中央电大专科《房地产营销管理》历年期末考试题题库.docx
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中央电大专科《房地产营销管理》历年期末考试题题库
中央电大专科《房地产营销管理》历年期末考试题题库
（2007年7月至2016年1月试题）
说明：
试卷号：
2218
课程代码：
00419
适用专业及学历层次：
物业管理；专科
考试：
形考（纸考、比例30%）；终考（纸考、比例70%）
2016年1月试题及答案
一、单项选择题
1．市场营销观念的中心是（B）。
A．以产定销B．发现需要并设法满足它
C．制造质优价廉的产品D．推销已经生产出来的产品
2．金牛类业务单位处于低增长率、高市场占有率象限内，可采用（B）战略。
A．发展战略B．收获战略
C．选择性投资战略D．撤退战略
3．财政收入政策指在财政收入方面，政府作为房地产市场的监督者，通过调节（A），影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。
A．税率B．价格
C．成本D．利率
4．下列哪个因素不能反映市场机会的吸引力（C）。
A．发展潜力B．市场需求规模
C．工资率D．利润率
5．长期预测是指为期（B）的市场预测。
A．四年或四年以上B．五年或五年以上
C．六年或六年以上D．十年或十年以上
6．价值观和行为被消费者摒弃或拒绝接受的群体是（D）。
A．基本群体B．次要群体
C．参与群体D．隔离群体
7．判定产品生命周期的主要指标是（D）。
A．市场占有率B．预期收益率
C．单位开发成本D．销售增长率
8．以下属于需求导向定价法的有（D）。
A。
随行就市定价法B．追随定价法
C．撇脂定价D．价值感受定价法
9．渗透定价策略，通过“薄利多销”，打开销路，加速周转，以强有力的地位展开竞争，使竞争对手处于不利地位。
故被称为（C）策略。
A．高价B．折价
C．低价D．限价
10．（A）渠道是由生产者直接将商品销售给消费者，产品不经过任何中间商转手的营销渠道。
A.零级B．一级
C．二级D．三级
二、简答题
11.简述房地产市场调查的含义及其作用。
答：
房地产购买者的购买行为受到很多因素的影响，这些因素通过影响购买者的特征进而间接影响到购买者的购买行为。
影响房地产购买行为的主要因素包括社会因素、个人因素、文化因素和心理因素四个方面。
其中，社会因素包括社会阶层、相关群体、家庭等，个人因素包括了年龄、职业、经济条件、个性特征、生活方式等。
12.影响房地产定价的主要因素有哪些？
答：
房地产产品的价格受到许多因素的综合影响，主要因素包括了产品成本、市场需求、竞争状况、产品特点、营销目标、消费者特点、国家政策等因素。
13.什么是品牌？
品牌对房地产企业的作用体现在哪些方面？
答：
简单地讲，品牌就是企业为自己的产品和服务规定的商业名称和标志。
其本质是企业向购买者长期提供的一组特点、利益和服务。
品牌对于房地产企业的作用体现在：
（1）有利于树立企业形象；
（2）帮助建立顾客群的需求偏好，培养忠实客户；（3）有助于企业产品的销售，提高市场占有率；（4）有利于企业进行市场细分和市场定位；（5）简化了企业的新产品引入和推广，节约新产品投入市场成本；（6）有助于应对竞争，保持竞争优势。
14.房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种？
试筒述其内容。
答：
房地产代理商的经营模式包括无店铺经营模式、直营连锁经营模式、特许经营模式。
无店铺经营模式并非指没有经营场所，而是指不设立连锁店。
除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所内办公。
直营连锁经营模式由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。
特许经营模式是特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术和经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。
三、论述题
15.房地产定价的主要方法有哪些？
运用这些定价方法时，需要注意哪些问题？
答：
房地产定价方法主要有
（1）成本导向定价法。
以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的方法，是中外企业最常用、最基本的定价方法。
成本导向定价法包括不同的具体种类，主要有成本加成定价法、盈亏平衡定价法、目标利润定价法。
（2）需求导向定价法。
是以消费者的需求为中心，根据消费者对房地产商品需求的强度和对房地产商品的认识程度来定价的一种定价方法。
需求导向定价法主要包括两种具体形式：
价值感受定价法和需求差异定价法。
（3）竞争导向定价法。
是以竞争为中心、以房地产竞争对手的定价为依据而进行定价的一种方法。
竞争导向定价法的具体定价方法有：
随行就市定价法、主动竞争定价法。
运用不同定价方法需注意的问题可根据学生答题情况酌情评分。
四、案例分析
16．阅读以下材料，回答相关问题。
人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。
何谓老龄社会？
按照联合国的规定，是指60岁及60岁以上人口占总人口的10%或以上，或者65岁及65岁以上的人口占总人口的7%以上的社会。
在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，下个世纪初将进入全球老龄化。
就中国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社会。
问题：
试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答题要点：
学生可从房地产营销环境分析的基本原理出发来分析，主要分析人口环境对房地产市场及营销管理的影响。
视学生分析情况酌情评分。
17.深圳万科集团的掌门人王石在哥本哈根联合国气候峰会上提出了万科集团“三步走”的业务发展战略。
第一步是建设精装修的“绿色住宅”。
据悉，目前中国有80%的商品住宅都是毛坯房，自行装修的毛坯房比精装修住宅每套平均多排放2吨二氧化碳。
如果全国售出600万套商品房，其中80%是毛坯房，将产生1000多万吨二氧化碳。
这是一个多么惊人的数字！
房地产开发商做精装修房会占用资金、拉长工期，所以很多企业并不情愿提高精装修率。
但是王石称，万科2009年会实现旗下商品住宅项目80%的精装修率，2010年可能会消灭毛坯房。
第二步是住宅产业化。
万科目前的住宅产业化率已达到15%，2010年准备达到30%，到2014年全部实现产业化生产。
第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大程度地开发替代能源。
阅读以上案例，你认为万科集团采用的是哪种营销观念？
你如何理解这种营销观念？
答题要点：
万科集团采用的是社会营销观念。
社会营销观念是以社会利益和消费者的长远利益为导向的营销观念，产生于20世纪70年代。
社会营销观念认为，纯粹的市场营销观念忽视了消费者短期欲望和消费者长远利益、社会利益之间可能存在的冲突，结果导致资源过度消耗甚至被浪费，环境遭到破坏和污染，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益，然后以一种能够维持或改善消费者长远利益和社会利益的方式向消费者提供更高的价值。
（答案仅供参考，视学生分析情况酌情评分）
2015年7月试题及答案
一、单项选择题
1．（B）认为企业只要致力于提高产品质量，就一定能畅销和获利。
A．生产观念B．产品观念
C．推销观念D．市场营销观念
2．某战略业务单位的销售增长率和相对市场占有率均为低水平，该业务单位属于（D）。
A．问题类B．明星类
C．金牛类D．瘦狗类
3．文化环境对房地产市场营销活动的影响因素不包括（C）。
A．教育状况B．宗教信仰
C．规章制度D．价值观念
4．某些商家常花高价请明星使用他们的产品，可收到显著的示范效应。
这是利用了（C）对消费者的影响。
A．基本群体B．次要群体
C．崇拜性群体D．隔离群体
5．具有相同的功能而款式、规格、档次不同的一组产品称为（B）。
A．产品种类B．产品线
C．产品项目D．产品规格
6．原来定位于低档产品市场的房地产企业，在原有的产品线内增加高档产品项目，这称之为（B）。
A．向下延伸B．向上延伸
C．向前延伸D．向后延伸
7．在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略'这就是（A）。
A.撇脂定价策略B．渗透定价策略
C．折扣定价策略D．差别定价策略
8．产品的单位价值与其分销渠道的宽窄成（B）关系。
A．正比B．反比
C．没有D．无法测定
9．以下属于营业推广特点的是（B）。
A．可替代性B．即期效应明显
C．独立性D．自主性
10.（D）组织模式是指按市场调研、楼盘推销、广告宣传和新项目计划等营销职能设置机构。
A．地区式组织B．项目式组织
C．职位式组织D．职能式组织
二、简答题
11.简述房地产市场调查的含义及其作用。
答:
房地产市场调查是指按照科学的方法和程序，系统地、全面地收集、整理、分析与市场有关的信息资料，为房地产企业的市场营销决策提供依据的全部工作和整个过程。
房地产市场调查的作用主要体现在以下几个方面：
（1）房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提；
（2）房地产市场调查是企业实现生产目的的必要条件；
（3）房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径；
（4）房地产市场调查是企业提高市场竞争力的有效手段；
（5）市场调查有助于房地产企业制定正确的宏观经济政策。
12.简述影响房地产购买行为的主要因素有哪些？
答：
房地产购买者的购买行为受到很多因素的影响，这些因素通过影响购买者的特征进而间接影响到购买者的购买行为。
影响房地产购买行为的主要因素包括社会因素、个人因素、文化因素和心理因素四个方面。
其中，社会因素包括社会阶层、相关群体、家庭等’个人因素包括了年龄、职业、经济条件、个性特征、生活方式等。
13.如何理解房地产产品的整体概念？
答：
房地产产品是指可满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是由核心产品、有形产品和附加产品所组成的立体复合体。
房地产核心产品是人们购买房地产产品要实现的基本功能和利益，是房地产产品的最基本构成。
房地产有形产品是房地产核心产品的载体，是消费者可以直接观察和感觉到的内容。
房地产附加产品是消费者在购买房地产过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和。
14.如何理解房地产促销组合？
它的特点是什么？
答：
房地产促销组合的特点具有如下特点：
（1）房地产促销组合是一个有机整体组合。
（2）构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。
（3）促销组合的不同促销方式具有相互推动作用。
（4）促销组合是一种多层次的组合。
（5）促销组合是一种动态组合。
三、论述题
15．试述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件。
答：
房地产直接销售渠道的主要优点有：
（1）可减少房地产产品销售的代理费用。
（2）有利于房地产开发商更好地了解目标市场。
（3）有利于房地产开发商提供更优质的服务，较好地控制销售渠道。
（4）我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
房地产直接销售渠道的主要缺点有：
（1）产品推销成本较高。
（2）易失去部分市场。
（3）自营推销人员的素质往往较差，推销经验不足。
房地产间接销售渠道的主要优点有：
（1）可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。
（2）既可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低开发商的销售成本。
（3）可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。
（4）可提供全过程的营销服务。
（5）降低和减少房地产市场的风险。
房地产间接销售渠道的缺点有：
（1）难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。
（2）消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。
（3）大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。
（4）我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为，容易导致开发商信誉受损。
（答案供参考，视学生分析情况酌情评分）
四、案例分析题
16．深圳万科集团的掌门人王石在哥本哈根联合国气候峰会上提出了万科集团。
三步走。
的业务发展战略。
第一步是建设精装修的“绿色住宅”。
据悉，目前中国有80%的商品住宅都是毛坯房，自行装修的毛坯房比精装修住宅每套平均多排放2吨二氧化碳。
如果全国售出600万套商品房’其中80%是毛坯房，将产生1000多万吨二氧化碳。
这是一个多么惊人的数字！
房地产开发商做精装修房会占用资金、拉长工期，所以很多企业并不情愿提高精装修率。
但是王石称’万科2009年会实现旗下商品住宅项目80%的精装修率，2010年可能会消灭毛坯房。
第二步是住宅产业化。
万科目前的住宅产业化率已达到15%,2010年准备达到30%，到2014年可能全部实现产业化生产。
第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大程度地开发替代能源。
阅读以上案例，请回答以下问题：
（1）你认为万科集团采用的是哪种营销观念？
（2）你如何理解这种营销观念？
答题要点：
（1）万科集团采用的是社会营销观念。
（2）社会营销观念是以社会利益和消费者的长远利益为导向的营销观念，产生于20世纪70年代。
社会营销观念认为’纯粹的市场营销观念忽视了消费者短期欲望和消费者长远利益、社会利益之间可能存在的冲突’结果导致资源过度消耗甚至被浪费，环境遭到破坏和污染，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益’然后以一种能够维持或改善消费者长远利益和社会利益的方式向消费者提供更高的价值。
17．北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高档海景别墅。
阅读以上案例，请回答以下问题：
（1）红石公司采用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？
（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法。
答题要点；
（1）红石公司采用的是选择性专业化策略。
指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。
（2）房地产目标市场选择的程序是：
第一，市场调研及市场细分；第二，细分市场分析与评估；第三，目标市场的选择。
（3）分析部分，视学生分析情况酌情评分。
（答案仅供参考，视学生分析情况酌情评分）
2015年1月试题及答案
一、单项选择题
1．（B）认为企业只要致力于提高产品质量，就一定能畅销和获利。
A．生产观念B．产品观念
C．推销观念D．市场营销观念
2．（C）适用于资本密集性产业。
这类企业一般有专业固定资产技术和服务，较难转产。
A．市场促销B．市场渗透
C．市场开发D．产品开发
3．一个国家人口中青年人的比重上升，将会对（D）行业带来环境威胁。
A．美容用品、服装、大学教育B．运动器材
C．家庭旅游、人寿保险D．健康保险、滋补保健品、闲暇旅游
4．（D）一般主要使用于政府组织的调查活动，商业性的全面调查很少使用。
A．重点调查法B．随机抽样调查法
C．全面普查法D．非随机抽样法
5．需要层次论是由（C）提出的。
A．马歇尔B．沃森
C．马斯洛D．科特勒
6．（C）是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产产品。
A．全面覆盖B．市场专业化
C．产品专业化D．选择性专业化
7．房地产开发的首要因素是（A）。
A．项目位置的确定B．项目的建筑设计风格
C．项目的配套设施D．项目的物业管理
8．原来定位于低档产品市场的房地产企业，在原有的产品线内增加高档产品项目，这称之为（B）。
A.向下延伸B．向上延伸
C．向前延伸D．向后延伸
9．在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略，这就是（A）。
A.撇脂定价策略B．渗透定价策略
C．折扣定价策略D．差别定价策略
10.（A）渠道是由生产者直接将商品销售给消费者，产品不经过任何中间商转手的营销渠道。
A.零级B．一级
C．二级D．三级
二、简答题
11.什么是房地产市场细分？
它具有哪些作用？
答：
房地产市场细分是指房地产企业在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分变量，将房地产市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买者群体的过程。
其作用体现在以下四个方面：
（1）有利于房地产企业发现新的市场机会。
（2）有利于中小房地产企业开发市场。
（3）有利于企业集中使用资源，避免分散力量，提高企业竞争力从而取得最大的经济效益。
（4）有利于调整企业市场营销策略。
12.如何理解房地产产品的整体概念？
答：
房地产产品是指可满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是由核心产品、有形产品和附加产品所组成的立体复合体。
房地产核心产品是人们购买房地产产品要实现的基本功能和利益，是房地产产品的最基本构成。
房地产有形产品是房地产核心产品的载体，是消费者可以直接观察和感觉到的内容。
房地产附加产品是消费者在购买房地产过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和。
13．房地产定价方法主要有哪些类型？
答：
房地产定价方法主要有
（1）成本导向定价法。
以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的方法，是中外企业最常用、最基本的定价方法。
成本导向定价法包括不同的具体种类，主要有成本加成定价法、盈亏平衡定价法、目标利润定价法。
（2）需求导向定价法。
是以消费者的需求为中心，根据消费者对房地产商品需求的强度和对房地产商品的认识程度来定价的一种定价方法。
需求导向定价法主要包括两种具体形式：
价值感受定价法和需求差异定价法。
（3）竞争导向定价法。
是以竞争为中心、以房地产竞争对手的定价为依据而进行定价的一种方法。
竞争导向定价法的具体定价方法有：
随行就市定价法、主动竞争定价法。
14.简述影响分销渠道设计的因素主要有哪几个方面？
答：
一般来说，影响渠道设计的因素主要有以下几个方面：
（1）产品因素，产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分销渠道的影响。
不同的产品具有不同的特性，对分销渠道的设计要求也不同。
具体包括：
①产品价值的大小；②产品的时尚性；③产品的标准化程度；④产品的技术性。
（2）市场因素，市场因素是房地产开发企业选择分销渠道时应考虑的最重要的影响因素之一，主要包括以下几个方面：
①市场类型；②市场规模；③目标顾客的集中程度；④顾客购买的数量；⑤竞争对手的状况。
（3）环境因素，影响分销渠道设计的环境因素包括：
①房地产市场经营环境；②项目周边环境。
（4）企业因素，企业因素是指企业的自身条件因素。
具体包括：
①企业的规模、实力和声誉；②企业的经营管理能力；③分销渠道的控制要求；④产品组合的状况。
三、论述题
15.试述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件。
答：
房地产直接销售渠道的主要优点
（1）可减少房地产产品销售的代理费用。
（2）有利于房地产开发商更好地了解目标市场。
（3）有利于房地产开发商提供更优质的服务，较好地控制销售渠道。
（4）我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
房地产直接销售渠道的主要缺点：
（1）产品推销成本较高。
（2）易失去部分市场。
（3）自营推销人员的素质往往较差，推销经验不足。
房地产间接销售渠道的主要优点：
（1）可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。
（2）既可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低开发商的销售成本。
（3）可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。
（4）可提供全过程的营销服务。
（5）降低和减少房地产市场的风险。
房地产间接销售渠道的缺点：
（1）难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。
（2）消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。
（3）大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。
（4）我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为，容易导致开发商信誉受损。
（答案供参考，视学生分析情况酌情评分）
四、案例分析题
16.北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高档海景别墅。
（1）红石公司采用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？
（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法。
答题要点：
（1）红石公司采用的是选择性专业化策略。
指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。
（2）房地产目标市场选择的程序是：
第一，市场调研及市场细分；第二，细分市场分析与评估；第三，目标市场的选择。
（3）分析部分，视学生分析情况酌情评分。
17.阅读以下材料，回答相关问题。
不可忽视的老龄社会
人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。
何谓老龄社会？
按照联合国的规定，是指60岁及60岁以上人口占总人口的io%或以上，或者65岁及65岁以上的人口占总人口的7%以上的社会。
在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，下个世纪初将进入全球老龄化。
就中国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社会。
问题：
试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答题要点：
学生可从房地产营销环境分析的基本原理出发来分析，主要分析人口环境对房地产市场及营销管理的影响。
视学生分析情况酌情评分。
2014年7月试题及答案
一、单项选择题
1．从市场营销学的角度来理解，市场是指（C）。
A．买卖双方进行商品交换场所
B．买卖之间商品交换关系的总和
C．某种商品需求的总和
D．以商品交换为内容的经济联系形式
2．由于房地产的不可移动性，房地产市场具有（A）特点。
A.区域性B．时间性
C．空间性D．流动性
3．（C）适用于资本密集性产业。
这类企业一般有专业固定资产技术和服务，较难转产。
A．市场促销B．市场渗透
C．市场开发D．产品开发
4．一个国家人口中青年人的比重上升，将会对（D）行业带来环境威胁。
A.美容用品、服装、大学教育B．运动器材
C．家庭旅游、人寿保险D．健康保险、滋补保健品、闲暇旅游
5．长期预测是指为期（B）的市场预测。
A.四年或四年以上B．五年或五年以上
C．六年或六年以上D．十年或十年以上
6．需要层次论是由（C）提出的。
A．马歇尔B．沃森
C．马斯洛D．科特勒
7．（C）是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产产品。
A.全面覆盖B．市场专业化
C．产品专业化D．选择性专业化
8．房地产开发的首要因素是（A）
A.项目位置的确定B．项目的建筑设计风格
C．项目的配套设施D．项目的物业管理
9．在房地产项目开工的前期阶段，可多采用（B）的促销组合。
A.广告和营业推广B．公共关系及广告
C．人员推销D．营业推广
10．以下哪项属于项目式组织的主要优点？
（A）
A.营销效率高B．简便易行
C．宜做长远的战略计划D．运营成本较
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