山东省房地产估价师《案例与分析》房地产贷款项目评估的内容考试题.docx

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山东省房地产估价师《案例与分析》房地产贷款项目评估的内容考试题

山东省2016年房地产估价师《案例与分析》：

房地产贷款项目评估的内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：

在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价

B：

市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：

假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。

建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。

基本预备费率5％，则基本预备费为万元。

A：

500

B：

815

C：

1445

D：

1473

E：

执行层的组织协调

3、乡镇企业的用地只有在下列情况时，才可以抵押。

A．乡镇企业属于集体企业

B．申请破产

C．和乡镇企业的建筑物同时抵押

D．经过乡镇政府主管部门批准后

4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。

A：

城市或区域产业结构与布局

B：

人口数量与结构

C：

土地资源状况

D：

建筑技术进步

E：

借款合同

5、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行。

A．项目融资

B．工程招标

C．市场定位

D．物业管理

6、下列关于住房公积金的表述中，正确的是。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

7、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。

A：

147万元

B：

148万元

C：

149万元

D：

150万元

E：

工业用地的监测点评估价格

8、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。

A：

0.5～2.0

B：

1.5～2.0

C：

0.5～1.5

D：

1.0～1.5

E：

工业用地的监测点评估价格

9、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为。

A．5%

B．7%

C．10%

D．12%

10、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。

A：

投资的资本价值

B：

总开发成本

C：

总开发价值

D：

总投资额

E：

借款合同

11、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入。

A．一定增加

B．一定减少

C．不受影响

D．可能增加、减少或不变

12、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A．社会环境

B．政治环境

C．经济环境

D．金融环境

13、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。

A：

单元估算法

B：

单位指标估算法

C：

工程量近似匡算法

D：

概算指标估算法

E：

借款合同

14、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位

B．市场调查

C．市场细分

D．市场分析

15、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。

A：

土地宗地号

B：

房地产门牌号

C：

房地产原始号

D：

房地产产籍地号（丘号）

E：

执行层的组织协调

16、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

17、以下不属于抵押贷款支持证券的是。

A．

B．

C．

D．

18、某宗土地的临街深度为100，临街宽度为60，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36、临街宽度为60的土地价值为万元。

A：

600

B：

738

C：

900

D：

960

E：

工业用地的监测点评估价格

19、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得

A．建设工程规划许可证

B．施工许可证

C．预售许可证

D．房屋所有权证

20、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A．均衡

B．周期性失衡

C．结构性失衡

D．区域性失衡

21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。

A：

单元估算法

B：

单位指标估算法

C：

概算指标法

D：

工程量近似匡算法

E：

借款合同

22、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：

6.19

B：

6.42

C：

7.20

D：

9.58

E：

工业用地的监测点评估价格

23、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：

投保人

B：

被保险人

C：

被保险人和受益人

D：

投保人、被保险人和受益人

E：

执行层的组织协调

24、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：

1978

B：

1982

C：

1986

D：

1987

E：

房地产估价机构必须加盖公章

25、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。

A：

抵押权

B：

租赁权

C：

地役权

D：

土地承包经营权

E：

宅基地使用权

2、是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

A．房地产产品结构

B．房地产供求结构

C．房地产投资结构

D．房地产总量结构

3、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。

该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为。

A．40

B．60

C．50

D．67

4、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】

A：

说明估价报告的合法性、真实性

B：

说明估价的独立、客观、公正性

C：

规避估价风险

D：

保护估价报告使用者

E：

防止委托人提出高估或低估要求

5、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。

A：

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

C：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：

出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

E：

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定

6、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A：

存量

B：

增量

C：

流量

D：

减量

E：

借款合同

7、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。

A：

部队营房用地

B：

私有住宅转让后，改变居住性质的

C：

城市中心广场用地

D：

转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

E：

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

8、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

9、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

10、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．替代原则

D．公平原则

11、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。

A：

《暂定资质证书》有效期为3年

B：

房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期

C：

房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D：

自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E：

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

12、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。

A．单元估算法

B．多元估算法

C．单位指标估算法

D．工程近似匡算法

E．概算指标法

13、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为。

A．超额费用资本化法

B．成本节约资本化法

C．收入损失资本化法

D．收益乘数法

14、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

15、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。

A：

对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税

B：

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税

C：

对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税

D：

对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税

E：

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税

16、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》

C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

17、土地价格=[房地净收益]÷土地还原利率。

A．土地净收益

B．建筑物价格×建筑物还原利率

C．建筑物总收益

D．房地费用

18、间接融资的优点在于。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平

E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

19、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：

会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：

会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：

企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：

会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：

会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

20、民事法律关系由所构成。

A．形式

B．主体

C．客体

D．内容

E．主张

21、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。

A：

供给指标

B：

需求指标

C：

使用指标

D：

市场交易指标

E：

借款合同

22、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：

拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：

拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C：

拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D：

诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

E：

执行层的组织协调

23、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为820元㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有．【2004年考题】

A：

乙地块比甲地块贵

B：

甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡

C：

甲地块与乙地块的楼面地价相等

D：

甲地块比乙地块贵

E：

乙地块的70年使用权楼面地价高于340元㎡

24、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：

房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：

房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

25、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的。

A．20%

B．30%

C．50%

D．60%