章慧芳.pptx

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房地产开发企业房地产开发企业认知认知我国房地产行业的我国房地产行业的发展历程发展历程11.第一阶段第一阶段19981998年年-2003-2003年年特点：

如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。

2.2.第二阶段第二阶段20032003年年-2007-2007年年2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。

政策背景：

2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。

当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。

政策效应：

18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。

2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。

在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：

一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。

2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。

3.3.第三阶段第三阶段20072007年年-2008-2008年年99月月转变房地产市场性质的政策努力359号文件与452号文件2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。

2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。

房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。

2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。

2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。

在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。

房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。

中国中国20年房价走势年房价走势中国房地产市场从安居时代到投机时代房地产价格构成房地产价格构成一、房地产价格通常由一、房地产价格通常由77大项大项构成：

构成：

土土地地取取得得成成开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售费费用用销销售售税税费费开开发发利利润润二、开发成本二、开发成本开开发发成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。

发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。

在实际中主要包括下列几项在实际中主要包括下列几项：

11、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费22、基础设施建设费、基础设施建设费33、建筑安装工程费、建筑安装工程费44、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费55、开发过程中的税费、开发过程中的税费三、管理费用三、管理费用管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。

包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。

四、投资利息四、投资利息不不论论是是使使用用向向金金融融机机构构借借贷贷的的资资金金，或或者者利利用用自自有资金，均需计算其利息额。

有资金，均需计算其利息额。

五、销售费用五、销售费用销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。

销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。

六、销售税费六、销售税费销销售售税税费费是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产应应由由开开发发商商（卖卖方方）交交纳纳的的税税费费。

可可分分为为两类：

两类：

11、销售税金及附加、销售税金及附加22、其他销售税费、其他销售税费七、开发利润七、开发利润现现实实中中的的开开发发利利润润是是一一种种结结果果，是是由由销销售售收收入入（售售价价）减去各种成本、费用和税金后的余额。

减去各种成本、费用和税金后的余额。

估算开发利润应掌握以下几点：

估算开发利润应掌握以下几点：

11、开开发发利利润润是是所所得得税税前前的的，即即开开发发利利润润=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值-土土地地取取得得成成本本-开开发发成成本本-管管理理费费用用-投投资利息资利息-销售费用销售费用-销售税费销售税费22、开开发发利利润润是是在在正正常常条条件件下下开开发发商商所所能能获获得得的的平平均均利利润润，而而不不是是个个别别开开发发商商最最终终获获得得的的实实际际利利润润，也也不不是是个别开发商所期望的利润。

个别开发商所期望的利润。

33、开开发发利利润润是是按按一一定定基基数数乘乘以以同同一一市市场场上上类类似似房房地地产产开发项目所要求的相应平均利润来计算。

开发项目所要求的相应平均利润来计算。

直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值中国房地产市场与欧美国家的根本性差异欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。

中国房地产前十排名中国房地产前十排名第1名：

万科企业股份有限公司第2名：

恒大地产集团第3名：

保利房地产（集团）股份有限公司第4名：

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兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。

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