辽宁省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容试题.docx
《辽宁省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《辽宁省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容试题.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
辽宁省2017年房地产估价师《理论与方法》：
房地产状况调整的内容试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。
A：
投资机会研究
B：
初步可行性研究
C：
详细可行性研究
D：
项目的评估和决策
E：
借款合同
2、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。
A：
业主
B：
银行
C：
市、县房地产行政主管部门
D：
市、县财政部门
E：
执行层的组织协调
3、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：
融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C：
融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：
资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
E：
借款合同
4、已知某城市容积率修正系数表，见下表。
容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
G．1.3
H．1.7
I．2.0
J．2.1
K．修正系数
L．0.5
M．0.6
N．0.8
O．1.0
P．1.1
Q．1.2
R．1.6
S．1.8
T．1.9
5、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．房地产开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．权益融资
6、编制招标工程标底的工作应由__来完成。
A．投标单位
B．政府部门
C．招标单位
D．房地产学会
7、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。
A：
AA级及以上
B：
A级以上
C：
BB级以上
D：
BBB级及以上
E：
借款合同
8、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。
A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高
B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份
C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离
D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系
9、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。
A：
区位
B：
面积
C：
价值
D：
经营人
E：
执行层的组织协调
10、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。
A：
1250
B：
1750
C：
2050
D：
2150
E：
工业用地的监测点评估价格
11、已知某一临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。
A．109
B．117
C．124．
D．130
12、2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行评估。
被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。
（2007年试题）该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。
A：
该区人民政府建设行政主管部门
B：
该市工程质量监督机构
C：
甲公司
D：
丙公司
E：
房地产估价机构必须加盖公章
13、下列关于税收的表述中，正确的是__。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
14、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
15、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
16、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500
B．62000
C．61000
D．61500
17、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
概算指标法
D：
工程量近似匡算法
E：
借款合同
18、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。
A：
全国人民代表大会及其常务委员会
B：
国务院
C：
省、自治区、直辖市的人民代表大会
D：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
19、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A．商品，交易
B．互助合作
C．平均分配
D．共同承担
20、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是．[2005年考题]
A：
76880元
B：
79104元
C：
77952元
D：
81562元
E：
工业用地的监测点评估价格
21、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
22、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．
A：
8485元／㎡
B：
8820元／㎡
C：
8500元／㎡
D：
8584元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
24、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71.84
B．74.47
C．75.23
D．80.00
25、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、关于城市规划的下列表述中，不正确的是。
A：
城市规划是指为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B：
城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区內的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C：
城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域內因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D：
城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区內的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E：
执行层的组织协调
2、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。
A．《暂定资质证书》有效期为3年
B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期
C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
3、从事房地产估价，首先要有房地产__。
A．估价业务
B．估价目的
C．估价对象
D．估价程序
4、以下交易属于正常交易的情况有__。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
5、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括等。
A：
基础设施完备程度
B：
周围环境和景观
C：
交通
D：
形状（规则与否）
E：
面积大小
6、工程设计资质分为。
A：
工程设计综合资质
B：
王程设计行业资质
C：
工程设计专项资质
D：
工程设计劳务资质
E：
工程设计专业资质
7、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
8、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000
B．2500
C．3500
D．6000
9、房地产间接投资的形式主要有。
（2005年试题）
A：
投资房地产信托基金
B：
购买住房抵押支持证券
C：
购买房地产企业债券
D：
购买物业用于出租经营
E：
购买土地进行开发
10、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。
A：
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B：
在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C：
房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D：
在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E：
在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
11、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A：
计时工资和计件工资
B：
奖金、津贴和补贴
C：
加班加点工资
D：
住房公积金月缴存额
E：
单位管理经费
12、属于房屋产权转移登记情形的有__。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
13、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
资产负债率
D：
存货周转率
E：
股东权益报酬率
14、金融工具的一般特征包括。
A：
偿还性
B：
可转让性
C：
安全性
D：
收益性
E：
决策参与陸
15、水污染可分为。
A：
海洋污染
B：
地下水污染
C：
地表水污染
D：
承压水污染
E：
潜水污染
16、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。
A.A
升级会员 