上海地区“精装修系”产品专题研究报告.ppt

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20112011年年88月月上海地区上海地区“精装修系精装修系”产品专题研究报告产品专题研究报告全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。

全市精装修楼盘分布图全市精装修楼盘分布图2500以下2500-30003000-40004000-50008000以上项目名称项目名称区域区域环线环线板块板块项目名称项目名称区域区域环线环线板块板块凯欣豪园凯欣豪园长宁区长宁区内环以内内环以内中山公园板块中山公园板块上海滩新昌城上海滩新昌城卢湾区卢湾区内环以内内环以内淮海中路板块淮海中路板块晶品公寓晶品公寓内环以内内环以内中山公园板块中山公园板块万科朗润园万科朗润园闵行区闵行区中外环间中外环间七宝板块七宝板块御翠豪庭御翠豪庭中内环间中内环间古北板块古北板块仁恒河滨城仁恒河滨城浦东新区浦东新区内环以内内环以内花木板块花木板块古北瑞仕花园古北瑞仕花园中内环间中内环间古北板块古北板块仁恒滨江园仁恒滨江园内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块仁恒河滨花园仁恒河滨花园中内环间中内环间虹桥板块虹桥板块盛大金磐花园盛大金磐花园内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块凯德天山河畔凯德天山河畔中内环间中内环间虹桥板块虹桥板块世茂滨江花园世茂滨江花园内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块豪景苑豪景苑虹口区虹口区内环以内内环以内北外滩板块北外滩板块汤臣一品大厦汤臣一品大厦内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块白金湾府邸白金湾府邸内环以内内环以内北外滩板块北外滩板块金桥瑞仕花园金桥瑞仕花园中内环间中内环间金桥板块金桥板块瑞虹新城瑞虹新城内环以内内环以内四川北路板块四川北路板块歌雅花园歌雅花园中内环间中内环间三林板块三林板块海上海海上海内环以内内环以内四川北路板块四川北路板块金色城市金色城市中外环间中外环间北蔡板块北蔡板块宝地东花园宝地东花园内环以内内环以内四川北路板块四川北路板块万科中林苑万科中林苑中外环间中外环间三林板块三林板块嘉利浦江公馆嘉利浦江公馆黄浦区黄浦区内环以内内环以内黄浦滨江板块黄浦滨江板块湾流域城湾流域城中外环间中外环间三林板块三林板块上海滩花园上海滩花园内环以内内环以内黄浦滨江板块黄浦滨江板块未未来未未来中外环间中外环间外高桥板块外高桥板块静安艺阁静安艺阁静安区静安区内环以内内环以内曹家渡板块曹家渡板块泰欣嘉园泰欣嘉园普陀区普陀区内环以内内环以内武宁板块武宁板块君御豪庭君御豪庭内环以内内环以内江宁路板块江宁路板块恒陇丽晶公寓恒陇丽晶公寓中内环间中内环间曹杨板块曹杨板块静安紫苑静安紫苑内环以内内环以内江宁路板块江宁路板块上海香溢花城上海香溢花城中内环间中内环间光新板块光新板块静安四季苑静安四季苑内环以内内环以内南京西路板块南京西路板块中环凯旋公寓中环凯旋公寓中内环间中内环间万里板块万里板块济南路济南路88号号内环以内内环以内淮海中路板块淮海中路板块电影华苑电影华苑徐汇区徐汇区内环以内内环以内徐家汇板块徐家汇板块华府天地公寓华府天地公寓卢湾区卢湾区内环以内内环以内淮海中路板块淮海中路板块慧芝湖花园慧芝湖花园闸北闸北中内环间中内环间延长板块延长板块翠湖天地翠湖天地内环以内内环以内淮海中路板块淮海中路板块全市精装修楼盘分布图全市精装修楼盘分布图n20082008年全年，在上海外环内，精装修住宅年全年，在上海外环内，精装修住宅已经占到了已经占到了19.2%19.2%的市场份额。

的市场份额。

n在装修产品中，在装修产品中，20002000元元/平方米以下装修平方米以下装修标准占据了市场大部分的装修产品份额。

标准占据了市场大部分的装修产品份额。

2000元/平方米以下装修标准的楼盘主要以品牌开发商的项目万科金色雅筑、万科金色里程与金地湾流域为代表。

全市精装修楼盘占比全市精装修楼盘占比在内环内，精装修项目的市场份额逐渐在内环内，精装修项目的市场份额逐渐变大，占到内环内商品房总量的变大，占到内环内商品房总量的27%27%。

在精装修项目中，主要以在精装修项目中，主要以3000-40003000-4000装装修段为主，代表项目：

仁恒河滨城、豪修段为主，代表项目：

仁恒河滨城、豪景苑。

景苑。

全市精装修楼盘占比全市精装修楼盘占比在售装修楼盘分布在售装修楼盘分布2000以下2000-30003000-40004000-50008000以上n4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD。

n3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远。

n2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通。

n2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区。

全市精装修项目特征表现全市精装修项目特征表现产品标准产品标准项目名称项目名称区域区域环线环线板块板块装修标准装修标准景观景观物业物业开发商开发商豪宅豪宅汤臣一品汤臣一品浦东新区浦东新区内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块1300013000陆家嘴江景陆家嘴江景1515汤臣集团汤臣集团世茂滨江花园世茂滨江花园浦东新区浦东新区内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块1200012000陆家嘴江景陆家嘴江景55世茂集团世茂集团星河湾星河湾浦东新区浦东新区内环以内内环以内花木板块花木板块1000010000内部营造景观内部营造景观4.94.9星河湾地产星河湾地产王子晶品王子晶品长宁区长宁区内环以内内环以内中山公园板块中山公园板块80008000无景观无景观88裕昌房产裕昌房产翠湖天地翠湖天地卢湾区卢湾区内环以内内环以内淮海中路板块淮海中路板块50005000太平湖景观太平湖景观8.28.2瑞安房地产瑞安房地产盛大金磐盛大金磐浦东新区浦东新区内环以内内环以内陆家嘴滨江板块陆家嘴滨江板块50005000陆家嘴江景陆家嘴江景66盛大集团盛大集团高端公寓高端公寓嘉利浦江公馆嘉利浦江公馆黄浦区黄浦区内环以内内环以内黄浦滨江板块黄浦滨江板块40004000内部营造景观内部营造景观4.94.9中建房产中建房产中环凯旋公寓中环凯旋公寓普陀区普陀区中内环间中内环间万里板块万里板块40004000内部营造景观内部营造景观2.952.95中环集团中环集团绿洲雅宾利绿洲雅宾利闸北闸北内环以内内环以内闸北内环闸北内环40004000内部营造景观内部营造景观2.42.4上海置业上海置业豪景苑豪景苑虹口区虹口区内环以内内环以内北外滩板块北外滩板块35003500少量江景少量江景3.93.9汉荣房地产汉荣房地产仁恒河滨花园仁恒河滨花园长宁区长宁区中内环间中内环间虹桥板块虹桥板块30003000苏州河景观苏州河景观3.63.6仁恒集团仁恒集团仁恒河滨城仁恒河滨城浦东新区浦东新区内环以内内环以内花木板块花木板块30003000内部营造景观内部营造景观3.63.6仁恒集团仁恒集团泰欣嘉园泰欣嘉园普陀区普陀区内环以内内环以内武宁板块武宁板块30003000内部营造景观内部营造景观3.233.23泰升集团泰升集团上海滩花园上海滩花园黄浦区黄浦区内环以内内环以内黄浦滨江板块黄浦滨江板块25002500内部营造景观内部营造景观3.53.5华润置地华润置地金桥瑞仕花园金桥瑞仕花园浦东新区浦东新区中内环间中内环间金桥板块金桥板块25002500内部营造景观内部营造景观2.82.8古北集团古北集团普通公寓普通公寓凯欣豪园凯欣豪园长宁区长宁区内环以内内环以内中山公园板块中山公园板块20002000内部营造景观内部营造景观3.53.5伟怡房地产伟怡房地产上海香溢花城上海香溢花城普陀区普陀区中内环间中内环间光新板块光新板块20002000内部营造景观内部营造景观2.32.3昊川置业昊川置业瑞虹新城瑞虹新城虹口区虹口区内环以内内环以内四川北路板块四川北路板块15001500内部营造景观内部营造景观3.33.3瑞安房地产瑞安房地产慧芝湖花园慧芝湖花园闸北闸北中内环间中内环间延长板块延长板块12001200内部营造景观内部营造景观2.52.5嘉华集团嘉华集团品牌开发商品牌开发商金地湾流域金地湾流域浦东新区浦东新区中内环间中内环间三林板块三林板块15001500内部营造景观内部营造景观2.82.8金地金地金地未未来金地未未来浦东新区浦东新区中内环间中内环间外高桥外高桥15001500内部营造景观内部营造景观2.62.6金地金地万科金色城市万科金色城市浦东新区浦东新区中外环间中外环间北蔡板块北蔡板块12001200内部营造景观内部营造景观2.72.7万科万科万科金色里程万科金色里程浦东新区浦东新区中内环间中内环间三林板块三林板块12001200内部营造景观内部营造景观1.51.5万科万科万科金色雅筑万科金色雅筑浦东新区浦东新区中内环间中内环间三林板块三林板块800800内部营造景观内部营造景观1.51.5万科万科地理位置地理位置开发商开发商物管费用物管费用（元元/m2/m2/月月）景观景观装修标准装修标准（元（元/m2/m2）代表项目代表项目豪宅豪宅一般紧贴一般紧贴CBDCBD，拥有稀缺地，拥有稀缺地段优势。

段优势。

港资企业为主，其次为台湾品港资企业为主，其次为台湾品牌开发商，有豪宅项目开发经牌开发商，有豪宅项目开发经验。

验。

5-165-16内景优美。

部分项目内景优美。

部分项目有稀缺的外部景观资有稀缺的外部景观资源。

源。

5000-170005000-17000济南路济南路88号、汤臣一号、汤臣一品品高端公寓高端公寓多数位于内环内，周边居住多数位于内环内，周边居住氛围浓厚，距离氛围浓厚，距离CBDCBD不远。

不远。

拥有地段优势。

拥有地段优势。

港资企业为主，还有台湾、新港资企业为主，还有台湾、新加坡品牌开发商，具有高端项加坡品牌开发商，具有高端项目或豪宅开发经验。

目或豪宅开发经验。

3.5-53.5-5少量具有外部景观，少量具有外部景观，但大部分为内部造景但大部分为内部造景2500-40002500-4000仁恒河滨城仁恒河滨城普通公寓普通公寓位于内环附近，距离位于内环附近，距离CBDCBD较较远，紧贴城市主干道或轨道远，紧贴城市主干道或轨道交通，地段较有优势。

交通，地段较有优势。

港资企业或者本土开发商。

港资企业或者本土开发商。

2.4-3.32.4-3.3为内部造景为内部造景2000-25002000-2500香溢中央花园香溢中央花园其他品牌开发其他品牌开发商项目商项目*主要位于中外环附近的居民主要位于中外环附近的居民区，周边住宅供应量大。

区，周边住宅供应量大。

深圳、广州等南方知名品牌开深圳、广州等南方知名品牌开发商。

发商。

1.5-2.61.5-2.6内部造景内部造景20002000以下以下万科金色城市、金万科金色城市、金地湾流域地湾流域全市精装修项目特征表现全市精装修项目特征表现*目前上海市场上品牌开发商的项目基本位于非市区的大型居住区，低廉的装修仅仅是为了提升产品竞争力及溢价能力，对开发商品牌的重塑及提升并无帮助。

装修标准的展示载体装修标准的展示载体项目的装修标准主要体现在公共部位室内空间公共部位公共部位装修标准公共部位装修标准共性特征共性特征共性特征共性特征n公共部位的特点：

体现石材质感公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。

（个别高端项目的各层走道墙面以高级玻化砖代替石材，如：

上海滩花园。

）n吊顶、灯饰的运用入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。

电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。

入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。

公共部位装修标准公共部位装修标准共性特征共性特征共性特征共性特征n信报间的设置豪宅的信报间为半开放式的内置信报间，易于管理及维护；高端项目的信报间有三类做法：

易于管理及保养的独立信报间，易于保养但提高管理要求的内置信报间，便于管理但较难保养的户外信报箱。

n电梯的品牌及内饰豪宅项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端项目多数采用中端的日立品牌电梯。

电梯地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。