温泉生态家园项目建设可行性分析报告.docx

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温泉生态家园项目建设可行性分析报告

前言

第一章背景分析篇

1.1规划背景

1.11汤峪温泉生态家园项目的由来

1.12项目规划目的

1.2区域背景

1.21西安大背景

1.22蓝田县汤峪镇背景

1.3市场背景分析篇

1.31创新型养老社区市场分析

1.32汤峪温泉度假村及运动休闲区市场分析

第二章项目分析篇

2.1规划设计范围与规划层次

2.2现状基地解读

2.3周边环境分析

2.4汤峪温泉生态家园SWOT分析

2.5案例借鉴

2.51养老社区案例分析

2.52温泉度假区及农业运动休闲区案例分析

第三章创意篇

3.1规划依据

3.2规划原则

3.3功能定位

3.4规划目标

3.5规划理念

3.6概念规划构思

3.7设计策略

第四章规划设计篇

4.1总平面布局

4.2总体规划结构

4.3功能分区

4.4分区规划

4.41汤峪创新型养老社区

4.42汤峪温泉度假村

4.43运动休闲公园

4.5道路系统规划

4.6景观系统规划

4.7竖向规划

4.8植物配置

4.9分期建设

4.10建筑风格

4.11建筑色彩

4.12生态环保措施

4.13总体经济技术指标

第五章市政管线规划设计

5.1给水工程规划

5.2排水工程规划

5.3电力工程规划

5.4电信工程规划

5.5燃气工程规划

5.6供热工程规划

5.7管线综合规划

第六章汤峪温泉生态家园经营分析、人员使用情况及社会效益

6.1人口分析

6.2经营分析

6.3社会效益

前言

从远处望来，春花烂漫、夏荫浓郁、秋色波谰、冬景苍翠。

汤峪，坐落于中国父亲山“秦岭”北麓终南山下，这里山清水秀、空气清新，上好的温泉养生资源及得天独厚的山水养生环境，距西安一小时生活圈，是汤峪温泉生态家园落户于此的最佳选择。

汤峪温泉生态家园，一个以“养生”为核心的生态家园。

这里有以“为天下儿女尽孝，给入园老人一个五星级的家”为创园宗旨，有一个为生活完全能够自理至生活完全不能自理的老年人，提供一条龙服务的创新型养老社区；有一个集度假、会议、养生、娱乐全方位服务的、以皇家园林式为主题的汤峪温泉度假村；有一个以“休闲、运动、观光”为主题的运动休闲公园。

这里有以孝文化为主题的广场；老年大学让老年人老有所学、老有所乐；配餐中心将老年人从繁重家务中解放出来；社区医院让老年人老有所医；社区传颂着尊老孝老互敬互爱的社区文化；美丽、温馨的养老社区成为老年人养老的天堂。

这里有皇家园林式五星级酒店和国际温泉公馆，让游客享受星级服务；这里有山涧、田野、果园、花海，享受着大自然带给我们的心旷神怡；这就是汤峪温泉生态家园，一个带给我们美的享受和身心健康的旅游胜地。

第一章背景分析篇

1.1规划背景

1.11汤峪温泉生态家园项目的由来

汤峪温泉生态家园项目由创新型养老社区（占地300亩）、汤峪温泉度假村（占地210亩）及运动休闲公园（拟租用地1000亩）三个项目组成。

1.111创新型养老社区创建背景

中国老龄化发展又急又快。

老龄化、即人口老龄化，是人口年龄结构老龄化的表述，是把人口分为老年、中年、青年。

联合国颁布的人口年龄类型划分标准如下表：

年龄型态

0~14岁

人口比例

60岁以上

人口比例

65岁以上

人口比例

老少比例

年轻型

﹤40%

﹤5%

﹤4%

﹤15%

﹤20岁

成年型

30%~40%

5%~10%

4%~7%

15%~30%

20岁~30岁

老年型

≤30%

≥10%

≥7%

≥3%

≥30岁

人口老龄化问题是人类社会进入21世纪最为严峻的挑战，在全世界206个国家和地区中，有70多个已经入“老年型社会”，据世界卫生组织2007年初发布的一份报告显示，60岁以上老人在总人口中占有比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊22.8%，而联合国预测2050年，全世界老人将达到二十亿人口。

在我们中国，由于上世纪八十年代以来实行计划生育，为国内减少人口近三亿人，但使中国从上世纪九十年代起便进入老年社会。

据2011年底民政部统计公布，我国60岁以上老年人已达2亿人口，所占人口的比例12%，占全球老年人口的22%，居世界老年人之首，约相当于欧洲60岁以上老年人口的总和。

中国老年人口将以每年35%的比例快速上升，是人口上升率的五倍左右

据2010年人口普查数据显示陕西省和西安市老年人口分别是483万和185万人口，60岁以上老年人口所占省市人口比率分别是13.1%和14.8%，均高出全国老龄人口12.8%的平均水平。

因此中国老龄化进程又急又快的问题以凸显，人口未富先老的中国，“四，二，一”型家庭大量出现（四个以上老人一对夫妻一个孩子）逐渐成为中国家庭的主流。

另一方面。

我国现有社会养老体系十分脆弱，社会覆盖养老率低，老年人居住质量低，提高老年人居住保障的质量已非常迫切。

对此问题近年来已引起党和政府的高度重视，在党和政府的工作会议上，已将此问题提到议事日程。

在《中国老龄事业服务体系“十二五”规划》中，鼓励社会力量参与建设和经营高端养老服务，鼓励利用市场机制，由社会力量投资经营，各级政府可以根据实际需求，予以适当政府扶持的政策精神。

据此按照中国传统观念老年人更希望居家养老，特别是中国自古以来就有买地建房,住自有产权的房子更安心的传统观念。

虽然当前随着社会发展家庭生活趋于小型化，但中国自八十年代后就实行了一对夫妻只生一个孩子，父母与子孙有着特殊的亲密关系。

父母与子孙定期团聚，享受天伦之乐的生活理念根深蒂固，同时也是父母的愿望。

随着人们生活水平的不断提高，生活富裕的中老年人对养老的高品质生活，有着更高的期望值。

特别是50年代出生的这代人，他们部分受益于改革开放，生活比较富裕，目前传统的养老院养老已不能满足他们的养老需求。

因此创新型养老社区，是根据中国人养老习惯和生活水准，结合国外养老经验，为生活富裕的老年人量身打造的养老产品。

由于项目的配套齐全，老年人入院后可根据自己的收入来购买社区提供的各类服务，这是其他养老产品所不能提供的。

在前期购房，我们可以通过保险公司及中间经纪地产公司，为老人提供旧房抵押贷款，旧房置换新房等各种便民服务，让老人轻松便捷的购房。

在中后期，我们不仅加强对物业管理，让物业有较大的升值空间。

同时我们对空置房产，还提供委托租赁业务和房产转让业务，让养老房产成为家庭的最佳投资。

因此汤峪温泉生态家园创新型养老社区的老年住房产品：

其商品房不同于国内已有的政府划拨地或与乡镇等合作的小产权房，老年人购买此项目产品，不仅能安享晚年，还可以房养老（目前平安保险等保险公司已推出此产品），确保老人晚年有足够的资金，维持半护理和全护理的养老需求。

由于历史原因，我国近几十年来，忽略了养老产业的发展，随着人民生活不断提高和老年化社会的加剧，养老问题已被我国党和政府更加关注。

创新型养老社区，是我们根据我国老龄人口不断增多，家庭养老功能弱化，人民生活水平的提高，对养老生活品质提高的需求；以及党的十七大提出的“老有所养”的战略目标，和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的方针；经过多年市场调研，在借鉴日本、韩国、美国等发达国家养老模式的基础上，筹划出适合我国社会，中高端养老需求的居家型养老社区。

该项目不但符合2011年3月通过的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》第二章第二节，有关居家养老设施功能居住的要求，并在此基础上加以创新和发展。

因此，距大城市一小时车程，山清水秀、空气清新、远离喧嚣的具有健全养老功能和周到服务的专业养老社区，对中高端老年人有着较大的吸引力。

他们不仅可以在这里安度晚年、幸福生活，更由于社区内敬老孝老的社区文化，让他们有尊严的生活。

居住在自主产权的专业养老社区，不仅是身份象征，随着物业管理水平的提高，物业也在不断升值，投资养老住房是家庭投资的最佳选择。

汤峪镇坐落于中国父亲山“秦岭”北麓终南山下，在太白山国家森林公园核心地段，自古以温泉水而出名。

2010年4月国家住房和城乡建设部及国家旅游局，公示的“全国特色旅游名镇（村）”中，汤峪镇榜上有名。

该镇重点发展旅游和高档宜居养生产业。

2011年被陕西省政府命名为30个省重点镇之一。

1.112汤峪温泉度假村

汤峪温泉度假村项目，是根据蓝田县人民政府，关于汤峪旅游开发区建设的要求及目前西安地区旅游休闲市场的需求而筹划的项目。

是集旅游居住、泡汤养生、会议接待、餐饮娱乐为一体的高品质的度假村。

其中汤峪温泉假日酒店为五星级标准，汤峪国际温泉公馆及休闲疗养设施则按皇家园林式设计标准建造，给游客一个高品位优质的居住养生环境。

同丰快捷酒店专门为南北方老人互换居住地及家庭游客设立。

西北企业家俱乐部则融集西北地区知名财团、集团企业，是企业沟通、发展的平台；是企业家养生休闲的乐园。

1.113运动休闲公园

为营造汤峪温泉生态家园项目的旅游景观氛围，吸引游客居住、养生、休闲，同时更好的营造创新型养老社区五星级家园的环境，为此我们精心打造的一个集运动、休闲、观光与一体的运动休闲公园。

1.12项目规划目的

明确项目开发的方向、定位、目标、空间布局、土地利用、设施建设以及开发模式、实施时序等，为项目开发和银行投融资等提供科学依据，提出项目对当地社会、经济发展协调一致的实施方案，促进当地经济持续、健康发展。

1.2区域背景

1.21西安大背景

西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。

2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。

西安是我国西北地区的大都会，地处中国陆地版图中心和我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。

在全国区域经济布局上，西安作为新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位。

由铁道、公路、民航构成了立体化的交通网络，通往全国各地。

西安是我国西北地区最重要经济中心，在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，是世界级的旅游观光资源优势、国家级的科研教育和高新技术产业基地、区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

年GDP达三千多亿亿元、旅游收入1356亿元、500强企业西安占123家。

社会固定资产投资3250.56亿元。

项目地块位于陕西省西安市蓝田县汤峪镇，距西安市40公里，处于西安市1小时生活圈以内，50分钟车程可以到达西安市，1小时可以到达咸阳、渭南等城市，交通区位明显，区域市场广阔。

1.22蓝田县汤峪镇背景

1.221区位背景

蓝田县位于东经10°73′、北纬69°45′的秦岭北麓，关中平原东南部，此处地貌地形复杂，南部为秦岭山地，中西部蓝川、白鹿塬相间，北部是华胥横岭，是古城西安的东南门户，县城距西安22公里。

汤峪镇坐落于我国著名的蓝田猿人发源地蓝田县，国道312、省道107、陕沪高速公路等交通枢纽，构建了汤峪便捷的交通环境，形成了汤峪至西安一小时都市生活圈。

境内人文、自然景观众多，历史文化内涵丰富，民风民俗淳朴，公路纵横交汇。

是集旅游观光、休闲度假、沐浴养生于一体的著名旅游区。

1.222文化与资源背景

（1）千年古镇

自大唐玄宗皇帝携贵妃沐浴桃花水，距今已有1350多年的厚重的历史文化沉积，孕育了汤峪镇古镇遗风和风貌，民风质朴醇厚。

（2）温泉文化

汤峪温泉历史悠久，驰名遐迩，古称“石门汤泉”地处塘子街，属于渭水盆地断层上的高温矿泉之一。

汤峪温泉早在汉唐时期就久负盛名，享有“天下第一汤”的美