元宝山区城镇棚户区改造项目.docx

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元宝山区城镇棚户区改造项目

元宝山区2018年城镇棚户区改造项目

国有土地上房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

为确保元宝山区2018年城镇棚户区改造项目顺利实施，保障房屋被征收人的合法权益，依法解决被征收人补偿和安置问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及相关法律法规，结合我区实际，制定本方案。

一、房屋征收主体

赤峰市元宝山区人民政府

二、房屋征收部门

元宝山区房屋征收管理办公室

三、房屋征收实施单位

平庄镇人民政府、元宝山镇人民政府、平庄城区街道办事处、平庄东城街道办事处

四、房屋征收范围

元宝山区2018年平庄城区一组团棚户区改造项目：

原大黑山煤矿家属楼、原毛纺厂家属院片区、原丝绸厂家属院片区、站前广场片区、原矿务局新工村片区、原山前家属楼、和润农业西片区。

五、房屋征收签约、搬迁时限

（一）签约时限

自元宝山区人民政府发布房屋征收决定公告之日起60日内。

（二）搬迁时限

自签订房屋征收补偿协议之日起30日内。

六、征收补偿内容及方式

（一）补偿内容

对被征收人给予的补偿包括：

被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（二）补偿方式

住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，不再享受产权调换相关政策。

非住宅房屋只进行货币补偿。

七、住宅房屋补偿

住宅房屋是指土地使用权范围内的有证房屋及其附属房屋。

有证房屋是指被征收房屋所有权人在权属登记部门依法登记，权属证明用途栏内标明为“住宅”的房屋；或经房屋权属认定组认定为可按有证住宅进行补偿的房屋。

附属房屋是指未依法登记，同时未被房屋权属认定组认定为有证房屋，且在土地使用权范围内的承重墙体独立，门窗齐全的建筑物。

（一）货币补偿

1、有证房屋补偿。

有证房屋按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。

被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以评估确定。

2、附属房屋补偿。

土地使用证范围以内有证房屋面积以外的已建建筑按其重新建造的成本价值折旧由选定的房地产价格评估机构评估确定予以补偿。

3、未建部分补偿。

土地使用权范围以内未建部分补偿300元/平方米。

4、附着物及设施补偿。

按《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条标准执行。

因历史原因土地使用证范围外形成的附属物参照执行。

5、装饰装修补偿。

被征收房屋的装饰装修由选定的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》进行评估，按评估价格进行补偿。

补偿标准按房屋建筑面积计算，一般不超过300元/平方米。

（二）产权置换

选择产权调换的被征收人实行期房安置。

1、有证房屋补偿

征收个人住宅房屋，被征收人选择产权调换的，由平房调换至多层住宅按照有证建筑面积1:

1.2的比例调换，由平房调换至高层住宅按照有证建筑面积1:

1.3的比例调换，相互不找差价。

由多层住宅调换至多层住宅按照有证房屋建筑面积1:

1的比例调换，由多层住宅调换至高层住宅按照有证房屋建筑面积1:

1.1的比例调换，相互不找差价。

2、附属房、附属设施补偿

附属房、附属设施不实行产权调换，按评估价以货币补偿的方式进行补偿。

3、安置房源

选择房屋产权调换的被征收人，平庄城区的可以在区政府提供的安置小区春晖家园（宝山仕家西侧）安置。

元宝山城区的，由政府在元宝山城区另行组织安置房源进行安置。

安置房为多层及高层楼房，设计单户建筑面积大约为80-125平方米，最终以房屋产权测绘部门出具的实测面积为准。

选房办法：

被征收人签订补偿协议后，在搬迁期限内腾空房屋并验收合格的，凭补偿协议和验收单在指定地点领取选房顺序号，凭选房顺序号在政府指定的安置房源中选房。

被征收人应承担楼层差价。

4、应安置面积与所选安置房面积不同的情况：

应安置面积小于所选安置房面积且不符合下款所列条件的，安置房面积的差额由被征收人按安置房市场价格补足；应安置面积大于所选安置房面积的，按被征收房屋同等地段，类似新建商品住宅的市场价格支付给被征收人。

（三）搬迁费及临时安置费

1、搬迁费。

按被征收房屋有证房屋面积15元/平方米的标准支付，每户不低于1000元，选择期房产权调换的补偿两次。

2、临时安置费。

选择产权调换的被征收人，在安置房交付前，自行过渡。

自搬迁完毕之日至通知其办理入住手续之日为过渡期，搬迁过渡期限不超过28个月。

过渡期发放临时安置费。

临时安置费按被征收房屋有证房屋面积每月15元/平方米的标准支付，每户每月不低于1000元。

逾期安置的，自逾期之日起，双倍发放临时安置费。

临时安置费自腾房验收合格后一次性发放12个月，以后根据实际过渡时间据实发放。

选择货币补偿的不享受临时安置费。

（四）住宅房屋自行改为非住宅用途搬迁期间的营业损失补偿

依法取得营业执照或相关审批手续的经营者，营业执照和完税凭证与实际经营场所一致的，或能提供免税证明的，房屋征收部门应当与经营者共同委托依法设立的评估机构结合经营状况、净收益等因素进行评估确定补偿金额。

依照规定应当纳税的经营者不能提供纳税证明的，营业执照与实际经营场所一致的，一次性补偿6000-9000元。

（五）部分附属设施的补偿

住宅楼的配套小棚由房地产价格评估机构按其重新建造的成本价值折旧评估确定予以补偿。

八、非住宅房屋的补偿

（一）地上附着物补偿

征收范围内涉及地上附着物为非住宅房屋的（指被征收房屋权属证明用途栏标明为“商业”、“工业”或“仓储”等非住宅用途的建筑物），按权属证明记载的房屋用途，由具有资质的房地产价格评估机构进行评估，按评估结果予以货币补偿。

（二）搬迁费补偿

被征收房屋为生产用房的，搬迁费为房屋评估金额的1.5%；其他非住宅房屋的搬迁费为房屋评估金额的1%。

（三）停产、停业损失补偿

征收非住宅房屋造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的3%给予停产、停业损失补偿。

被征收人认为其停产、停业损失超过前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。

由房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构对其停产停业损失进行评估，并按评估结果进行补偿。

被征收人无法提供相关证明材料的，按本款第一项执行。

九、奖励办法

（一）签约奖

自初步估价结果送达之日起20日内签订征收补偿协议，并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的被征收人，以土地为单位，每宗土地一次性奖励人民币40000元；第21日至第40日签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的，一次性奖励人民币30000元；第41日至第60日签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁交付房屋的，一次性奖励人民币20000元；超过60日签订征收补偿协议的，没有奖励。

（二）团签奖

整栋的楼房，以整栋楼为一单位；连体成栋的房屋，以整栋房屋为一单位；不成栋的房屋，以五户为一单位；每个单位所属的全部被征收人都在签约期内完成签约的，另行一次性奖励单位内被征收人每户20000元。

十、住房保障

（一）被征收人住宅房屋建筑面积低于50平方米，产权调换的面积为50平方米，50平方米以内不找差价；选择货币补偿的，最低补偿金额为房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买50平方米住宅的金额。

（二）被征收人选择产权置换，且同时符合下列条件的，可增加安置房面积。

超出应安置面积且在人均30平方米以内部分，按安置房市场价格下浮20%结算，超出人均面积30平方米以上部分按市场价格结算。

（1）三代（或三户）以上家庭共同居住；

（2）户口簿记载常驻人口与实际居住人相符；

（3）共同居住人系直系亲属且本地区无其它住房；

（4）征收部门、街道办事处共同公示七日后无异议。

十一、未登记建筑的认定

（一）认定原则

被征收房屋的性质、用途和面积，一般以权属证书和登记档案的记载为准；权属证书与登记档案的记载不一致的，除有证据证明登记档案确有错误外，以登记档案为准。

住宅房屋未经批准改为非住宅用途的，征收时按住宅房屋进行补偿。

（二）认定机构

由元宝山区人民政府组织相关单位组成认定机构。

国土局、住建局、规划分局、综合执法局及相关镇、乡、街道办事处等部门成立房屋权属认定组，对拟征收范围内土地使用情况、未经登记的建筑情况进行调查认定和处理。

（三）认定办法

1、因历史原因，符合登记条件而未登记的房屋，由认定组进行认定，出具认定意见，按照认定结果进行补偿。

2、认定的有证房屋面积（含有证房屋证载面积）最高不超过合法土地使用权面积60％，且二层以上（含二层）及地下一层以下（含地下一层）不予认定。

被征收人有证房屋面积占合法土地使用权面积大于60%的，按证载面积补偿。

3、认定为有证房屋的条件：

房屋有基础，有屋面，有承重构件，且檐高大于等于2.2米。

4、没有土地使用权证和房屋权属证书的房屋，由国土部门会同镇、乡、街道办事处共同实测，出具土地来源证明，一宗宅基地（或一个院落）认定为一户。

通过确认土地使用权后，地上房屋的认定按以上规定执行。

5、除被认定为有证房屋和违法建筑之外的房屋，认定为附属房屋。

6、违法违章建筑一律不予补偿。

十二、评估机构的选定

（一）评估机构的确定

房地产价格评估机构由被征收人从不少于3家的备选房地产价格评估机构中协商一致选定。

自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起10日内仍不能协商选定的，由被征收人投票选定，得票数超过应投票总数二分之一的房地产价格评估机构承担房屋征收评估工作。

若得票数均未超过投票总数二分之一，则由房屋征收部门组织，采用抽签方式确定，并由公证处对抽签过程进行公证。

（二）房屋评估实施

被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

房屋征收工作人员和房地产价格评估机构工作人员入户实地查勘，保存影像资料，被征收人应在查勘记录上签字或盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收工作人员、评估机构工作人员和无利害关系的第三人见证。

被征收人拒绝入户评估的，由征收实施单位通知被征收人入户时间等具体事项后，组织房地产价格评估机构在无利害关系的第三人见证下进行实地查勘，出具评估报告,有关情况在评估报告中说明。

初步评估结果在征收范围内公示7日。

被征收人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，鉴定费用由申请人承担。

鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

十三、其他规定

（一）被征收人与房屋征收部门在本方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告；被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（二）签订征收补偿协议和领取补偿款时，由被征收人亲自办理，不能亲自办理需要委托他人代为办理的可出具具有法律效力的书面委托书，委托书应经过公证机关公证，否则不予办理；被征收房屋所有权人已故尚未指定继承人的，应先办理继承公证，由继承人或由所有继承人按上述程序共同委托一人办理。

（三）被征收房屋设定抵押权登记的，由房屋征收部门告知抵押权人。

被征收房屋存在租赁关系的或设定抵押权登记的，自实施单位通知被征收人搬迁之日起，被征收人自行解除租赁或抵押关系。

被征收房屋存在权属、遗产等纠纷的，由当事人双方在房屋征收期限内自行解决，房屋征收单位不承担房屋租赁、抵押及权属、遗产纠纷所产生的任何经济和法律责任。

逾期不能解决的，由被征收房屋的利益人提出申请，提存征收补偿利益，先行拆除被征收房屋，按法院或仲裁机构的最终裁决或当事人协商意见分配补偿利益。

（四）自征收范围确定后，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门将前款所列事项书面通知住建、规划、国土、公安、市场监督等有关部门，暂停办理相关手续。

暂停办理的书面通知载明暂停期限，暂停期限最长不超过一年。

（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（六）被征收房屋发生的水、电、煤气、物业、暖、有线电视等相关费用被征收人自行结清。

房屋征收补偿协议签订后，被征收人不得私自拆卸、损毁原房屋和附属设施，否则按评估价格赔偿。

（七）征收过程中肆意滋事、无理取闹，妨碍执行公务的单位和个人，由公安机关依法处理。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（八）征收补偿款的支付方式

在征收补偿协议签订后，经有关部门审核确认后，房屋征收部门将房屋征收补偿款直接向被征收人发放。

（九）房屋征收涉及各镇街是元宝山区城镇棚户区改造项目房屋征收的实施主体、责任主体和维稳主体，具体负责本行政区域内的房屋征收补偿工作。

（十）结算办法

房屋征收补偿的具体结算办法由区人民政府另行组织相关单位制定后公布。

（十一）本方案自发布之日起实施，本方案发布之前的房屋征收补偿安置按原政策执行。

（十二）本方案仅适用于元宝山区城镇棚户区改造房屋征收补偿安置。

（十三）本方案未尽事宜，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定执行。

特殊情况由元宝山区城镇棚户区改造指挥部研究决定。

（十四）征收过程中遇到本方案未包含情况的，由元宝山区人民政府依据相关法律法规另行公布补充方案，与本方案具有同等法律效力。

（十五）本方案由元宝山区房屋征收管理办公室负责解释。