贵州金沙县房地产市场研究报告.docx
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贵州金沙县房地产市场研究报告
贵州金沙县房地产市场研究报告
谨呈：
浙江基业建设集团有限公司
一、金沙城市概况城市规划
二、金沙宏观经济发展概况
三、金沙房地市场综合分析
附：
金沙现售楼盘详细资料
金华联盛机构
2013年6月7日
金沙房地产市场研究报告
序言
本次研究主要目的是希望通过对金沙县宏观经济状况研究、金沙城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析金沙县经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、分期开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。
资料来源：
本房地产市场研究之一手资料主要是通过联盛机构对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。
第一章：
城市概况与城市规划
1、城市概况
Ø金沙简介
金沙县——中国贡茶之乡，位于贵州省西北部，毕节市东部。
地处乌蒙山脉和娄山山脉交汇处，坐落于乌江流域和赤水河流域之间。
东邻历史名城遵义，南毗贵阳，西靠毕节，北达四川，与贵遵、贵毕高速公路紧紧相连，金沙至遵义高速公路已贯通。
金沙县地处黔中经济区、成渝经济圈、泛珠三角经济圈，是贵州省经济强县、中国西部百强县之一，GDP在毕节市仅次于七星关区，财政收入位列全市第一。
金沙以境内“金宝屯”、“沙溪坝”各取首字为县名，于1941年立县，昔属黔北四大集镇之冠，享“黔北粮仓”美誉，2009年被中国茶叶流通协会命名为“中国贡茶之乡”。
全县行政区域总面积2528平方公里，辖26个乡镇、244个村（居、社区），总人口67.8万人。
Ø自然地理
金沙境内山川毓秀，气候宜人，资源富集。
森林覆盖率达43.76%。
主要矿藏有煤、铁、硫、磷、硅等19种，其中煤炭储量约80亿吨，是全国重点产煤县、“西电东送”工程能源基地之一。
主要农产品有水稻、小麦、油菜、辣椒、烤烟、茶叶、花生、马铃薯等。
主要特色商品有贵州十大名酒、中国驰名商标“金沙回沙酒”系列、第11届亚运会指定饮用水“岩孔矿泉水”、香韵独特的“禹谟醋”、绿色环保的“康星油”和历史悠久的“清池贡茶”等。
主要旅游资源有冷水河
省级森林公园和三丈水省级森林公园等自然风光景点，石场敖家坟石刻、后山东汉古墓群石刻、茶园万寿宫戏楼等文物古迹，座落于后山乡的贵州省经典红色旅游景区、贵州省爱国主义教育基地、国家安全教育基地——钱壮飞烈士墓等人文景观，还有彝族“火把节”、苗族“踩山节”、仡佬族“吃新节”、布依族“对歌节”等民族风情。
Ø人口规模
根据金沙县公安户口管理统计年报显示，目前金沙全县总人口为678469人，其中：
农业人口610929人，非农业人口67540人。
常驻人口为56万人，家庭户数为177798户，平均每个家庭3人。
去年金沙县人口出生率为8.8‰，人口自增率为3.6‰。
全县城镇化率达到了30.29%，比上年提高了0.25个百分点。
（基本数据来自于金沙县第六次人口普查）
2、城市规划
根据《金沙县城市总体规划（2011—2030年）》，金沙城市性质确定为：
黔中经济区和贵州经济发展金三角中重要节点城市和以新兴产业为基础，以商旅文化为特色的现代化宜居宜业、山水园林城市。
Ø县域结构
（1）县域城镇空间结构
一心：
即以金沙县城为重心和发展核心；
三片：
形成以县城、岩孔镇为核心的中部地区，以清池镇、石场乡为重点的西部地区和由茶园乡、安底镇和沙土镇组成的东部地区；
多轴：
依托贵州区域交通大发展的契机，以杭瑞高速、攀黔铁路、赤水—望谟高速、四川—贵阳高速为大交通轴线，结合县域G326国道和县级2、3级公路网，构建“网络化”的城镇与产业复合发展轴线。
（2）城镇规模等级结构
中等城市1个：
即金沙中心城区，规划城镇人口规模32万人。
重点镇（二级城镇）6个：
分别是沙土、安底、岩孔、清池、茶园和石场6个重点城镇，城镇人口规模1-5万人。
一般镇（乡）19个：
城镇人口规模0.3-1万人。
（3）七大特色经济板块
以商贸为主的县城城区；以新兴产业为主的金沙产业园区；以煤盐化工和火电为主的金沙循环经济园区；以沙土为中心的金沙民营经济聚集区；以生态旅游、红色旅游、交通物流、农产品集散为一体，整合化觉、后山、官田、源村、木孔等乡镇资源的金沙乌江旅游开发区；以冷水河为中心，辐射周边乡镇的金沙民族风情生态观光区；以岩孔、西洛、平坝等相关区域为主的金沙现代农业循环经济园区。
Ø中心城区
金沙县城规划建成区面积约6.5平方公里，常驻人口约14万人，人均建设用地不足50平方米，现状居住用地470公顷，人均达35平方米。
金沙县城新城区及产业园区位于金沙县城东部、北部和东北部，在城关镇、西洛乡和岩孔镇境内，距离旧城平均距离约3—4公里。
新规划金沙县中心城区规划总用地面积111.81平方公里，其中城市建设用地34.63平方公里，规划人口30万人，城市新区中心城区建设用地面积约7.7平方公里。
（1）中心城区总体布局
规划期内金沙中心城区主要向北、向东发展;向西南适当延伸，南向、西向主要以生态保护和培育为主。
确定“北拓、东延、南控、西保”，的城市空间发展策略。
城市功能结构规划为“一心、两组团、五片区”城市空间结构和“碧水为带、绿野为廊、群峰为屏”的网络状城市绿地结构。
一心：
即以金沙县城玉屏山体绿化带形成的城市绿心。
两组团：
以自然山体分割形成的两条带状峡谷片区。
即：
南部组团和北部组团。
五片区：
即由自然廊道隔离形成的五个片区，分别是：
老城片区、古新—外寨片区、农里—开化片区、大水片区和火车站片区。
（2）中心城区功能结构
农里—开化片区：
建设用地规模13.7平方公里。
农里片区围绕箐河公共绿廊打造城市行政办公、商务金融、文体娱乐和旅游服务核心区、建设城市综合住宅区、教育中心、商业中心和公路交通枢纽；开化片区以居住功能为主，建设中高等教育基础和配套组团级公共服务设施；
大水片区：
建设用地规模6.31平方公里。
打造特色食品园和高新技术园，发展配套仓储物流业，布置新型社区。
古新—外寨片区：
建设用地规模6.55平方公里。
发展装备机械制造为主的产业用地，配套布置新型社区。
老城片区：
建设用地规模6.5平方公里。
以商贸服务和休闲娱乐功能为主，建设城市综合居住区、专业市场、城市公园。
（3）中心城区道路系统规划
金沙县城新城区和产业园区市政主干道为“四横六纵一环线”，保障城市对外交通和组团间快速便捷的交通联系。
其中2、7、12号道路为双向六车道，7号路在城市核心区为八车道，7号道路与杭端高速公路互通立交相连;1、3、8号道路为双向四车道;4号路及环线为20米车道。
（4）中心区城市设计
新区中心城区建设用地面积约7.7平方公里，规划了一条约3公里的城市中轴线，由全民健身广场—商务区—会展中心—大型中轴线开场空间—综合办公群—市政广场—新行政中心等构成，是金沙的一张城市名片，起着提升金沙城市整体竞争力的作用。
箐河中心城区长约3.85公里，规划重点打造城市旅游、市民休闲游憩公共活动空间和场所，提升城市品位和形象，增强城市活力。
以河道整治为重心，集滨河风貌与沿河两岸的房地产开发建设、绿地系统建设、旅游设施建设、城市基础设施建设为一体，形成箐河城市特色景观。
（5）未来城市规模
规划到2015年，中心城区人口规模为18万人，规划建设用地规模为1792公顷；到2020年，中心城区人口规模为22万人，规划建设用地规模为2515公顷；到2030年，中心城区人口规模为30万人，规划建设用地规模为3467公顷。
第二章：
金沙县宏观经济发展状况分析
宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。
因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。
1、金沙县国民经济主要指标分析
（1）国内生产总值及人均GDP
Ø国内生产总值
2012年，金沙全县生产总值为130.15亿元，同比增长17.6%；。
以下是历年金沙国内生产总值增长情况：
资料来源：
金沙县统计局
从上图中我们可以看出，金沙县自2007年以来一直保持着较高增长趋势，其他年份均出现了两位数的增长。
这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。
Ø人均GDP
2012年人均生产总值增长到23464元，比上年增加4317元,年均增长16.99%。
这表明，金沙县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。
（2）三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化
经济增长的同时，金沙县的产业结构调整也初见成效，2012年第一产业增加值为130139万元，比上年增长10%；第二产业增加值为779307万元，比上年增长18.8%；其中：
工业增加值682319万元比上年增长18.5%；第三产业增加值为392086万元，比上年增长17.8%。
第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值比重分别由2006年的23.64：
55.32：
21.04，调整到2012年的10：
59.88：
30.12，产业结构进一步改善。
资料来源：
金沙县统计局
从上图中我们可以发现自2006年以来最为明显的特征是金沙县第二产业的比重始终处于上升的过程中，而第三产业则处于一种比较平稳的状态中，并且始终处于主导地位，这说明金沙近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展。
另一个方面根据金沙县城市总体规划至2030年中心城市人口则达到30万，这对于第三产业重要组成部分——房地产业来说无疑是一个很好的机遇。
（3）全社会固定资产投资和房地产投资情况
固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。
2012年，全县全社会固定资产投资总额完成
资料来源：
金沙县统计局
178.72亿元，比上年增长56.6%。
其中：
50万元以上投资总额为176.77亿元，同比增长74.84%；其中：
城镇固定资产投资107.51亿元,农村固定资产投资71.21亿元。
纵观2007—2012年金沙县固定资产投资情况，随着经济的好转，从07年以来金沙固定资产投资持续增长，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，2012全年金沙建筑业增加值96988万元，同比增长20.7%。
（4）社会消费品零售总额
消费品市场继续保持快速发展的态势。
2012年，全县实现社会消费品零售总额183496万元，比上年增长15%。
资料来源：
金沙县统计局
2、金沙县居民收入和消费分析
（1）城市居民可支配收入情况
由于金沙县近年来宏观经济发展较为稳定，2007年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。
2012年，全县城镇居民人均可支配收入20800元，比上年增加3651元。
城镇居民人均消费性支出13250元，比上年增加2210元。
农村居民收入继续增长，2012年全县农民人均纯收入5720元，比上年增加810元。
农村人均住房面积达37.18㎡，农民文化娱乐消费比重5.99%，农村彩电普及率达101%，恩格尔系数为43.09。
收入增加同时也刺激着消费的增加，人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。
同时在2012年金沙城乡居民收入差距有所缩小，城乡收入差距比由2007年的2.48：
1缩小到2012年的2.44：
1。
城乡居然收入差距的缩小，也为更多的农民进入城乡奠定了基础，有利于金沙新城区的开发建设。
（2）城镇居民消费支出与可支配收入比例分析
2007年以前金沙县城镇居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在80%左右，而自2005年开始其比例开始下降。
另一方面我们从其可支配收入来看，这两年也正是其可支配收入增幅较大的两年，从这里也可反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向持币等待、理性投资转变。
（3）金沙县居民消费价格变动情况
我们在调查分析中发现，食品消费和娱乐方面的消费始终占据主要比例，特别是其食品类消费远远高于消费价格，从这点上来看金沙县城镇居民比较注重饮食和教育等方面，而居住消费在整个消费结构中比例较低，自08年以来，居住价格指数一直在上涨，增长维持在3.5%左右，这很大的一部分原因是由于当地居民对住房投资理念较弱，其居住支出基本还是满足于自住需求。
3、总结
从总体上来说，金沙县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。
针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响：
金沙县经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。
金沙县城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。
第三章：
金沙县房地产市场分析
1、金沙县房地产概况
自2005年以来，金沙的商品房供需基本处于一个比较平衡的状态，与整个毕节市相比，它还处于一个比较缓慢的发展阶段，直到2008年金沙整个房地产行业才走出低迷状态，呈现出强劲的增长态势，尤其是近两年该现房地产开发投资总量继续扩大，增势强劲，2012年金沙建设172
县城光明商住小区，项目占地150亩，建筑面积30万平方米
万平方米的古新、光明、阳灯等7个新型社区，部分已竣工入住。
建投
大厦、客运中心、开明·同心城、农副产品交易中心等公共设施建设顺利推进。
外滩国际、金源华府、鸿泰尚城等城市综合体开工建设。
各项指标如下：
截止到2012年6月3日，金沙县上半年预售证一共办理14个，项目总投资449736万元，商品房预售面积达741139.06平方米，其中住宅470273.89平方米，商业223312.24平方米。
在前六个月，商品房备案2122套，面积214788平方米，其中住宅1711套，面积195522平方米，均价2999.87元/平方米，商业19266平方米，均价8181.64元/平方米。
在大批量商品房涌入房地产市场的同时，商品房空置面积也在上升，通过和价格的对比分析我们认为：
前几年当地商品房的需求量比较旺盛而导致房子价格的快速上涨，另一方面由于过去几年当地商品房档次较低从而限制了当地居民的购买欲望而导致空置面积的加大。
这两年金沙县经济的进一步发展，政府在房地产的开发上进行有序规划，金沙县的商品房开发档次将得到大幅的提高，整个房地产市场进一步变热，随着大批量数十万平方米甚至上百万平方米楼盘的出现，让同质化竞争越来越激烈。
2、金沙县商品住宅区域分布分析
高层住宅已经成为金沙市场的主流产品。
金沙这几年开发的楼盘大都集中在老城区以及新老结合部，老城区因为长期遗留的历史问题难以统一规划，不利于楼盘统一形象和整个片区的协调发展。
金沙县城新城区位于金沙县城东部、北部和东北部，将是未来几年来兴起的一个全新的区域，作为新行政中心，届时各个系统的衙门都集中于此，除了政府外，其他机关单位也都在这儿。
也正由于该区域是金沙未来的行政中心，使得未来几年的开发重点都将集中在新城区，大量几十万平方以上的大盘都将会出现在新城区。
序号
地块编号或名称
成交时间
面积
平方米
亩
1
金沙县CR2011-16号（开明房地产）
2012.1.17
72265.78
108.40
2
金沙县CR2011-18号（开明房地产）
2012.1.17
182928.50
274.39
3
金沙县LC-5-1（合理仓）
2012.4.6
9395.91
14.09
4
金沙县沙土镇民心广场地块
2012.4.10
53517.81
80.28
5
金沙县CR2011-20（金沙宾馆）
2012.5.30
6327.20
9.49
6
522424CR-2012-006（朗月4S）
2012.08.09
33058.54
49.59
7
522424CR-2012-030（金源华府）
2012.08.28
46505.50
69.76
8
522424CR-2012-102（金源华府）
2012.08.28
59649.80
89.47
9
522424CR-2012-106
2012.10.19
50372.99
75.56
10
522424CR-2012-107
2012.10.19
44148.98
66.22
11
522424CR-2012-108
2012.10.19
40693.84
61.04
12
522424CR-2012-109
2012.10.19
65104.03
97.66
13
522424CR-2012-110
2012.10.19
55909.91
83.86
14
522424CR-2012-111
2012.10.19
47073.78
70.61
15
522424CR-2012-112
2012.10.19
61093.82
91.64
16
522424CR-2012-029
2012.10.19
53725.30
80.59
17
522424CR-2012-082-1
2012.11.21
58405.56
87.61
18
522424CR-2012-082-2
2012.11.21
49105.55
73.66
19
522424CR-2012-095-1
2012.11.21
28425.12
42.64
小计
1017707.92
1526.56
3、商品住宅市场分析
（1）城区人口发展及预测
近几年随着金沙城镇经济的发展和城市建设进程的加快，城区人口一直保持着较高的增长幅度。
特别是城区区域的重新调整，其人口不断增加。
据金沙公安部门统计，2012年金沙全县城镇化率达31.6%，比上年提高了1.31个百分点，中心城区人口达到14万人左右，而根据金沙
城市总体规划，在2015年中心城区人口规模为18万人，到2020年将达到22万人。
也就是在未来几年，金沙中心城区每年要增加1.3万人左右，城镇人口的大规模增加，在一定程度上促进了房地产市场的繁荣。
（2）城区新婚人口情况
为了更有效的了解这些新婚人口购房情况，我们在金沙街头随机访问了30余年轻人（包含部分未婚人士），其中表示在婚前一年内购房的占50%左右，婚后一年内购房的达到30%左右，也就是说有80%左右的人在新婚前后1年内购房。
一般结婚人口基本集中于25-30岁左右。
我机构在深入调查了解时，发现当地公安部门从未对该项进行调查统计，因而也就无法得到婚烟适龄人口情况。
（2）人均居住面积
金沙城镇居民人均居住面积总体上处于不断上升的趋势，特别是随着住房改革的逐步落实，人民居住水平得到大幅改善，目前居民人均居住面积更是达到了35平方米。
（3）商品住宅市场供应和销售量分析
在近几年，由于房改政策的逐步落实以及银行按揭业务的开放使得住房的需求量得以释放，整个金沙地区住房需求逐步开始放大，大量商品房进入市场，每年销售量达到数十万平方米，随着近两年数百万平方米商品房的开发，在未来几年销售形势虽然存在机会但是不容乐观。
（4）商品住宅潜在供给量估计
由于金沙地域条件的限制，老城区内可供大规模或成片开发的土地较少，所以未来发展几乎都颁布在新城区，新行政中心区域，是一个全新的区域，政府对其的规划相对起点较高，加之环境较好，发展空间大，将是今后重点开发区域，目前新城区像外滩国际、书香名城、洪泰地块和新客运站西地块等在未来几年都将陆续进入市场，整个商品住宅潜在供给量十分惊人。
（5）商品住宅潜在需求量估计
住宅面积需求总量S由新增人口需求面积S1和原有人口新增需求面积S2及拆迁产生的需求S3三部分构成。
考虑到拆迁基本没大的动作，我们结合人口增长及人均居住面积的增长情况来预算项目开发期间住房需求情况。
1住宅需求预测S1—新增人口
金沙城区新增人口中既有因工作调动来到金沙、在金沙投资经商、大学毕业生进入金沙工作、附近农村因各种原因（例如为子女入学、进城务工等目的）进城购房等而将户口迁入金沙城区的人口，同时也包含了金沙城区扩大，而使得部分户籍为农村的转变为城市居民的人口，但是这部分农转居人口主要由政府进行安置，主要为城区西南的宅基用地，不会对商品住宅产生实际需求。
②住宅需求预测S2—原有人口新增需求
由于人均居住面积每年都在增长，因而每年在原来人口的基础上都有一部分人重新购置商品房以改善居住条件，从而产生一定的商品住宅需求。
在未来三年金沙中心城区人口增长4万，相当于市场至少需求140万平方米的商品房。
（这还不包括未来几年结婚的、进金沙工作的、房源升级的等）
（6）商品住宅发展空间分析
通过政府公开的数据对金沙商品住宅潜在供给量和潜在需求量的估计，我们发现在这几年金沙对商品房的有效需求量明显大于供应量，政府推出几宗住宅用地，另一方面由于部分客群收入的增加而产生一些住房投资比例，因此，综合几方面的因素，我们认为在项目开发期间金沙商品住宅市场需求量略大于供应量，这对于推动房价上扬无疑提供了一个市场基础。
（7）商品住宅销售价格分析
从金沙房管部门了解到2013年上半年金沙商品房备案住宅均价在3000元/平方米。
一般而言一个地方的房价主要受两个方面的影响，一是当地居民的收入情况，二是当地供求情况，根据我们的调查分析目前金沙购房需求主要是本地人，因此金沙房价受居民收入影响较大。
若房价持续大幅增长，势必会造成众多工薪阶层一时难以接受。
可以预见，当少数高收入阶层的需求逐步满足之后，楼市很可能出现明显的消费断层。
一个地区的住宅销售和当地的居民家庭收入是密切相关的，根据世界银行有关专家认为中国的房价收入比合理范围为4-6倍，结合实际情况我国有关专家认为我国房价收入比在6-8倍是能承受的范围，而2012年金沙家庭收入与楼价比为1：
6.9，购房压力还可以。
因此，如果政府对人均居住面积的规划能顺利实现的话，按照金沙县2013年政府工作报告，金沙2012年城区居民人均可支配收入20800元，2013年城区居民人均可支配收入将增加12%，达到23300元，2013年金沙城区居民住房可承受的单价在2912—3880元/平米，按2012年6.9计算2011年可接受单价为3376元/平方。
如果针对周边乡镇进城的居民，应低于这个标准。
4、商铺市场分析
从地段上讲，金沙的商业主要集中在老城区，租金较底，商铺转让主要赚个转让费。
新城区因为配套还不完善，人气不足，这就在某种程度上限制上商业的发展。
从业态来看，老城区的商户主要经营服饰、鞋类、通讯、餐饮等，但是一般店面较小，规模不大。
从在售的商业看基本都集中于住宅沿街底商商铺，但整体销售情况要差于住宅，在房管部门的备案信息中可以了解到，2013年金沙商铺均价在8181元/平方米。
从居民的消费结构看，除食品外，消费支出比例最高的为服饰，且其比例呈现不断上升的趋势，但文化、娱乐、服务、家电等商业业态比较分散，整体规模比较小，档次较低。
5、二手房市场分析
目前金沙的二手房置换市场并不活跃，好多房屋转让、租赁都是通过口口相传来实现的，这说明前几年金沙居民购房投资比例很低，居民购房大多是为了满足自住需求。
6、回迁安置房
金沙的古新万人小区，总建筑面积75万㎡，为政府补偿回迁房。
按照金沙人均居住面积，古新万人小区至少可以在商品房市场分流掉2万人，在而未来三年，金沙中心城区总共才增加4万人。
也就意味着新增加的2万人根本不考虑购买商品房。
7、
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