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融资租赁业务内控指标体系概论

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融资租赁业务内控指标体系概论

融资租赁业务是金融业务的一个类别。

任何从事融资租赁业务的机构，无不以安全赢利为其根本宗旨。

为了做到这一点，除了一般而言需要有完善的公司治理结构外，还需要设定一系列的内控指标体系，以量化的方法对合同、项目、部门及全公司的成本、收益、风险及损失进行实时监控。

本文是对这一课题的概述，其详细内容请见本人所着《融资租赁－理论探讨与实务操作》一书的第六章〈融资租赁公司的内部核算〉或是登录在沙泉先生主办的金融租赁网上的《融资性租赁公司内控指标体系设定方法探讨》系列文章。

下面分八个专题探讨。

一、融资租赁业务的收益预测

收益预测，是为了满足三个方面的需要。

一是，用以作为是否受理某个所申请的融资租赁项目的量化依据之一；二是，用于考核已生效新合同的预期收益的规模和水平；三是，用以作为各业务部门以至全公司编制各会计期间预算时的重要依据。

本节的讨论，以融资租赁合同为单位。

由于所设定的考核指标是可以在诸合同间相互直接对比的，因此，诸合同的这些指标的简单迭加或其平均值，即可适用于整个项目、整个部门以及全公司。

一）影响收益的因素

就预测而言，影响合同收益的因素如下。

预测的前提条件是假设合同被严格履行。

租赁融资额。

在附表中，这一指标简称“本金”。

租赁融资额不一定是出租人为取得该租赁资产所实际支付的成本，在非全额支付的合同中，它会小于后者；而在有“打入成本”的收费名目的合同中，它又会大于后者。

租赁融资额更不一定是承租人对该租赁资产的入帐价值。

在多数情况下，它往往小于后者。

租赁融资额是合同约定据以代入租金计算公式中的“现值”（presentvalue）的金额。

租赁融资额大致上接近于出租人在该合同项下的投放额。

通常会认为，在同样的利率及税负条件下，收益与投放额成正比。

然而，这是一种误解。

直接影响收益的，首先是整个合同期间的资金占用规模，而并非是其数额仅仅等于期初占用资金额的租赁融资额。

折合占用一年的资金。

融资租赁合同的最常见的约定，是分期收回本金。

而由于只有被占用的资金才能取得收益，因此，十分重要的是，要依据合同条件来核算被占用的资金量。

又由于诸合同在本金回收的时间间隔上会有所不同，因此，对于各个期间占用的资金，应换算成为折合占用一年的资金，才使得诸合同的这一指标具有可比性。

各期折合占用一年的资金=该期期初的未收回本金余额÷12个月×每期月数

租赁综合年利率。

租赁利率同预期收益成正比这一点，是不言而喻的。

这里要说的是，对于这一指标，我们可以有两种取值方法。

一是，取融资租赁合同中所明确约定的数值。

包括，某个绝对值，例如9.3125%；或者某个取值约定，例如，某个基准利率+某个附加系数，例如，美元三至五年期LIBOR+1.5%。

按这样的取值所计算出来的各期租金，以及其中所含的本金和收益，将是同财务报表中相关科目的数据一致的和可对照的；二是，根据各该合同甚至项目的特定条件，将该合同项下的除租金而外的其它名目的收入，也都考虑在内，以其内部收益率为租赁综合年利率。

显然，这样的数值在合同中是见不到的，据以计算出的各期“租金”的构成，也将与财务报表相关科目的数据不同。

筹资综合年利率。

筹资利率同预期收益成反比，也是不言而喻的。

同样地，该指标也可以有上面所说的两种取值方法。

营业费用率。

营业费用有直接费用和间接费用之别。

但是，要严格加以区分并作出预测，是难以做到的。

至多是，在权衡某合同条件的可否接受，以及在预测各已生效合同的收益时，采用直接费用；而在作全公司的预算时，则应包括公司的全部费用。

这一指标的取值，可以考虑采用本公司历年来的经验数据。

当然，即使如此，仍会有一个难点，即，如果通过营业费用率来计算，则以何者为基数？

以租赁融资额为基数有所不妥，因为未考虑合同的期限长短。

从理论上说，合同期限越长，经营成本越高。

本文中是以折合占用一年的资金为基数的。

但是，在特殊的合同条件下，这一取值方法也有缺陷。

对此，有待识者指正。

营业税。

依据我国现行的税法，融资租赁合同的营业税率，自2003年起是5%，其税基是是租金中所含的收益扣除借款利息后的余额。

所得税。

融资性租赁公司的所得税待遇，无异于其它工商企业，都是当期利润的33%。

所得税前收益。

这一指标相当于利润表上的营业收入减去营业支出和营业税后的余额。

所得税后收益。

这是所得税前收益扣除所得税之后的余额，相当于利润表上的不考虑营业外收支的利润总额。

收益净现值。

上述两个指标虽然可以同财务报表的数据相互印证，但是无法在诸合同间作横向对比，因为没有考虑时间价值。

以资金成本为折现率的收益净现值则可以弥补上述缺陷，从而既可以在诸合同间作横向对比，又可以相互累加而得出各部门以至全公司的这一指标。

本指标反映该合同、该项目、各部门以至全公司预期税后收益的绝对规模。

资金年净收益率。

这是所得税后收益折现值同折合占用一年资金的比值。

这一指标可以反映预期税后收益的水平。

诸合同这一指标的平均值可以构成各项目、各部门以至全公司的这一指标。

作者认为，可以用所得税后收益净现值和资金年净收益率，作为衡量预期收益的规模和水平的指标。

详见《融资租赁合同的资金占用、租金构成、筹资成本、费用、税负、税前税后收益净现值及资金年净收益率》表（表A1）和《各种条件下融资租赁合同收益对比》表。

各表同表A1的条件的差别除对比表中可见的外，还有：

1）A、C系列都是等额付租，B系列是等额还本；2）B3、B4是第2、3年末各还本200,000，第4年末还本400,000。

从对比可见，收益水平同租赁融资额的大小无关。

为了得到同样的收益，租赁利率的提高必须高于筹资成本的提高。

在筹资利率变动幅度相同的情况下，租赁利率下降的幅度小于表A3中租赁利率提高的幅度。

在租赁期限、每期月数和租金本支付方式相同的情况下，租赁综合年利率越高，资金占用越多。

预期收益的变动幅度小于营业费用率的变动幅度。

在其它条件相同的情况下，每期月数越多，资金占用也越多，租赁期限越长，资金占用也越多。

在其它条件相同的情况下，等额还本时的资金占用小于等额付租时的资金占用。

三）上述指标的运用

上述指标或许可以作如下的具体运用。

1）在从量化指标的角度确定某个所申请的租赁项目是否可受理时，可以看两个指标：

一是规模控制。

即，看其折合占用一年资金的数额。

各年各个新项目的这一数额之和，应不大于该部门或全公司该年可新占用的资金总额；二是赢利要求。

即，看其资金年净收益率。

这个指标应不低于本公司规定的标准。

2）在编制各部门和全公司的年度预算时，可以采用表C1的各年小计的相关数字。

例如，

年初、年末占用资金数额、预期的流入和流出金额、以及所得税前税后收益。

3）在考核新项目开发业绩时，可以采用各承办人、各业务部门该年已生效合同的折合占

用一年资金的合计值以及资金年净收益率的平均值。

二、筹资综合利率和租赁综合利率的测算

任何借款合同和融资租赁合同都会约定据以计算利息或租金的利率。

我们称该利率为合同利率。

根据该利率，我们可以知道应付本息或租金的数额，可以据以衡量融资性租赁公司借入资金的成本水平和在融资租赁合同中的租赁收益水平。

对于这样的在合同中明示的利率，显然是无需测算的。

然而，无论是借款合同、融资租赁合同还是相关的买卖合同，除了收取本息、租金或价款外，都往往还会附有其它的合同条件，导致融资性租赁公司借入资金的成本的提高和在融资租赁项下的租赁收益的提高。

在融资性租赁公司的会计处理中，利息支出和租赁收益有单独的科目反映，是不会同其它名目的支出和收入混同的。

而在内部核算中，为了测算某个借款合同的真实成本和某个租赁项目的预期收益，我们有必要通过这些条件所构成的现金流，来测算其各自的内部收益率。

我们称在借款合同项下的贷款人的内部收益率为融资性租赁公司的“筹资综合年利率”，称在融资租赁项目中内部收益率为“租赁综合年利率”。

设定这样的两个指标，是为了便于对形形色色的合同条件的效果进行综合对比，从而或者是可以灵活地磋商合同条件，或者是可以预测已生效合同真实的成本和收益，据以对各承办人或部门进行考核。

内部收益率的测算，是从事资金运作业务和融资租赁业务的人员的基本功。

这里无需赘述。

三、资金成本核算方法

应该说，融资性租赁公司所运用的全部资金，除了资本公积外，都有成本。

但是，其中可以直接核算的，则仅是借入资金。

核算借入资金的成本，是为了回答各会计期间的应付利息是多少和加权平均借款利率是多少，这样两个问题。

而要回答后一个问题，就还要知道各会计期间的占用资金是多少。

我们用三种表格来说明核算方法。

对于任何借入资金，首先要分币种。

在各币种中，要分长期和短期。

在长期借款中则还要分固定利率和浮动利率。

在各月编制的《借入资金占用及利息支出》表中，各笔借款按借款号分列。

其中，“借款额”是该借款合同项下至该月初的余额；“天数”是指该余额在该月所占的天数；“应付利息”=该余额×该项借款的利率×天数÷本年天数；“积数”是指本借款额折合为占用一年的金额。

积数=该余额×天数÷本年天数。

在各月编制的《借入资金占用及资金成本月报表》中，项目按各币种的各类贷款分列。

其中“占用额”是上表中该类别的积数的合计值，“利息支出”是上表中该类别的“应付利息”的合计值；“加权平均利率”=本行的“利息支出”÷“积数”×360÷本年天数。

诸币合计折美元是采用该月月末汇率。

“本年占用总计”对于1月份来说，是该月数据；对于7月份来说，是该年1－7月数据，对于12月份来说，是该年全年的数据。

各月填报的《XXXX年借入资金占用及资金成本汇总表》，是对本年迄至该月末的各币种的“积数”、“加权平均利率”和“利息支出”的列示和汇总。

本公司资金部门各分部的该表的汇总，就是全公司在各会计期间资金占用和资金成本的总表。

这套表格的用途如下。

“积数”合计值确切地反映本公司在各会计期间所实际占用的借入资金规模，该数额同各该期间本公司的所有者权益的均值之和，就是本公司在该会计期间的总的资金占用额。

“利息支出”合计值确切地反映本公司在各该会计期间的应付利息，即资金成本规模。

“加权平均利率”则反映各币种在各会计期间的筹资成本水平。

这一指标，一方面可以用于核算履行中融资租赁合同的真实收益；另一方面，则可用于同年初的预算指标对比，据以考核资金部门的业绩。

此外，附带说明两点。

一）各类借款的“借款额”的合计值的统计，并无实际意义。

因为，它非但不能反映资金占用规模,而且，由于有些借款在本月初尚未开始，有些借款在本月末前已经结束，因此也并非是该月初或月末的借款余额。

二）诸币汇总的数据，由于利率相差悬殊，因此也没有多大用处。

三）所谓“用于核算履行中融资租赁合同的真实收益”，是指，可以以表列各期间的加权平均利率为依据，求出某融资租赁合同在某期间所占资金的加权平均利率，核算其真实成本，或者用它做折现率，来求出其折现值。

四、已结束合同的效益核算

已结束融资租赁合同的效益核算，是融资租赁公司内部管理的一个重要内容。

此项核算的目的有二：

一是总结项目开发和管理的经验教训，以提高公司的安全盈利水平；二是为对各部门和人员的业绩奖惩提供量化依据。

本节所述“效益”，是指扣除资金成本后的收益。

该收益尚未扣除该项目的经营成本即营业费用以及营业税、所得税等税负支出。

因此还不是可用以提取各项基金和供公司股东分配的净收益。

已结束融资租赁合同的效益核算方法与项目收益预测方法有相同之处，即所采用的指标和计算程序是一样的；其差别在于，这里排除任何假设因素，全部计算均采用实际发生的真实数据，而且必须采用精算法。

核算已结束融资租赁合同时的核心指标是可供各融资租赁合同之间横向对比的“净现值收益”和“资金年净收益率”。

相关的指标和关系式如下：

资金年净收益率＝收益净现值÷折合年占用资金

∵租赁综合年利率＝（流入和－期初成本）÷折合年占用资金

∴折合年占用资金＝（流入和－期初成本）÷合同综合年利率

∴资金年净收益率＝收益净现值÷〔（流入和－期初成本）÷合同综合年利率〕

＝（收益净现值×合同综合年利率）÷（流入和－期初成本）

在上述关系式中，

“期初成本”是本公司在该融资租赁合同项下以任何名目所实际支付的全部金额（流出额）的折现至期初日的折现值之和；

“流入和”是本公司在该融资租赁合同项下以任何名目从承租人以及/或者出卖人那里收取的全部金额之和；

“净现值收益”是本融资租赁合同项下的各项流出流入的折现值之和；

“租赁综合年利率”是该融资租赁合同的内部收益率；

“资金年净收益率”是该融资租赁合同项下单位货币资金占用一年的净收益水平。

“收益净现值”是各次净流入的折现值的总和。

在进行本项核算之前，必须先求出适用于本融资租赁合同的净流入的折现率。

这里有两个角度：

一是，对于公司的实际效果而言，要采用公司在该期间真实的筹资综合利率；而对于考核项目承办人及承办部门的业绩来说，则在合同期限届满前，宜采用公司在该项目启动时作为指标下达的筹资综合利率，在合同期限届满后，则应采用公司的真实的筹资综合利率。

详见《融资租赁合同收益核算表》。

五、保本概念和保本点测算方法

“保本”问题的提出，在绝大多数情况下，是由于种种事由所导致的融资租赁合同的不能正常履行，不得不提前终止。

这里，既有仅仅更改支付条件，但并不减损出租人依原合同条件应得收益的终止，更有出租人不得不作出减让的终止，或者甚至是出租人不得不接受的将有巨大损失的终止。

测算保本点，既是为了出租人在有自主选择或争取的机会时能适当地设定合同提前终止的条件，也是为了在出租人被动地接受某种导致合同提前终止的事态时，据以得知自己所实际蒙受的损失。

在实务中，所谓“保本”，对于专营融资租赁单一业务的公司而言，可以有如下的不同理解或层次。

第一种理解或层次，是真正意义上的保本，即资金成本及经营成本的全部收回。

这里说的“资金成本”，是指本公司在该融资租赁交易项下的实投资金（租赁融资额或会计成本）加上本公司因占用该资金所实际承担的或应承担的利息（即使该资金是股本或公司的自有资金，我们也应该以适当的筹资利息的形式来核算其机会成本）。

这里说的经营成本，是指本公司为进行该项目所承担的营业费用（包括营业税）。

我们可以称这一层次的保本为“完全保本”，因为它至少是没有导致在任何意义上的亏损。

第二种理解或层次，是仅就本合同所占用的资金而言的保本，也就是资金成本的全部收回，而不考虑其经营成本。

我们姑且称之为“合同保本”。

因为孤立地就某融资租赁合同而言，如果其租赁融资额及应付利息能全部收回，则收支是平衡的。

固然，从严格意义上说，出租人在期初以各种名目收取的费用，其实是占用资金的减少。

然而，既然在“合同保本”的概念中未考虑经营成本，我们也就似可不必考虑这些收入对占用资金的冲抵了。

关于经营成本的核算需要说明的是，就融资性租赁公司的经营而言，即使该公司专营融

资租赁这种单一的业务，要单独核算各融资租赁合同的经营成本，也是十分困难的，或者简直是不可操作的。

例如，某业务人员到某地出差。

他既处理了他所承办的履行中的A、B融资租赁合同中的具体事务，又同几个潜在的承租人就若干新的融资租赁项目进行了洽谈，还同当地官员就融资租赁交易中所涉及的监管问题进行了交涉。

在这种情况下，他此行的旅差费就很难按合同摊销。

可以参考的方法之一，是以本公司上年营业费用占上年占用资金总额的百分数为系数，同该合同的租赁融资额相乘，取其乘积为该合同应摊付的经营成本。

第三种理解或层次，是在没有坏账损失的情况下，资产负债表上该融资租赁合同项下的被“未实现租赁收益”抵扣后的“应收租赁款”（或“应收租赁债权”）科目的借方余额和“应收租赁收益”科目的借方余额均为零。

我们称之为“本合同账面保本”。

能使上述借方余额为零的数值称“合同账面保本点”。

“合同账面保本点”是当着承租人发生支付困难，融资租赁公司需要与之协商减让时，可以在该公司内部采用的一个指标。

“合同账面保本点”的含义是，如果协商的结果是，该融资租赁合同以承租人支付不小于保本点的数额结束，则该公司可以不增加新的亏损。

融资租赁合同在什么情况下结束就会使融资租赁公司发生新的亏损呢？

有两种情况。

一是，用减让后的承租人实付金额，去冲减（贷计）该融资租赁合同的“应收租赁收益”科目的借方余额时，冲不完，其余额仍大于零；二是，用减让后的承租人实付金额，去冲减（贷计）该融资租赁合同的“应收租赁债权”的借方余额同“未实现租赁收益”的贷方余额之间的差额时，冲不完，其余额仍大于零。

“该合同‘应收租赁收益’的借方余额”是指，自该融资租赁合同的起租日起直到保本点定值日该融资租赁公司已经贷计损益表上的“营业收入”中的“租赁收益”的金额中，至保本点定值日仍未实际收到的部分。

一方面，这些金额已经在财务报表上作为该融资租赁公司的利润反映了；另一方面，这些利润却并未实现。

这就是“虚盈”，是虚假的盈利。

如果到该融资租赁合同结束时这些金额仍收不回来，也就是说，这些利润是确定地不能实现了，那就必须作会计处理。

处理的方法是，以收不到的那一部分金额贷计“应收租赁收益”，使其借方余额为零，同时借计损益表内的“营业费用”的细目“坏账损失”。

这就将使该融资租赁公司出现新的亏损。

“该融资租赁合同的‘应收租赁债权’的借方余额”是指，该合同的欠收租金、未到期租金以及算到上年末或保本点定值日的欠收逾期息（或罚息）之和。

“该融资租赁合同的‘未实现租赁收益’的贷方余额”是指，欠收租金中与未到期租金中所含的租赁收益以及算到上年末或保本点定值日的欠收逾期息（或罚息）之和。

可见，所谓“该合同的‘应收租赁债权’的借方余额同‘未实现租赁收益’的贷方余额之间的差额”，就是指直到保本点定值日还没有收回来的该融资租赁合同的会计成本。

因为租金是由会计成本和租赁收益这两部分组成的。

某融资租赁合同的会计成本，是该融资租赁公司在该融资租赁合同项下的实际租赁融资额（投放额）。

显然，如果该融资租赁合同在结束时仍有一部分会计成本没有收回来，那这个没有收回来的金额当然会成为该融资租赁公司的新的亏损。

处理的方法是，以收不回来的租赁收益金额借计“未实现租赁收益”，使其贷方余额为零，以收不回来的会计成本的金额贷计“应收租赁债权”，使其借方余额为零，同时以收不回来的会计成本的金额借计损益表内的“营业费用”的细目“坏账损失”。

这就将使公司出现新的亏损。

当然，如果该融资租赁公司账面上有“坏账准备金”贷方余额，那么，上述收不回来的金额可以先借计“坏账准备金”。

这一借计金额，并不构成该融资租赁公司的新的亏损。

无非是把原先的“虚亏”变成实亏而已。

“坏账准备金”的贷方余额不足以冲抵的部分，按上述方法处理。

六、内在风险实时监控的适用报表

“融资租赁公司的内控指标体系”，是衡量融资租赁公司租赁融资内在风险的一种尺度。

而所谓“租赁融资的内在风险”，最核心的内容是指其收回的可能性。

租赁融资一旦发生，即形成租赁债权。

因此，租赁融资的内在风险就表现为租赁债权实现的可能性和程度。

建立融资租赁公司的内控指标体系的目的，在于动态监测租赁债权的形成、变动及实现程度，进而监测这些因素对融资租赁公司的资产负债状况的影响。

本节介绍作者设计的十种报表。

这些报表大体可分三大类：

一）对履行中的融资租赁合同的个体监测，包括“融资租赁合同台账”和“租赁债权质量评估表”；二）对全公司租赁债权状况的整体监测，包括“租金回收统计表”、“年应收实收租金对照表”、“租赁债权统计表”、“租赁债权变动原因列示”、“年各月租金回收、租金结欠及债权变动表”、“融资租赁合同会计成本余额风险分类表”、和“融资租赁项目主要指标汇总表”；三）对公司资产安全状况的财务指标监测，即“公司资产负债比例管理指标监测表”。

下面，对这些报表作具体说明。

一）融资租赁合同台账

该台账以履行中的融资租赁合同为单位填制，分主表和副页两部分，其用途是集中

反映该合同的主要情况及数据。

融资租赁合同台账的主表应于合同成本结算时首次填列，并于各栏内容变动、尤其是发生需特计的事项时更新。

具体如下：

（一）主表反映该合同的项目背景、租赁物购买情况、合同基本条件、合同成本构

成、结算数据以及特计事项；

（二）主表的信息主要来自该合同承办人及其所保管的项目档案资料。

凡是所登录

的这些信息与合同档案不符者，概以后者为准；

（三）项目性质是指就使用该租赁物的承租人而言的项目的性质。

分设备更新、技

术改造或新建三类；

（四）融资形式是指直接租赁、转租赁、回租、杠杆租赁之类。

就租赁物的购买而

言，有本公司直接购买或委托他人（包括承租人）购买两类；

（五）租赁合同生效日，是指本公司向承租人发出的生效通知书中所记的生效日期。

租赁期限是指从起租日至末期租金期间的期末日的月数。

起租日是该合同约定的合同成本结算日，也是租金起算日。

宽限期是指不还本的期间，分宽限期内付息或不付息两类；

（六）租赁年利率分固定或浮动两类。

前者适用于各期租金等额的合同，在该栏内

应填列确定的数值；后者各期年利率依合同约定随该期期初日基准利率变动，适用于各期等额还本或按约定数额还本的合同，在该栏内填“浮动”二字。

租赁利率的定值条件依该合同的约定填列。

租金支付日栏内应填列“期初”或“期末”二字。

在利率固定时，各期租金等额，因而在起租日已知，在各期等额租金栏内应填列确切的数字。

但在履行中有可能因为随收该年财产保险费而各期应收金额不等。

利率浮动时，该栏空白；

（七）租赁保证金是承租人在合同订立后存放于本公司的某种形式的风险基金。

在

承租人完全履行完毕合同责任后退还，退还时分不计息或按合同约定的利率计息两类。

退还时付息条件栏内应填列计息利率数值或其取值条件或“不付息”字样。

租赁保证金往往被用于冲抵末次应付租金或延迟利息；

（八）租赁手续费分期初一次性收取或按某个费率“打入成本”以租金形式摊收两

类。

第一年的财产保险费往往“打入成本”，随后各年的往往不“打入成本”，而是各年一次随租金收取；

（九）租赁物件购置成本是对本公司而言的成本，指本公司为其购置所实际支付的

金额，包括以定金、信用证、尾金等不同形式支付的货价、境外运输费、境外运输保险费以及或许发生的在购买环节中为承租人垫付的费用（如出国考察费等）。

其中，确定为计算租金的基础的那一部分金额，称租赁融资额或会计成本；

（一十）特记事项是合同承办人认为应予特别说明的事项。

大致包括三大类：

一）该

合同的交易方式有别于其它合同的独特之处；二）该合同的条件或其履行情况或担保条件的以承办人的观点看的重要瑕疵；三）涉及诉讼的事项。

融资租赁合同台账副页在有需要的任何时点（统计日）更新，具体如下：

（一）融资租赁合同台账副页登录反映该合同至统计日的履行情况的基本数据，尤

其是反映回收风险程度的数据；

（二）融资租赁合同台账副页内的原始数据（不包括反映风险程度的那些二次加工

数据）主要来自公司统一的电算化报表。

凡是所登录的原始数据与电算化报表不符者，概以后者为准；

（三）融资租赁合同台账副页的数据中，凡是期间数据，均以统计日为其期末日，

凡是时点数据，均系该统计日的时点值。

（四）应收延迟利息中，凡是已收到的，均按该期租金应收日至该延迟利息实收日

的天数计算；凡是仍欠收的，按该期租金应收日至统计日的天数计算。

计算时采用该期租金的利率以及按该合同约定的复利期计复利；

（五）各期应收租金是该期期初日的起租日合同成本余额（或宽限期末日合同成本

余额）在该期内应计的利息和应摊收的上述成本之和。

合同约定某期租金中不还本时，则仅仅是上述利息。

凡是从承租人实际收到的金额，首先用于扣减最早期次的欠收延迟利息，然后用于扣减最早期次的欠收租金，如此依次类推。

凡是从承租人收到各期租金时，无论其金额是等于还是小于该期应收租金，均先冲减该期租金所含或所随附的财产保险费，然后按