吉林省暖房子工程采用全费用清单中国建设工程造价信息网.docx
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吉林省暖房子工程采用全费用清单中国建设工程造价信息网
吉林省“暖房子”工程采用全费用清单计价模式的探索及应用
吉林省建设工程造价管理站吕志
作为我国工程造价领域改革最重要的制度建设，工程量清单制度走过十年的风雨历程，历经2003版正式建立、到2008版修订发展、直至2013版完善成熟，国标清单规范为我国快速发展的建设事业做出重要贡献，基本适应现阶段我国工程造价管理和实践的需要。
但是，随着国内建设投资结构的多元化发展和工程造价国际接轨的进程加快，对清单计价方式提出新的改革要求。
下面通过吉林省在实施“暖房子”工程建设过程中，采用工程量清单全费用综合单价进行造价管理的探索和实践。
一、“暖房子”工程建设情况概述。
根据吉林省政府的安排和部署，2010年“暖房子”工程首先在吉林省九个市州政府所在城市启动，2011年增量扩面，延伸到县。
2010年至2013年累计完成居住建筑供热计量及节能改造6000万平方米，惠及普通百姓近100万户500万人，按照2014年建设计划将完成2000万平方米，全省还将有6500万平方米改造量，累计政府财政投资将达到200多亿。
未来2至3年，全省将完成全部的“暖房子”工程改造工作。
改造后的房屋由“冷房子”变成了“暖房子”，冬季室内温度平均提高了5摄氏度左右，由旧小区变成新小区，居住环境更加舒适。
其次，增加了百姓的财产性收入，房屋市场交易价格每平方米平均提高了500元左右。
第三，提升了城市景观，改变了城市面貌，老旧小区得到了综合整治。
第四，推进了建筑节能和城市减排。
改造后的房屋由非节能建筑变为节能建筑。
据统计，通过“暖房子”四年累计节约标煤417万吨，减少二氧化碳排放近1098万吨。
第五，促进了经济发展，拉动几十个相关产业发展，加快了产业结构调整步伐。
第六，加强了社会建设，创新了社会管理，推动了和谐发展，进一步密切了党群、干群关系。
二、“暖房子”工程计价方式的探索。
1、第一阶段：
建筑面积单价包干方式。
2010年“暖房子”工程建设之初，为了配合财政分配指标、控制投资、工程招投标和工程计价的需要，由造价管理机构根据吉林省现行计价标准并结合建设工程材料价格信息，编制了既有居住建筑节能改造工程综合造价指标。
“暖房子”工程招投标不竞争报价，仅仅确定承包单位，签订合同约定按产权建筑面积和合造价指标进行结算。
以下摘录“吉林省既有建筑节能改造工程综合造价指标”、“吉林省“暖房子工程”相关计价问题解释”。
吉林省既有建筑节能改造工程综合造价指标
单位：
平方米/元
项目
类型
外墙基层处理
外墙保温
外墙涂料
倒置式
屋面
保温
屋面防水
脚手架及安全防护（密目网）
塑钢窗
高档标准
普通标准
清水墙
2
70
43
12
13.3
11
15
230
水泥砂浆
4.4
干粘石、
水刷石
4.7
外墙砖
5.2
说明：
1、综合造价指标中含直接费、间接费、利润、税金、规费和税金等费用；
2、除塑钢窗按洞口面积测算外，其他指标均以建筑面积为基数测算；
3、综合造价指标中没有的项目，现场发生时需办理经济签证；
4、不含安全防护通道、高压线维护，发生时另行计算；
5、屋面防水改造不包括原防水层的拆除和运输；
6、倒置式屋面保温按不上人屋面测算；
7、综合造价指标均按在正常施工条件下我市六月份价格信息测算；
8、综合造价指标是按既有建筑节能改造全部内容编制，发生时可按设计标准单项分别选用。
吉林省“暖房子工程”相关计价问题解释
一、“暖房子工程”建筑面积如何确定？
“暖房子工程”建筑面积按原房屋产权登记面积确定，无产权登记面积的，由相关部门组织测绘，出具建筑面积证明。
新做外墙保温不计入建筑面积。
二、外墙基层处理有凿毛、局部清除如何计价？
按外墙基层处理的综合造价指标计价，外墙基层未做处理的不计取该项费用。
三、外墙保温苯板厚度不同的如何计价？
根据“暖房子工程”《技术规范和标准》要求，外墙保温苯板容重≥18㎏/m³，施工采用不同厚度可按下表进行调整。
单位：
元/建筑面积㎡
厚度
80（mm）
70（mm）
60（mm）
50（mm）
价格
70
68
66
64
四、外墙基层处理完又做一遍找平层是否另计价？
外墙保温综合造价指标中已包括了1：
2.5水泥砂浆找平层，不再另行计算。
外墙保温未做找平层的，按外墙保温综合造价指标扣减10元/㎡。
五、网格布改为加强网、双层网格布如何计价？
执行外墙保温综合造价指标。
六、界面剂是否包含在外墙保温造价内？
窗口挤塑板保温的界面剂已在外墙保温中考虑，不另行计价。
七、雨水管更换是否另行计价？
按现场经济签证处理。
八、檐口、窗口增加苯板造型是否另计价？
造型线条已包括在外墙保温综合造价指标中，造型线条高度超过15cm的，按现场经济签证处理。
九、阳台栏板拆除重新加固重砌如何计价？
按现场经济签证处理。
十、外墙质感涂料、普通涂料的实际价格高于综合造价指标的，可否调整？
原则上不调整，如有特殊情况，可编制一次性补充估价，经主管部门审核后按确认的价格计价。
十一、楼层层数不同时，屋面保温、屋面防水综合造价指标是否调整？
屋面保温、屋面防水项目均按6层建筑物综合测定的，实际楼层层数与综合造价指标不同时，可按下表系数进行调整。
层数
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
调整系数
3
2
1.5
1.2
1
0.85
0.75
0.65
0.6
0.55
十二、部分项目一层采用双排脚手架防护，二层以上采用吊篮施工，如何计价？
一层采用脚手架的，执行脚手架综合造价指标。
吊篮施工不另行计价。
十三、小部分采用双排脚手架防护到顶、拆除原外墙基层重新抹灰，抹灰后将二层外双排脚手架拆除，二层以上外保温及涂料工程采用吊篮施工、如何计价？
搭设双排脚手架可按综合造价指标执行，未搭设脚手架不计取该项费用。
十四、塑钢窗单价可否调整？
窗口修补是否另行计价？
塑钢窗单价执行综合造价指标，窗口修补不否另行计价。
十五、塑钢门连窗执行什么价格？
如何计价？
按塑钢门连窗洞口尺寸计算工程量，执行塑钢窗综合造价指标乘以系数1.3。
十六、现场签证项目如何计价？
现场经济签证项目费用只计取税金。
十七、同一建筑物既有质感涂料又有弹性涂料如何计价？
同一建筑物采用不同涂料可按涂刷延长米与建筑面积比例换算计价。
十八、全部使用脚手架的工程，吊篮费用是否扣减？
全部使用脚手架的工程按4元/㎡扣减吊篮费用。
建筑面积单价包干方式经过2010、2011两年的结算实践，出现两个问题：
其一由于“暖房子”工程涉及老旧房屋，无法准确提供产权面积，只能现场核定建筑面积；其二，由于房屋结构形式、建筑层数不同，导致外墙面积与建筑面积比值K的取值范围过大（0.5～1.1），严重影响了结算的准确性。
针对以上两个问题，经过研究重新确定了“暖房子”工程属于政府投资，根据2008版清单规范的强制性条文规定，应该执行工程量清单计价方式。
2、第二阶段：
工程量清单综合单价方式。
为进一步做好“暖房子”工程计价工作，顺利完成2012年“暖房子”任务，根据《吉林省2012年“暖房子”工程实施意见》，就“暖房子”工程计价工作提出“合理确定“暖房子”工程计价方式，严格执行“暖房子”工程计量规则，切实加强现场签证管理”的意见，使用各级财政资金的“暖房子”工程，特别是对既有居住建筑的外围护墙体、窗口和屋面等改造工程计价，可采用定额计价或工程量清单计价方式。
采用定额计价方式，由省住房和城乡建设厅根据现行计价定额，结合各地市场实际情况，组织测算、统一发布“暖房子”工程招投标指导价，供各地在“暖房子”工程招投标过程中参考。
采用工程量清单计价方式，必须严格执行《建设工程工程量清单计价规范》以及我省相关的工程造价管理规定。
各地要积极发挥地方优势，合理确定“暖房子”工程计价方式。
“暖房子”工程严格按照既有居住建筑外围墙体的实际面积进行计量，办理竣工结算。
设计图纸不全、不准或没有设计图纸的，一律进行现场实际测量，按实测面积为准进行结算。
“暖房子”工程实施过程中要严格控制现场签证，现场签证必须经建设、设计、监理单位确认，以会议或会签的形式共同签认方可生效，严格控制工程造价，防止违规签证。
认真测算“暖房子”工程质量安全成本价指标，严格执行《吉林省建筑工程质量安全成本管理暂行办法》。
各地要按照《吉林省建筑工程质量安全成本管理暂行办法》的规定，根据当地“暖房子”工程的实际情况，做好“暖房子”工程质量安全成本价指标的采集、测算和分析评估工作，并于三月底前将相关数据指标报省住房和城乡建设厅统一确认。
省住房和城乡建设厅将分别于四月和七月初向全省公布各地的“暖房子”工程质量安全成本价指标。
在“暖房子”工程计价过程中，如招标控制价、投标报价、合同价等出现低于质量安全成本价指标的情况，各地要按照《吉林省建筑工程质量安全成本管理暂行办法》的规定实行严格监管，落实质量责任人，并将项目上报省暖房子办。
省“暖房子”工程质量主管部门，要对此类项目实行重点监管和从严验收，保证“暖房子”工程质量安全。
以下摘录“吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价”。
2012年吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价
单位：
元/平方米（实测面积）
项目
类别
外墙基层处理
外墙
保温
外墙
涂料
屋面
保温
清水墙
砂浆
涂料
干粘石水刷石
面砖
指导价
4
7
8
11
143
30
125
质量安全成本参考价
3
6
7
10
130
28
118
说明：
1、指导价是根据《吉林省“暖房子”工程技术导则》的规定，按照现行定额标准，结合人工、材料市场价格及物价涨幅测算出来的，只作为全省“暖房子”工程外围护结构参考价格。
2、质量安全成本价是按照2011年各地区规定的实际做法和实际成本，考虑今年人工和材料价格涨幅测算的。
各地区可以根据本地区规定的具体做法，考虑人工、材料价格及地区差异，结合实际情况上下浮动，作为各地“暖房子”工程外围护结构质量安全成本价。
3、2012年吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价，不包括管网平衡、热表计量、设计费用、小区综合整治、景观改造、亮化工程以及外墙、屋面的各种线路、空调、护栏、太阳能、牌匾、水落管的处理、安全防护通道、高压线维护等。
2012年全省采用2008版清单规范进行工程计价，基本上满足了不同结构形式、建筑层数的房屋“暖房子”工程精准计价的要求，避免了由于外墙面积与建筑面积比值K的取值范围过大影响造价的问题，但是同时也反映出两个问题：
一是，清单项目按分部分项工程量清单和措施清单分别列项，清单项目与“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价无法一一对应；二是，清单综合单价只包含人、材、机、管理费、利润，不包括规费和税金，综合单价与“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价包括内容不同。
针对两个问题，不利于投标价格与（招标控制价）指导价及（工程成本）质量安全成本进行衡量和比较，因此需要引入“工程量清单全费用综合单价”的概念。
3、第三阶段：
工程量清单全费用综合单价方式。
2013年发布的“吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价”中明确指出：
指导价作为“暖房子”工程编制招标控制价的参考价格,质量安全成本价作为衡量“暖房子”工程是否低于成本的参考价格。
同时规定“暖房子”工程编制招标清单、招标控制价、投标报价、清单结算过程采用全费用综合单价方式。
全费用综合单价方式包括人、材、机、管理费、利润、措施费、规费、税金等全部费用。
以下摘录“2013年吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价”。
2013年吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价
单位：
元/平方米（实测面积）
项目
类别
外墙基层处理
外墙
保温
外墙
涂料
屋面
保温
清水墙
砂浆
涂料
干粘石水刷石
面砖
指导价
4
7
8
11
143
30
125
质量安全成本参考价
3
5
6
7
128
24
109
说明：
1、指导价是根据《吉林省“暖房子”工程技术导则》的规定，按照现行定额标准，结合人工、材料市场价格及物价水平测算的，作为“暖房子”工程编制招标控制价的参考价格。
2、质量安全成本价是按照2012年长春市实际做法和实际成本，考虑今年人工和材料价格水平测算的，作为衡量“暖房子”工程是否低于成本的参考价格。
3、各地区应根据本地区的不同做法，考虑人工、材料价格及地区差异，结合实际情况进行调整，作为本地区“暖房子”工程外围护结构的指导价和质量安全成本价。
4、2013年吉林省“暖房子”工程外围护结构指导价及质量安全成本参考价，不包括马赛克基层处理、外墙保温各式线条、管网平衡、热表计量、设计费用、小区综合整治、景观改造、亮化工程以及外墙、屋面的各种线路、空调、护栏、太阳能、牌匾、水落管的处理、安全防护通道、高压线维护等。
5、屋面保温包括基层处理、保温层和防水层等工作内容。
6、指导价和质量安全成本价单价是按照外墙砂浆涂料基层处理、外墙保温、外墙涂料、屋面保温几项内容综合测算的，不包括节能诊断。
2014年“暖房子”工程继续采用全费用综合单价方式计价，得到政府、财政、审计、招标、咨询、施工等各方面的认可和肯定，通过改进清单计价制度适应政府投资工程的特点，对其他政府投资项目，比如中小学校舍维修改造、地震灾后重建等工程起到很好的示范作用。
三、工程量清单全费用综合单价方式的特点。
通过“暖房子”工程采用工程量清单全费用综合单价方式的实践应用，总结全费用综合单价的特点及优点：
1、精简清单项目及表格数量。
全费用清单项目将措施清单项目、规费、税金合并到分部分项清单项目，减少了措施清单表、措施清单综合单价分析表、单位工程投标报价汇总表、规费、税金项目清单计价表等相关表格。
2、便于衡量综合单价与市场单价水平。
全费用清单项目包括人、材、机、管理费、利润、措施费、规费、税金等全部费用，因此便于衡量投标报价和市场单价水平，有利于提高承包人投标技巧和业务水平。
刚刚出台的住建部文件“住房城乡建设部关于进一步推进工程造价管理改革的指导意见”（建标[2014]142号）明确提出“推行工程量清单全费用综合单价，鼓励有条件的行业和地区编制全费用定额。
”吉林省在实施“暖房子”工程采用工程量清单全费用综合单价进行造价管理的探索，希望能够抛砖引玉促进工程造价管理改革指导意见的落实和推广。
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