华苑新城项目可行性研究报告.docx
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华苑新城项目可行性研究报告
天津万科华苑新城项目
可行性研究报告
天津万科兴业（集团）有限公司
二零零壹年三月
第一章项目开发背景
1.外部环境
2.内部因素
第二章项目概述
1.项目区位及用地
2.项目宗地现状及市政配套情况
3.周边道路及交通状况
4.周边环境
5.规划控制要点
6.土地价格
第三章项目合作条件
1.项目合作背景
2.合作方介绍
3.已取得的政府批文
4.合作方式及条件
5.法律事务分析
第四章市场研究
1.天津总体市场情况
2.西南部市场分析
3.主要竞争项目分析
4.目标客户
5.产品及价格定位
第五章规划设计要点
1.初步规划设计思路
2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
1.开发机遇
2.开发周期安排
3.销售周期安排
第七章投资收益分析
1.产品组合
2.成本预测
3.税务分析
4.经济效益分析
5.项目资金预测
第八章可行性结论
1.项目优势
2.项目劣势
3.结论及建议
第一章项目开发背景
华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区1/6的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。
一.外部环境
1.根据国务院批准的1996---2010年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规
划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分：
1以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约50%的高等院校聚集在该区域。
2老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区----华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。
3天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长30%的快速速度在发展。
4规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。
5该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。
有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。
规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。
2.天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空
气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
3.该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是
知识分子、富裕家庭聚居地区。
4.从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区
及外沿部分。
该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房
地产起点一直很高，集中了全市约80%的中高档楼盘。
商品房销售均价明显
高于其他各区。
综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一
个良好外部环境。
二.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸
广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市
北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面
积约60万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。
由
此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和
发展方向：
中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线
的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以2001年上马的项目。
2.天津万科公司现状：
目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自98年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。
根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。
天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。
第二章项目概述
一.项目区位及用地
1．项目区位
华苑新城项目位于天津市西南部（见图1.项目区位图），建成后行政区划
隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约5公里，距离市中心商业区约
8公里。
2.项目用地
该宗地规划为居住用地，规划总占地面积71.74万平米，其中一期由合作方自
己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积
44.29万平方米（664亩），其中界内用地38.07万平方米（约571亩），界
外用地6.22万平方米（约93亩）。
二.项目宗地现状及市政配套情况
1.项目宗地现状
项目四至为：
东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南
路。
宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田,地质条件良好，土地已基本平
整完毕,大部分场地平整至与周边道路标高相同,局部比路低1.0米左右,少量的
鱼塘正在填土平整。
（大部分场地平整）
（大部分场地平整）
（局部场地标高不够）
2.市政配套情况
整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下：
给水：
供水主干管在项目用地北面滨水道上，为DN1200的管径，沿外环线
侧已引入到项目用地红线边。
雨水：
项目用地南侧规划有一雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环
河。
污水：
项目用地南侧规划有一污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。
煤气：
项目用地北面滨水道上有DN400煤气中压管，为该项目气源源头，已
引到红旗南路上。
供热：
项目用地内规划有一集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司
交纳费用。
供电：
项目用地内规划有一3.5万伏变电站，该变电站由电业局负责建设，
我司按国家有关规定交纳费用。
通讯：
由我司自行配套，目前在红旗南路上有12孔通讯管道，为该项目通讯
源头。
3.周边社区配套
该项目属于新区开发,周边生活设施不健全,距离华苑居住区主社区中心较远,
距离王顶堤居住区中心也较远,按规划必须建设中学、小学、幼儿园、派出
所、街道办事处、公交站、市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑
利用华苑居住区现有设施。
4.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
配套设施类别
名称
教育设施
天津大学、南开大学、理工学院、广播电视大学、华苑高级中学、司法学校
医院
第一中心医院、二七一医院、传染病医院
大型商业设施
佟楼商业中心、王顶堤批发市场
文化设施
天津图书馆、红旗影院、
体育设施
天津体育中心、天津网球运动中心
公园
天津水上公园、天津动物园
其他
华城宾馆、山西宾馆、会宾园等星级宾馆
三.周边道路及交通状况
项目北侧为城市干道红旗南路，路宽40米，项目西侧为城市主干环线---外
环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨
水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路，一
般每日往返车次为30次/24小时。
该项目所在区域规划有地铁3号线，地铁
7号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更
发达，出行更方便。
（北侧红旗南路）
（西面为外环线）
四.周边环境
1.自然环境
项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被
公认为居住的上佳区域。
2.北侧为正在建设的华苑新城一期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地167公顷，规划建筑面积185万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分10个居住小区，九六年实施住宅建设，截至2000年底，已基本建设完毕，进住居民8800户。
其中，安华里、居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善；华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。
3.西侧紧靠天津市的城市主干环道--外环线，有着58米的绿化防护带。
4.
东侧为陈塘支线铁路，每天约有30趟货车经过，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。
（正在建设的华苑新城一期）
（华苑碧华里）
（东侧为陈塘支线铁路）
五.规划控制要点
1.总占地面积44.29万平方米（664亩），其中界外地面积为6.22万平方米（约93亩），可建设用地38.07万平方米（约571亩）。
2.该地块规划指标如下：
序号
项目
单位
已批准的指标
我司设想的指标
1
规划总建筑面积
平方米
534300
393000
2
住宅建筑面积
平方米
479700
348000
3
非营业性公建
平方米
30971
30000
4
营业性公建
平方米
23629
15000
5
综合容积率
1.37
1.03
6
住宅容积率
1.23
1.05
7
建筑密度
%
22.98
8
绿化率
%
33.50
六.土地价格
土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。
总占地面积为
664亩,土地补偿费总额约为33200万元（以50万元/亩的价格计算，最终以
实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补）,住宅楼面地价为
692.10元/平米。
第三章项目合作条件
一.项目合作背景：
1993年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市、区
两级政府协商，市里开发70%用地，西青区开发30%用地，市政府就用征用
的70%的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的30%土地，即西
华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于一些原因
一直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地
产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城一期用地，
现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。
二.合作方介绍：
土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为
政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司
做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。
但我司的合作方为西青区
土地局。
三.已取得的政府文件：
1.市规划局审批的规划成果。
2.与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包
干，摊到该项目为2000万元整。
3.市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免40%土地出让
金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免40%。
4.市规划局核发建设用地规划许可证通知
5.市政府征地办公室批准征用土地通知
四.合作方式及条件
1.合作方式
万科一次性买断土地使用权，单独开发。
2.操作方式
万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让
手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用
证。
港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进
行补偿，与万科不发生直接关系。
3.土地价款及付款进度
（1）土地价款：
土地总补偿面积约664亩，土地补偿费总额约为33200万元
（以50万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每
亩单价不变，补偿数额多退少补）该补偿费含征地补偿费、
高压线拆迁、自来水河道掩埋、地上树木迁移、地上物拆
迁、地下管线拆迁、项目前期费用等有关的全部税费支出。
（2）付款计划：
1双方签订协议后一周内我司支付5000万元补偿费。
2余额在签订协议后三年内付清，在2002年6月30日支付余额的三分之一（即9400万元），2003年6月30日再支付余额的三分之一，最后一笔于2004年6月30日前付清。
4.合作方的主要工作
（1）保证红线外市政大配套按2000万元包干（含给水、排水、天然气和周边市政道路）。
（2）规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿费。
（3）协调3.5kv变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。
（4）负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第一个取暖期提供供热,收费标准为60元/建筑平米。
（5）项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。
（6）保证万科按法定土地出让金的60%交纳。
5.相关的政策规定
市政配套政策名称
普通住宅收费标准
收费说明
本项目标准
市政大配套费
165元/建筑平米
包括红线外给水、燃气、雨水、污水、道路、绿化等市政设施的工程费用
按标准约需6485万元，本项目为2000万元包干。
供热
82元/建筑平米
包括锅炉房建设费及征地费、一次管网建设费
60元/建筑平米
供电贴费
240元/KVA
供电工程贴费，工程费另计
通讯
6元/建筑平米
红线外基础设施建设费
出让金
土地局评估的土地地价总额的17%
评估值约为4500万元，考虑减免后为2700万元
6.与周边地价比较
1与华苑居住区用地比较，华苑用地是93年征用的土地，时间相隔太久，地价无太多可比性。
2与华苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周边部分农民用地，据调查其征地补偿费基本在40万元/亩，但考虑其完成地上物、树木、高压线拆迁、场地填土平整等费用及不提供优惠的配套及出让金政策情况下，综合地价接近50万元/亩。
这与我司洽谈基本确定的50万元/亩接近。
3请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在750元/平米，即50.03万元/亩，与我司确定的价位基本相同。
4本项目南侧有一块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费要价为40万元/亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本项目目前程度，综合地价可能超过50万元/亩。
综合上述比较结果，我们认为目前确定的土地购买价是一个比较合理的市场价位。
五.法律事务分析
1.土地性质
1土地所有权：
国有用地
2现在土地使用权：
西青区土地局
3土地规划用途：
居住用地
2.取得土地使用权程序
1万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。
2去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。
3.取得土地使用权需要的工作日
一般向市土地局报土地出让文件后30个工作日左右即能与市土地局签定国有
土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。
4.取得土地使用权的风险及控制
合作方出示的关于免40%土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是
否继续执行，是一个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出
让金的60%交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。
5.总体评价
该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有一家，并且为政府----西青区土
地局，合作风险相对较低。
宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地
权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。
第四章市场研究
一．天津总体市场情况
天津市房地产市场进入2001年以来，全市房地产投资计划比去年增长23%，达到160亿元。
本市房地产业“十五”目标确定，5年内完成投资850亿元，人均使用面积16.5平方米。
93——2000年商品房销售量变化情况
2000年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到98%，进入纯市场化运作时期（见93—2000年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况）
人均使用面积
正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。
人均使用面积
个人购房比例示意图
调查报告及分析显示：
改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在20-30万元，面积在80-100平米之间的商品房是消费者购房首选，其中单价在2000—3000元之间的占总量的40%，单价在3000—4000元之间的占总销售量的12%。
影响市场需求的首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选的付款方式。
二．西南部市场分析
1．区域市场特征：
从目前该区域市场整体市场环境、供需总量以及开发程度，可以看出以下特
征：
1）西南部市场尤其是南开区从93年-00年基本保持着天津市市场供需量的第一位，累计销售面积约800万平米。
2）市场成交价格为3000元/平米，比天津市场总体水平略高（天津市为2640元/平米）。
3）开发趋势形成以路带房的开发模式，即红旗南路延线华苑居住区周边不同规模的中小型项目。
4）开发规模基本上在5万平米以上，甚至出现了百万平米的开发项目，如华苑居住区、华苑新城、梅江居住区等。
5）开发产品比较单一，除少量的联排别墅的出现，基本上全是6层砖混住宅及12层小高层的形式。
6）开发项目更加注重社区本身环境的营造，但同比缺乏个性与主题，没有形成重量级的“景观社区”。
7）区域内为知名公司的主力市场份额（顺驰集团、宁发集团），获得土地价格相对低廉，竞争压力很大。
8）区域内没有形成一定的明星楼盘及知名住宅品牌。
2．区域楼盘介绍
项目名称
项目地点
开发商
规模
价格
备注
久华里
华苑居住区
天津华夏住宅建设有限公司
16万㎡
均价3400元/平方米
期房
建筑形式为多层砖混。
绮华里
华苑居住区
天津市安居建设发展总公司
21.8万㎡
起价2610元/平方米
均价3100元/平方米
现房
多层砖混结构
欣居园
红旗南路
大开发、林克森·华澳（天津）房地产开发有限公司
2.4万㎡
高层起价2687元/平方米
均价3000元/平方米
砖混均价2580元/平方米
现房
多层砖混结构及14层框架高层
云华里鑫园公寓
华苑居住区
天津港宁房地产发展有限公司
5万㎡
起价2680元/平方米
均价3000元/平方米
期房
高层框架结构
华胜安居小区
红旗南路
天津市华胜房地产开发公司
10万㎡
砖混7层起价2670元/平方米
均价2835元/平方米
9层框轻起价2746元/平方米
均价2868元/平方米
现房
多层砖混
9层框轻
已售60%
金谷园
红旗南路
天津市天祥房地产开发公司
12万㎡
起价2060元/平方米
均价：
2588元/平方米
现房已售70%
多层砖混
金淼园
红旗南路
天津市登发房地产开发公司
5万㎡
起价2068元/平方米
现房
已售70%
金禧园
红旗南路
天津市凌云房地产开发公司
4万㎡
起价2080元/平方米
均价：
2540元/平方米
现房
多层砖混
已售70%
3.西南部市场分析
通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区
域市场在市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有很强的优
势，现给予述评：
外部环境：
1）交通道路的改善：
随着天津市”十五”规划的发展，该区域将成为00年-05年
的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的
李七庄及华苑周边地带的人文环境将会提升一个档次。
2）市政府的南迁：
市政府计划将于2-3年内南迁至河西区，对未来天津市南部
区域整体经济、文化环境将起到决定性作用。
3）市场供需保持增势：
01年南部市场供需仍将保持高速增长势头，预计在90万平米，而华苑居住区的延伸开发，梅江居住区全新开发，成为01年住宅市场市场热点区域，并仍将成为河西、南开、和平甚至河东客户资源关注的首选区域
4）未来3-5年供应量较大：
西南部地区随着交通道路的对外扩展，可开发的土地资源仍具有很大的潜力，未来3-5年内供应量较大,主要项目有:
已经开工建设的梅江居住区,总建筑面积约178万平米,正在启动的梅江南居住区,总占地面积240公顷,规划建筑面积为150万平米,华苑新城一期规划建筑面积为50万平米。
内部市场优势：
1）新型产品开发空间大：
该区域市场虽然在开发规模、价格水平均属天津市
前列，但是在开发产品的上并太大创新，无形中形成了一定的市场“空
白”，这就为新型产品的介入及迅速占领市场提供了很大的机会点。
2）销售价格上升势头强：
由于整体环境、设施的跟进建设，以及开发规模的不断扩大，无疑将会拉动土地价格及居住品质的攀升。
而随着大量高素质人口的迁入，适度开发的新型、高标准的住宅产品仍将会成为首选，所以导致性能价格比的上升（现有少量联排别墅价格在3900元/平米，面积在220平米左右，基本售空）
3）.创造主题性社区：
该区域的大型社区基本上注重了整体社区的营造，但在规划思想上与营销包装上没有过多考虑社区本身的个性化表现，导致社区品质与社区之“魂”无法突出显现，为今后开发方向提供了很大的规划空间与平台。
4）呼唤品牌住宅：
华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之一。
发展势头看好，但随着开发的不断深入，也未能出现更具市场吸引力的明星项目。
如果我司能介入该区域进行规模开发，凭借万科品牌的市场感召力及影响力与华苑环境优势进行强强组合，加上人文环境的影响，使项目的市场效应一定会受到天津市中产、富裕阶层的普遍关注，甚至能够成为其首选的居住地。
天津市由南部区域，以和平、河西、南开三区的住宅消费水平在全市消费水平中趋于中高档，市场需求量以及需求品质很高，但是在大型规模社区建设上，华苑
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