房地产经纪操作实务.docx
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房地产经纪操作实务
2015年房地产经纪人协理从业资格考试（房地产经纪操作实务 ）模拟试卷及答案
一、判断题（共40题，每小题0．5分。
判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母［A］涂黑，错误的将字母［B］涂黑。
1.门店接待法的优点是成本较低，受店面的地理位置影响小。
（ ）
【答案】错误
【解析】门店接待法的优点是：
容易取得客户信任、客户信息准确度高、较易和客户建立关系，为今后的进一步交往打好基础。
门店接待的缺点是：
成本比较大、受店面的地理位置影响大。
2.房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。
3.房地产中表现项目位置时，除了可以用该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示外，还可以以所需时间来表示距离。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产中表现项目位置时，应以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示外，不得以所需时间来表示距离。
4.对于《房屋出售经纪服务合同》中规定的出售价格，如果实际成交价高于合同中标明委托人要求的房产出售价格，则超过部分归委托人所有。
（ ）
【答案】正确
【解析】对于《房屋出售经纪服务合同》中的出售价格，如果实际成交价高于合同中标明委托人要求的房产出售价格，则超过部分归委托人所有。
5.房地产经纪机构与委托人签订委托协议后方可对外发布相应的房源、客源信息。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构与委托人签订委托协议后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符。
6.在看房顺序上，经纪人应该按照“好—较好—差”的顺序安排。
（ ）
【答案】正确
【解析】在看房顺序上，经纪人应该按照“好—较好—差”的顺序安排。
7.根据《北京市房屋出租委托代理合同》规定，在出租代理期限内，未经出租方口头许可，承租方不得将代理事宜全部或转委托给他人。
（ ）
【答案】错误
【解析】根据《北京市房屋出租委托代理合同》规定，在出租代理期限内，未经出租方口头许可，承租方不得将代理事宜全部或转委托给他人。
8.房地产经纪人在电话营销中要尽快向致电者告知项目销售价格。
（ ）
【答案】错误
【解析】根据谈话获取的有效信息，量体裁衣为客户推荐符合其需求的适当产品。
这里的有效信息是指：
客户告知销售人员的家庭情况、目前的居住情况，及其购买意向等。
9.房地产经纪机构申请备案应具有3名房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪机构应当有4名以上（含）房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人；分支机构有2名以上（含）房地产经纪人员。
10.即使委托人无民事行为能力，房地产经纪机构与委托人也可以签订房屋承购、承租经纪服务合同。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪机构与委托人可以签订房屋承购、承租经纪服务合同，委托人应具有完全民事行为能力。
11.房地产经纪机构代办房屋入住有关手续，收费最高不超过200元/宗。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构代办房屋入住有关手续收费，最高不超过200元/宗。
12.房地产经纪人接受房屋销售委托后，应该在第一时间核实客户个人信息。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪人接受房屋销售委托后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。
13.北京市房地产交易管理网站上公布的统计结果是以建筑面积为标准的。
（ ）
【答案】正确
【解析】北京市房地产交易管理网站上公布的统计结果是以建筑面积为标准的。
14.对于刚毕业不久，资金储备不充足的客户，房地产经纪人应建议客户采用贷款支付的方式。
（ ）
【答案】正确
【解析】对于刚毕业不久，资金储备不充足的客户，房地产经纪人应建议客户采用贷款支付的方式。
15.房地产经纪人勘察物业周边的交通条件时，只需要分析道路状况。
（ ）
【答案】错误
【解析】房地产经纪人勘察物业周边的公共交通、公交车线路及地铁线路情况，和道路状况。
16.房地产经纪机构在与委托人签订房地产经纪服务合同前，如果是代理人，仅需要向委托人提供代理人身份证复印件。
（ ）
【 答案】错误
【解析】房地产经纪机构在与委托人签订房地产经纪服务合同前，如果是代理人，需要提供有公正机关出具的公证委托书，并有其委托事项，另需要代理人提供身份证明的有关材料。
17.在签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）前，出卖人应当向买受人初始房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
（ ）
【答案】正确
【解析】在签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）前，出卖人应当向买受人初始房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
18.房地产抵押贷款一般涉及两类，一是房地产开发贷款，二是个人住房贷款。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产抵押贷款一般涉及两类：
房地产开发贷款和个人住房贷款。
19.按照《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》有关转租的规定，除出租方和承租方另有约定外，承租方需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人。
（ ）
【答案】
【解析】按照《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》有关转租的规定，除出租方和承租方另有约定外，承租方需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人。
20.房地产经纪人不得向买卖双方告知网上签约的查询密码。
（ ）
【答案】错误
【解析】存量房买卖双方可凭网上签约时设置的查询密码通过信息网外网对网上签约情况进行核实。
房地产经纪机构不得向买卖双方隐瞒网上签约的查询密码。
21.在签订《房屋租赁合同》时，如合同内容有涂改，只需涂改的一方在涂改之处签字。
（ ）
【答案】错误
【解析】租赁双方在签订房屋租赁合同时，合同内容如有涂改，双方应在涂改之处共同签字
22.签订的《房屋租赁合同》，一般一式两份，租赁双方各执一份。
（ ）
【答案】错误
【解析】签订的房屋租赁合同，一般一式三份，租赁双方各执一份，房地产经纪机构还存档一份，防止租赁双方丢失合同，又发生矛盾时，可以依据公司留存的合同协助双方解决问题。
23.佣金的支付方式，是存量房买卖合同的重点条款。
（ ）
【答案】错误
【解析】佣金的支付方式，是房地产经纪服务合同的重点条款，对于存量房买卖合同中的重点条款主要包括：
双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等。
24.在《房地产买卖合同》签约时，如果不是当事人本人签约，需要提供授权委托书。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《房屋买卖合同》签约时，如果不是当事人本人签约，需要提供授权委托书。
25.在《房地产买卖合同》签约时，合同的签约日期和生效日期一定要注明。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《房地产买卖合同》签约时，合同的签约日期和生效日期一定要注明。
26.签署《房屋认购协议书》时，不需要交纳定金。
（ ）
【答案】错误
【解析】签署《房屋认购协议书》需要支付一定数额的定金。
27.《商品房买卖合同》在网上签订后，可以进行多次修改。
（ ）
【答案】错误
【解析】《商品房买卖合同》在网上签署后，一经签订具有不可变性。
28.房屋租赁合同备案可以由房地产经纪人代办租赁双方代办合同备案事宜。
（ ）
【答案】正确
【解析】房屋租赁合同备案可以由房地产经纪人代办租赁双方代办合同备案事宜。
29.当业主权利不明确时，建议客户将定金交给房地产经纪机构保管。
（ ）
【答案】正确
【解析】当业主权利不明确时，建议客户将定金交给房地产经纪机构保管。
30.目前一般收取租户1-3个月的租金作为房屋的定金。
（ ）
【答案】错误
【解析】一般收取1-3个月房屋的租金作为押金。
31.房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。
32.房地产经纪机构可以成为存量房交易结算资金的保证机构。
（ ）
【答案】错误
【解析】存量房交易结算资金的保证机构不得从事经纪业务，所以房地产经纪机构是不得从事交易保证机构的。
33.房地产经纪机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的银行结算账户代收代付交易资金。
（ ）
【答案】正确
【解析】房地产经纪机构不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。
34.租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。
（ ）
【答案】错误
【解析】租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金职能用于向出租人支付租金。
35.在买卖物业交验时，需要将维修基金的所有人更名为买方。
（ ）
【答案】正确
【解析】在买卖物业交验时，需要将维修基金的所有人更名为买方。
36.在买卖物业交验单上，只要有买卖双方的签字确认就可以了。
（ ）
答案】错误
【解析】在买卖物业交验单上，除了买卖双方签字确认之外，还需要有一个第三方的签字确认。
37.北京市房地产经纪行业的主管部门是北京市住房与城乡建设委员会。
（ ）
【答案】正确
【解析】北京市住房和城乡建设委员会是北京市房地产经纪行业的主管部门，各区县房屋行政管理部门负责管理本行政区域内的房地产经纪管理工作。
38.在新建商品房交付的时候，应以双方签订的《房地产买卖合同》条款为依据。
（ ）
【答案】正确
【解析】在新建商品房交付的时候，应以双方签订的《房地产买卖合同》条款为依据。
39.在《房屋出售委托协议》中，当实际成交价高于前款约定的最低出售价时，高出部分属房地产经纪机构所有。
（ ）
【答案】错误
【解析】高出部分应属于房屋所有权人拥有，房地产经纪机构不能拥有这部分款项。
40.在《北京市房屋租赁合同中》经纪机构代理成交版中，应当约定佣金的支付时间和支付金额。
（ ）
【答案】正确
【解析】在《北京市房屋租赁合同中》经纪机构代理成交版中，应当约定佣金的支付时间和支付金额。
二、单项选择题（共40题，每题1分。
下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母在答题卡上涂黑。
）
41.电话访问的优点是（ ）。
A.成本低 B.比较集中，针对性较强 C.占用时间长 D.不受时间的限制
【答案】B
【解析】电话访问的优点主要是比较集中，针对性较强且可联系的人较多，不受地点的限制，不受天气影响，而且花费的时间较少。
42.某房地产经纪公司打出“房贷新政，进店咨询”的标语在门店醒目的位置，是采用（ ）开发客源。
A.互联网开发法 B.驻守和挂红幅揽客法 C.人际关系法 D.团体揽客法
【答案】B
【解析】驻守和挂红幅揽客法是目前市场上的很多经纪机构在居住小区驻守和使用挂红幅的方式来获得客户。
其中，挂红幅主要是指在小区较显眼的地方把经纪人的联系方式告知客户，等待客户联系经纪人的方式。
优势是成本较低，客户的准确性较高。
43.下列关于优质房源特征描述正确的是（ ）。
A.市场需求小 B.销售难度大 C.无房源钥匙 D.销售周期较短
【答案】D
【解析】优质房源特征包括：
（1）市场需求旺；
（2）销售难度小；（3）销售周期较短；（4）有房源钥匙。
44.房地产经纪机构发布房地产经纪广告或者业务招揽广告时应（ ）。
A.利用其它项目的形象、环境作为本项目的效果
B.立下含有升值或者投资回报的承诺 C.出现融资或者变相融资的内容
D.房地产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积
【答案】D
【解析】房地产经纪机构发布房地产经纪广告或者业务招揽广告时，不得利用其它项目的形象、环境作为本项目的效果；不得出现融资或者变相融资的内容；不得含有升值或者投资回报的承诺。
房地产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
45.房地产经纪人带领客户看房时应该（ ）。
A.只谈房屋的优点，避谈缺点 B.让客户与业主私下交流沟通
C.提前到达约定地点 D.在业主失约未到时，和客户一起发泄对业主的不满
【答案】C
【解析】房地产经纪人带领客户看房时，应该提前到达约定地点，不能让顾客等候；当业主未按约定时间到或失约时，切忌在客户面前发泄对业主的不满；防止跳单，尽量避免双方单独在一起交谈。
46.《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》规定，在租赁合同签订后（ ）日内，房屋租赁双方当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A.20 B.30 C.40 D.60
【答案】B
【解析】在租赁合同签订后30日内，房屋租赁双方当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
47.房地产经纪服务合同成立的要件包括（ ）。
A.委托人的签字或者盖章 B.授权人的人签字或者盖章 C.承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名 D.受托房地产经纪机构的盖章
【答案】B
【解析】授权人的人签字或者盖章是房地产经纪服务合同成立的要件之一。
48.房地产经纪机构收取未予标明的费用的，由（ ）以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款。
A.省级 B.县级 C.市级 D.区级
【答案】B
【解析】房地产经纪机构收取未予标明的费用的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款。
49.房地产经纪合同中应当有（ ）签名。
A.执行该业务一名的房地产经纪人或两名房地产经纪人协理 B.房地产经纪机构门店经理
C.房地产交易双方 D.房地产经纪机构的法务人员
【答案】A
【解析】房地产经纪管理办法中明确规定，房地产经纪合同必须有一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字，合同方可生效。
50.《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》中，需要写明（ ）。
A.备案证明编号 B.房地产经纪人的身份证号 C.房地产经纪人协理的身份证号 D.房地产经纪机构法人的身份证号
【答案】A
【解析】《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》中，需要填写居间人的备案证明编号。
51.对于购买需求强烈，希望尽快买到物业，有一定经济实力，购买力较强的这类客户，房地产经纪人应该采取的营销策略是（ ）。
A.重点跟踪 B.不断了解客户特征和需求 C.告诉客户无法成交的原因 D.重新安排购房计划
【答案】A
【解析】对于购买需求强烈，希望尽快买到物业，有一定经济实力，购买力较强的这类客户，房地产经纪人采取的营销策略是重点跟踪，提供周到而专业的服务。
52.房地产经纪人对二手房进行现场查勘时应该仔细核对（ ）。
A.业主的收入信息 B.邻居的生活习惯 C.房产证上的所载面积与实际面积是否相符 D.小区居委会的工作时间
【答案】C
【解析】勘察房源包括对二手房质量、区位和产权的勘察，其中面积是质量勘察的重要环节。
53.房地产经纪人员在向客户销售商品房时应该（ ）。
A.说话滔滔不绝 B.对客户提出的问题及时反驳 C.让客户自己选择户型 D.关注与客户一起来的家人和朋友
【答案】D
【解析】客户带着家人、朋友上门时，销售人员应一如既往地做好服务，带之前往现场，积极解答客户或朋友、家人提出的问题。
54.房地产居间合同中房地产经纪机构的义务不包括（ ）
A.如实报告义务 B.尽力提供居间服务的义务 C.保守秘密的义务 D.支付必要费用的义务
【答案】D
【解析】房地产居间合同中的义务：
（1）如实报告的义务；
（2）尽力提供居间服务的义务；（3）保守秘密的义务。
55.在接待客户过程中，下列接待方式不恰当的是（ ）。
A.与客户洽谈过程中，通过自己的真诚与专业服务，使客户产生信任 B.准确把握客户的真是需求和爱好，恰当地推荐
C.在讨论合同条款时，尽早提出一些较为敏感的关键性条款 D.当客户决定成交时，房地产经纪人应立即收取定金
【答案】C
【解析】对于一些较为敏感关键性的条款，要在适当的时候提出。
56.下列关于《北京市存量房屋买卖交易合同》（经纪成交版）说法错误的是（ ）。
A.该合同文本为示范文本，合同条款不能做任何修改
B.该合同文本是由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定
C.该合同文本适用于北京市行政区域内国有土地上的存量房买卖
D.该合同中的存量房是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋
【答案】A
【解析】合同自双方签字（盖章）之日起生效。
双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。
57.在《房屋承购委托合同》（北京房地产中介行业协会推荐文本）中，房地产经纪机构不能提供的服务是（ ）。
A.提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询 B.寻找意向购买房屋及其出售人
C.以委托人的名义与出售人签订订房屋买卖合同
D.对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验
【答案】C
【解析】在《房屋承购委托合同》（北京房地产中介行业协会推荐文本）中，房地产经纪机构可以提供的服务有：
（1）提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；
（2）寻找意向购买房屋及其出售人；（3）对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验。
58.当委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人应（ ）。
A.继续为其提供服务 B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务 C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定 D.有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定
【答案】D
【解析】房地产经纪人有权拒绝执行委托人发出的违法指令。
59.房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（ ）。
A.佣金标准 B.服务事项和服务标准 C.委托人的收入状况 D.合同的履行
【答案】C
【解析】房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款时具有共性
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