西安高新区项目产品定位报告new.doc

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西安项目产品定位报告

（讨论稿）

二零零五年十月

69

深圳华信基业策划机构0755-8351359883513535QQ:

69031789

报告关注点

西安市国民经济年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。

西安市人均GDP（04年：

1832.16美元）介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。

以人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。

区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。

西安楼市处于快速发展的前期阶段

投资额呈现逐年递增的态势，其中2004年增幅比例为25%。

商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积

商品房价格一直呈现稳步上升态势。

04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅达22.3%

预测常量需求量：

至2020年西安市商品住宅潜在需求约在439万平方米/年

整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。

其中04年供（600万平米）、求（500万平米）

区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机

区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成

区域重点项目供给主体产品是价格在3200-3600元/m²、面积在121-140平米、户型为3/2/2（53%）的产品。

区域滞销的产品为160㎡以上的四房和230㎡以上的复式住宅。

症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。

区域需求主要产品单价在2500－3500元/平方米的面积在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。

价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。

项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。

项目定位：

颐景园系列-现代生态园林住宅

户型面积及配比

户型

比例

一房一厅一卫（60平方米左右）

8%

二房二厅一卫（80－100平方米）

35%

三房二厅二卫（110-135平方米）

50%

三房二厅二卫（135－150平方米）

5%

四房二厅二卫（150平方米以上）

2%

商业设置：

10000平米的SHOPPINGMALL

商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、社区成熟度）、打造“区域商业中心”

土地增值、价格跳跃式增长，实现二、三期利润最大化

集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-新的利润增长点

水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛时代华城等的相关措施

目录

一、西安基本概况 1

1、地理位置 1

2、气候 1

3、人口 1

4、经济水平 2

6、区域规划情况 3

二、西安市房地产业发展分析 5

1、房地产发展各项指标分析 5

2、房地产未来量预测 7

3、西安楼市区域分析 7

（1）高新区 9

（2）其他区域 11

三、高新区楼盘分析 12

1、竞争分析 12

（1）竞争个案分析 12

（2）潜在竞争情况 21

2、区域楼盘特点 23

3、区域供给产品分析 24

4、区域需方市场产品分析 28

5、区域产品销售抗性分析 35

结论 36

四、项目概况 38

1、基地情况 38

2、基地四至 38

3、规划情况 38

4、配套情况 38

5、道路状况 38

五、项目SWOT分析 40

1、SWOT分析 40

2、建议 42

六、客源分析 43

1、目标客源定位 43

2、客源共性及消费特性 46

七、产品建议 48

1、总体构想 48

2、建筑布局 48

3、建筑形态 48

4、户型面积及配比 48

5、商业设施建议 50

6、道路系统设计 51

7、主入口 51

8、外立面 51

9、景观设计 52

10、会所设计 55

11、售楼处 55

12、其他产品建议 56

八、开发建议 57

1、项目开发周期及案量建议 57

2、价格的建议 57

附：

区域楼盘信息 59

一、西安基本概况

1、地理位置

西安，位于关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸。

东北距首都北京900公里。

辖境东西204公里，南北116公里；面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。

2、气候

属温带大陆性季风气候，四季分明。

年平均气温13.3℃。

最高月均26.9℃，最低月均－0.5℃。

年降水量614毫米，主要集中在7、8、9三个月。

全年无霜期207天，年平均日照1801小时。

风沙影响较为严重。

3、人口

年份

2001

2002

2003

2004

西安市人口

694.84

702.59

726.58

725

非农业人口

292

300

312

318

总人口增长率

1.12%

3.47%

3.4%

-0.1%

全市城市化率

42．02%

42．70%

40．91%

——

数据来源：

《西安房地产年鉴》

房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从西安人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快、城市化发展进程越快、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。

4、经济水平

GDP：

年增幅在12%以上，其中03-04的增幅在14.19%，高于全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。

人均GDP：

人均GDP亦从10561.42元（02年）至15115.4元（04年），约合1832.16美元，特别是03-04年增幅近20%。

表1：

西安市GDP增长变动状况

年份

2001-2002

2002-2003

2003-2004

GDP平均增幅

12.22%

14.15%

14.2%

人均GDP增幅

10.98%

5.24%

18.4%

西安市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。

若按照人均GDP12%的年平均增长速度，西安市人均GDP达到8000美元约需15年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的投资潜力。

表2：

人均GDP与房地产市场发育状况的关系

人均GDP

800-1300美元

1300-8000美元

8000-13000美元

13000美元以上

住房房地产阶段

住房起步阶段

快速上升阶段

平稳上升阶段

下降阶段

恩格尔系数：

居民恩格尔系数开始逐年递减，说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。

年份

1999

2000

2001

2002

食品支出

1945.36

1985.56

2023.91

2205.38

人均消费支出

5360.98

5445.7

5815.66

6419.21

城镇恩格尔系数

36.3%

36.5%

34.8%

34.4%

城镇居民人均可支配收入：

西安市居民收入水平（8544元）低于全国平均水平（9422元），而农民收入水平（3143元）远高于全国的状态（2936元）

表3：

西安市2001-2004年收入水平变动状况。

年份

2001

2002

2003

2004

城镇居民人均可支配收入（元）

6705

7180

7784

8544

农民人均纯收入

2490

2642

2838

3143

6、区域规划情况

l城市总体规划（2004-2020）

表4：

城市规划规模

规划居住人口（万人）

建设用地面积（平方公里）

人均居住面积

2005

286.8

245.5

15

2010

695

695

20

2020

765

788

25

l未来产业布局

中心城市:

城墙以内，行政中心外迁，发展以旅游、商贸为主的支柱产业。

外围多个方向：

布置大型产业:

户县，结合高新区二次创业，发展高新技术产业。

结论：

l从西安市的GDP、人均GDP、人口的导入、产业布局、城镇收入及城市规划等方面来看，西安市区域中心的地位已显现，对周边城市辐射作用加强。

l区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。

二、西安市房地产业发展分析

1、房地产发展各项指标分析

投资额:

呈现逐年递增的态势，其中，2004年的增幅较大，其增幅比例为25%。

施工、竣工、销售面积:

平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积

空置率:

商品房空置总面积经历了先减小后增加的态势，其中住宅空置状况呈现相同的变化。

西安市商品房空置率在1%-10%之间，从侧面反映了西安房地产市场目前处于健康的发展状态，房地产供求状态保持基本平衡。

均价走势:

呈现稳步上升态势。

04年（2626元/平米）同比增加479元/平米，增幅达22.3%，其从侧面说明了西安整体楼市开始步入快速发展期。

供求比例:

01-03年的西安整体楼市处于一个发展波动阶段：

一级市场不规范、二级市场被少数开发商垄断、产品处于低层面竞争，楼市发展亦呈现一定无序性发展，市场处于供小于求的态势。

表5：

2002-2003年供求比例

年份

02年

03年

04年

供求比

1：

1.2

1:

1.25

——

04年随着一、二级市场运作的日趋规范、特别是传统封闭市场被外来品牌企业打破，整体楼市呈现有序发展，市场呈现供略大于求的格局，（04年需求量为500万平方米，批准预售商品房为600万平方米）应指出这是结构性不均衡的供大于求的格局即中低、中档楼盘供应仍呈现供大于求的格局，而市场上真正的高档产品则呈现供小于求的格局。

2、房地产未来量预测

需求预测：

现有居民改善需求量:

由11.25平方米（04年）至25平米（2020年）

（25-11.15）平方米*400万人/16=346.25万平米/年

新增人口需求量:

约为80万平方米

至2020年西安市商品住宅潜在需求约在346.25+80=439万平方米/年。

3、西安楼市区域分析

楼市区域分布图

西安房地产板块主要有城南、城北、城东、城西板块组成。

（1）高新区

高新区概况：

l地理位置：

西安高新区位于西安市南郊，北靠南二环路，西临丈八路，东至西万路，规划面积30平方公里。

距西安中心7-15公里，距西安铁路货运车站12公里，距西安咸阳国际机场52公里，距火车站15-20公里。

l人口：

2004年，高新区的总人口为6-7万人，就业人口28万人。

l经济状况：

01-04年，其经济呈快速发展势头，03、04年GDP增幅均在30%，地方财政收入亦呈近似同步的速度发展。

l高新区产业情况：

园区内落户有新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等，现拥有上市公司25家。

高新房地产发展概况：

以批准征地及商品房开工、竣工面积而言，如下图：

批准征地方面，征地的幅度曲线波动较大，供需方面，近两年，高新区房地产市场持续供销两旺的局面，