潍坊梨园村城中村改造项目可行性研究分析报告.docx
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潍坊梨园村城中村改造项目可行性研究分析报告
潍坊梨园村城中村改造项目
可行性研究分析报告
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潍坊市****城中村改造项目分析报告
第一章宏观环境分析
一、城市概况
1、潍坊市概况
潍坊地处山东半岛中心，东临青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。
辖奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区5区，以及青州、诸城、寿光、安丘、昌邑、高密6市（县级）和昌乐、临朐2县。
总面积1.58万平方公里，总人口847万，面积和人口均约占山东省十分之一。
2005年潍坊市完成生产总值1471.2亿元，综合经济实力位居山东省前列。
2、地域文化
潍坊是一座历史悠久的文化古城，是齐鲁文化发祥地之一。
千百年文化传承与积淀形成了潍坊地区渊远流长、内容丰厚的传统文化。
除了各个历史时期的文化遗存和人文景观外，风筝、年画、剪纸、泥塑、布玩具、刺绣、嵌银漆器、民间烟火等民间工艺丰富多彩，还有多姿多彩的乡风民俗，构成当地独特的民族民间文化。
改革开放后潍坊举办国际风筝节，对民族民间文化加以开发利用，展示了潍坊的城市文化形象。
有形文物同无形文化互相依存互相烘托，共同形成了潍坊城市的浓厚的文化积淀。
3、城市建设
2005年潍坊市共完成城市建设总投资53亿元，其中中心城市35亿元，是近年来城市建设规模最大、投入最多的一年，高速度、高标准建成了一大批重点工程项目。
中心市区高标准新改扩建北海路、健康街、宝通街、西环路、机场路、潍州路、青年路、和平路等城市主干道27条，总长度226公里、总面积455万平方米，道路绿化550万平方米，建成了滨海项目区“三横五纵”８条道路，总长度32公里，形成了起步区路网框架。
其中，北海路、东风街分别被评为全国、全省“市政金杯示范工程”，人民广场、北海路和安顺路绿化工程分别荣获“山东省园林绿化优质工程奖”。
目前，潍坊市城市建设在质量和档次上实现了质的飞跃。
4、城市人口
潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。
市区人口68万。
图示：
潍坊市2005年各年龄人群分布图
“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。
到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到120万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。
二、城市规划分析
1、城市发展规划
现状2004年底，建成区面积118平方公里，人口79.98万。
近期2005年-2010年,建成区面积120平方公里，人口达到120万。
远期2010年-2020年,建成区面积140平方公里，人口达到160万。
2、城市性质
潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。
具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。
3、城市布局及区域职能
（1）潍坊市整体布局
潍坊中心城总体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。
Ø“一心”，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心区，；
Ø“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；
Ø“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
Ø“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
（2）潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。
“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。
“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。
“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。
“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。
4、各区域规划概况
（1）区域经济发展状况
表1：
2004年三区区生产总值及增长率
表2：
2004年三区区社会固定资产投资及增长率
从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2则反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。
（2）区域内城市配套完善程度
潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。
以下，重点对高新区配套设施进行介绍。
高新区：
海运：
开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。
公路：
潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。
济南至青岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分钟、150分钟和120分钟。
铁路：
东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。
空运：
开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180公里、120公里、10公里。
潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。
供水：
潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水6-10亿立方米；开发区配水厂曰供水20万立方米，入户水压0.35-0.45Mpa。
供电：
开发区电力来自居全国第二位的山东电网。
装机总容量1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。
区内有两座110千伏、12．6万千伏的变电站，电力供应充足。
供热：
开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。
通讯：
潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。
厂房：
开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。
商住：
开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平方米，可供投资者购置或租用。
支撑服务情况体系:
高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。
区内生产、经营、生活方便，社会秩序良好。
高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。
三、潍坊市宏观经济环境分析
1、潍坊GDP分析
从依据近5年统计数据制成的图表中，我们可以看出潍坊市GDP增长线贵稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近三年增长速度开始加速。
通过GDP的增长可以看出，稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增长，为潍坊市房地产市场价格提供了发展空间。
而根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内潍坊GDP将保持较高的增长速度，这将有效增大潍坊市民对商品房的购买力，促销潍坊房地产业的发展。
2、产业结构分析
数据来源：
潍坊统计年鉴
根据近5年潍坊市一、二、三产业的产值统计数据进行作图分析，我们可以看出三者都保持增长的势头，其中增长速度最快的为第二产业，其次为第三产业。
第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础，而加快发展第三产业，对于优化结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入，有着直接和显着的作用，从而扩大内需，因而第二产业和第三产业的快速发展为整个潍坊市的房地产市场的发展创造了条件。
同时第三产业总产值的增加，意味着潍坊市中小型企业的发展，随着他们在经济实力和总体数量的不断提高，为潍坊市房地产市场提供了广泛而有效的客户群。
3、房地产投资分析
年份
全社会固定资
产投资（亿元）
房地产投
资（亿元）
房地产投
资增长率
房地产投资在全社会
固定资产中的比重
2000年
189
11.2
64.70%
5.93%
2001年
217.4
15.9
41.90%
7.31%
2002年
277.2
20.4
27.90%
7.36%
2003年
517.1
37.1
81.70%
7.17%
2004年
825.1
43
15.90%
5.21%
2005年
1100.4
79
83．7%
7.18%
数据来源：
潍坊市统计年鉴
自2000年以来潍坊市房地产投资力度加大，从2000年的11.2亿元到2004年的79亿，五年内增长近八倍，房地产业取得一定发展。
房地产投资在全社或固定资产中的小于8%，与全国平均水平还存在很大差距，这在一定程度上说明在潍坊市全社会固定资产投资的构成中，城市基础配套建设投资仍是主要构成部分，潍坊市房地产市场的发展还处于起步发展阶段。
随着城市改造、市政建设的进行，土地供应、居住需求加大，将为潍坊市房地产市场的发展提供内在支撑，并且随着城市功能日益完善，潍坊市将越来越适合居住。
4、房地产需求分析
纵观2002年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，销售面积逐年增加。
潍坊市城市化进程的加快，开放力度的加大，引起人口向城市大规模的流转与积聚，扩大房地产开发的空间。
同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段，旧城改造、新区建设增加的住房需求，也带来了巨大的住房需求。
5、居民消费水平分析
目前潍坊市市人均GDP已高于2000美元，按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。
这对于居民消费结构的升级具有重要的意义。
从居民收入水平来看，2005年，城市居民人均可支配收入10317.81元，比上年增长了10.98%，快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。
通过近五年潍坊市宏观统计数据我们可以看出，近几年潍坊市人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率水平却在下降，平均消费率水平在35%左右，与全国城市平均消费率水平（40%-45%）还有很大的差距。
如果不考虑净出口，在GDP中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映在潍坊市房地产市场上就是整个房地产市场很活跃，同时由于消费结构升级，居民的消费预期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累，以期购买住宅、汽车等大型消费品。
可见潍坊市住宅市场需求市场旺盛，但是购买能力水平较低。
6、居住水平分析
通过对潍坊的了解，潍坊近年城市化进程速度较快，潍坊居民的居住水平有了较大的改善，据统计潍坊2004年城镇居民人均居住面积已达到近20平方米。
从住宅指标看，潍坊市城市人均居住面积达19.2平方米，已超过10平方米的小康指标，而“后小康”时期住宅的重要概念就是品质和性价比的提高。
所以下一步潍坊市的房地产开发，仅仅建设简单的房屋，将失去市场；而营造居住理念、引领居住潮流、追求舒适化人性化的住宅将独领风骚。
建议项目规划设计中，尽量采用比较领先的理念，借助潍坊的城市文化，增加项目的附加值，利用“品质地产”、“概念地产”的操作方式，将项目作成潍坊市首屈一指的综合性大盘、名盘。
四、综述
通过宏观经济分析可以发现，目前潍坊市市良好的经济发展为房地产的发展奠定了坚实的基础，第二产业、第三产业的发展在拉动城市经济建设、改善城市居住环境的同时，为房地产市场发展提供了强大的内在支撑，城市规划及时地确定未来城市的发展方向，为房地产的发展储备了足够的土地资源，而人口的增多和人们收入增加为房地产提供了足够的需求，未来几年潍坊市的房地产必将迎来发展的高峰。
而通过目前潍坊市住宅市场的产品结构看，未来综合性大盘将成为主流产品，项目开发从宏观方面来看已经具备了比较完整的条件。
第二章潍坊市住宅市场分析
一、潍坊住宅市场概述
从发展历程看，潍坊的房地产市场从1998年才真正开始起步，自1998年取消福利分房以后，在国家增加投资、扩大内需政策的推动下，随着房改的逐步深化，潍坊的住房消费由过去的企业、机关集体消费占主导转向个人消费占主导，个人购房比例明显提高。
与其他城市不同，潍坊的房地产市场从起步开始就呈现稳定增长势头，不像一些城市出现大起大落，主要因为潍坊是一个内陆三级城市，以第一产业和第二产业为主要产业，第三产业、对外开放程度在近年才有所发展，同时因为缺乏有规模有实力的品牌地产商，潍坊的楼盘开发呈现散、乱、小的开发布局特点，与国内一些发达城市的房地产开发存在较大差距。
2001年-2005年潍坊房地产市场驶入飞速发展的快车道，住宅市场供应量快速增长，新楼盘不断涌现，价格也有大幅度的上涨。
同时楼盘品质不断提升，并有部分大盘、品牌楼盘出现，潍坊房地产开发水平不断提高。
但与房地产市场发展比较成熟的城市相比还有一些不足之处，如产品品质有待提高，户型设计不够人性化等。
从1998年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。
以市中心为例，据统计，2002——2005年上半年的房价增长情况如下图：
随着潍坊市经济的快速的发展，城市居民收入水平提高，随着旧城改造、外来人口的涌入，加大了住房需求，新轮城市发展布局等都为潍坊市房地产市场的发展提供了发展空间。
二、潍坊市住宅市场区域分析
房地产项目因为动用的资金较大，风险带来的严重性不可估量，因此项目的可行性研究必须做的准确到位，才能将风险降低到最小。
前面就潍坊市宏观经济以及城市发展方向对潍坊市房地产市产的影响进行了分析，本部分将重点分析目前潍坊市住宅市场的整体状况。
本部分将根据潍坊市住宅市场状况，分区域进行分析，通过每个区域住宅市场的状况及各种档次住宅产品的供应分析，综合确定潍坊市住宅市场供应状况及区域特点。
1、区域划分依据及界线
根据潍坊市传统区域划分及潍坊市新的城市规划，结合楼盘的集中区域和集中程度，我们将潍坊市住宅市场划分为奎文区、潍城区、开发区三区来进行分析，具体划分标准如下：
奎文区——白浪河以东，新华路以西
潍城区——白浪河以西
开发区——新华路以东
2、各区域住宅市场分析
区域分析中，主要分析目前区域楼盘中在售或者影响力较大的项目，商住两用等楼盘不进行分析。
（1）奎文区住宅市场分析
项目名称
总建筑面积
容积率
绿化率
均价
建筑类型
主力户型
面积（平方米）
左岸华庭
6
2
40
2800
多层、小高层
三室
130-160
阳光又一城
2.05
3.4
35
2500
多层、小高层
两室、三室
110-268
领袖华城
26
1.2
40
2700
多层、小高层
三室
120-150
碧水豪庭丽景苑
7.5
3
40
3200
小高层、高层
三室
130-150
康桥水岸
5.5
2.8
42
3500
小高层、小高层
两室、三室
110-170
圣荣都市新城
50
1.5
40
2400
多层、小高层、
两室、三室
101-135
瑞景康成
8.9
2700
多层
两室、三室
80-120
东方御景
5
2900
小高层、多层
三室
130
盛事豪庭
40
3200
小高层、高层
两室、三室
118-136
书香苑
3
-
-
2900
小高层
一室
30-50
依据样本楼盘，奎文区住宅市场的总体供应量150多万平方米，平均容积率为2.4，平均绿化率为40%，区域的整体均价在2900元/平方米。
楼盘建筑类型丰富，2004年以后的新增楼盘中以小高层、高层为主，区域内户型设计以面积集中在90-116㎡左右的二房，及面积在118-160㎡的三房为主。
潍坊市的核心商圈和中心商务区集中分布在奎文区，奎文区已快速发展成为潍坊市的城市中心。
该区域经济活跃，市政配套生活配套完善，特别是近几年随着房地产市场的发展，圣荣、领袖华城等大型社区的出现，使得该区域的住宅市场价值大幅提升，成为潍坊市房地产开发的热点区域。
但奎文区面积小，受土地资源的限制，该区域的土地供应将会遇到瓶颈，因而预计该区域房价还会有很大的上涨空间。
（2）开发区住宅市场分析
项目名称
总建筑面积
容积率
绿化率
均价
建筑类型
主力户型
面积（平方米）
嘉日花园
2
3
38
3000
多层、高层
三室
136-176
怡和星国际
6
2
45
3700
高层
三室
130-150
富华公寓
5
1.2
40
3000
高层
三室
146-234
泛海城市花园
5.2
3800
多层
三室
130
隆基花园
5
1.67
40
2300
小高层
两室、三室
113-157
九龙山庄
20
2600
多层
三室
130
翰林新城
17
2670
小高层
两室、三室
92-130
从开发区的样本楼盘来看，目前开发区住宅市场上在售的面积30多万平方米，平均绿化率为40%，区域容积率平均水平为1.8，区域均价为2700-2800元/平方米左右。
建筑类型多为多层、高层，户型以三房两厅两卫为主力户型。
二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房预计占总量的51％。
高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，此区域内有大量的政府单位宿舍，且大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有使用权。
随着潍坊市城市建设的快速发展，开发区道路四通八达，市政配套日益完善，机关事业单位的居住社区在该区域大规模建设，极大的提升了该区域的居住环境，同时高新区以极优惠的政策吸引了众多的公司、企业、工厂的入住，迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体，高新区的房地产市场拥有巨大的发展潜力，是潍坊中高档楼盘的热点开发区域。
（3）潍城区住宅市场分析
项目名称
总建筑面积
容积率
绿化率
均价
建筑类型
主力户型
面积（平方米）
刘家园小区
10
1
35
1980
多层
两室、三室
70-100
华阳小区
8
1.2
35
1700
多层
两室、三室
78-105
风尚100
3
3500
高层
一室
30-50
巴黎假日
2.6
高层
一室
30-50
星光国际
4.36
4600
高层
一室
45-50
潍城区作为潍坊市的老城区，区域范围较大，以向阳路为界东西差距明显。
潍城区由和平路至向阳路围合的区域，因紧临潍坊市的城市中心，处于潍坊的核心商圈和商务圈之内，该区域集中了大量来潍旅游、经商的流动人口，区域内的潍坊大酒店、齐鲁大酒店等在旅游高峰时期客房爆满，此时产权式酒店这一新型的物业形态在该区域内产生。
潍城区向阳路以西区域的住宅市场整体水平较低，开发项目普遍规模较小且分散，住宅产品较落后，整体绿化率低于40%，建筑类型单一均为多层，区域的整体均价为1855元/平方米，户型以两室、三室为主，面积偏小集中在70-110平方米。
潍城区作为潍坊市的老城区，区域经济水平、消费水平、生活水平比较落后，住宅市场零星发展，目前开发的普遍为低档次小区，户型面积适中，总房款低，因而在低收入的工薪阶层中很有市场，销售速度很快。
3、各区域综合对比分析
（1）各区域住宅供应量分析
通过各区域在售楼盘总体供应量情况我们可以看出，目前潍坊住宅市场上奎文区总体供应量最大，为150万平方米左右，可见该区域房地产市场比较活跃，是当前潍坊市房地产市场的热点区域，其次为开发区总体供应量为30多万平方米，目前开发区新建社区的体量其实要远远超过这个数量，但大部分为些大型企事业单位的单位宿舍，正规开发的房地产项目比重还比较小，但随着开发区大片居住社区的形成以及生活配套的成熟，该区域有着广阔发展空间，开发区将成为潍坊市房地产市场的焦点。
在潍坊的三区中潍城区的中高档楼盘数量最少。
该区域楼盘规模小且分散，大部分为原有的旧村改造，楼盘品质较低，该区域的房地产市场发展还需要有实力的开发商、高品质的楼盘来激活。
（2）销售价格对比分析
根据调研情况看，潍城区房价最低，位于开发区和奎文区交接处的房价最高，与城市的发展方向相一致，目前此区域整体均价最高约为3000元/平方米，主要是因为这个区域分布的楼盘以高层、小高层为主，住宅品质都较高，同时区域环境及未来发展前景也提升了该区域的销售均价。
奎文区是潍坊市住宅市场发展最早的区域，楼盘档次、产品类型多样，较能代表潍坊市整体住宅市场价格水平，该区域平均售价为2800元/平米左右。
作为潍坊的老城区，潍城区开发的住宅项目以多层为主，户型面积集中在80-100平米，130平米以上的大户型占极少比例，产品品质较低，该区域价格也处于潍坊住宅最低价位1855元/平方米，这与潍城区区域居民及从业人员收入水平低、购买能力弱有直接关系。
（3）建筑类型对比分析
区域名称
主要建筑类型
奎文区
多层、小高层、高层均有分布
开发区
多层、高层
潍城区
多层
建筑类型区域特征明显，潍城区开发水平较低，普遍为多层。
奎文区建筑类型多样，多层、小高层、高层均有分布；而开发区目前开发的住宅小区主要沿城市主干道东风街和胜利街分布，受政府规划为提高土地利用率在该沿线鼓励建高层的影响，已开发的楼盘普遍为高层或沿街为高层。
第三章潍坊市商业房地产市场分析
一、潍坊市商圈概况
1、商圈的定义
商圈具有双重含义，一是指经营商店目标顾客分布的地理区域范围，通过商圈分析可以了解经营商店目标顾客的分布特征、消费特性及竞争状况。
另指商家聚集的区域或地段。
商圈的形成不是人为造成的，它是通过经济发展到一定阶段后，有了社会需求，随着城市规模扩大以后，人口增多，随着消费需求的变化，商圈往往是在有引导的情况下形成这个商圈。
商圈的特点是使单个规模较小的商业企业集合为规模较大的商业群，使花色品种多样、档次不同的大量商品集中到某一空间范围内，形成规模效应，供消费者自由挑选和购买，消费者购买活动的空间范围相对集中，节省其用以购买商品和获得商业服务的时间，减少购买路线，并满足消费者多层次的消费需求。
因此商店经营的商品类型、商店经营的规模、竞争商店的地理位置、商店的促销活动、商圈的交通条件都是影响商圈的范围的重要原因。
2、潍坊市商圈分析
潍坊的商业主要由一个成熟的核心商圈和若干个区域性商圈共同组成。
成熟的核心商圈指白浪河两岸区域，该区域是由中百、百货大楼、世纪泰华、三联、国美、四平路佳乐家、友谊商场及在建的银座购物公园共同组合成的商业物业集中区域。
区域性商圈主要有新华路佳乐家商圈和小商品城商圈等。
目前潍坊商业圈呈一主多元的分布格局。
Ø核心商圈：
白浪河商圈：
以白浪河为界，东到向阳路，西至潍州路，南到民生街，北至福寿西街，构成目前潍坊市最大的核心商圈。
Ø区域级商圈：
（1）小商品城商圈：
以青年路为中轴，东至潍州路，西至向阳路，南至健康街，北至民生街。
（2）
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