华宇唐海青年城整体项目分析.docx
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华宇唐海青年城整体项目分析
华宇唐海青年城整体分析
一、项目分析:
1、项目基本情况:
华宇唐海青年城坐落于河北省唐山市唐海县创业大街购物中心东300米。
总占地223亩,共分为三期,现在一、二期同时开工建设,总建筑面积22.8万平方米。
18栋1696套住宅,20种户型,面积从60至140平方米,一梯两户、两梯三户、两梯四户、两梯五户;整体格局私密、环境静谧、自然和谐,置身其中,尊享怡目怡情、恬静高雅的放松与愉悦,彰显文化的深刻底蕴.
S2地块(一期)
1.建设单位名称:
唐山华宇房地产开发有限公司
2.项目位置:
位于唐海县城。
用地东临永丰路,北临青林路。
南侧是创业大街,西侧是一路之隔是S1地块。
3.经济技术指标:
可建设用地(ha)
4.0882
总建筑面积(㎡)
85966.39
地上建筑面积(㎡)
67119.75
其中
住宅
47507.88
商业配套
19611.87
地下建筑面积(㎡)
18846.64
容积率
1.64
建筑密度(%)
25
层数
住宅
5-6
商业配套
2-5
建筑高度(m)
24
绿化率(%)
30
车位(辆)
227
S1地块(二期)
1.建设单位名称:
唐山华宇房地产开发有限公司
2.项目位置:
位于唐海县城。
用地东临规划路,北临青林路。
南侧是创业大街,西侧是文化街。
3.经济技术指标:
可建设用地(ha)
4.7076
总建筑面积(㎡)
142673.4
地上建筑面积(㎡)
118649.08
其中
住宅
102292.19
商业配套
13255.97
公寓
2380.92
会所地上面积
720
地下建筑面积(㎡)
24024.32
容积率
2.52
建筑密度(%)
25
层数
住宅
13-18
商业配套
2-4
建筑高度(m)
中间楼
54.8(从平台层量起)
四周楼
55.4(从车库层量起)
绿化率(%)
30
车位(辆)
480
2、交通状况:
唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的农垦体制县,且是省内经济强县30列之内,位于河北省东北部、唐山市南端,它南临渤海,北依唐山,西望津京,东靠京唐港,是正在开发建设的20万吨级曹妃甸深水大港的直接腹地,距离曹妃甸仅30公里。
距北京220公里,天津120公里,唐山55公里,京唐港30公里,秦皇岛150公里,天津港120公里。
3、唐海县城房地产市场发展分析报告
1)宏观市场研判:
唐海——据曹妃甸优势,建第二个唐山
2)唐山经济结构分析——产业造城
3)2010年唐山全市完成地区生产总值4469.08亿元,同比增长13.1%以上;全部财政收入438.95亿元,同比增长16%。
在全国排第19位,在河北省排名第一。
4)唐山产业集群之一:
钢铁
全国钢铁看河北,河北钢铁看唐山。
唐山的钢铁产业实力雄厚、规模庞大。
2006年2月28日,唐钢、宣钢、承钢三家企业联合组建了唐钢集团公司。
唐钢集团是国有特大型钢铁企业,全国十大钢铁企业之一,拥有资产总额523.52亿元。
钢铁主业具有年产2000万吨的生产能力,主要生产板材、棒材、线材、型材等140多个品种400多种规格的钢材产品。
首钢迁钢公司二期工程年底建成后,要实现至少450万吨的产能。
唐山市每年2000多个亿的GDP,50%左右的税收都由钢铁贡献。
全国40个亿年产量,1/10以上由唐山的钢铁公司生产,是名副其实的“钢都”。
5)唐山产业集群之一:
港口
京唐港是伟大的民主革命先驱孙中山先生在《建国方略》中提出拟建的“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”港址。
京唐港位于唐山市东南80公里处,是国家确定的沿海重要港口之一。
京唐港1989年8月动工,形成了一号、二号两个港池,综合通过能力3000万吨以上。
2002年完成运量1465万吨,首次跻身全国沿海港口20强。
货种涵盖煤炭、原盐、粮食、钢材、矿石、集装箱等十多大类数十个品种。
航线通达国内外90多个港口、30多个国家和地区。
按总体规划布局,京唐港分为王滩和曹妃甸两个港区。
近期规划面积20平方公里。
已建成王滩港区一号、二号港池,设计年吞吐能力近千万吨。
正在建设中的曹妃甸有一个30万吨级原油码头已经投入使用,该港口计划建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5至10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。
唐山港口发展潜力巨大,必将成为唐山经济最重要的发动机
6)唐山产业集群之一:
矿产
冀东地区是我国三大铁矿之一,迁安铁矿资源储量达27.2亿吨,年生产矿石3600万吨,年产铁精粉1200万吨,连续14年位居全国县级地方铁矿产量之首。
首钢公司近70%的铁矿石原料都来自于此。
唐山市现有煤炭储量62.5亿吨,各类大中型煤矿40多个。
开滦煤矿是我国开采最早的煤矿,至今已有百余年开采历史,共包括10个生产矿,原煤合计生产能力为2250万吨,是仅次于山西大同矿务局的全国第二大煤矿。
7)唐山产业集群之一:
陶瓷
唐山是“中国北方瓷都”。
明代永乐年间,唐山的制陶业已经初显兴旺。
到了嘉靖年间,官方组织成立“陶成局”(即现在的建筑陶瓷厂),唐山作为“北方瓷都”的地位初步奠定。
唐山陶瓷集团有限公司是国家特大型企业。
主要产品为日用瓷、建筑瓷、卫生瓷,总资产38亿元,共有员工3万多人,卫生瓷总产量位居全国陶瓷行业第一,旗下有上市公司ST唐瓷。
建筑陶瓷业曾有唐山、佛山、博山所形成的“三山鼎立”的格局,现唐山陶瓷产销量仍居于全国前列。
唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势
8)唐山产业集群之一:
石油
冀东油田的工作区域纵横唐山、秦皇岛两地七县,勘探面积5797平方公里,油气总资源量近7亿吨,总资产净值16.1亿多元。
油田共有高尚堡、柳赞、老爷庙、北堡、唐海、柏各庄等6个油田25个区块投入开发,目前年原油生产能力100万吨,年天然气生产能力4000万方。
南堡油田的发现,不仅有利于实现我国原油生产稳定增长和可持续发展,增强我国能源安全供应的保障能力具有重要意义。
同时,也将有力地促进京津唐乃至环渤海湾地区经济社会的发展。
唐山再次成为全国关注的焦点。
借石油产业,唐山经济又添活力,关注度提高。
3、项目所在地经济分析:
继珠江三角洲、长江三角洲,中国第三次经济大潮将在环渤海地区掀起。
环渤海经济圈将世界的目光聚焦在渤海之滨,一个未来中国的鹿特丹,唐海新城成为曹妃甸巨大产业基地背后的直接辐射地,并与曹妃甸、南堡形成金三角互补发展隔局。
将来,必将形成工作、创业、创富在曹妃甸、南堡,休闲、享乐、生活在唐海的循环多营、互动隔局。
二、项目定位:
自2011年5月3日至今,完成销售物料的准备、户外围挡画面和广告VI设计。
并且利用客户调查问卷形式开拓客户。
来电196组、来访客户492组、抽样调查客户2000组,确定意向客户798组。
1、客户定位:
A、改善型客户
客户属性:
由于家庭人口增加而置业升级的人群;
客户年龄:
青年25-35岁;
置业目的:
满足家人居住需求,自然形成的置业升级(少量具有主观愿望);
个性特点:
有责任心,能为了家人继续奋斗;
触媒习惯:
唐海的路牌、DM单、短信、朋友介绍;
出入场所:
菜市场,其他娱乐场所几乎不去;
置业关注:
装修质量、建筑质量、户型总价、物业服务等因素;
生活阅历:
大半生在唐海度过,但还没完全被生活弄得麻木,会寻求一些小惊喜、小惊讶;
B、居住型客户:
客户属性:
唐海本地有成家立业打算的青年;
客户年龄:
青年22-28岁;
置业目的:
从家庭中独立出来,需要一个自己的天地,或需要结婚用的婚房;
个性特点:
冲动,有激情,见过外面的天地,有希望过上高档生活的愿望,并且向往唐山、向往大都市;
触媒习惯:
唐海的路牌、DM单、短信、《读者》、朋友介绍
出入场所:
网吧、KTV、超市(购物中心)
置业关注:
户型、首付款、月供、项目档次、精装风格与品质等因素
生活阅历:
经常去唐山玩,基本没去过更远的地方,有青春的冲动;
C、商务型客户:
客户属性:
在唐海做生意的迁徙人群(海鲜、汽修、装修、服装等);
客户年龄:
30-40岁;
置业目的:
因为长期在唐海经商,需要在唐海安家,希望找一个合适的地方,既能够满足居住,有能够满足一定的商务洽谈、宴请功能;
个性特点:
精于算计,有一定的置业资本,会在购房时挑三拣四,希望买的房有面子但也希望价格越便宜越好,相互之间会有攀比;
触媒习惯:
唐海的路牌,街边广告、DM单、短信
D、投资型客户:
客户属性:
投资客户;
客户年龄:
40岁以上;
置业目的:
规避投资风险,寻找有效途径进行长效投资,进行长期获利,他们不是投机者,是真正的投资家;
个性特点:
长期关注中国市场风云,擅于把握政策走向,对未来的变化有敏锐的触觉,他们与私募基金机构及国内投资机构有一定的联系及合作;他们沉稳,有眼光,能够发现还未被人熟知的未来热点;
触媒习惯:
投资经理的当面介绍、航机或专业杂志(《GOLF》、《三联周刊》、《财经》等)、新浪财经频道、唐山街道的路牌、道旗,还有直投他(她)家的DM,不过最主要的是朋友间的介绍;
2、项目定位:
领秀未来的全精装都市复合生活区
领秀未来:
突显项目青年城概念,青年城的主人,必定是未来的城市领袖;强调曹妃甸的未来,也是唐山的未来;
全精装:
体现项目产品品质,带给客户非一般的居住感受;
都市:
唐海不是都市,但是华宇·唐海青年城却能带给你十足的都市感;拉近与唐山的心理距离;
复合生活区:
开发商实力,大盘造城;多功能复合社区,满足业主一切所需;
3、项目优势提炼:
A、精装交房、降低客户入住成本,更体现项目品质及开发企业实力;
B、沿街商业及餐饮街规划,并配有酒店、公寓类型产品,多样化物业类型,满足购买者需求;
C、高层板楼设计,高耸挺拔,体现项目高档形象,树立区域建筑标杆;
D、精致园林设计,给与居住者舒适视觉及居住感受;
E、项目三面临路,交通通达性好,且主展示面较长,利于项目沿街展示;
F、物业管理水平较周边项目高档,能为业主提供贴心服务,侧面提高项目档次;
G、60至140平米一居至三居,满足各种类型客户需求;
H、专为年轻人设计,有着很强烈的建筑内涵与社区精神,较唐海其他项目有较强的区隔性;
J、楼体一层设计为架空层,可将园林引入楼宇,或依据空间设计不同使用功能,增强产品新意;
项目的优势十分明显,主要体现在项目产品力上,无论是建筑设计或是精装理念,已超过唐海其他商品房项目;
特别是项目青年城的定位,给予了项目丰富的精神内涵,是其他项目所不具备的;
但项目的劣势亦很明显,就是项目的位置在唐海县内也较偏,对于唐海这样一个人口较少的县城,较难引起强烈市场反应。
所以,用概念带市场,是规避地理劣势的手段之一。
4、项目卖点分析:
A、区域:
北侧紧邻湿地公园,湿地有利于调节小气候及提供丰富负氧离子,对居住者的健康具有良好的促进作用;位于唐海规划的“风情居住区”内,有闹中取静的地块属性;
B、交通:
项目三面被道路包围,交通通达性好;青林公路直通沿海高速,方便项目与外区域连接;
C、9栋高层现代建筑群拔地而起,品质感极强;建筑南北向错落排列,既满足日照又赋予建筑整体视觉动感,保证通风及采光需求;住宅、公寓、沿街商业等多种形态产品的设计,丰富了产品线;多种户型,合理布局,且面积区间跨度较大,满足各类购房人群的需求;架空层设计,体现建设者巧心思;
D、园林:
地块中心大面积园林绿化用地,满足每栋楼对景观的需求;高档次景观设计方案,给与居住者区别以往的独特的居住感受;入口处精神堡垒,赋予项目特有精神内涵;
E、配套:
周边配套金莎国际、上岛咖啡及海澳大酒店,满足日常购物所需及业主待客及工作、商务需求;项目内部配套沿街商业、餐饮街及快捷酒店,形成丰富内部配套,满足业主日常餐饮、休闲娱乐、购物需求;
F、精装:
精装交房,为业主提供一站式置业服务,体现开发企业实力及体贴用心;高档精装品牌,省却业主入住烦恼,减少业主入住成本;
G、物业:
高档次物业服务团对,让业主后顾无忧;
项目打造高端路线,利用自身的各项优势超越其他竞品项目,形成排他性,在调性上领袖唐海,树立独树一帜的品牌形象;
并且,项目应将青年城的调性发扬光大,得到市场认同。
✓核心卖点一:
精装修
(开发商实力与建筑品质的体现)
✓核心卖点二:
高品质
(项目经过精雕细琢,处处彰显用心)
✓核心卖点三:
多功能建筑群
(商业、住宅、公寓、酒店,30万平米复合建筑集群)
✓核心卖点四:
豪宅气质
(相由心生,气质建筑体现领袖内涵)
✓核心卖点五:
蓬勃向上的精神
(独树一帜的青年城,专为奋斗的灵魂打造)
5、区域房地产市场分析:
A、唐海房地产宏观走势分析:
一个区域经济型移民市场
B、唐海房地产市场发展时间短、增速快;
区域经济快速发展促动唐海房地产市场十分明显;移民城区已成,外来人口成房地产消费主流;在快速增长中,以投资为目的的房产消费比例上升;
C、唐海房地产市场供应情况:
唐海房地产市场项目以中小型项目为主,容积率多在2.2-3之间;建筑形态以高层板楼和板塔结合建筑形态为主;户型面积区间较集中,两居多在80-100平米、三居多在110-140平米之间;开发企业以本地企业为主,企业开发实力和品牌度均不高;高层主导、户型同质化严重,尤其表现在户型方面!
未来潜在供应量约110万㎡,9000套。
潜在供应量极大,商品住宅开发观望气氛浓。
D、唐海房地产市场竞争性分析:
产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足;在售项目容积率普遍较高;户型面积区间过于集中,市场挖掘不充分;需求层次呈现多样化;北向客厅或无采光客厅仍有市场;大量高层建筑形态下,地下室成为“抢手副产品”;商业售价普遍较高区域商业价值较高、投资性需求特征明显;商业售价普遍较高。
E、区域客群特征:
区域客户具有多层次、需求多样性特征;区域客户中投资性需求特征明显;区域客户中本地客户投资性需求不断增加;区域客户均看好曹妃甸的发展前景;
F、本土客群构成分析:
本地大型企业人员:
冀东油田、首钢以及相关企业员工目前占市场份额约20-30%;以刚性需求为主;本地农场、养殖场人员、服务业企业主:
唐海各分农场职工其子女以婚房需求为主,有部分投资客户;交通运输、餐饮、酒店、零售等中小企业主;目前占市场份额约10-20%;本地政府及事业单位人员;政府各局委、医院、学校职工;目前占市场份额约10-20%;以改善性自住需求及投资需求为主;
G、其他区域客群构成分析:
外来企业中高层管理人员:
曹妃甸相关企业,工程施工、工程咨询人员;目前占市场约10-20%;外来投资客户:
京津唐区域投资客户,唐山客户为主;目前占市场约10-20%;乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客;
H、市场空缺分析:
消费多层次,本地人以改善型住房为主,中高端存在一定市场空间,如花园洋房;大型企业员工多以首次置业为主;首次置业的本土居民及企业职工存在一定市场空间;投资型市场存在广阔空间,如商业、小户型住宅、公寓。
根据唐海房地产市场及唐海经济发展分析,我们在户型设计和项目业态上增加商业、公寓、小户型公寓和低密度住宅的配比,从而大大增强了项目的产品多样化,满足了各种客群的需求,并且填补了唐海房地产市场产品类型的空缺。