图纸清单由建设单位组织承建商按方案确定表格填写清单；
2、物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件；
3、未能全部移交所列资料或法规要求的资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
现场查验20日前
承接查验小组
《图纸资料移交记录》
《承建商、厂商、供货商、保养单位清单》
5查验共用部位、共用设施设备；
综合
1、按工程专业分组，按《现场查验计划表》实施查验
2、现场查验应当形成书面记录，对不合格项（数量或质量未达验收标准或与设计要求不符），以图片加文字的形式记录。
查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
现场查验20日前
承接查验小组
《共用部位承接查验记录》
《现场查验计划表》
共用部位查验
对建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等查验；重点查验外观质量
现场查验20日前
共用设施查验
道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等，重点查验配置标准、外观质量和使用功能
共用设备查验
对电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等查验；重点查验配置标准、外观质量和使用功能
公共能耗查验
1、供水、供电、供气、供热已独立安装计量表具，三级计量系统完善；
2、公共能耗（水、电、气等）计量装置应经专业机构定期检测合格，量程选择在合理范围内。
《公共能耗计量系统图》、《公共能耗系统台账》
6解决查验发现的问题；
承接查验记录与报告交建设单位签收确认
1）按部位或系统将承接查验结果整理成初次《承接查验记录》与《承接查验报告》；
2）交建设单位签收并确认；
现场查验结束后2天内
《承接查验记录》
《承接查验报告》
承接查验问题跟进
1）配合建设单位组织修复，包括派工，跟进各施工单位在规定时间内完成整改；如为重大整改维修项目，不能及时完成，应由建设单位书面明确具体完成时间；
现场查验结束后30天内
《工程维保单》
7确认现场查验结果
1）建设单位或施工单位书面通知管理处进行承接查验复验（针对性检验）；
2）承接查验合格后，在《工程维保单》上填写意见并签字并将信息录入CRM或PMS
通知修复查验1天内
《工程维保单》
8签订物业承接查验协议
1）与建设单位在《承接查验记录》与《承接查验报告》上共同确认二次现场查验的结果；
2）根据《承接查验办法》要求及《承接查验协议》范本签订物业承接查验协议
现场查验结束后30天内
《承接查验记录》
《承接查验报告》
《物业承接查验协议》
9办理物业交接手续
公共部位共用设施设备移交
1、物业移交必须移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
2、交接工作应当形成书面记录。
交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
3、承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则；承接查验一定要写明承接日期，以便划清责任界面填写物业的交接记录，
4、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。
建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
5、所有签字手续由前期工作部总经理书面授权的指定人员办理。
在物业交付使用10日前
《承接查验移交记录（含资料与现场）》
钥匙移交
1、钥匙查验工作应在完成房屋本体及共用配套设备设施的承接查验后进行。
2、钥匙包括业主共有部分物业钥匙和业主专有部分物业钥匙，共有部位填写《共有部位钥匙移交记录》业主专有部分钥匙原则上只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管，管理处应填写《专有部位钥匙托管记录》并明确双方责任关系
3、重要设备房钥匙移交后应进行更换锁芯或锁接收所有钥匙。
承接查验问题整改完毕后
《共有部位钥匙移交记录》
《专有部位钥匙托管记录》
公共能耗移交
1、应保证移交时的公共电表、水表、燃气表的完好和正常运行。
2、建设单位与物业服务企业应共同对物业管理区域内的公共电表、水表、燃气表在移交当日的读数、表号进行签章确认。
3、建设单位支付的能耗费用由建设单位书面确认支付。
入住之日起1周内
《公共能耗移交记录》
《水电暖表底数移交记录》
备件移交
1、针对一些异型的、定制的特殊材料或工艺品，而这些材料或工艺品一旦损坏很难从市场上采购到以及易损的设备或材料与建设单位沟通按照比例备存，以保障应急需要。
2、库存方式可以时建设单位或保修单位或管理处出钱购买分别库存；
入住前1周
《项目备件清单》
10备案
物业承接查验备案
物业服务企业持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
1）前期物业服务合同；2）临时管理规约；3）物业承接查验协议；4）建设单位移交资料清单；5）查验记录；6）交接记录；7）其它承接查验有关的文件。
前两件如之前有备案则与主管部门确认。
自物业交接后30日内，
《承接查验备案报告》
《承接查验备案书》
11告知
承接查验备案告知
应当在公告栏将物业承接查验备案情况书面告知业主。
入住之日前
《承接查验备案书》
12与业主委员会移交移交
物业承接查验档案移交
前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，应当向业主委员会移交物业承接查验档案（见物业承接查验备案资料3、4、5、6、7项目内容）
在前期物业服务合同终止之日起10日内，
见《项目退出方案》
5.0承接查验注意事项：
5.1承接查验设备接管所有资料移交，均以建设单位、监理单位、施工单位、物业单位指定负责人员签字盖章后方生效认可。
5.2接收的档案资料应移交管理处档案室，钥匙、备件和专用工具应有专人管理。
5.3如下情形应请建设单位完善后才办理交接手续，除非建设单位书面认可现状并承诺物业公司免除责任。
1）未能通过有关政府职能部门的验收；
2）关键设备不能正常运行的，如消防、电梯、空调、供水、供电、电视、电话、暖气、燃气、防水等。
3）工地与交付物业不能有效隔离；
4）机房不能完全独立封闭；
5）其他可能危及设备正常运行和人身安全的物业。
5.4业主共有部分属管理处承接查验的范围，建设单位和管理处双方均应严格按规范和设计要求检验。
5.4.1在查验中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护等情况，管理处应做详细记录。
每次查验结束时建设单位与管理处应对查验结果进行书面确认。
5.4.2查验发现的问题建议由建设单位责成承建商限期整改，管理处应跟踪整改情况。
对问题比较严重的，则建议建设单位暂缓移交，待整改完成后重新查验移交。
5.4.3未办理承接手续的共用设施设备，管理处不得擅自启用。
5.4.4房屋承接交付使用后发生隐蔽性的重大质量事故，管理处应及时向建设单位通报，并报告政府主管部门。
5.5若部分共用设施设备或整个系统尚未办理承接手续，但由于部分业主入住需要启用，管理处应与建设单位协商，并建议按如下方式处理：
5.5.1分项工程没有通过最终竣工验收或存在重大问题时，由承建商负责运行管理，管理处配合；
5.5.2分项工程通过竣工验收，虽然存在较大问题但不影响设施设备正常运行时，管理处应与建设单位签订关于免责的备忘录，由管理处临时负责运行管理，待发现的问题处理完后办理移交手续。
5.5.3分项工程通过竣工验收，虽然存在较多问题但不影响设施设备正常运行时，管理处应与建设单位签订关于限时完善的备忘录，由管理处负责运行管理，待发现的问题处理完后办理移交手续。
6.0支持性文件
《承接查验内容及标准》《物业资料移交清单》《物业承接查验记录（共用部位）》《物业承接查验记录（共用设施）》《物业承接查验记录（共用设备）》《承接查验问题汇总表》《物业承接查验协议》
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