2010年5月路劲地产天津又一城项目商业规划第二阶段报告.ppt

2010年5月路劲地产天津又一城项目商业规划第二阶段报告.ppt

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路劲地产天津又一城项目商业规划第二阶段报告路劲地产天津，2010年5月第二阶段报告汇报的内容集中于租户访谈、消费者测试和概念细化项目汇报会进程租户访谈、消费者初步商业概念设计商业概念测试与确定测试、概念细化、财务匡算、建筑及协助设计院对接消费者沟通建议第一次汇报初步建议今天的汇报后续跟踪修正与补充概念确定概念细化参加评审会议资料来源：

九洲远景分析核心结论-租户访谈整体来看绝大部分租户对本项目商业概念表示认同，但租户可得性相对较低，目标租户主要采用直营的模式，大多数愿意接受固定租金，并根据自身定位对面积有着不同的需求租户对本项目的理解:

在80个对商业概念进行评价的租户中，绝大部分租户认同本项目商业概念，占比近80%，另13%是由于自身适应性强对项目概念不关心租户对本项目的进驻意向:

所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为32%，租户可得性相对低，观望的租户占比为37%，招商时可争取。

有意向进驻的租户主要是希望在河东开店或青睐项目较低的租金水平，观望的租户多数希望考查项目招商运营及租金状况再做决定，而无意向的租户大多都因不看好项目区位或在天津无拓展计划租户对本项目的进驻需求：

-经营模式：

为确定商业布局和制定招商策略提供依据。

有意向与观望的76家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达76%，采用加盟方式的占16%,其他形式的占8%-租金形式：

希望约6-12月较长时间免租期，另外只接受固定租金的租户占比达80%，以餐饮和休闲娱乐类居多-面积需求：

不同租户对面积的需求不同，中式正餐、KTV、健身房对面积需求最大，而饮品店、化妆品专柜和食品专业店需求面积很小资料来源：

九洲远景分析核心结论-消费者座谈会通过消费者座谈会了解到，消费者对本项目商业概念表示认同，同时了解其消费习惯，从而指导本项目商业概念调整目标消费者生活方式：

目标消费者每月消费支出主要集中在生活必需品和亲子类产品，同时餐饮和娱乐支出也较大目标消费者购物行为：

消费者购物消费水平相对偏低，较多消费者喜欢运动品牌，并希望在品类齐全、经常有活动、购物环境好的购物场所消费目标消费者餐饮行为：

消费者普遍对川菜、火锅、韩国料理、海鲜等品类表示欢迎，并有部分消费者愿意为餐饮进行目的性消费目标消费者休闲娱乐行为：

消费者参与休闲娱乐的频率较高，量贩式KTV和健身房是最受欢迎的休闲娱乐场所主题概念测试：

时尚生活中心这一主题受到目标消费者的欢迎，消费者普遍赞同以餐饮为核心的商业概念档次测试：

消费者认为，结合周边居民收入水平，本项目不宜定位于高端，中档为主是正确的选择功能品类测试：

中餐、量贩式KTV、健身房、日用品、服饰等是消费者认为商业组合中必须的业态环境配套测试：

停车场被认为是最重要的配套设施，同时景观绿化、卫生间也是重要的环境配套交通条件测试：

消费者认为项目地公交车和自驾车的可达性很强，但便捷性不够强资料来源：

消费者焦点小组测试，九洲远景分析661目录A.租户访谈分析B.消费者测试（FocusGroup）C.商业概念调整D.目标租户布局落位E.项目商业规划F.项目招商策略G.项目财务预算H.建筑设计及消费者沟通建议附件：

太阳城整体商业定位精品酒店可行性分析页码87107123136181201233256本文件是专门为我们的客户书写的。

除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。

本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。

A.租户访谈整体来看租户对本项目商业概念表示认同，但租户可得性相对较低，目标租户主要采用直营的模式，大多数愿意接受固定租金，并根据自身定位对面积有着不同的需求租户对本项目的理解:

在80个对商业概念进行评价的租户中，绝大部分租户认同本项目商业概念，占比近80%，另13%是由于自身适应性强对项目概念不关心租户对本项目的进驻意向:

所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为32%，租户可得性相对低，观望的租户占比为37%，招商时可争取。

有意向进驻的租户主要是希望在河东开店或青睐项目较低的租金水平，观望的租户多数希望考查项目招商运营及租金状况再做决定，而无意向的租户大多都因不看好项目区位或在天津无拓展计划租户对本项目的进驻需求：

-经营模式：

为确定商业布局和制定招商策略提供依据。

有意向与观望的76家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达76%，采用加盟方式的占16%,其他形式的占8%-租金形式：

希望约6-12月较长时间免租期，另外只接受固定租金的租户占比达80%，以餐饮和休闲娱乐类居多-面积需求：

不同租户对面积的需求不同，中式正餐、KTV、健身房对面积需求最大，而饮品店、化妆品专柜和食品专业店需求面积很小资料来源：

九洲远景分析A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要访谈目的通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为经济收益预测和招商提供参考对于本项目的理解租户对本项目进驻意向租户需求概念验证及调整经济收益预测租户招商指导资料来源：

九洲远景分析访谈方法基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来200个租户的短名单目标租户筛选租户数据库目标租户筛选原则：

筛选原则1筛选原则2筛选原则3放眼全国：

选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌纵览天津：

选择在天津本地深受天津人民喜爱的地方品牌因地制宜：

结合项目地特点选取合理档次的租户项目组研讨会筛选原则4结合概念：

结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化短名单（200个）资料来源：

九洲远景分析支持九州远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中110个租户品牌进行深入访谈（1/5）编号12345678910111213141516171819202122功能餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮行业中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐西餐西餐西餐西餐西餐西餐子行业天津菜火锅川菜川菜川菜湘菜湘菜湘菜湘菜西北菜西北菜川菜、粤菜、江浙菜中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐西式正餐西式正餐西式正餐西式正餐西式快餐西式快餐品牌石头门坎小肥羊蜀国布衣麻辣吉祥俏江南丽湖蒸菜干锅香楚湘名菜馆湘乐福湘菜馆西北汉子酒楼西贝莜面村唐宋府永和豆浆坊名嘴快餐真功夫乐番小镇季诺意式休闲餐厅巴塞罗那西餐厅莱茵河西餐厅塞纳河法国餐厅嘉喜来比萨味千拉面资料来源：

九洲远景分析支持九州远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中110个租户品牌进行深入访谈（2/5）编号23242526272829303132333435363738394041424344功能餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐行业西餐西餐西餐西餐西餐酒吧休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮自助餐美食广场KTVKTV体育与健身体育与健身体育与健身子行业西式快餐西式快餐日韩及东南亚日韩及东南亚东南亚菜酒吧茶馆冰激凌及甜品店冰激凌及甜品店饮品店、水吧饮品店、水吧咖啡咖啡咖啡咖啡自助餐美食广场KTVKTV专业会所专业会所娱乐性（台球、桌球等）品牌棒约翰土大力清太郎日本料理黑晶石烤肉粤园义聚永酒吧海雅双泉茗茶园风铃畅想AOLDSTONE仙踪林AOAO新怡轩咖啡饮品店SPR咖啡咖啡迪欧咖啡欧米奇咖啡金汉斯亚惠美食广场自由时光KTV东方之珠KTV释达瑜伽格调花园馆宝力豪健身中心波皇运动中心资料来源：

九洲远景分析支持九州远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中110个租户品牌进行深入访谈（3/5）编号45464748495051525354555657585960616263646566功能休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐购物购物购物购物购物购物购物购物购物购物购物购物购物购物行业主题会所教育与培训教育与培训摄影扩印服务美容美发棋牌会所SPASPAHBAHBAHBAHBA食品杂货店食品与杂货食品杂货店食品与杂货食品与杂货食品与杂货电子家电数码家居家居服装服饰子行业品酒会所孕婴及儿童孕婴及儿童儿童及家庭美容美发棋牌会所SPASPA药店药妆店化妆品化妆品食品专业店食品专业店食品专业店食品专业店食品专业店食品专业店品牌店综合家居综合家居运动装品牌店品牌福隆酒业漂亮宝宝天津华夏爱婴早教中心金色童年瀛尊风尚尚竹云轩休闲会馆美丽田园克丽缇娜海王星辰万宁羽西欧莱雅好利来foodshop巴黎贝甜优之良品甜甜圈津乐园苹果体验店品生活爱丽丝家居NIKE资料来源：

九洲远景分析支持九州远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中110个租户品牌进行深入访谈（4/5）编号6768697071727374757677787980818283848586功能购物购物服务服务购物购物购物服务服务服务服务餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮行业图书音像汽车用品洗衣便利店礼品及玩具礼品及玩具食品与杂货类服务服务服务服务中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐中餐子行业书店汽车用品洗衣便利店品类杀手店品类杀手店超市房产中介银行/ATM银行/ATM数码、彩扩火锅火锅天津菜天津菜天津菜天津菜湘菜粤菜粤菜品牌光合作用爱温汽车用品店福奈特物美便利店花喜人鲜花店都市盛园鲜花礼品店家家幸福生鲜超市我爱我家工商银行ATM招商银行田园彩扩花漾年滑左右时尚火锅龙园味陶轩酒楼津福泽海鲜大酒楼天津海味津鲁餐厅湘菜情餐馆睦南公馆东海渔村资料来源：

九洲远景分析支持九州远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中110个租户品牌进行深入访谈（5/5）编号87888990919293949596979899100101102103104105106107108109110功能餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐购物购物购物购物购物行业中餐西餐西餐西餐西餐西餐西餐西餐自助餐休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮KTV体育与健身体育与健身摄影扩印服务摄影扩印服务教育与培训美容美发HBA文体类电子家电数码电子家电数码礼品子行业粤菜西式正餐西式正餐日韩及东南亚日韩及东南亚日韩及东南亚日韩及东南亚酒吧自助餐甜品/饮品店休闲餐饮休闲餐饮KTV体育与健身专业会所儿童及家庭儿童及家庭孕婴及儿童美容美发化妆品专卖店艺术品专卖店品牌店品类杀手店礼品品牌鼎膳会所成桂西餐厅SeasonalTastes芝味餐厅芝味餐厅绿色庄园真由美日本料理笑福屋千登世蒙哈丁西餐酒吧燕园咖啡厅水果捞瑞士咖啡厅绿茵阁西餐厅好乐迪量贩KTV威尔士WILLs古梵瑜伽养生馆小鬼当佳格林童趣金宝贝金街中心紫罗兰美容厅SEPHORA玖星礼品三星旗舰店大唐通信FASN资料来源：

九洲远景分析A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪要租户访谈的结果从租户对项目的理解、进驻意向和需求三方面进行分析1对本项目的理解资料来源：

九洲远景分析2对本项目的进驻意向3对本项目的进驻需求1租户对本项目的理解在80个对商业概念进行评价的租户中，60个认同本项目商业概个认同本项目商业概念，占77%，另13%是由于自身适应性强对项目概念不关心对本项目的态度租户对本项目商业概念的态度不关心13%租户对本项目态度分析认可的原因认为项目商业定位清晰，目标消费者选取准确不认可10%样本总量:

80个个认可77%餐饮主题生活时尚中心的定位符合所在区域的消费能力项目的目标客群与租户的目标消费者相匹配不关心的原因租户自身的适应性较强，对于项目商业定位无所谓部分租户由于自身品牌号召力较强，并不关注的商业概念租户暂无拓展计划，所以不关心不认可的原因对天津市场或项目地不了解，认为购物占比太小商业概念缺少大型主力店（如百货、超市）资料来源：

租户访谈，九洲远景分析2租户对本项目的进驻意向所有样本中，愿意进驻项目的租户占比为32%，租户可得性相对较低，观望的租户占比为37