无锡蠡湖地块策划案投标案.ppt

无锡蠡湖地块策划案投标案.ppt

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为什么选择上海城建集团？

因为？

请看下文！

谨呈：

上海城建集团,城建蠡湖地块竞标报告,回顾：

2010年第五批国土拍卖中以接近7000元的楼面价取得,楼面价高接近7000元/平方米，采取什么样的开发方式？

2010年无锡第五批国土中，锡国土2010-65地块（蠡湖新城2号地块被上海城建置业发展有限公司以11.56万的高价拍得；地块溢价率为0.87%，地块楼面价约6167.7-7008.8元每平米；地块位于蠡湖新城核心位置，环境优越，高端项目集中，是目前无锡建设的热点区域。

背景：

城建进军无锡的首个地产开发项目,目标理解,奠定城建在无锡的品牌影响力，实现项目高速、高价销售。

项目本体分析,市场竞争,项目判断,提出问题,项目发展战略,项目整体定位,经济测算,客户分析,思路：

地块初判：

蠡湖新城核心地段，环境好，发展潜力大,地块位于蠡湖新城核心区域，临近规划中的金融中心，与蠡湖香榭2期隔路相望；项目环境形象好，周边多为较高端项目如蠡湖香榭、蠡湖一号、湖滨一号等；蠡湖新城在十二五规划中将打造为蠡湖休闲中心（RBD），独享山水资源，极具前景。

地块初判：

地块方正、平整，南侧有河道，奠定景观基础。

三面临路，会有噪音影响,本项目地块土地拍卖价11.56亿，折合楼板价约6168元/，初步估算，项目入市价格不会低于15000元/，周边高层项目均价只在10000-15000元/平左右，常规住区无法保证保价、保速,地块初判：

地块规模小，楼面价高，挑战区域市场,此次报告要解决的问题,Q1、项目如何定位？

Q2、项目的物业发展方向？

挑战区域市场，塑造代言蠡湖新城形象的高端项目，实现项目高速、高价销售！

实现：

项目本体分析,市场竞争,项目判断,提出问题,项目发展战略,项目整体定位,经济测算,客户分析,提纲：

无锡“十二五”城市规划中，将重点打造老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD），促进商贸、商务、休闲三大城市功能互动，展现无锡滨湖、山水城市风光，彰显特色，完善城市高端服务功能，提升城市核心竞争力；RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的缩写，目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括青岛香港中路地段、南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、深圳华侨城及珠海九洲城地段等，在各城市中均占有极其重要的地位。

十二五对RBD的重点打造，将为本项目的发展提供新的平台；,区位：

蠡湖RBD规划为项目的发展提供了新的平台,区位：

无论从地段、环境来讲，蠡湖新城都有着巨大发展潜力,无锡蠡湖片区价格虽然上涨较快，但与周边城市、甚至太湖新城相比仍有巨大的空间。

纵观重点城市临湖板块的房价，临湖土地资源越发稀缺，房价更是成倍上涨；蠡湖新城相比太湖新城配套更完善的配套、更优越的环境，但目前房地产项目的发展却落后于太湖新城。

湖居供应：

沿湖优质地块多数已开发或正在开发,自2004年开始，融创、万科、华润、绿城、龙湖等知名国内开发商陆续进入太湖新城市场，抢占沿湖地块；目前多数沿湖地块处于已开发或正开发阶段，所有在开发项目未来供应面积不足315万方，其中住宅约250万方。

2007-2010年滨湖区的重点地块主要集中在太湖新城和蠡湖新城，随着太湖新城长广溪湿地周边不再划拨住宅用地的限制以及蠡湖新城大量临湖用地被用来做公共设施的开发，湖景住宅渐渐将成为无锡未来的稀缺住宅产品,湖居供应：

09、10年出让土地，沿湖地块建面不足98万方,湖居供应告急：

湖居时代即将结束,沿湖土地供应的稀缺、在售项目供应量的逐渐减少，都在诠释一个共同的答案：

临湖商品房越发稀缺，湖居时代即将终结！

滨湖区未来沿湖土地供应,目前无锡多数沿湖地块处于已开发或正开发阶段，所有在开发住宅项目未来供应面积不足250万方；09、10年沿湖土地供应仅仅97.4万方，其中滨湖区沿湖住宅土地供应仅仅52.5万方。

机遇1：

项目承载着蠡湖新城转型为RBD的重要使命,RBD定义：

城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施（休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等）集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区（CBD）和城市游憩系统的重要组成部分,蠡湖新城已成为无锡市一个集休闲游憩、旅游度假、酒店服务、高档居住和商务办公于一体的功能区，无论从游憩基础设施、商务服务业的发展基础与潜力、高档休闲商业的发展，还是从区位条件和生态环境等方面看，都具备了打造RBD的基础条件。

蠡湖公园蠡湖中央公园渔夫岛等新体育中心,办公,住宅,商业,休闲,RBD核心驱动力,佳诚国际润华国际蠡园开发区,蠡湖一号香樟园。

湖滨商业街欧尚、家乐福湖滨饭店、山明水秀、1881等,机遇2：

重塑蠡湖新城高端形象，代言片区,蠡湖一号,夏家边,蠡湖一号,周边项目定位普遍一般；或定位起点高，却因项目塑造、起势等方面的原因，难以树立高端形象。

湖滨一号,面对湖居供给的告急，湖居时代的即将终结，我们必须抓住最后的机会，充分利用蠡湖资源，建造这片热土；,机遇3：

湖居告急，挖掘蠡湖价值,项目本体分析,市场竞争,项目判断,提出问题,项目发展战略,项目整体定位,经济测算,客户分析,市场分析：

视角1,大势：

宏观经济形势分析,回顾：

经济数据稳定增长，但通胀显现。

2010年1-3季度，GDP同比增长10.6%，宏观经济走势稳定，坚定了政府宏观调控的决心；10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高，两次加息，后期影响将逐渐显现,政策：

调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变。

世联认为，抑通胀和调楼市为当前中国社会经济两个最炙手可热的主题。

对于楼市而言，调控已经贯穿了整个10年，而加息同样能够抑制资产价格的上涨；此外，在十八大中央领导人换届的背景下，政府必将会在楼市领域不遗余力的而调控。

十二五规划：

十二五规划建议中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到对房地产的规划，但是在十一五规划建议当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控的决心，在未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进,保民生将成为下一个五年政府重点关注的问题，摆脱国富民穷的局面成为政府追求的另一个目标，同时关系民生的保障性体系建设成为政府工作的重点，这将对房地产行业产生较大影响。

建议中有多次提到房地产市场调控，包括保障体系、强调科技创新等,近期走势：

世联数据显示：

调控后量跌明显，但迅速回升，9.29新政后，又一轮疲态显现,判断：

从成交走势来看，世联认为，中央9.29政策重申“调控绝不放松”，逻辑依然是抑需求、促供给。

从当前市场走势及以往的调控效果判断，短期内市场成交量同比增速上涨的势头难以持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固；从未来发展来看，在未来五年里，中国将放弃一味追求GDP的作法，更加注重GDP增长的质量和可持续性，将会进一步改善经济发展模式，高新、节能、环保型产业将获得政策倾斜，粗放型的增长模式将被逐渐改变；扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务，保民生将被作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，整个社会的经济发展将更多呈现以人为本的精神。

同时十二五规划建议势必将对作为经济引擎的房地产行业产生较大的影响短期：

利空，长期：

利好。

视角2,现状：

无锡经济与房地产市场概况,经济支撑：

无锡GDP高速增长，支撑房地产业高速发展,无锡抵触苏锡常经济圈几何中心，地理位置和市场环境优越；无锡市2009年全民生产总值达到5000亿元，位列江苏第二位，同比增长13%，经济实力强劲；从市场规律来看，GDP增长率高于8%，为房地产的高速发展时期。

无锡人均GDP达到81151元（按无锡市常住人口计算，不包括宜兴及江阴），按人均GDP排名来看，位列江苏第二位，换算成美元约1.2万美元；从人均GDP与房地产的发展关系来看，人均GDP高于8000美元后，房地产发展将逐渐减缓，需求也将以改善型为主；在人均GDP达到3万美元以前，仍有发展潜力。

无锡人均GDP达1.2万美元，房地产发展将逐渐减缓，需求将逐渐变为以改善型为主，3万美元以下仍有较大潜力,2001-2009人均可支配收入平均增长率为12.68%，整体水平保持稳步增长。

2009年人均可支配收入达25027元，继2007年突破两万元以来首次突破25000元；无锡白领阶层收入标准为5200元，全市均价为7406元，比值为0.7，远小于周边城市，证明房价仍有较大的上涨空间；,从可支配收入、实际收入与房价的关系角度考虑，无锡商品房仍有较大的发展空间,2010年无锡市商品房销售面积（截止10月底）为557万平方米，总金额384.1亿元，均价7977元；预计全年商品房销售面积为647万平方米，总金额440亿元；其中住宅销售面积（截止10月）463.34万，总金额371.12亿元；,成交数据：

2010年房地产销售额和销售面积预计与2009年基本持平，政府和开发商以及市场对行业前景信心十足,判断：

经济数据支撑房地产的快速发展：

无锡市2009年全民生产总值达到5000亿元，位列江苏第二位，同比增长13%，经济实力强劲。

另外，从人均GDP、人均可支配收入、实际收入与房价的关系角度考虑，无锡商品房也仍有较大的发展空间；2010年房地产销售额和销售面积预计与2009年基本持平，显示政府和开发商对行业前景信心十足：

2010年无锡市商品房销售面积（截止10月底）为557万平方米，总金额384.1亿元，均价7977元；预计全年商品房销售面积为647万平方米，总金额440亿元。

在宏观调控的背景下，显示出政府和开发商以及市场对行业前景信心十足。

视角3,区域：

滨湖区市场概况,35,北塘区：

无锡传统印象中的混杂区域，受惠于地段优势逐步发展的片区崇安区：

成熟的无锡核心区域，趋于老化锡山区：

工业集群区和农业基地，非高端新区：

以高科技、工业园为拉动的区域，客户文化层次相对较高南长区：

近城市核心区域的成熟区，客户最为多元化滨湖区：

靠政府规划拉动的潜力片区,滨湖区：

未来城市中心，高端居住区,滨湖区的形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高标准，被认为是无锡未来最发达的区域，而且因此对各类客户拥有最强的牵引能力,区域格局：

各区域特点鲜明，客群层次分明，滨湖区最具客户牵引力,滨湖区拥有丰富的风景资源，是无锡“城市南进，产业北移”城市发展战略的重点区域；距离中心城区车程在20分钟以内，是一个开放式、生态型的现代化新城；主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心、休闲宜居中心和政务中心；从无锡市城区“七片一带”的总体布局结构看，滨湖区也处于一个高品质居住区。

滨湖区：

滨湖区是无锡城市发展战略的重点区域，也是无锡传统的资源性高端居住区，资源丰富,37,37,以配套及品牌开发商驱动代表楼盘：

山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园板块均价：

洋房：

10000元/，高层：

8500-9500元/客户特点：

大多数为区域内自住改善型客户，看重区域的环境及配套,资源驱动、城市驱动代表楼盘：

瑜憬湾、蠡湖香榭、湖滨壹号、蠡湖一号、太湖锦园沿湖均价：

高层：

15000元/，洋房：

14000元/客户特点：

沿湖楼盘客户多以政府公务员和银行人士及生意人为主，看重环境的改善型客户,资源、城市及品牌开发商大盘驱动代表楼盘：

太湖国际社区洋房均价：

15500元/湖景高层：

14000-16000元/小高层：

9000元/客户特点：

洋房客户多为银行及政府人士，主要来自滨湖、崇安、南长，再改客户；高层客户改善自住居多，也有部分投资客，看重居住环境,城市价值及景观、文化价值驱动代表楼盘：

西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地板块均价：

洋房：

12000元/高层：

11000元/客户特点：

多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改善客户，以及拆迁客户的回归，看重地段和景观资源,城市价值驱动代表楼盘：

朗诗未来之家、时代上城、茂业豪园、世界贸易中心、清扬御庭板块均价：

洋房：

13000-15000元/，高层：

8500-12000元/客户特点：

多数为私企人员，多次置业的再改客