广州二手房市场季度研究报告.docx

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广州二手房市场季度研究报告

2005年广州二手房市场季度研究报告之白云篇

白云区：

市场放量潜力巨大

　　从2004年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再局限在机场路、白云大道、南湖一带，同和、罗冲围、同德围等地也相继进入了品牌中介行的视野内。

同和的云景花园、罗冲围的富力半岛花园、同德围的同德花园等，都是经多年开发的超级大盘，现时经地产中介从旁“疏导”，便在二手市场上出现“井喷”现象。

至此，白云区的各个方位的二手楼市相继被激活，可以预计，该区的二手成交量在坐稳“第四把交椅”的同时，还会缩窄与第三位（天河或海珠）的差距。

　　今年第一季度，白云区的二手住宅均价为2615元/平方米，较之去年第四季度上升5.27%，越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流通，价格上涨在情理之中。

面积分类

来源：

满堂红地产

　　白云区成交个案中，60～80平方米的成交超过4成份额，其中70～80平方米的小三房物业成交最多，份额达到22.4%。

满堂红的成交案例中，小三房物业多为西槎、北站等地的旧房屋，实用空间较小区商品房要大。

白云区并不流行小面积物业，30平方米以下的物业成交为零。

单价分类

来源：

满堂红地产

　　白云区地域广阔，北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因风景独一无二，楼价可以高至8000元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在2000元/平方米以下。

从满堂红的数据看到，2500元/平方米以下的物业是成交大户，超过3成半的物业属于超低价房源。

第一季度，除了别墅盘外，其余二手住宅成交均没有超过6000元/平方米的，且成交较少，预计第二季度高价物业成交会稍微增多。

总价分类

来源：

满堂红地产

　　在白云区，35万元可以购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个价钱买稍好一点的商品房，最多只是两房。

因而在第一季度，白云区35万元以下的物业成交比例超过88%。

据了解，在白云区购置二手物业的客户，选择按揭贷款都并非贷足7成的，也许只有6成左右，因他们有足够的积蓄支付首期款。

租赁市场分析

　　从满堂红第一季度的成交数据看，白云区住宅租赁均价从16.11元/平方米上升到16.34元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平稳，没大起大落现象。

该区整个市场处处“开花”，而近期租赁的热点则明显偏向西部——西槎、罗冲围一带。

前者房租一向偏低，以前小业主都是贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供求两全”，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位甚至有45元/平方米的租金值。

2005年广州二手房市场季度研究报告之东山篇

东山区：

小户型交投活跃中高档住宅受宠

　　据广州市国土房管局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为4264元/平方米，比2004年第四季度上升4.3%。

根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二手热门区域包括有五羊新城、东华西、淘金等，成交中有大约6成为房改房；而一些新的商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价一般与一手售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。

单价分类

来源：

满堂红地产

两房单位最为受落

　　东山区二手住宅中成交单价在3000元/平方米以下的数量相当稀少，不到1%；而4000～5000元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%，在广州十区中首屈一指；此外3000～4000元/平方米与5000～6000元/平方米的二手住宅成交量大致相当，前者占总成交的20.63%，后者为17.46%。

从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或偏僻路段的二手住宅价格会在3000元/平方米以上，一般十余年楼龄的房改房价格都要3000～4000元/平方米，如果房子的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到4000元/平方米以上。

此外，例如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等比较新的商品楼盘的成交价一般在6500元/平方米以上，也有相当数量的成交。

　　满堂红研究部认为，东山区二手住宅交易市场目前以中高档价格为主的价格体系与其举足轻重的区域地位有很大关系。

首先，东山区是广州市老牌的商业旺区和教育强区，居住了不少了身居高位的政商名流，得天独厚的教育优势更吸引许多“望子成龙、望女成凤”到此置业；其次，目前东山区可供开发新楼盘的地块日益稀少，无论一、二手房源在市场上均供不应求。

因此，东山区的楼价很自然地表现为“芝麻开花节节高”。

面积分类

　　从成交面积来看，东山区成交最多的二手住宅是60～80平方米的户型，占总成交宗数的27.78%。

80～100平方米的户型次之，占21.43%。

排在第三位的是40～60平方米的户型，占17.46%。

值得一提的是，东山区低于40平方米的小面积物业在总成交中占据的比例达到10.32%，这在广州十区中是比较高的。

据悉，东山区小面积物业受到青睐主要有两个原因：

其一是一些家长为了子女能够读上东山区的名校，会特意到名校招生路段买一套小面积单位，为子女创造“就近入学”的便利；其二是东山区的小面积物业求租者众，吸引一些喜欢长线投资的投资客。

此外，部分买家在达到小孩入学的目的后，会把房子卖掉，这也是造成现时东山小面积物业换手率较高。

来源：

满堂红地产

总价分类

来源：

满堂红地产

　　东山区二手住宅成交总价最为集中的区间是20～30万元，占总成交的28.57%。

据成交数据显示，总价在这一区间的户型绝大部分为50～70平方米，以房改房为主，一般是无电梯的多层建筑。

上图还显示，东山区总价在60万元以上的二手住宅占总成交的比例高达15.87%，证明东山区置业者中多“豪客”的说法所言不虚。

据中介行反映，东山区的豪宅物业如锦城花园、东山雅筑等在二手市场中时有成交，均价一般在8000元/平方米以上，总价过百万元的不在少数。

租赁市场浅析

　　第一季度东山区的住宅租赁市场表现活跃，租金稳定，除2月份受春节影响平均租金有所下降为26元/平方米·月外，1月份和3月份的平均租金分别为30元/平方米·月和29元/平方米·月，基本持平。

　　从满堂红的成交数据看，东山区的住宅租赁中面积在70平方米以下的户型成交最多，大约占65%的比例。

一般而言，1房1厅如果没有电梯租金大约为550～850元/月，如果有电梯则要1000～1300元/月；2房1厅的租金大约为1000～2000元/月。

实际上，租金主要依物业素质与地理环境而定，比如3月份富力东堤湾有一套43平方米的小单位租了1990元/月，这个价格比东山区其它地段的许多2房1厅还要贵。

　　租赁热点区域方面，最为突出的是五羊新城和淘金板块，其中前者是广州最为老牌的居住区之一，商业繁荣，生活便利，聚集了许多来穗“打拼”的外地人；后者靠近环市东写字楼商圈，闹中取静，生活配套富有小资情调，深得白领租房族的喜爱。

此外，东华西路、建设大马路、东川路一带也有上佳的表现。

　　因行政区域不大，东山区内每个板块都是交通方便、配套成熟的商业旺地，因此只要房子的租金符合市场行情，根本不愁房子租不出去，这也是东山区多“包租公”、“包租婆”的重要原因。

2005年广州二手房市场季度研究报告之越秀篇

　　今年第一季度，越秀区二手住宅成交均价为3359元/平方米，与去年同期相比分别上涨8.35%，与去年第四季度相比上涨7.41%。

但成交量和金额均有所下降，该区因一手住宅的供应非常有限，目前住宅市场以二手市场为主导，住宅价格也逐渐上涨。

来源：

广州市国土房管局

买卖市场分析

　　越秀区的一手商品房成交呈现逐年下降趋势，二手市场已成为该区住宅市场的主导力量，受到房源的影响，2005年第一季度该区二手住宅买卖市场的几个特点如下：

　　房改房和私房是二手住宅市场的主要产品，房改房与商品房的交易比例约为8∶2；

　　78%的购房者选择总价30万元以下的物业，其中选择20～30万元之间的占了最大比例，有46%；

来源：

满堂红地产

　　近一半的购房者选择3000～4000元/平方米的单位，4000～5000元/平方米的有2成左右，选择超过5000元/平方米的只有14%左右；

来源：

满堂红地产

　　受到房源的户型限制，面积方面呈现锥形分布，45～70平方米的单位仍旧是购房者选择最多的面积区间，70～90平方米的单位也占了1/4左右的市场，超过90平方米的中大户型和45平方米以下的小面积单位较少，总计约占市场的30%左右。

来源：

满堂红地产

新货供应少，房价稳中渐涨

　　越秀区的商品房供应量一直很少，二手市场就更少。

二手市场上为数不多的的几幢住宅楼的价格都比较高，特别是在5年内建起来的楼宇在市场放盘更少，与之相对的价格都比较高，而二手市场上成交的商品房也主要是楼龄较长，一般在8至9年左右的楼宇，如应元大厦、房建大厦等。

商品房的成交价格一般均在4200元/平方米以上，高者可达到7500元/平方米，甚至8000元/平方米以上，均价比房改房的价格高出1400元/平方米左右，价格差距很大。

购买者一般都是在东山或者越秀工作的生意人或者政府机关工作人员，收入也相对较高。

这些住宅单位的面积受到当时户型设计的影响，或者在50～60平方米之间，或者大于85平方米。

　　房改房是成交的主体，集中在解放路、大新路、海珠北路、小北路、应元路一带。

由于房改房普遍性的较为老旧，价格也就相对较低，价格的主要决定因素是房屋自身的素质，如楼龄、间隔、周边环境等。

从总价来看，30万元以下的单位占了房改房交易中的8成以上，其中20万元以下的占了近4成。

单价一般在2300～4000元/平方米之间，其中应元路附近的单位由于环境较好，价格相对也会高一些，在3500～4500元/平方米之间，中山路以南的区域价格相对低一些，一般在2500～3500元/平方米之间。

50～70平方米的单位成交最多，70～85平方米的次之。

　　总价在30万元以上的房改房成交较少，只有2成左右，集中仓边路、法政路、北京路和小北路附近的政府机关单位的房改房，一方面周边居住环境较好，户型和间隔也较为舒适，单价高，一般均高于4000元/平方米，有的甚至高达7000元/平方米以上；另一方面单位面积较大，一般均大于80平方米，有的甚至有120平方米以上。

大面积、高单价相互作用，有的房改房的成交总价达到了85万元以上。

　　面积方面，50平方米以下和80平方米以上的单位都非常少，主要是50～80平方米的单位，占3/4市场份额，绝大部分的购房者均以自住为主。

租赁市场分析

　　由于货源关系，租赁市场依旧以房改房为主，约占3/4。

租金方面主要为15～30元/平方米·月，其中则以20～30元/平方米·月的最多，占54%左右，超过30元/平方米·月的成交很少，只有13%。

来源：

满堂红地产

　　面积则以50～65平方米的居多，占4成左右。

45平方米以下的次之，占3成左右。

90平方米以上的很少，只有1成左右。

来源：

满堂红地产

　　商品房租赁主要集中在富宏大厦、北秀花园、嘉和苑等为数不多的几幢楼宇，这些楼宇一般较为靠近商务区，交通便捷，环境也比较好。

租金一般在20～65元/平方米·月不等，主要根据所在楼宇的素质高低也决定。

如富宏大厦的租金在20～30元/平方米·月之间，北秀花园则在23～30元/平方米·月之间，嘉和苑则在48～66元/平方米·月之间，是越秀区着名的高价楼盘。

租赁最多的物业是60～85平方米的单位，50平方米以下的单位非常少，100平方米以上的单位约占3成左右，主要用于办公用。

　　房改房则分布在区内的各个地段，较为集中的有百灵路、法政路、海珠路、小北路、应元路等。

租金最为集中在20～30元/平方米·月之间，约占55%左右；其中租赁非常繁荣的小北路和应元路的大部分租赁单位的租金在22～26元/平方米·月之间。

其次，15～20元/平方米·月的单位也很受市场欢迎，约占3成左右，主要集中在海珠北路和海珠中路，以及净慧路等附近；超过30元/平方米·月的则低于10%，主要在应元路附近，环境和间隔等各方面都较为理想。

2005年广州二手房市场季度研究报告之荔湾篇

荔湾区：

商品房身价上扬

　　今年初，富力广场和荔港南湾两个大盘同时推出新货，为西关的一手住宅市场注入新鲜“血液”，其中富力广场新推的S1栋仅卖剩3套大面积单位，平均成交价为7100元/平方米。

如此高价的一手楼仍能被西关客户所接受，那二手住宅的小业主又岂能袖手旁观！

据满堂红富力分行的经纪透露，2003年开售的锦上居（D3-D6栋），目前楼价普遍在6850元/平方米左右，比起当时一手售价高了1550元/平方米。

小业主敢开出这个价，也确实有客户能承受这个价，D4栋某套位于23楼的单位，67平方米，最终成交价为50万元。

　　今年第一季度，荔湾区二手住宅的成交单价为3419元/平方米，较之2004年第四季度上升5.69%，最主要的就是二手商品房物业的成交价拉高了整体楼价，而随着旧城拆迁的不断深化，老西关的旧房子也越来越少，拖低楼价的作用随之减弱。

面积分类

来源：

满堂红地产

　　老城区的二手物业通常以两房单位为主，大面积物业相对较少，故而80平方米以上的物业成交比例仅占16.7%，且120～140平方米的物业暂时成交为零。

而60～80平方米的区间中，又以60～70平方米成交最多，宗数占总成交的29.6%，显示西关仍以小家庭为居住构成主体。

单价分类

　　荔湾区的二手住宅即使是比较陈旧之辈，皆因居住环境成熟，其物业价格还是不会低于2000元/平方米。

成交方面以3000～4000元/平方米为主，其中3500～4000元/平方米所占的比例为25.9%，这类物业多数集中在周门、金花等几个大型居住区内。

而如富力广场、新光城市广场等盘，则在5000元/平方米以上方可成交。

来源：

满堂红地产

总价分类

来源：

满堂红地产

　　在西关置业的客户，通常会衡量再三，并非当地的物业素质欠佳，而是买家多为西关本地人，传统的消费习惯就是“货比五、六家”，且挑选最物美价廉的货品。

15～25万元的物业，是大多数买家接受的房价，其中20～25万元的物业成交宗数占总量的18.5%，这个总价所能购置的物业，多为两房单位，符合当地人的居住要求。

租赁市场分析

　　从满堂红第一季度的租赁成交数据看，活跃地带依然是中山七、中山八、康王路一带。

物业平均租金从今年1月份的22.35元/平方米逐渐上升到3月份的27.23元/平方米，主要是包括富力广场、东浚荔景苑、恒宝华庭、荔晴居、华福大厦等盘的物业成租赁交较多，拉高平均租金。

其中富力广场的单位租金基本在28元/平方米以上，最高可达47.5元/平方米。

荔湾区的租赁市场与其他区域有所不同，高租金物业几乎都是两房单位，小面积物业的租金只处于中等水平，租客则以经商人士居多。

2005年广州二手房市场季度研究报告之海珠篇

海珠区：

价跌量升成交超常

　　2005年第一季度海珠二手住宅成交均价约2900元/平方米，与去年同期相比分别上涨48.6%、56.2%和5.2%，与去年第四季度相比变化幅度分别是8.2%、2.7%和-5.1%。

来源：

广州市国土房管局

　　海珠的二手楼市是伴随着一手楼市的兴旺而逐渐繁荣起来的，特别是去年楼市大幅升价之后，海珠的二手楼市也随之而动，特别是几个较为热门的地段，如新港西、广州大道南、赤岗，以及逐渐升温的新港东。

近来，除了以上几个地段之外，从成交情况来看，江燕路、工业大道等地域成交也有增长的趋势。

买卖市场分析

　　商品房和房改房所占比例大致相同，商品房稍高于房改房；

　　有70%的购房者选择总价在30万以下的单位；

　　66%的购房者选择4000元/平方米以下的二手住宅，选择5000元/平方米以上的单位的只有13%；

来源：

满堂红地产

　　70%的购房者选择45～90平方米的2房或3房单位，其中54%的购房者选择50～80平方米的单位。

来源：

满堂红地产

　　由于海珠区是老工业区，虽然现时大部分工业厂房已迁出，但原有的住宅多以房改房为主。

近年来，房地产开发已经成为海珠经济的支柱性产业之一，每年都有数量不蜚的楼盘建成，吸引了大量的外来移民置业海珠。

房地产的繁荣发展同时也加剧了市政管理的压力，目前海珠区政府已经采取措施放缓房地产开发的速度。

受其影响，海珠区的预售房地产市场的发展速度会有所减慢；同时，去年广州房地产市场涨价，海珠的增长速度较快，在一定程度上也制约了预售房市场的发展速度。

以上因素导致海珠的二手住宅市场对于购房者的吸引力增加，二手住宅市场的增长速度必定加快，比重也会进一步增加，但由于商品房市场所占比例依然较大，至少在未来的两三年内整个海珠住宅市场商品房和房改房的交易比例还会保持大致平衡，甚至商品房所占比例会有所上升，与房改房的比重会保持在6∶4左右。

房价是影响买家心理的首要因素

　　从2005年第一季度的情况来看，总价30万以下的单位占了70%以上，其中20万以下的占了36%，20～30万的单位占了34%，总价50万以上的只有10%。

由此看来即使楼价不断上涨，但购房者对于市场的接受能力毕竟有限，由于绝大部分的购房者选择银行按揭作为付款方式，首期、每月的供楼款、支付利息等对购房者的经济产生较大压力，一般情况下，30万可以看作一个临界点，高于此价会对购房者的心理造成较大压力。

　　20万以下的住宅中商品房和房改房二者的比例约为3∶7，二者共同特点是单价较低，楼龄长，面积多在45～65平方米之间。

其中，房改房较为集中的地区是同福路、荔福路、江南大道、赤岗和工业大道等地，楼龄都在12年以上，单价在2300～3000元/平方米以下的单位；商品房则主要集中在南洲板块，如南洲花园、晓港湾等几个开发较早的楼盘，一般都是上世纪90年代中期所建，单价在3300元/平方米以下的单位。

　　20～30万元/套的住宅中商品房和房改房的比例已经基本持平，商品房略高一点。

其中房改房较为集中的地域是赤岗、江南大道和前进路等区域，这些地段的住宅楼龄多在10年左右，单价在3000～3800元/平方米之间，超过4000元/平方米的单位很少，但由于单位面积较大，多在70～90平方米之间，导致总价较高。

商品房则主要集中在工业大道的金碧花园、新港西附近的中小型楼盘、南洲板块的南洲名苑、晓港湾等较新的楼盘。

这些单位楼龄在5～8年不等，以60～80平方米的单位为主，单价在2800～4000元/平方米之间。

值得注意的是，在总价20～30万元的单位中，有部分45平方米以下的小面积单位的由于单价较高，造成总价超过20万，甚至有的单位只有32平方米，总价却高达26万，单价超过8100元/平方米。

来源：

满堂红地产

　　总价30～40万元的住宅中商品房和房改房的比例已经发生了很大变化，商品房已经占了8成以上的份额，房改房的成交已经很少，单价一般都在4000元/平方米以下。

只有极少数的单位由于楼龄短、间隔好，以及室内装修等原因价格较高，大部分因面积较大而造成的，这些单位的面积一般在90平方米以上。

这些商品房集中在新港西沿线、江燕路、工业大道，成交较为活跃的有保利花园、海富花园、南景园、海外花园、顺景花园等，这些单位的价格都在3500元/平方米以上，集中在4000～5000元/平方米之间，面积多在70～85平方米之间。

　　总价大于40万元的住宅基本是商品房，楼龄小于5年，都是近年来新建起来的中大型楼盘，特别是知名发展商名下的楼盘占据了绝大部分的市场，如中海名都、保利花园、保利百合花园、逸景翠园、愉景雅苑、富力千禧花园、光大花园等，大部分是80平方米以上的中大面积为主，特别以超过100平方米的单位居多，单价和面积共同作用使得总价较高，有的已经接近100万，可以称之为“豪宅”了。

租赁市场分析

　　海珠的租赁市场十分繁荣，以价格适中，选择多样闻名。

在住宅的租赁市场上，房改房和商品房几乎平分市场，最受市场欢迎的区域有赤岗、南洲、广州大道南、新港西、工业大道南、昌岗中、海联路、江南大道南、前进路等。

2005年第1季度的租赁均价是21元/平方米·月，其中商品房的单价是26元/平方米·月，房改房为15.14元/平方米·月。

　　从单价来看，所占市场的比例随着价格上升而降低，从市场份额的多少来看，依次为15元/平方米·月以下，占34%；15～20元/平方米·月，占27%；20～25元/平方米·月，占17%；25元/平方米·月以上总计只占24%。

　　15元/平方米·月以下的单位大部分建成时间较长，房改房和部分地理位置比较偏远的商品房，如南洲花园、瑞宝花园、万华花园等，租赁的热点区域集中在赤岗、工业大道、江燕路等地域。

其中45～70平方米的两房单位最多，占54%。

来源：

满堂红地产

　　15～20元/平方米/月的单位中房改房占62.4%，商品房所占比例增多。

房改房大多在江南大道、新港西、赤岗等区域；商品房集中在5～10年楼龄的楼盘中，或者交通不是很便利，或是楼龄较长，外观稍嫌陈旧，如金玫瑰园、金丰花园、华乐苑、保利红棉花园等。

依旧是45～70平方米的两房单位最多，占40%，45平方米以下的单位占了28%。

　　20～25元/平方米/月的单位中商品房已经占了7成的市场，分布也较为广泛，如宝岗大道的宏宇广场，工业大道的光大花园、金碧花园、金玫瑰苑，新港西的华乐苑、富景花园等。

依旧是45～70平方米的两房单位最多，占65%，但90平方米以上的单位份额扩大，占了27%。

25元/平方米·月以上的物业包括中海锦苑、富景花园、双子星城、朗晴居、光大花园、祈乐苑、中海名都、海琴湾等。

其中小面积单位的成交价格非常高，如富景花园、双子星城等，租金大部分高于40元/平方米·月，且很受市场欢迎。

来源：

满堂红地产

　　海珠租赁市场的面积分布较为均匀，没有明显的地理特征。

价格方面，除了45平方米以下的小面积单位以外，价格区分并不是十分明显，值得注意的是110平方米以上的单位由于大部分是商品房，单价显得较高，从14～38元/平方米·月都有，主要取决于楼宇的素质，如位置、外立面、楼龄、规划、景观等。

2005年广州二手房市场季度研究报告之芳村篇

芳村区：

利好太少楼价难升

　　作为广州最西端的花卉市场集中地，芳村区给市民的印象还是广州的“近郊”，尽管“荔湾、芳村两区合并”的消息传来传去，但真正令该区房地产市场启动的是几个大盘的开售，新世界逸彩庭园处于一手盘中的销售头位，而南海与芳村交界处的雅居乐雍景豪园则有效带动芳村东漖、穗盐路一带的商业发展。

　　今年第一季度，芳村区的二手住宅单价为2095元/平方米，较之2004年第四季度下跌1.74%。

满堂红研究部透露，芳村区二手住宅中，低价物业所占的比例相当大，并有逐渐扩大的趋势，即使是商品房小区入市，也较难改变此局面。

面积分类

来源：

满堂红地产

　　芳村原居民与荔湾区居民有很多相似之处，两房物业占市场供应量的比例最大，故而成交也最多，达到3成。

芳村的住户不太喜欢居住在狭小的空间内，因而40平方米的物业出现的机会小，成交机率更小。

就未来趋势而言，60～70平方米和70～80平方米两个区间的物业成交份额还会有所提升。

单价分类

来源：

满堂红地产

　　芳村楼价偏低是众所周知的，在满堂红成交的个案中，2500元/平方米以下的成交宗数占了55%的比例，这是一个绝对高的比例，再加上2500～3000元/平方米的2成份额，当地超过7成半的物业是在3000元/平方米以下的价位可以交易的。

总价分类

来源：

满堂红地产