邹城工作报告2012.11.09.pptx

邹城工作报告2012.11.09.pptx

《邹城工作报告2012.11.09.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《邹城工作报告2012.11.09.pptx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

邹城工作报告邹城工作报告蒙德之间2012年11月9日1、邹城市概况邹城市概况2、房地产发展情况3、邹城客户分析4、SWOT分析1、邹城市概况邹城市概况1城市概况1.1城市简介1.2城市发展规划1.3城市区域分析2.经济及人口分析2.1人口构成2.2经济发展概述2.3固定资产投资分析邹城市位于山东省西南部，是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之称誉，现为国家级历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市，全国综合实力百强（县）市。

总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。

总人口114万。

1.11.1城市简介城市简介两两轴：

沿燕京大道择邻路、太平路矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线；沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线。

一一核核两两轴四四片片一核一核：

规划城区中部的岗山、铁山风景区，具有特色的绿色核心。

四片四片：

规划城区划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区。

城市建设用地向东扩展；向西严禁跨越压煤线；向南控制发展，不应突破规划南外环路；向北跨越铁山、岗山风景区寻求更大的发展空间；优化现状城区，形成城市中心。

1.21.2城市城市发发展展规规划划目前以行政区域划分，邹城市总共13个镇、3个街道办事处、892个村（含社区居委会）。

邹城市主城区划分为3个区域，分别为钢山街道办事处，千泉街道办事处，凫山街道办事处。

1.31.3城市区域分析城市区域分析22经济及人口分析经济及人口分析人口构成人口构成人口保持低速增长，2010年末全市非农业人口39.34万人，总人口114.77万人，农村人口74.77万人。

经济发展概述经济发展概述2010年由国家发布的全国百强县排名上邹城位于第22位。

邹城是国家级历史文化名城，新兴能源工业城市。

境内藏煤面积357平方公里，地质储量41亿吨以上，设计年产能力4000万吨原煤的全国特大企业兖矿集团兖矿集团、设计能力454万千瓦的全国最大的坑口电厂坑口电厂邹县电厂和煤电生产能力实力雄厚的里能集团均在境内；2.22.1固定固定固定固定资产资产投投投投资资分析分析分析分析2.3地方财政收入完成30.70亿元，增长25.01%，规模以上工业增加值完成259.78亿元，增长16.0%，规模以上固定资产投资完成248.48亿元，增长35.1%，社会消费品零售额完成139.81亿元，增长19.1%。

2、房地产发展情况房地产发展情况1、邹城市概况2、房地产发展情况房地产发展情况3、邹城客户分析4、SWOT分析1.房地产市场发展区域划分2.邹城市房地产市场五大特点3.邹城目前现状分析邹城大致划分为市中、城北、城西、城东四大板块。

其中，公园路以南，峄山路以西，京沪铁路以东，城前西路以北的传统老城区列为市中板块；崇义路、花园路以北，京沪铁路以东为城北板块；京沪铁路以西，城前西路以北为西部板块；崇义路以南，峄山路以东，城前东路以北为城东板块。

1.房地房地产市市场发展区域划分展区域划分市中板块1.1板板块概述概述房房产发展情况展情况范围范围公园路以南，峄山路以西，京沪铁路以东，城前西路以北的传统老城区列为市中板块该板块为邹城市主城区所在区域，具有得天独厚的生活、娱乐、交通资源，人口密度高，生活便利性强，但因为受政府规划限制，缺乏新兴社区。

在建及在售项目相对较少，鑫源国际城为该区域具有代表性的高端项目，由于靠近人民广场及百货大楼加之形象展示较佳，受到邹城购房者的广泛关注。

优势：

优势：

生活氛围成熟、配套完善、交通路网发达劣势：

劣势：

人口密度大、面貌陈旧，政府规划进行向东疏导，发展活力不如东部位置位置东滩路与岗山北路交汇处占地占地92000平米总总建筑面建筑面积积38万平米总户数总户数1947户绿绿化率化率35%容积率容积率3.25建筑类建筑类型型两栋20层高层、十栋34层的高层价格价格4750元/面积区间面积区间97-166平米开盘开盘2010.12.18交房时间交房时间2012年10月1日车位数车位数1210个户户型型两室两厅、三室两厅、四室两厅物业费物业费1元/平米开发商开发商邹城市发展投资控股有限公司楼盘楼盘配配套套5万沿街商业鑫源国际城鑫源国际城代表代表项目目城城东板板块1.21.2范范围板板块概述概述房地房地产发展情展情况况崇义路以南，峄山路以东，城前东路以北为城东板块。

该区域被政府定位为邹城未来居住区，区域环境资源优势明显，无大型化工企业。

受市政府东迁的影响，东部板块将成为为未来城市发展的重点区域；目前，该区域有包括新市政府、会展中心、体育中心、文化中心、百货大楼、新六中等大批市政项目正在筹划建设中，预计未来35年内，将基本形成核心规模。

在建项目较多，由于受政府规划限制，本区域多为高层项目。

受市政府东迁及大批市政工程带动，东部区域未来三年内基础设施建设及生活配套将会快速完善，成为邹城市的房地产发展的热点区域。

优势优势：

市政府正在建设中，规划邹城会展中心、文化中心、体育中心，新六中扩建，百货大楼等，交通便利，环境资源优势明显。

缺势缺势：

目前生活配套尚不完善，缺乏大型生活配套位置位置西苇水库西侧，太平东路北占地占地22万平米总总建筑面建筑面积积29万平米容积容积率率1.2建筑类建筑类型型多层、小高层、洋房绿绿化率化率40.3%价格价格均价3600起价3400每层价格递加70元/平米，8.9层递减20元/平米户户型型三室两厅，两室两厅面积区间面积区间96-160开盘时间开盘时间2010年5月1日开发开发商商山东万佳置业有限公司楼盘楼盘配套配套超市，会所万佳阳光城万佳阳光城代表代表项目目该项目是养生、度假、休闲、娱乐、居住于一体的复合型地产项目西部板西部板块1.31.3板板块概述概述房地房地产发展情展情况况范围范围京沪铁路以西，城前西路以北为西部板块区域内在建项目较少，代表项目为名鉴田园、馨园小区。

本区域为政府规划中的工业区，房地产发展空间相对较小。

优势：

优势：

有兖矿总部、兖矿机电、铁路运输处、宏河集团等大型企业，万家乐、兖矿总医院、火车站等生活配套，生活便利。

劣势：

劣势：

为传统工业区，环境差。

该区域隶属凫山街道办事处，邻近兖矿总部，人口密度仅次于市中区，人口多且具有一定的消费水平，多为兖矿、铁运处、政府单位等职工及个体私营业主。

该区域在建项目相对较少，住宅普遍处在中间档次。

居住氛围相对成熟，但因其为邹城市传统的工业区，环境相对较差，城市面貌陈旧。

名名鉴田园田园代表代表项目目位置位置城前西路2466号占地占地12万平方米开发商开发商邹城市名鉴房地产开发有限公司容积率容积率1.398楼盘配套楼盘配套孟母学堂，岚济医院，义乌和胜都商贸城绿化率绿化率35价格价格住宅起价：

2870元均价：

3160元；别墅40005000元建筑面积建筑面积18万平方米面积区间面积区间住宅：

89-125别墅：

235和226.94建筑类型建筑类型多层，小高层，别墅主力户型主力户型88.02两室两厅一卫；113.25三室一厅一卫；93两室两厅一卫；120.56三室两厅两卫物业公司物业公司邹城市田园物业服务公司北部板北部板块1.41.4范围范围范围范围崇义路、花园路以北，京沪铁路以东为城北板块在建项目较少，目前在售的楼盘项目很少，具有代表性的是由兖矿集团开发的昌平花园小区一期，一期目前已经进入尾盘销售阶段，客户多为当地兖矿职工。

北部区域生活配套设施较少，城市面貌陈旧，房但环境优势明显。

优势：

优势：

环境资源优势明显劣势：

劣势：

片区内以村庄为主，档次低该区域主要隶属钢山街道办事处，拥有铁山公园、市体育公园、岗山风景区等多处旅游风景项目，自然景观优势明显；另外，本区域学校众多属邹城的文化教育基地。

房地房地产发展情展情况况板块板块概述概述昌平花园昌平花园代表代表代表代表项项目目目目位置位置昌平山路666号建筑面积建筑面积47万平米占地占地18.79公顷绿化率绿化率35%开发商开发商兖矿集团东华建设有限公司容积率容积率2.088价格价格住宅起价：

3275元/平米，均价：

3800元/平米建筑类型建筑类型小高层、高层设计公司设计公司北京市建筑设计研究院主力户型主力户型100-110面积区间面积区间103140平米开盘时间开盘时间2010-62.2.邹城市房地产市场邹城市房地产市场五五大特点大特点2.12.12.32.32.22.2供需两旺，但供求存在供需两旺，但供求存在结构性不平衡构性不平衡邹城房地城房地产目前目前还处于于产品品阶段，但近段，但近两年将会得到两年将会得到较快快发展展2.42.42.52.5房地产房地产市场还处于初级阶段市场还处于初级阶段邹城市城市升级改造正快速启动，未来三年内将形邹城市城市升级改造正快速启动，未来三年内将形成新的城市格局。

成新的城市格局。

邹城市城市营销水平普遍不高，达到品水平普遍不高，达到品质营销的在的在售楼售楼盘并不多并不多总结：

邹城市当前房地城市当前房地产水平与人水平与人们的的预期期还存在一定的差距。

存在一定的差距。

而而这一差距的存在也一差距的存在也为房地房地产的的发展提供了空展提供了空间3.3.邹城目前城目前现状状分析分析邹城现在的东城区已经初见规模，下一步新城的发展本来是继续向东，从目前的情况来看，有逐渐向北的趋势。

一个城区，真正配套设施的完善，需要10年的时间，像邹城这样的县级市，流动人口本来就少，并且东城小区业主以兖矿，邹城的机关事业单位为主，这部分人本身拥有住房，所以邹城东城区的发展可能会更慢，估计需要15-20年时间。

目前邹城市政府也在考虑邹城下一步的发展方向，“北接”可能成为下一步的主导方向。

1、邹城市概况2、房地产发展情况3、邹城、邹城客户分析客户分析4、SWOT分析3、邹城邹城客户分析客户分析1.邹城市各阶层消费观念1.1.邹城市各阶层消费观念邹城市各阶层消费观念邹城市房地产目标客户群主要分布于当地政府部门、国有企业、私营企业和个体户中。

主要针对从事事业单位的高层、企业中高层管理人员等，买房的主力军应该是矿上、机关事业单位、电厂、及个体经营者；1.11.1外来人外来人农进城型农进城型对象对象：

邹城市附近县市的生意人邹城市附近县市的生意人。

在邹城工作，为了变为城市人，方便生意和工作。

外地流动人口来到邹城务工。

外地流动人口来到邹城务工。

当有一定积蓄，工作相对稳定的时候就会考虑安定下来。

消费倾向消费倾向：

他们渴望购买中小的刚需紧凑型户型，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，他们思想开发容易接受新的事物，也有一定的超前消费能力。

推荐户型推荐户型：

由于他们积蓄有限，在户型上以小户型为主，他们会关注中低价位的住房。

1.21.2工薪阶层工薪阶层渴望买房型渴望买房型对象：

对象：

邹城市各企业职员，以及一些收入稳定但是工资不高的岗位人员。

消费倾向消费倾向：

购房对于他们来说往往是一次性消费，在购买时非常谨慎，综合考虑因素较多。

推荐户型推荐户型：

受到资金的影响，往往关注中低档住房较多，但对于质量和环境的考虑也比较多。

公公务员改善居住型改善居住型1.31.3对象对象：

大型国有企业、市直机关、金融、学校、医院等单位职工，他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好。

消费倾向消费倾向：

他们大部分拥有单位住房，随着房价不断地上涨，为了提高自己未来或者解决子女将来的安居问题，他们将超前选择品质及环境良好的楼盘进行购置，而成为邹城二次置业者的一部分。

推荐户型推荐户型：

这类消费群体是中等户型的主要需求群体。

在资金上比较充足，往往不会考虑低档户型，对于周边配套比较关注。

成功人士成功人士享受投享受投资型型1.41.4对象对象：

在邹城，成功人士的构成较为多样化，有家财万贯的煤矿高层，有独撑门户的实业老板，有资本丰厚的各类投资者，有一部分掌握实权的高级公务员。

消费倾向消费倾向：

这类人群资金充足，价格对其不是主要障碍，但是在品质和环境上要求较高，是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体。

推荐户型：

推荐户型：

他们需求高档物业，往往需求别墅、公寓或联排别墅，主要为山景、海景楼盘4、swot分析分