东原时光道商业步行街定位报告2013年6月.pptx

东原时光道商业步行街定位报告2013年6月.pptx

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本报告是严格保密的东原时光道商业步行街定位报告嘉城大有武汉，2013.6报告框架项目本体分析Contents客户商户研判整体定位说明商业业态建议城市区域浅析开发运营建议本报告是严格保密的3【开发商诉求】开发商东原地产是重庆前三强房地产企业，也是全国百强房地产企业。

作为重庆东原在武汉市内的首个市区中心综合体项目，必须在经济和社会两个方面同步获得收益。

作为重庆东原在武汉市内的首个市区中心综合体项目，必须在经济和社会两个方面同步获得收益。

本地块的土地获取价格较高，在住宅市场溢价存在瓶颈的情况下，商业部分是其销售收益和利润的主要来源。

短期销售收益作为大型开发商，对商业项目在销售的同时必须考虑到项目的招商和后期的长远运营。

项目长远发展作为集团市中心综合体开发项目，肩负着树立的形象和品牌的责任。

品牌责任形象东原地产本报告是严格保密的4【地块指标】地块相对方正，利于整体规划布局；商业临街展示面较窄，如何合理定位商业是本案重点思考难题总体经济技术指标用地面积39203.7总建筑面积185100建筑容积率住宅5.12，商业4.22零售商业面积21000住宅面积111100经济技术指标评价：

整体容积率4.72，开发强度大地块临主干道，但展示面较窄，受周边项目阻挡，可视性较差本报告是严格保密的5本项目位于友谊大道与团结南路交汇处，友谊大道是本项目通往城市的核心干道本项目位于副市级商业中心徐东商圈内，区位成熟度较高本项目位于友谊大道与秦园路交汇处，位于副市级商业中心徐东商圈，区位成熟度较高【项目区位】本案徐东商圈销品茂欧亚达新世界中商平价福客茂福客茂新世界销品茂欧亚达本报告是严格保密的6北临友谊大道、福客茂东临团结南路西临秦园路南接本案住宅受福客茂遮挡，主要沿街面较窄，展示性较差，不利于人流引入【项目尺寸】住宅秦园路友谊大道福客茂45M75M200M福客茂福客茂团结南路130M本报告是严格保密的7【项目四至】项目东侧和北侧受福客茂阻挡，视野及人流导入均受限，商业规划需规避此影响；目前周边商业氛围较好，主要以大型社会餐饮和宾馆为主友谊大道团结南路秦园路本案佳馨花园底商秦园路街铺福客茂福客茂北临友谊大道、福客茂；东临团结南路西临秦园路；南接本案住宅本报告是严格保密的8【项目周边资源】项目周边有着丰富的居住资源，教育资源，为本案商业增加了客群范围居住资源：

项目周边社区密集，入住率高，人口高度集中教育资源：

项目周边高校较多，为本案增加了客群范围本案湖北大学航海学院500M1200M湖大附中本报告是严格保密的9【可达性分析】本项目西侧、北侧路网良好，车行可达性佳友谊大道:

双向8车道，城市主干道秦园路:

双向4车道，区域干道团结南路:

双向2车道，区域支路团结南路秦园路本案团结南路秦园路友谊大道友谊大道本报告是严格保密的【公共交通分析】本案两个公交站点，20余条公交线路连接武汉三镇，公共交通辐射性极佳友谊大道团结村路站：

3,76,108,215,502,530,542,543,549,554,573,583,606,610,616,719,729,734,807,811秦园路友谊大道口站:

583,616,777本案秦园路友谊大道口友谊大道团结村路10友谊大道团结村路本报告是严格保密的【车流人流浅析】友谊大道、秦园路车流量大，充分利用两端商业的展示面，引导人车流进入人流：

受销品茂截留影响，三个观测点的人流均较少112013年年6月月8日日2013年年6月月10日日13:

45-14:

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304995434124983554133273583353793193622715312335212217车流：

（车次）观测点本报告是严格保密的【项目进度】项目现已开工，物业结构可调性弱；商业停车位较少，为项目运营带来隐患项目已开工，整体物业结构已经确定，物业结构可调性较弱现有商业部分规划停车位数较少（498个，含写字楼、公寓），较难满足后期运营需求，为项目成功运营带来隐患12本报告是严格保密的【优劣势分析】项目位于副市级商业中心，具备细分市场发展机会，同时体量小，昭示性差劣势明显优势p区域优势：

项目位于徐东副市级商业中心，区域商业发展成熟，促进项目商业的市场细分性发展p交通优势：

项目周边道路和公共交通辐射性强，可达性极佳劣势商业体量小：

商业面积2.1万方，不具备体量优势昭示性差：

受周边项目影响，昭示性弱物业结构：

开放式街区物业受季节、天气影响较大项目进度：

项目现处于施工阶段，可调整性较弱销售型物业：

后期招商、运营难度较大项目劣势较明显，需合理规划，夹缝中求生存！

13报告框架客户商户研判Contents城市区域浅析整体定位说明商业业态建议项目本体分析商业建筑建议1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述本报告是严格保密的【城市商业分析】武汉现有商圈格局武汉市共分为汉口,武昌,汉阳三大城市区域；整体商圈格局呈现“二主三副多区”的特点，项目位于徐东副市级商圈核心区内，周边商业氛围成熟15武广商圈江汉路商圈光谷商圈街道口商圈徐东商圈王家湾商圈中南商圈东湖商圈司门口商圈钟家村商圈沌口商圈菱角湖商圈武汉天地商圈吴家山商圈宜家商圈火车站商圈“二主”：

指武广、江汉路两个市级商圈“三副”：

指三个副市级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈“多区”：

随着人口的增长，武汉已出现多个区域级商圈区域中心新市镇中心核心商圈区级商圈新商圈副市级商业中心市级商业中心本报告是严格保密的汉口区域：

汉口历来是武汉的商业中心，拥有武广商圈、江汉路商圈两个市级商圈，其辐射力可达湖北全省，核心地位难被撼动u传统商圈持续稳步发展，其中以江汉路商圈和武广商圈为例，商业定位为城市级。

u同时，区域内涌现大量散点商业体，如西园、武汉天地、花园道等，起到城市级或区域级商圈作用。

【城市商业分析】汉口16本报告是严格保密的武昌区域：

经过多年发展，武昌旧有商圈慢慢通过一些新商业项目过渡串联，形成一个大武昌商圈；同时，随着万达中央文化区的开业，武昌商业影响力显著加强u武昌旧有司门口商圈、徐东商圈、中南中北商圈及街道口商圈，随着新兴商业项目的不断增多，各商圈间迅速聚拢，商业竞争激烈。

u光谷片区商业得到迅速发展，但整体消费档次呈中档消费，缺乏高品质的商业中心，商户同质化较严重。

【城市商业分析】武昌17本报告是严格保密的汉阳区域：

整体商业氛围落后于汉口及武昌片区，目前以钟家村及王家湾两大商圈为主。

王家湾商圈后来居上，发展为副市级商业中心，钟家村日渐没落，沌口商圈相对独立u钟家村商圈商业体较为陈旧，活力不足，商圈本身主要为满足区域内居民消费，属区域级商业。

u随着沌口经济开发区的建成，区域商业需求持续增加，王家湾商圈快速发展，商业档次整体得到提升，但目前高端商业区域仍属于空白。

【城市商业分析】汉阳18本报告是严格保密的未来，武汉市商业格局呈现“三主三次多区”的特点，分布趋于扁平化，远城区区域商圈开始形成【城市商业分析】武汉未来商圈格局19市级商圈副市级商圈区域商圈武汉市未来商业格局呈现“三主三副多区”的局面“三主三主”：

指武广、江汉路和万万达中央文化区三个市级商圈达中央文化区三个市级商圈“三副三副”：

指三个副副市市级商圈级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈徐东商圈“多区”：

随着人口的迁移，武汉将出现多个区域商圈吴家山商圈沌口商圈王家湾商圈钟家村商圈司门口商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈武广商圈江汉路商圈菱角湖商圈武汉天地商圈徐东商圈城北商圈万达中央文化区硚口宜家商圈报告框架客户商户研判Contents城市区域浅析整体定位说明商业业态建议项目本体分析商业建筑建议1、城市商业格局2、区域商业分析3、竞争项目分析4、其他重点项目简述本报告是严格保密的【区域商业分析】徐东商圈形成的背景对于项目的市场占位具有重要的意义，当前徐东商圈是区域型的商业中心，客观上决定了项目的受众层面。

时间阶段区域特性商业特征1995年以前沉寂阶段武昌区与青山区接壤的中间地段的“城中村”；交通不便，没有商品房的开发，也无任何商业项目。

商业空白期1996-2000年萌芽阶段中低档商品房出现，产生商业需求；自1995年长江二桥开通后，徐东平价等商家也逐渐选择在该区域落户商圈内首个零售商场出现2000-2004年发展阶段商品房项目遍地开花；外资超市、建材市场、家居广场、家电卖场在此阶段同时入市商圈初成。

超市、建材和家居卖场成为商圈发展的主角2005年至今快速发展销品茂入市，新世界百货开业，新干线生活广场（1.8km）和普提金广场（1.2km）等项目陆续开业，格兰大道、福客茂在建之中区域商业中心形成。

购物中心、百货等商业业态成为时代发展的主题未来优胜劣汰随着越来越多的商业体面试，徐东商业也将面临优胜劣汰的竞争状况商业项目的清晰定位和市场细分成为必然21本报告是严格保密的【区域商业分析】22主要商业体徐东商圈销品茂、新世界百货、徐东平价、麦德龙、沃尔玛、欧亚达、好美家、浮云商业街、福客茂中南中北商圈武汉中央文化区、中商广场、世纪广场司门口商圈司门口时尚广场、武昌商场、首义汇街道口商圈群光、新世界、未来城徐东商圈经过多年发展已经属于副城市级商圈，它以销品茂为核心沿徐东大道和友谊大道扩散。

沙湖沙湖徐东大街徐东大街岳家岳家嘴立嘴立交交中中北北路路友友谊谊大大道道团团结结大大道道秦园路秦园路沙沙湖湖路路楚汉路楚汉路沙湖大桥沙湖大桥销品茂品茂中商百中商百货福客茂福客茂百老百老汇家居家居美克美家美克美家浮云商浮云商业街街徐东古玩城古艺轩雪江楼古玩收藏馆菩提金国际广场徐徐东商圈商圈新世界百新世界百货徐徐东平价平价凯旋旋门广广场欧欧亚达家居达家居金金马凯旋家居旋家居中北商圈中北商圈沿沿线居然之家百安居家盛时代家居广场武商量贩水果湖超级生活馆水果湖广场楚河汉街本案中百超市中百超市麦德麦德龙本报告是严格保密的徐东商圈零售商业功能配比（面积）徐东地区原先也为城中村区域，经过十年升级改造，如今在人口集聚，区域交通体系和商业体系等方面已逐步完善徐东商圈内整体商业氛围浓厚，发展较为成熟，已发展为区域核心商圈商圈内零售商业以销品茂、欧亚达家居、新世界百货、中商徐东平价广场为主导，客群稳定商圈内以购物功能为主，文化娱乐、餐饮功能为辅【区域商业分析】徐东商圈目前现有重点零售商业项目4个，总体量34.4万m2，各项目发展成熟，档次偏中端，功能业态规划较合理，以购物功能为主，餐饮、文化娱乐功能为辅本报告是严格保密的【区域商业分析】24#项目项目类型类型体量体量（万（万m2）档次档次状态状态1销品茂购物中心20中档已开业2中商徐东平价广场百货3.5中档已开业3新世界百货百货1.8中档已开业4欧亚达建材家居品类杀手8中档已开业5福客茂小盒子+街区4-未开业6国际城购物中心+街区约10-未开业7奥山购物中心35-未开业8江尚天地街区2-未开业9万吨冷库-48-未开业典型商业项目本报告是严格保密的【区域商业分析】p商业类型：

包含购物中心、百货、日用品超市和建材超市、家具专业店等商业类型，精品超市、主题购物中心、商业街等商业类型尚属空白。

p商业规模：

拥有全市最大的单体购物中心，百货总体规模相对较小，家居和建材店总体规模比较大。

p品牌：

服装鞋帽类商品以汉派服饰、国内连锁品牌为主，国际时尚品牌和运动休闲品牌为辅，国际一线品牌和国际时尚休闲服饰品牌未有供应。

p档次：

零售类商品主要满足大众化消费需求，以中档以及中低档居多，缺乏中高档商品。

p日用品超市：

两大外资超市相距2公里范围，大型超市市场供应较多，但中百剧场类特色高端精品超市尚属空白。

p百货：

中档百货居多，且品牌不强，中高档百货商场尚属空白，具备一定发展空间。

p建材超市和家具卖场：

区域内商品房开发量大，建材和家具类专业市场氛围浓郁，但市场供应已非常充足。

p餐饮休闲娱乐：

发展较为同质化，特色餐饮及娱乐聚会的场所缺乏商业类型品牌及档次业态种类25本报告是严格保密的徐东区域有大量居住区作为消费支撑，且该区域住宅均为中高档住宅，居民