长沙东马房地产项目前期策划报告-170PPT-2008年.ppt

长沙东马房地产项目前期策划报告-170PPT-2008年.ppt

《长沙东马房地产项目前期策划报告-170PPT-2008年.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙东马房地产项目前期策划报告-170PPT-2008年.ppt（170页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

东马项目前期策划报告东马项目前期策划报告前期策划方案思路导图前期策划方案思路导图市场解读市场解读项目审视项目审视竞争分析竞争分析客户剖析客户剖析定位定位思考思考001项目项目定位定位发展方向发展方向建筑风格建筑风格产品定位产品定位规划建议规划建议营销营销推广推广价格策略价格策略销售计划销售计划推广策略推广策略核心思路核心思路营销推广营销推广价格策略价格策略销售计划销售计划前期策划方案思路导图前期策划方案思路导图市场解读市场解读项目审视项目审视竞争分析竞争分析客户剖析客户剖析定位定位思考思考001项目项目定位定位发展方向发展方向建筑风格建筑风格产品定位产品定位规划建议规划建议营销营销推广推广价格策略价格策略销售计划销售计划推广策略推广策略核心思路核心思路营销推广营销推广价格策略价格策略销售计划销售计划市场解读市场解读首先让我们来了解目前的市场情况首先让我们来了解目前的市场情况国家一系列宏观调控政策效果国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。

气息的加强和蔓延。

0707年长沙楼市的供应量不断年长沙楼市的供应量不断增长，由供不应求发展到供增长，由供不应求发展到供大于求，市场供需结构发生大于求，市场供需结构发生变化。

变化。

导致导致0707年年1111月开始月开始长沙楼市出现寒流长沙楼市出现寒流11、市场情况、市场情况其它因素影响其它因素影响过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经降价期望心理的敏感神经11、市场情况、市场情况通过对近期的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：

通过对近期的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：

n售楼处来访量明显减少；售楼处来访量明显减少；n客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；n房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；n各楼盘销售量出现明显下滑趋势。

各楼盘销售量出现明显下滑趋势。

长沙楼市令人感到阵阵寒意长沙楼市令人感到阵阵寒意11、市场情况、市场情况22、但是、但是n城市开发成本居高不下城市开发成本居高不下;n人均可支配收入相对较高人均可支配收入相对较高;n城市发展空间大城市发展空间大;n外来开发商的大举进入外来开发商的大举进入.0808年，长沙楼市将出现一定的徘徊年，长沙楼市将出现一定的徘徊项目审视项目审视让我们再来看看自己的情况让我们再来看看自己的情况项目名称项目名称指标指标总占地总占地106.611106.611亩亩总建面总建面约约88万平米万平米容积率容积率1.21.211、项目宗地分析项目宗地分析金金星星大大道道项目位于望城县星城镇，金星大道与雷锋大道交叉口西北角，总用地面积为项目位于望城县星城镇，金星大道与雷锋大道交叉口西北角，总用地面积为106.611106.611亩。

其中居住建筑面积占亩。

其中居住建筑面积占80%80%，商业建筑面积占，商业建筑面积占20%20%郭郭亮亮大大道道金金星星大大道道雷雷锋锋大大道道位于望城界内，超出长沙置业者惯有的位于望城界内，超出长沙置业者惯有的1515分钟生活圈，心理距离较远，但是分钟生活圈，心理距离较远，但是在区域价值上来看，属于政府新建之城，有一定的升值潜力在区域价值上来看，属于政府新建之城，有一定的升值潜力22、区位解读、区位解读伍家岭商圈伍家岭商圈五一商圈五一商圈荣湾镇商圈荣湾镇商圈麓谷高科技园区麓谷高科技园区本案本案99公里公里1212公里公里1212公里公里1010公公里里望城县城望城县城44公里公里n属小规模项目，区域板块无明显优势属小规模项目，区域板块无明显优势n地块形状周正，具有较好的产品可塑性地块形状周正，具有较好的产品可塑性n地块有一定落差，可塑性强地块有一定落差，可塑性强n地块植被丰富，具有很强的自然资源地块植被丰富，具有很强的自然资源地块小，可塑性强地块小，可塑性强33、地块解读、地块解读路网指示不发达，金星大道、雷锋大道直达本案，道路形象较好。

雷锋大道的扩路网指示不发达，金星大道、雷锋大道直达本案，道路形象较好。

雷锋大道的扩建和城市的不断发展，将给本案带来一定的交通优势建和城市的不断发展，将给本案带来一定的交通优势44、交通解读、交通解读位于望城边缘行政区域，配套比较缺乏，尤其是关乎衣食住行的生活配套比较匮位于望城边缘行政区域，配套比较缺乏，尤其是关乎衣食住行的生活配套比较匮乏，这是本案的核心劣势之一乏，这是本案的核心劣势之一55、配套解读、配套解读卧龙湾卧龙湾普瑞园普瑞园南山苏南山苏迪亚诺迪亚诺长沙长沙玫瑰园玫瑰园新地东新地东方明珠方明珠本案本案66、周边在售项目分布、周边在售项目分布项目名称项目名称规模规模长沙玫瑰园长沙玫瑰园20002000亩亩苏迪亚诺苏迪亚诺501.8501.8亩亩普瑞园普瑞园417417亩亩长沙金德长沙金德300300亩亩东方明珠东方明珠599.8599.8亩亩卧龙湾卧龙湾280280亩亩雷雷锋锋大大道道金金星星大大道道金金星星大大道道77、周边潜在项目分布、周边潜在项目分布雷雷锋锋大大道道金金星星大大道道金金星星大大道道深长城深长城中粮项目中粮项目湖南日报湖南日报社项目社项目长沙电力长沙电力项目项目尖山项目尖山项目本案本案中新花城中新花城项目名称项目名称规模规模中新花城中新花城10891089亩亩深长城项目深长城项目300300亩亩中粮项目中粮项目11631163亩亩湖南日报社项目湖南日报社项目747747亩亩长沙电力项目长沙电力项目15001500亩亩尖山项目尖山项目23002300亩亩88、项目小结、项目小结经过对项目的全面分析经过对项目的全面分析与周边的楼盘比较，与周边的楼盘比较，最大的特点最大的特点规模小规模小竞争分析竞争分析了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方11、项目周边参考楼盘定位格调扫描、项目周边参考楼盘定位格调扫描项目项目整体宣传定位整体宣传定位关键切入点关键切入点中新森林海中新森林海让呼吸爱上森林海让呼吸爱上森林海生态生态+环境环境长沙玫瑰园长沙玫瑰园提香提香环境环境卧龙湾卧龙湾破冰破冰价格价格东方明珠东方明珠一座城市的领峰一座城市的领峰资源资源南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺澳洲首府花园澳洲首府花园风情概念风情概念22、典型案例剖析、典型案例剖析中新中新森林海森林海项目名称项目名称中新中新森林海森林海项目地址项目地址长沙市望城县高塘岭高乔大道长沙市望城县高塘岭高乔大道绿化率绿化率40.5%40.5%建筑密度建筑密度25.8%25.8%占地面积占地面积304227.00304227.00平方米平方米建筑面积建筑面积3030万平方米万平方米容积率容积率1.211.21总栋数总栋数120120栋栋（2268（2268套套）开发商开发商湖南浅水湾湘雅温泉花园有效公司湖南浅水湾湘雅温泉花园有效公司开盘时间开盘时间20072007年年88月月促销活动促销活动50005000块抵块抵80008000现金现金广告语广告语让呼吸爱上森林海让呼吸爱上森林海价格价格起价起价:

5800:

5800元元/平米（别墅）；平米（别墅）；均价均价:

6000:

6000元元/平方米（别墅）平方米（别墅）33803380元元/平米（多层）平米（多层）30003000元元/平米平米（小高层小高层）4200500042005000元元/平米（联排）平米（联排）物业类型物业类型别墅、小高层、多层洋房别墅、小高层、多层洋房项目特色项目特色1.1.依托优越的区位优势及优美的自然环境，重点发展成为面向长沙中心人口的生态型依托优越的区位优势及优美的自然环境，重点发展成为面向长沙中心人口的生态型高尚住宅区。

高尚住宅区。

2.2.配合长沙的总体发展，吸引高素质人才，提供高舒适度和高质量的居住环境。

配合长沙的总体发展，吸引高素质人才，提供高舒适度和高质量的居住环境。

3.3.以自然主义建筑和由森林衍生而来生活园林，作为人与自然对语的桥梁。

以自然主义建筑和由森林衍生而来生活园林，作为人与自然对语的桥梁。

项目名称项目名称长沙玫瑰园长沙玫瑰园项目地址项目地址岳麓区金星北路三段岳麓区金星北路三段399399号号绿化率绿化率48%48%容积率容积率1.81.8占地面积占地面积66.766.7万平方米万平方米建筑面积建筑面积120120万平方米万平方米均价均价小高层小高层39003900元元/平米平米独栋：

独栋：

1000010000元元/平米平米1200012000元元/平米（临湖）平米（临湖）开盘时间开盘时间20062006年年1010月月2121日日开发商开发商长沙玫瑰园房地产开发有长沙玫瑰园房地产开发有限公司限公司物业类型物业类型洋房洋房110-200110-200别墅别墅500-1000500-1000高层，小高层高层，小高层广告语广告语提香提香项目特色项目特色1.1.长沙玫瑰园融合世界长沙玫瑰园融合世界“经典泊岸生活经典泊岸生活”格调，格调，秉承意大利古典建筑风格，并在此基秉承意大利古典建筑风格，并在此基础上融合西班牙质朴的建筑形式，形成独特的地中海风情。

础上融合西班牙质朴的建筑形式，形成独特的地中海风情。

2.2.以意大利古典风格的建筑和澳大利亚风情的园林结合在一起，生活和教育配套非常以意大利古典风格的建筑和澳大利亚风情的园林结合在一起，生活和教育配套非常完善，有完善，有55星级酒店，国际米兰步行街，星级酒店，国际米兰步行街，1.51.5万平米大的校区，大型罗马休闲广场等。

万平米大的校区，大型罗马休闲广场等。

3.3.小区景观的最大亮点是一个面积小区景观的最大亮点是一个面积55万多平米的自然生态湖泊，亲水岸线长达万多平米的自然生态湖泊，亲水岸线长达37003700多米多米水系融入到小区的每个角落水系融入到小区的每个角落2、典型案例剖析、典型案例剖析长沙玫瑰园长沙玫瑰园项目名称项目名称南山南山苏迪亚诺苏迪亚诺项目地址项目地址岳麓区金星北路三段岳麓区金星北路三段399399号号绿化率绿化率60%60%建筑密度建筑密度25.8%25.8%占地面积占地面积334612334612平方米平方米建筑面积建筑面积3030万平方米万平方米容积率容积率1.051.05总栋数总栋数200200栋（栋（21462146户）户）开发商开发商长沙南山房地产开发有限公司长沙南山房地产开发有限公司开盘时间开盘时间20072007年年1212月月1616日日广告语广告语澳洲首府花园澳洲首府花园销售状况销售状况南山南山苏迪亚诺一期出苏迪亚诺一期出7272套联排别墅，于套联排别墅，于20072007年年66月月99日均已售磬，日均已售磬，优惠优惠1.1.花园洋房：

交花园洋房：

交10001000抵抵60006000，优惠，优惠50005000；2.2.联排别墅：

交联排别墅：

交11万抵万抵22万，优惠万，优惠11万；万；3.3.独栋，双拼：

交独栋，双拼：

交22万抵万抵44万，优惠万，优惠22万万均价均价洋房洋房33803380元元/平米平米联排联排55005500元元/平米平米物业类型物业类型情景洋房，别墅，特色商业街情景洋房，别墅，特色商业街项目特色项目特色1.1.位于区域内的核心位置，四周与城市主干道相邻，将成为未来区域的商业核心；位于区域内的核心位置，四周与城市主干道相邻，将成为未来区域的商业核心；2.2.融会了山景、湘江江景及月亮岛居住和旅游区三大景观资源，是长沙城区内景观资源最融会了山景、湘江江景及月亮岛居住和旅游区三大景观资源，是长沙城区内景观资源最丰富的区域之一丰富的区域之一3.3.项目以项目以“原味澳洲小镇原味澳洲小镇”为定位，整个建筑风格是澳洲风情，明亮且充满朝气，多处水为定位，整个建筑风格