福建省房地产估价师《制度与政策》商品房销售中禁止的行为考试题.doc
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2017年福建省房地产估价师《制度与政策》：
商品房销售中禁止的行为考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A．物业协会
B．不动产学会
C．测量师协会
D．测量师学会
2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．375
B．750
C．214.3
D．166.7
3、流动比率，下列说法不正确的是。
A：
流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％
B：
又称之为“银行家比率”
C：
又称之为“二对一比率”
D：
在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
E：
借款合同
4、是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
A：
国内生产总值
B：
国民生产总值
C：
国内生产净值
D：
国民收入
E：
执行层的组织协调
5、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。
A：
房屋价值补偿费
B：
搬迁补偿费
C：
停产停业损失补偿费
D：
土地补偿费
E：
借款合同
6、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。
A：
城市规划区内国有土地上
B：
城市规划区內集体土地上
C：
城市建成区内国有土地上
D：
城市建成区内集体土地上
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
工程量近似匡算法
D：
概算指标估算法
E：
借款合同
8、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A．25%
B．20%
C．15%
D．10%
9、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．PES（供给弹性系数）＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
10、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
11、某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和505元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。
A：
50
B：
250
C：
300
D：
350
E：
工业用地的监测点评估价格
12、__不属于对外交通用地。
A．管道运输
B．港口
C．企业内铁路
D．机场
13、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：
个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B：
个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C：
我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D：
我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％
E：
借款合同
14、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。
A：
有自己的名称和组织机构
B：
有固定的服务场所
C：
有不少于500万元人民币的实有资本
D：
有一定数量的周转住房
E：
执行层的组织协调
15、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A．设定标准深度
B．求取路线价
C．编制深度百分率表
D．划分路线价区段
16、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A：
建筑物重置价
B：
建筑物现值
C：
土地价格
D：
房地产价格
E：
工业用地的监测点评估价格
17、房地产的行政法规是以颁布的。
A：
中华人民共和国主席令
B：
国务院令
C：
国务院房地产行政主管部门部长令
D：
省政府省长令
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。
A：
国务院
B：
国工资源部
C：
省、自治区、直辖市
D：
县
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀
B．房地产泡沫
C．房地产滞销
D．房地产过度开发
20、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】
A：
1.9％
B：
2．1％
C：
2．3％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：
2.4％
B：
3.0％
C：
3.8％
D：
7.2％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m22830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
23、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
24、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．（2009年试题）
A：
业主
B：
承租人
C：
物业服务企业
D：
业主、承租人和物业服务企业共同
E：
借款合同
25、投资利息估算只有在中才需要。
A：
比较法
B：
传统方法
C：
现金流量折现法
D：
收益法
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。
A．55.20
B．103.22
C．109.63
D．114.82
2、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。
则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。
A．6992
B．5183
C．6062
D．5398
3、下列关于房地产测绘，表述正确的是。
A：
房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”
B：
房地产测量是指房产测量和地籍测量
C：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果
D：
房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定
E：
房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息
4、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。
A：
根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务
B：
表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务
C：
银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等
D：
负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等
E：
表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务
5、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。
A．40
B．35
C．30
D．20
6、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。
A．未依法取得房地产产权证书的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．以出让方式取得土地使用权的
D．国家依法收回土地使用权的
E．以划拨方式取得国有土地使用权的
7、房屋租赁审查的主要内容不包括。
A：
审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件
B：
审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C：
审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D：
审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策
E：
审查是否按照有关部门规定缴纳了税费
8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．地上附着物和青苗的补偿费
D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E．安排被征地农民的社会保障费用
9、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。
购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。
A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
10、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。
A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
11、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
12、耕地占用税是对征收的一种税。
A：
对占用耕地建房的单位和个人
B：
对从事其他非农业建设的单位和个人
C：
对占用耕地建房的单位，不包括个人
D：
对从事其他非农业建设的个人，不包括单位
E：
对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
13、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B：
二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：
股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D：
股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：
股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分
14、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
15、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
16、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
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