西藏房地产估价师《理论与方法》制定估价作业方案的思路模拟试题.doc
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2015年西藏房地产估价师《理论与方法》：
制定估价作业方案的思路模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于房产分幅图，说法错误的是。
A：
房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料
B：
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图
C：
建筑物密集地区的分幅图一般采用1：
1000比例尺
D：
房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点
E：
执行层的组织协调
2、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构
C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
3、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：
建筑师
B：
结构工程师
C：
设备工程师
D：
监理工程师
E：
借款合同
4、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：
区域规划
B：
土地利用总体规划
C：
城乡规划
D：
国土规划
E：
执行层的组织协调
5、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个__。
A．正的协方差
B．负的协方差
C．标准协方差
D．绝对协方差
6、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
A：
土地使用权的获得方式
B：
转让的对象
C：
转让的方式
D：
转让的时间
E：
执行层的组织协调
7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。
A．基准价格
B．平均价格
C．正常价格
D．市场价格
8、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：
w市房地产管理部门
B：
w市规划管理部门
C：
W市建设管理部门
D：
w市房屋拆迁管理部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。
A：
建筑水平和工艺
B：
建筑材料
C：
价格水平
D：
建筑构配件
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
11、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。
那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
12、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
13、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、根据，民事权利可分为财产权和人身权。
A：
权利标的的不同性质
B：
权利的作用
C：
权利效力的不同
D：
权利是否具有转移性
E：
执行层的组织协调
15、设立房地产开发公司，需要__名以上专职会计人员。
A．1
B．2
C．3
D．4
16、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
17、我同土地用途管制的核心是__。
A．实行土地有偿有限期使用制度
B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途
D．不能随意改变建设用地的用途
18、估价报告有效期应从__起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
19、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。
A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
20、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
21、某项目工期180天，开工日期为7月5日，则项目竣工时间应为__（10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日）。
A．次年元月1日下午当地法定下班时间
B．次年元月3日下午当地法定下班时间
C．次年元月2日24时
D．次年元月3日24时
22、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。
A：
环境要素
B：
性质
C：
产生原因
D：
空间
E：
执行层的组织协调
23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。
A：
10
B：
30
C：
45
D：
60
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
7
E：
执行层的组织协调
25、下列行为，不属于房地产转让方式。
A：
以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的
B：
因企业被兼并，房地产权属随之转移的
C：
房屋租赁
D：
以房地产抵债的
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。
该债券种类属于。
A：
金融债券
B：
长期债券
C：
公募债券
D：
公债券
E：
抵押债券
2、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。
A：
保护房地产权属登记部门的合法权益
B：
保护房地产权利人的合法权益
C：
保证交易安全，减少交易成本
D：
是房地产管理的基础工作
E：
为城市规划、建设、管理提供科学依据
3、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是__。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
4、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。
A：
必须限期拆除
B：
结构简易
C：
结构复杂
D：
永久性
E：
临时性
5、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
6、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。
下列不属于数量标志的是__。
A．工人工资
B．工业产值
C．人的年龄
D．人的性别
7、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A．房地产产品结构
B．房地产供求结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
8、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。
A：
宪法具有最高的法律效力
B：
一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：
法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D：
行政法规的效力高于地方性法规、规章
E：
地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章
9、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化
10、房地产存在的形态有。
A：
土地
B：
房地
C：
耕地
D：
草地
E：
建筑物
11、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
A．建筑装饰部位
B．制造工艺
C．化学成分
D．力学性能
12、房屋租金可分为。
A：
公定租金
B：
廉租租金
C：
市场租金
D：
成本租金
E：
商品租金
13、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
15、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
16、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。
A．附属工程费
B．设备及安装工程费
C．室外工程费
D．建筑工程费
17、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
18、拍卖人应当于拍卖日__日前发布拍卖公告。
A．3
B．5
C．7
D．11
19、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是。
A：
随行就市定价法
B：
认知价值定价法
C：
领导定价法
D：
挑战定价法
E：
目标定价法
20、保险合同的当事人有。
A：
被保险人
B：
受益人
C：
保险人
D：
投保人
E：
保险代理人
21、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
22、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．流动比率
D．速动比率
23、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。
A．法院
B．检察院
C．海关
D．军队
24、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。
则该企业的资产报酬率是。
A：
10％
B：
25％
C：
50％
D：
75％
E：
执行层的组织协调
25、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。
（2007年试题）
A：
地方性法规
B：
政府规章
C：
部门规
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