招商基础术语.docx
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招商基础术语
层高：
层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高
柱距：
简单的讲，柱距就是柱和柱之间的距离
承重：
每平方米承载的重量
铺位的形式：
隔断：
隔断是指专门作为分隔室内空间的立面
敞开式（开放式铺）：
开放式铺位是指巧妙利用空间，商品空间展示与客户购物紧密相连，形成一个开放式的购物空间
金角银边：
商业上一般称转角商铺为金角，沿主通道或者出入口的两边为银边。
广告位：
广告位置是指一则广告在特定媒体发布时所处的规定地位，能产生经济效益的一种媒介
招牌位：
招牌是指挂在商店门前作为标志的牌子，主要用来指示店铺的名称和记号，可称为店标，可有竖招、横招或是在门前牌坊上横题字号，或在屋檐下悬置巨匾，或将字横向镶于建筑物上
公摊：
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房
使用率：
使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百分数表示
商城合作模式：
联谊扣点（商场从业主的营业额抽取一定的百分比作为租金）、纯租赁（多少/M²、多少钱一间铺）、两者取其高
招商率：
招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，积出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率
运营管理费：
物管费（物管费是物业管理费的简称，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用）、推广费（把自己的产品、服务、技术、文化、事迹等等通过传统的四大媒体【报刊、广播、电视、网络】广告让更多的人和组织机构等了解、接受，从而达到宣传、普及的目的）、能耗费（能耗费是指商业内设施设备运行、公共路灯、楼道灯等费用）
租金收取模式：
按平方米计算、按单间铺位计算
主通道：
主通道就是商场里一般人流量最多
次通道：
商场次通道比主通道小，主要作为疏通人流量而设
休息区：
提供客户休息、停歇的区域
客服中心：
客服，简而言之就是客户服务工作（接受顾客咨询，帮顾客解答疑惑），或者指承担客户服务工作的机构
交铺标准：
负一楼交铺标准”铺面分隔、天花地板、门“、1楼交铺标准”地板天花、电“，餐饮交铺标准”铺面分隔，上下水，排污排烟、电“（也叫一次装修，一般是开发商负责）
二次装修：
是指以一次装修为基础，为展示品牌和商品形象，按照商城要求的标准，进行的二次装饰装修。
商业业态：
综合体、购物中心、专业市场、商业街【商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等】
业态：
所谓业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态
业种：
业种是指商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。
国际商业体从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展
主力店：
主力店一般指的就是对整体项目的带动作用，它知名度高、品牌效应高、信誉好，强大的集客能力等因素为购物中心带来巨大的价值溢出效益
次主力店：
次主力店相对所占面积较少的，次主力店会使商业丰富，租金压力也会少很多
免租期：
就是免除房租的期限
装修期：
商家进场装修的时期
房屋所有权：
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利
土地使用权：
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利
定金：
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式
诚意金：
所谓的“诚意金”是发展商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对客户许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性
违约金：
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱
代理商：
代理商又称商务代理，是在其行业惯例范围内接受他人委托，为他人促成或缔结交易的一般代理人
加盟商：
加盟商是指在连锁加盟的模式下,接受总部的品牌与技术指导的一方
上下水：
上下水，即是“给排水”的俗称。
是指给水系统和排水系统的简称
三相电：
三相交流电是电能的一种输送形式，简称为三相电
平效：
“平效”就是指终端卖场1M²的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准
装修标准：
柜台的高度不超过1.5M
商圈：
老商圈“最早形成的、人气相对稳定的“、核心商圈”老商圈后期崛起的，后期租金最贵的“、新型商圈“开发新区形成的商圈，相对老商圈、核心商圈而已，人气人流缺乏“
人流动线：
消费者所经过的路线
垂直动线：
各楼层间的垂直联系，如：
楼梯、电梯、自动扶梯
平面动线：
同一水平面或同一楼层内的过道、大堂等
外联动线：
商城与外部连接的通道等。
如：
出入口、汽车入口等
开间进深：
是指物业的宽度和物业的实际长度
一、商业地产基础知识
1、什么是商业地产？
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
2、商业房地产的类别划分？
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
3、什么叫购物中心？
世界购物中心协会对购物中心的定义是：
“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”
4、什么叫MALL？
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。
较新版本的美国词典释意：
“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。
”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：
“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall”“商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。
Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。
青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。
5、什么叫超市？
超市是超级市场的简称
英文叫“supermarket"
6、步行街的起源？
为什么是步行街？
这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？
商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。
依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。
据专业人士分析：
在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。
在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。
步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：
休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。
中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：
景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。
由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。
从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。
所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。
当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。
人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。
沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。
这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。
真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。
7、专卖店、便利店、连锁店、百货店概念？
7.1什么是专卖店？
专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。
7.2什么是便利店？
便利店，英文简称CVS（ConvenienceStore）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。
该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。
便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务等多诸方面：
如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍“受大排长龙”等候之苦，以上种种使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。
于是人们需要一种能够满足便利店购买需求的小超市来填补空白。
7.3什么是连锁店？
连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。
8、街铺？
底商？
8.1什么叫街铺？
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
8.2什么叫底商？
底商，是指住宅的第一层、第二层。
一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。
开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
9、什么叫写字楼？
无论从哪方面出发，都是要重视人的需求和需求可能的变化。
但这里必须有两层考虑：
首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：
一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：
对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：
比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。
其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。
从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：
对健康的需求和人对文化的需求。
这两点主要由环境系统来提供：
内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。
10、什么叫场所精神？
所谓场所精神来源于古罗马，“根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质”。
11、什么叫公寓？
比较广泛的.针对年轻人有青年公寓,针对老年人有老年公寓等等.建造什么样的公寓,我理解为要根据地块位置\周边环境及市场消费等情况而定.
12、酒店式公寓？
指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型，由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。
酒店式公寓不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件
13、什么叫酒店？
其分级标准是什么？
CONCIERGE是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的“礼宾司”。
1929年10月6日，11位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起，建立友谊和协作，这就是金钥匙组织的雏形。
1952年4月25日，欧洲金钥匙组织成立，1972年絯组织发展成为一个国际性的组织，目前，国际金钥匙组织共有34个国家和地区参加，约有会员3500人。
国际金钥匙组织的国际性标志为垂直交*的两把金钥匙，代表两种主要的职能：
一把金钥匙用于开启饭店综合服务的大门；另一把金钥匙用于开启城市综合服务的大门。
也就是说，饭店金钥匙成为饭店内外综合服务的总代理。
国际金钥匙组织利用遍布全球的会员所形成的网络，从而使金钥匙服务有着独特的跨地区、跨国界的优势。
酒店金钥匙的服务宗旨，是在不违反国家法律的前提下，使客人获得满意惊喜的服务。
我们提供：
从接待客人订房，安排车到机场、车站、码头接客人，根据客人的要求介绍各特色餐厅，并为其预订座位，联系旅行社为客人安排好导游，当客人需要购买礼品时帮助客人在地图上标明各购物点等等，最后当客人要离开时，在洒店里帮助客人买好车、船、机票，并帮客人托运行李物品，如果客人需要的话，还可以订好下一站的洒店并与下一城市酒店的金钥匙落实好客人所需的相应服务。
酒店金钥匙对中外商务旅游者而言，他们是酒店内外综合服务的总代理，一个在旅途中可以信赖的人，一个充满友谊的忠实朋友，一个解决麻烦问题的人，一个个性化服务的专家。
14、什么叫商圈？
怎样划分商圈？
对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。
根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。
主要商业圈：
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；
次要商业圈：
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；
边缘商业圈：
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
15、什么叫商业管理？
对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。
如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
二、商业地产项目专业术语
1、零售：
是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2、零售战略：
是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。
具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3、商圈：
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4、全过程商品管理：
是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5、市场化经营商场化管理：
指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6、精细化管理：
是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。
全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。
精细化管理包括：
精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7、购物中心交通规划：
购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8、店面：
是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。
是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
9、商铺：
经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
10、商业街商铺：
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
11、市场类商铺：
在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
12、社区商铺：
指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
13、住宅底层商铺：
指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
三、商业物业分类表：
分类方法
种类
按市场形式分类
大型商厦
专业市场
小区商铺
按物业用途分类
购物中心
小区配套商铺
专业市场
批发及商贸中心
餐饮及美食广场
按建筑特征分类
商业大厦
住宅区商铺
临街商铺
步行街露天商铺
地下商城
按物业区位分类
商业区物业
住宅区物业
近郊物业
按经营方式分类
统一经营物业
分散经营物业
按经营类别分类
综合经营物业
单一经营物业
按销售方式分类
销售物业
租售物业
出租物业
按物业产权分类
产权物业
非产权物业
升级会员 