物业管理实务03.ppt

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物业管理实务物业管理实务第三章管理团体和管理规约本章讲授本章讲授：

建筑物区分所有权建筑物区分所有权的组成区分所有权建筑物的管理制度业主大会的组织形式业主委员会的产生和组织学习目的与要求1了解建筑物区分所有权制度的产生业主委员会的产生2掌握业主大会的组织形式建筑物区分所有权的特征、组成、内容、方式3重点掌握业主委员会的组织业主委员会的权利和义务管理团体与管理规约第一节建筑物区分所有权建筑物区分所有权制度产生和发展建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权的客体建筑物区分所有权的特征一、建制筑度物的区产分生所和有发权展建筑物区分所有权，作为一项重要的民法制度，早在19世纪已为英美法系和大陆法系的一些国家民事立法确立19世纪上半叶，英国、法国、德国、瑞士等国家先后开始了工业革命。

加速了城市和工业中心的发展，进而造成人口激增、地价飞涨、住宅缺乏的局面建制筑度物的区产分生所和有发权展各国根据实际情况，积极解决住宅缺乏问题，高层建筑拔地而起多个单元的房屋出售后，产权多元化而带来的楼宇管理中的一些问题逐渐暴露出来，使得确立建筑物区分所有权法律制度越来越迫切建制筑度物的区产分生所和有发权展最早对此领域进行立法规制的是法国。

在1804年法国民法典第664条可翻阅到驱使建筑物区分所有权制度发展的原动力，是20世纪上半叶爆发的两次世界大战。

世界大战给人类住宅问题带来了重大影响建制筑度物的区产分生所和有发权展日本约日本约260260万户、法国万户、法国约约110110万户房万户房屋毁坏或受损屋毁坏或受损区分所有权作为一项法律制度，在19世纪中后期和20世纪初叶，先后为一些国家立法所确立日本1962年4月4日制定了有关建筑物区分所有权之法律建制筑度物的区产分生所和有发权展二、建筑物区分所有权的含义关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同

（一）建筑物区分所有权的含义关于“建筑物区分所有权”的名称，是日本法的独创所谓区分，是指“区分开”、“分类”、“划分”或“分开”欧洲建筑物区分所有权的含义欧洲：

法国称之为“区分各阶层不动产之共有权”德国称为“住宅所有”英国为“公寓所有权”瑞士为“楼层所有权”美国建筑物区分所有权的含义美国各洲州法称呼不一：

有称“公寓所有权”（CondominiumOwnership）“单位所有权”（Unitownership）“水平财产权”（Horizontalproperty）

（二）建筑物区分所有权的实质尽管各国“建筑物区分所有权”称谓各不相同，但实质内容却是相同的：

即均是对以建筑物的某一特定部分为客体，而成立的不动产所有权形式的抽象概括（三）建筑物区分所有权定义我国学者的界定：

三、建筑物区分所有权的客体建筑物区分所有权作为一项独立的不动产权利形态，仅是指一栋建筑物的一部分，这样就面临着两个问题：

建筑物区分所有权的成立与“一物一权主义”的关系问题。

建筑物区分为不同的部分，形成独立性、排他性所有权，登记公示，形成一物一权是“空间”是否为“物”的问题。

土地立体化利用，立法由平面转向立体，“空间”可作为物四、建筑物区分所有权的特征第二节建筑物区分所有权的组成建筑物区分所有权组成专有所有权共有所有权成员权一、专有所有权

（一）专有所有权概念专有所有权：

又称“专有权”或“特别所有权”

（二）专有所有权性质德国学者:

专有所有权是关于“供居住或其它用途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上所成立的空间所有权”专有所有权性质续我国台湾学者:

专有所有权并非系对某一有体物加以管理支配，相反却是对由建筑材料所组成的空间加以管理和支配的权利专有所有权性质续内地学者:

专有所有权是指区分所有权人对独自专有使用的建筑空间所拥有的所有权（三）关于专有部分的要件关于专有部分，日本学说称之为“区分部分”，是指“为区分所有权标的的建筑物部分”，并以“构造上的独立性”和“利用上的独立性”两方面加以共同判断构造上的独立性，又称“物理上的独立性”是指：

1.构造上的独立性利用上的独立性又称“机能上的独立性”是指：

2.利用上的独立性（四）专有部分的范围区分所有建筑物的专有部分专有部分的范围对专有部分范围的界定一般有四种学说：

中心说空间说最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说（五）专有所有权的内容专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务1.作为专有所有权人所享有的权利包括所有权和相邻权包括所有权和相邻权所有权：

专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体而成立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性，区分所有权人在法律界限范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉作为专有所有权人所享有的权利相邻使用权：

是指区分所有权人为保存其专有部分或共有部分，或于改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分2.作为专有所有权人所承担的义务二、共有所有权

（一）共有所有权概念

（二）共有所有权的特征广泛性广泛性不可不可分割性分割性复合性复合性多重性多重性从属性从属性共有所有共有所有权的特征权的特征（三）共用部分的范围日本学者认为：

共用部分包括法定的共用部分和约定的共用部分法定的共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备约定的共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的约定而成为共用部分者共用部分的范围续我国学者陈华彬认为：

共用部分的概念可以界定为由区分所有权人全体或一部分予以共同所有的，包括不属于专有部分的法定共有部分和规约共有部分（四）共有所有权的形态总有总有有占有、使用及收益权，无处分权有占有、使用及收益权，无处分权按份共有按份共有有占有、使用、收益和处分权；有占有、使用、收益和处分权；有明显应有部分有明显应有部分共同共有共同共有有占有、使用、有占有、使用、收益和处分权；收益和处分权；潜在的应有部分，潜在的应有部分，不得请求分割不得请求分割（五）共有所有权人的权利（六）共有所有权人的义务三、成员权

（一）成员权概念成员权：

亦称为构成员权

（二）成员权的特征（三）成员权人的权利（四）成员权人的义务第三节第三节区分所有权建筑物的管理制度区分所有权建筑物的管理制度管理内容管理方式管理规约管理团体管理什么管理什么？

怎么管？

怎么管？

凭什么管？

凭什么管？

谁来管？

谁来管？

一、管理内容现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理人的管理

（一）物的管理是指对建筑物，基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理。

原则上仅限于建筑物的共用部分1.建筑物建筑物分为专有专有和共有共有两大部分。

共用部分是管理的主要内容。

除此之外，还有：

专有部分相互间专有部分与共有部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁为维护建筑物的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分也视为共用部分，纳入管理内容之中2.基地立体重叠上去的专有部分下的基地共用部分的基地建筑物至市政道路的基地其他基地3.附属设施附属于建筑物的一切设施。

如：

建筑物的附属物附属的建筑物非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统，电梯及屋顶的贮水槽等共用部分

（二）人的管理所谓人的管理，是指因区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理。

对生活妨害行为对建筑物不当使用行为对建筑物不当毁损行为二、管理方式管理方式自主管理委托管理管理人非管理人法人非法人三、管理规约概念设定、变更及废止内容效力、保管及阅览

（一）管理规约概念概念性质作用

（二）管理规约的设定变更及废止主要有两种途径：

通过区分所有权人全体会议进行房地产开发建设单位或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规约的协议（三）管理规约的内容关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项关于区分所有权人间共同事务的事项关于区分所有权人间利害关系调整的事项关于对违反义务者的处置意见（四）管理规约的效力保管及阅览是区分所有权人团体的最高自治规则。

区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触一般由管理者予以保管；或根据规约或集会决议所定的保管人予以保管保管规约的人在有利害关系的人请求查阅时，除有正当理由外，不得拒绝对规约的阅览效力保管阅览四、管理团体管理团体模式管理团体模式不具法人资格的团体具有法人资格的团体管理团体法人判例实务上法人资格依团体法律依团体法律性质不同分性质不同分第四节第四节业主大会的组织形式业主大会的组织形式业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则业主自治业主代表大会作为产权人，业主有权对自己作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治出决定，这就是业主自治当业主人数较多时，可以当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成按比例推选业主代表组成业主大会业主大会由物业管理区域内业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织理活动中的合法权益的自治组织业主大会的组织形式一、业主大会的召开1.首次业主大会第一次业主大会在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开物业管理条例规定：

同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会2.业主大会的年度会议业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议3.业主大会的临时会议经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议4.召开业主大会的法定人员物业管理条例规定：

业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议5.召开业主大会的公告物业管理条例规定：

二、业主大会的职责制定、修订业主公约和业主大会议事规则选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作选聘或解聘物业管理企业业主大会的职责续决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责业主大会的职责续业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触违反此规定，政府物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条款三、业主大会决定问题的程序业主大会可以采用会议集体讨论或书面征求意见等，会议表决采取投票、举手等形式所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任业主大会决定问题的程序续业主大会会议的出席人数达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效业主大会决定问题的程序续业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定，其具体计票方法可由业主大会议事规则决定票数的计算通常有两种方法：

四、业主公约和业主大会议事规则首次业主大会会议上需要审议的重要文件：

业主公约业主大会议事规则

（一）业主公约业主公约是一种管理规约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面权利、义务的准则业主公约的主要内容业主使用、经营、转让、出租拥有物业时遵守的事项业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金、装修押金退还方式等物业管理服务费的缴交方式和时间；不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的措施前期物业管理服务协议中约定在业主公约中保留的内容

（二）业主大会议事规则业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办