物业管理方案.pptx

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乐山世豪广场物业管理方案成都世豪新瑞物业服务有限公司2016-3-25概况：

乐山世豪广场位于乐山经济开发区，业态按规划设计分为住宅、商业，住宅项目第一批次将于2016年10月30日正式交付业主，为确保施工进度顺利完成，物业承接查验按计划开展，顺利完成物业移交，特制定本物业管理方案。

本物业管理采用包干制模式。

一、管理服务理念以“以人为本、服务业主”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。

为小区业主提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所管理的物业得到保值、增值。

实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的管理方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理服务转换经营管理机制。

二、物业管理方案实施阶段1、前期介入阶段：

2015年05月-2016年10月；2、承接查验阶段：

2016年07月-2016年10月；3、房屋交付阶段：

2016年10月-2016年12月；4、物业管理阶段：

2016年11月持续；三、团队组建及编制1、管理架构总经理6人（含收银）工程部客服部秩序维护部项目经理1人6人19人（含监控）人事行政1人外聘保洁13人岗位编制4月5月6月7月8月9月10月项目经理11人事行政11客服主管11客服前台11客服助理312收银11秩序主管11秩序班长22秩序队员1459监控室22工程主管11工程技工51132、人员编制/33人四、前期介入规划设计阶段；根据物业特点，提出合理建议。

前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；3.会所功能设计；4.公共照明开关设置位置及开闭形式；5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；6.信报箱的设立，公共告示栏的配置；7.直饮水系统功能配置；8.公共洗手间的设置；9.小区垃圾房的设置；10.物业管理用房的位置设计；11.附属工程配置设施建设的设计参与。

建设施工阶段：

2016年5月-10月物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。

9.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；10.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；12.提出遗漏工程项目的建议；五、承接查验承接查验前期准备；2016年5月-7月按照物业接管验收的程序和要求，依据国家当地政府物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。

现场验收主要项目1、主体建筑外观、各构件安装和墙体饰面等符合建筑规范要求。

2、各类屋面必须符合相关设计规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

3、室内装饰装修工程和消防工程必须符合有关规范要求。

4、供配电系统：

地区变电站及各变电所内正常供配电设备、应急供配电设备、柴油箱及油库、各配电房的防鼠要求、各弱电检查井内管线及电箱、公共照明灯具等符合标准要求。

5、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，相应的防雷设备必须经过专业部门的检测，并持有检测单位签认的合格证，接地阻值必须符合GBJ232的要求。

6、电梯的启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过相关的规定值。

制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

7、智能化系统：

楼宇自动化（电力、保安、办公自动化、网络通讯等）应符合国家标准；消防设施必须符合消防验收的要求，并且持有消防部门检验合格签证。

8、给排水系统：

各供水、消防水泵及电机等，各水箱、给排水管网、接头及阀门等，检查井内管接头、水表、阀门等，消防供水管网、接头、阀门、消火栓、人防工程及相应供水系统，均要求符合相关设计规定。

9、装饰工程：

玻璃幕墙、框架、门和门框及附件、护栏及扶手、外墙饰面、公共区域设施设备的外装饰、各种标记及区域图标、公共洗手间、灯具及其它小电器设施、各设备及管理用房、信报箱等。

地面、地脚线、内墙饰面、防火卷帘、护墙板、天花各种装饰等，均应符合想设计标准要求。

10、通信、自动控制室、信息机房等网络设备房间屏蔽墙体符合规范要求11、附属工程及其它，包括室外排水、沟道等设施符合设计规范要求。

12、消防控制中心及消防控制室的设备设施应符合消防管理标准要求。

成立承接查验小组：

2016年7月-10月组成：

物业工程部、施工方、项目部1、与开发商签订物业承接查验协议；2、拟定承接查验方案、流程，拟定相关记录表格；A、物业专有部分承接查验记录；B、设施设备查验记录表；C、附属配套设施查验记录表；D、物业资料移交记录表；3、资料移交项目部、施工单位向物业承接查验小组移交、提供本物业相关设计、施工、竣工标准图纸、规范资料等，已便物业公司顺利开展查验工作，确保相关参考标准与现场实际施工标准一致。

4、与开发商、施工单位确定分阶段查验流程；考虑到施工进度及承接查验可实施性，本物业承接查验采取分项、分阶段进行承接查验，按项目部与施工方施工进度进行逐项查验，可及时有效的完成查验，同时也可为前期竣工的单位争取更多的整改时间；5、承接查验的实施；按施工进度开展查验工作，参考物业公司承接查验管理办法执行：

1）对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在物业资料移交记录表，交建设单位确认并确定整改时限；2）对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在设施设备查验记录单中，交建设单位确认并确定整改时限；3）对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在附属配套设施设备查验记录表中，交建设单位确认并确定整改时限；4）对物业承接查验中的重大缺陷记录应记录表中进行明确标注，交建设单位确认并确定整改时限。

5）对以上各项问题梳理后，分类、编号记录在承接查验记录表中，并把跟进处理结果记录于复查记录，作为后期质保金退付的凭证。

6、整改/复查承接查验结束后，查验小组对查验中存在的问题进行归纳汇总，并将记录表按水、电、气、土建、园林绿化、机电设备、消防等分类进行统计，交项目部、施工方整改，约定整改期限，完成整改后，组织复查，复查标准已查验部位符合相关设计标准后，方为合格。

七、房屋交付1、拟定交房方案，组建交房团队（交房前2个月）；由项目部牵头，组建交房团队，召开交房启动会，明确各职能板块责任人，工作职责，拟定交房方案（涵盖：

交房时间、地点、现场布置、人员物资，风险管控等）物业项目交付前2个月开始，开发项目部应组织涉及开发、营销、客服、物业等兄弟部门就规划验收、竣工验收、收尾工程、交付流程方式等问题召开专项会议，明确进度、倒排计划，专项会议交付前第3个月每15日召开一次，第2个月每10日召开一次，交付前月最少每周召开一次。

特殊情况下随时组织召开专项会议。

项目交付方案最迟应于交付前一个月完成拟稿，并组织相关兄弟单位讨论修改，交付前15天完成定稿。

涉及交付风险的，由项目部进行统一意见，拟定统一说辞，组织各职能部门进行讨论会审；2、现场交底、交房培训（交房前30天）；交付前30天，由项目部组织各职能部门进行现场交底，开展交房培训，为施工瑕疵整改、规划验收、交房通知等程序复杂流程争取足够的缓冲时间；3、物业服务中心（物资、人员、外包服务单位选聘）；交付前15天：

物业项目服务中心与项目部负责人确定交付现场，针对交房方案中设计的现场布置、物资、支援人员等问题进行确认，模拟现场设置；交付前30天：

物业公司最迟于交付前30天发起外包保洁单位选聘流程，交付前10天完成外包保洁服务的合同签订。

交付前15天：

物业服务参考项目部交付方案，拟定交房管理方案，内容包括但不限于：

业主接房路线，机动车/非机动车停放位置、导视指引，突发事件应急预案；交付前90天：

物业服务中心拟定本物业开办费报告，含物资清单、人员成本等，报开发商签批；交付前20天：

物业可根据的甲方要求和实际情况，进行全面的清洁开荒工作，主要包括：

各楼层的通道、广场、室内地面墙壁（不包括外墙）、天花板、灯具、电梯、楼梯等室内外相关设施、设备；地下室、灯具、楼梯等相关设施、设备；室外地面所有设施等；交付前5天：

为确保交房工作顺利开展，无论承接查验/整改结果如何，项目部、施工单位均必须按要求向物业服务中心移交业主房屋钥匙，设施设备房屋钥匙（不符合移交标准的，物业服务中心虽接收钥匙，但不代表认可其正式移交，以物业服务中心最终承接查验记录/整改复查记录为准）。

交付前1天：

所有物资、成都公司支援人员到位（集团行政协调），现场布置到位，由项目部组织所有参与人员进行现场培训走场一次。

交付前20天：

房屋交付前20天，销售中心应向物业服务中心移交已售业主资料，物业服务中心接收业主资料后，于交付前完成业主一户一档的建立；交付前5天：

项目部向物业服务中心提供房屋实测报告，物业公司于交付前完成数据录入，由财务审核确认数据。

4、正式交付现场人员管理由公司人事行政部统一考勤管理，交付过程，项目部负责人、物业公司负责人、拓展负责人等主要职能部门负责人必须全程跟踪参与，随时做好突发风险管控。

基本要求1、签订规范的前期物业服务合同，权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供前期物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

七、物业管理（服务）的实施物业服务的内容1、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2、负责建筑物共用部位的维护和管理；3、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。

本物业共用设施设备细目见附件四；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7、负责物业服务档案的建立和管理；8、装饰装修管理；9、其他双方约定的特约服务。

1、拟定物业服务中心管理体系；物业服务中心在项目经理的带领下，参考公司管理制度，应于房屋交付前30日完成项目管理体系的拟定，针对项目管理特性拟定基础管理文件、操作流程等，并于交付前组织本物业服务中心全体人员进行理论、实操培训各不少于一次；2、拟定装修管理方案（交房前）；交房前10天，：

工程部完成小区装修管理方案，重点针对小区外立面装修管控，室内拆卸墙体，搭建、构建等内容作出明确要求及指引，并于集中交房期进行公示