正定商业市调汇总.ppt

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正定商业市调汇总石家庄某某房产经纪有限公司2014年1月1、调研背景本次调研针对正定在售、已售办公类产品及商业进行调研，以研究总结市场情况，为项目前期打下坚实基础。

一、调研概述一、调研概述2、调研区域恒恒州州街街金河国际公寓金河国际公寓项目地址：

恒山板材市场以北华安路以南产品类型：

公寓楼座展示：

4栋28层公寓，四部电梯楼层分布：

14层为商业，528层为公寓工程进度：

现房销售均价：

4900元/（精装修）户型区间：

40100项目综述：

正定为数不多的专业办公类产品，精装修突出其本质，但项目整体去化速度较慢。

二二、个案分析、个案分析11、办公类市场个案分析、办公类市场个案分析卡萨国际卡萨国际项目地址：

火车站沿107国道北行200米路东产品类型：

公寓、底商楼座展示：

3栋11层楼层分布：

14层为商业，511层为公寓工程进度：

现房销售均价：

公寓：

4200元/；商业：

16000元/户型区间：

公寓：

3060；商业：

5060项目综述：

项目价格相对较低，整体位置较偏，周边商业氛围较差，项目整体去化较差。

物流园英立大厦物流园英立大厦项目地址：

正定国际物流园，车站北大街168号产品类型：

公寓楼座展示：

2栋18层楼层分布：

15层木工机械展厅、618层公寓工程进度：

现房销售均价：

公寓：

4100元/（含500元/精装）；展厅租金：

30元/月户型区间：

3981项目综述：

项目位置偏远、周边形象破落，项目市场关注度较低。

华北门业博览中心华北门业博览中心项目地址：

市场东街与恒山路交口东北角商业性质：

沿街+集中式商业+公寓，定位建材类商业楼楼层分布：

共4层+地下一层，一层为沿街，2-4层为内街，526层精装公寓车位分布：

-1F为车位、仓库工程进度：

封顶集中商业：

1F底商面积130及以上，售价为21000元/，2-4F有20左右商铺（可组合购买），2F均价约15000元/，3F均价约9000元/，4F均价约7000元/（价格均为返租后价格）。

2014年6月1日交铺并一次性返3年租金，多数购买者用于投资，交房后交由开发商管理收租，约13年回本。

公寓部分：

面积区间：

45100；销售均价（含精装）：

4900元/项目综述：

因项目定价过高导致市场存在一定抗性，加之项目体量偏大、产品的单一性和招商方面的种种问题致使项目整体去化较慢。

兴业广场兴业广场A区（瑞天购物广场）区（瑞天购物广场）项目地址：

成德街与恒山西路交叉口东南角商业性质：

集中式商业楼层分布：

地上四层+地下二层车位分布：

负2层为停车场工程进度：

现房销售均价：

9000/，享受20年瑞天租约保障，五年后无条件回购户型区间：

2050项目综述：

现受到对面北国商城影响，人流相对较少，瑞天购物广场内品牌偏中高端，但服务态度普遍较差。

22、商业市场个案分析、商业市场个案分析盛华国际购物中心盛华国际购物中心项目地址：

小商品市场北侧，西侧为高远红木博览城商业性质：

集中式商业，普通商场类楼层分布：

共4层+地下一层，现4F闲置车位分布：

-1F为停车场售价或租金：

“0租金”入驻商场，每月商场抽取店面营业额的10%代替租金项目综述：

商场包含有部分中高端品牌在内，如ONLY、adidas、Nike等，商场总体来看无特色亮点，并且受到南侧小商品市场、步行街、夜市等商业氛围影响，商场内部情况人流量一般。

女人世界女人世界项目地址：

恒山路与燕赵大街交口西南角商业性质：

集中式商业，普通商业类开发商：

正定本地开发商（与燕赵大街百老汇鞋业是一家老板）楼层分布：

共5层，现4-5层为闲置车位分布：

沿街停车位售价或租金：

现商铺不卖只租，1F只能做鞋类，约50元/月，2F-5F约40元/月，另加1.7元/月的公摊费小结：

商场内人流稀少，商场内中端及一些中高端品牌较齐全，品牌种类多购物方便，但经营情况一般。

宝联商城宝联商城项目地址：

燕赵大街与梅山路交口东南角商业性质：

集中式商业，普通商场类楼层分布：

共3层+地下1层车位分布：

沿街停车，很不方便售价或租金：

开发商自持经营商场项目综述：

商场内人流稀少，百货类商品种类较齐全，包含男女幼童装，饰品箱包运动，百货类在负1层，属于中低端商品场，种类多多购物便宜捷，商场内经营情况一般。

小商品市场三期（金河家居基地）小商品市场三期（金河家居基地）项目地址：

火车站107国道沿线路东，正无路以南经营业态：

家居批发与零售车位分布：

地上停车工程进度：

现房销售均价：

10000元/项目综述：

项目依托正定自身拥有的家具产业结合品牌家具招商，经营状况相对良好，具有一定市场吸引力，现阶段该项目仍处于培育市场阶段。

小商品市场二期小商品市场二期项目地址：

107国道以东，正定火车站北行300米商业性质：

集中式商业车位情况：

地上车位工程进度：

现房销售均价：

均价12000元/，现在购买即享受返五年房租的优惠，一年返总房款的10%五年即可返50%，一次性付款96折优惠，贷款98折项目综述：

项目位置较为偏远，其返祖模式缺乏市场吸引力，市场经营与销售情况较为惨淡。

其他商业其他商业A、恒山南市场1F约20，租金为17000元/，建材店；约约140元/月B、华府名邸底商及周边1F约20，租金为10000元/年，烟酒店；约41元/月1F约100，租金为70000元/年，烟酒店；约58元/月C、现代城底商1F约40，租金为40000元/年，药房；约83元/月三、市场综述三、市场综述11、办公类产品市场综述、办公类产品市场综述、正定现有办公类产品中以公寓产品为主，市场对于纯写字楼产品概念比较缺乏，加之公寓的灵活度相对较高，因此市场对于公寓产品认可度较高；、各项目均最大化挖掘自身产品特点及附加值，精装修成为公寓主流；、现有公寓项目均立足于集中商业之上，缺乏单纯公寓类产品。

22、商业类产品市场综述商业类产品市场综述、市场现有各商业项目整体去化速度缓慢，市场库存量较大；、正定商业市场经过小商品市场一、二、三期前期的火爆之后，市场渐趋平淡，加之小商品市场整体经营情况的惨淡，使得客户逐步趋向于理性置业；、近年来，各商业项目打出返租、回购等差异化销售模式，以最大限度地抢夺客户资源，市场竞争加剧。